【正文】 原則，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念策劃內(nèi)容具有重大轉(zhuǎn)變，城市運(yùn)營(yíng)策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目策劃，城市運(yùn)營(yíng)管理咨詢(xún)。其它：23億元★價(jià)格策略人車(chē)分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線(xiàn)）、光影效果、色彩效果、景觀(guān)效果；④加大健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶(hù)特點(diǎn)采用泛會(huì)所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀(guān)點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開(kāi)發(fā)上先期啟動(dòng)。布置中心園林景觀(guān)并向地塊四角延伸為四條景觀(guān)生態(tài)長(zhǎng)廊，形成通透大格局；建議中心景觀(guān)綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀(guān)的客戶(hù)產(chǎn)生美麗的震撼感覺(jué)。規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議①小高層（金領(lǐng)系列）：戶(hù)型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占80%。多層品質(zhì)白領(lǐng)系列：戶(hù)型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復(fù)式（后期小高層試驗(yàn)品），面積70㎡145㎡。分布及開(kāi)發(fā)建議：第一期啟動(dòng)“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列”（與商業(yè)同期啟動(dòng)）；第二期在社區(qū)中心景觀(guān)帶啟動(dòng)TOWNHOUSE系列；第三、四期時(shí)，社區(qū)基本成熟，啟動(dòng)小高層和老年公寓等其它系列。類(lèi)別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%?；ǔ恰谝痪铀纳睿、诘兔芏?、健康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；③目標(biāo)客戶(hù)為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶(hù)、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯(cuò)位相對(duì)明顯、獨(dú)立的“品質(zhì)白領(lǐng)（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個(gè)細(xì)分定位組團(tuán)。六、住宅部分產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位①主題：新天地預(yù)計(jì)解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。成本預(yù)計(jì)如下：人力資源成本預(yù)計(jì)１０００萬(wàn)元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)３００萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用７００萬(wàn)元（含公益活動(dòng)），工程與裝修費(fèi)用８００萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用２５０萬(wàn)元（辦公車(chē)輛１００萬(wàn)元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬(wàn)元），電費(fèi)１０００萬(wàn)元每月，小計(jì)４０５０萬(wàn)元。毛利潤(rùn)６０００萬(wàn)元。出租年收入合計(jì)1140萬(wàn)元南京江寧商場(chǎng)年租金比較低，預(yù)計(jì)地鐵通車(chē)后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。三層４０００＊８５０/年租金＝３４０萬(wàn)元四層１萬(wàn)平方米＊＝，實(shí)際完成2億元，銷(xiāo)售成本：按１％計(jì)算，255萬(wàn)元。三層１萬(wàn)平方米＊＝銷(xiāo)售收入計(jì)算：。做好自己經(jīng)營(yíng)４萬(wàn)平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。１層商場(chǎng)采用出售方式，設(shè)計(jì)方案一層商業(yè)面積爭(zhēng)取達(dá)到２萬(wàn)平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。（1）購(gòu)物中心銷(xiāo)售與出租分析購(gòu)物中心商場(chǎng)部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場(chǎng)變成投資品種，在南京率先啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式。商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個(gè)大賣(mài)場(chǎng)+12個(gè)大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。16萬(wàn)商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場(chǎng)８萬(wàn)平方米，核心商場(chǎng)５萬(wàn)平方米精品百貨（銷(xiāo)售金額６億元），標(biāo)準(zhǔn)超市１萬(wàn)平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬(wàn)平方米，餐飲５０００平方米，娛樂(lè)休閑會(huì)所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)果及同類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是10—16萬(wàn)平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營(yíng)、租售方案如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。?苦心經(jīng)營(yíng)，在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中謀求企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。作強(qiáng)度大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，利潤(rùn)微薄，茂業(yè)百貨開(kāi)業(yè)之初虧損1000萬(wàn)元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改變經(jīng)營(yíng)思路，降低成本，在女裝經(jīng)營(yíng)特色方面下功夫，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為贏(yíng)。1997年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿(mǎn)懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門(mén)百貨旗艦走向零售業(yè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無(wú)歸。