【正文】 點從產(chǎn)業(yè)融合角度，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。１．城市形象的提升和美化固然重要，但同時應該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設上。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。“我如何讓世人認知自己？”“我將如何成長？”“我到哪里去？”我們從事的第一個城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”找到城市的自我。城市定位：——“我是誰？”七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新其它：23億元★TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬㎡，均價3600元/㎡，銷售收入23億元。多層部分：，總建筑面積2223萬㎡，均價2580元/㎡，銷售額56億元；價格策略④加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風格互動，開發(fā)上先期啟動。③布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。組團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機統(tǒng)一；規(guī)劃建議、要點、園林建議TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復式樓比例占80%。其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占45%。戶型、面積、比例分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。①②低密度、健康休閑、中高檔園林式復合住宅區(qū)；?產(chǎn)品定位整體人力資源與項目需求評估：預計解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。按照銷售額４億元計算，其中預計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。出租年收入合計1140萬元二層５０００＊900元/年租金＝450萬元租金隨著商業(yè)氣氛的增強而穩(wěn)步提升：第一年出租收入：，實際完成2億元，銷售成本：按１％計算，255萬元。四層１萬平方米＊＝二層1萬平方米＊＝做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準備。１層商場采用出售方式，設計方案一層商業(yè)面積爭取達到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。8萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進行藝術(shù)化過渡，中檔與中高檔混合設施配備，；（1）購物中心銷售與出租分析16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內(nèi)設大型演藝表演中心。同時作出有針對性的招商策劃方案與商鋪營銷方案，最后通過實際的招商工作確定最終定位。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。如果可能，建議與旅游機構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進一步調(diào)研論證）。②業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產(chǎn)、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。?商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集作強度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬元，公司領(lǐng)導大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。在具體營銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細分析競爭對手情況，制定出符合動態(tài)競爭的營銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學的分析方法用于對競爭對手的行為和反應的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。第三、靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學習能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。項目動態(tài)競爭分析江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐。項目優(yōu)勢與主要機會點③江寧區(qū)板塊的住宅項目目前在南京市民心里基本上是一個投資概念。②生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗進行創(chuàng)新。①需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習慣的引導和消費水平的準確把握問題，核心是要將本項目變成南京居民的第一居所。四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析目★住宅部分：實現(xiàn)銷售收入1618億元，利潤34億元。商業(yè)部分：實現(xiàn)銷售收入46億元，利潤23億元；年租金收益1400萬元。②住宅部分分四期開發(fā)，各個組團有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。購物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積16萬平方米左右，先啟動8萬平方米以內(nèi)；同期啟動住宅一期部分，純多層，面積控制在68萬平米。先啟動商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風險。開發(fā)策略選擇MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營銷主要指導思想和投入準則，高起點、大手筆開展銷營活動；以大型公關(guān)活為主體，以適當高效的新聞炒作為輔，進行整合營銷傳播推廣。②商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以“新造城運動”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項目的推廣?，F(xiàn)造勢后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進區(qū)域價值的提升，將本項目作為城市運營的點睛之筆推出。整體營銷策略②核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。②大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇形成強大的項目品牌力，實現(xiàn)“三動”效應：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。MALL商業(yè)休閑中心；②樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。所一片市新造城市運動營品牌及市場整體效應目標三、南京思★③江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING②由于固有的消費習慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。①現(xiàn)房2100多層、小高層文化名園獻給成功人士的時尚山水美墅186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)40萬㎡期房3000別墅立信瑞景文華純夏威夷閑休閑景觀城三室二廳110130㎡總規(guī)40萬㎡期、現(xiàn)2400多層、別墅聯(lián)排百家湖花園大型秦淮水岸星級社區(qū)三室二廳110130㎡占地35萬㎡現(xiàn)房2400多層、別墅、聯(lián)排武夷花園住好房子，一生幸福三室二廳137150㎡總規(guī)25萬㎡期房2500多層、別墅、精裝單身寓天地新城精彩詮釋歐式生活典范三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)40萬㎡現(xiàn)房一脈承天地三室二廳三衛(wèi)（184㎡）建筑12萬㎡一期已交付多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600、別墅占地120萬㎡建筑80萬㎡交付日期價格類型稱內(nèi)住宅項目同質(zhì)化競爭比目前江寧區(qū)大小住宅開