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢(xún)服務(wù)案例，根據(jù)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，在與深圳同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。第五、在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，人們更加注意環(huán)境、市場(chǎng)和行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專(zhuān)長(zhǎng)以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。第四、第三、靜態(tài)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不同企業(yè)之間在競(jìng)爭(zhēng)中互相學(xué)習(xí)，房地笠導(dǎo)啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌?br第一、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)為基本前提的。江寧板塊是南京未來(lái)城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐。②地鐵、大學(xué)城等大配套項(xiàng)目將對(duì)商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動(dòng)。③江寧區(qū)板塊的住宅項(xiàng)目目前在南京市民心里基本上是一個(gè)投資概念。篇四、項(xiàng)目SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目主要威脅①需要面對(duì)的主要不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，而是消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握問(wèn)題，核心是要將本項(xiàng)目變成南京居民的第一居所。項(xiàng)住宅部分：實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1618億元，利潤(rùn)34億元。②住宅部分分四期開(kāi)發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對(duì)明顯的定位及個(gè)性子案名，為降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)部分隨住宅開(kāi)發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類(lèi)別在后兩期開(kāi)發(fā)。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動(dòng)MALL①M(fèi)ALL推出，創(chuàng)造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氛圍，購(gòu)物娛樂(lè)休閑一體化，同時(shí)啟動(dòng)住宅認(rèn)購(gòu)高潮。⑤商業(yè)先行，通過(guò)新型主題SHOPPING營(yíng)銷(xiāo)推廣系統(tǒng)、緊湊有力。②商、住作為一個(gè)整體概念進(jìn)行推廣，打造項(xiàng)目整體強(qiáng)勢(shì)品牌；以商促住，商住互動(dòng)，項(xiàng)目總體推廣建議以“新造城運(yùn)動(dòng)”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的推廣。整體營(yíng)銷(xiāo)策略①②核心價(jià)值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國(guó)家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇鑒于項(xiàng)目還存在不確定因素，建議在項(xiàng)目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂(lè)與景觀(guān)方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢(shì)，不僅要考慮南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的要求。核心價(jià)值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿(mǎn)足；創(chuàng)新的都市消閑、觀(guān)光娛樂(lè)、文藝欣賞、生命健康、人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造；獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。大型一站式、可享性購(gòu)物、觀(guān)光和消閑娛樂(lè)商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。形成強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌力，實(shí)現(xiàn)“三動(dòng)”效應(yīng)：即在市場(chǎng)和同行中產(chǎn)生“震動(dòng)”，與周邊項(xiàng)目及市政條件形成有機(jī)“互動(dòng)”；對(duì)江寧區(qū)整體區(qū)域價(jià)值產(chǎn)生極大的“帶動(dòng)”。成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項(xiàng)目，第一居所和新概念SHOPPING樹(shù)立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過(guò)城市經(jīng)營(yíng)策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)宣傳資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。居第片市新造城市運(yùn)動(dòng)商新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn)思★MALL購(gòu)物中心產(chǎn)生的條件，未來(lái)大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在江寧落戶(hù)將很有競(jìng)爭(zhēng)力。南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。百家湖畔，臻美人家三室二廳二衛(wèi)130㎡總規(guī)22萬(wàn)㎡獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)40萬(wàn)㎡山水瑞景，文華金陵雙拼別墅180300㎡占地22萬(wàn)㎡純夏威夷閑休閑景觀(guān)城三室二廳110130㎡總規(guī)40萬(wàn)㎡超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題四室二廳142㎡總規(guī)100萬(wàn)㎡大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū)三室二廳110130㎡占地35萬(wàn)㎡新城區(qū)、新生活三室二廳、四室二廳總規(guī)26萬(wàn)㎡住好房子，一生幸福三室二廳137150㎡總規(guī)25萬(wàn)㎡有情天地生態(tài)家園三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層總規(guī)56萬(wàn)㎡精彩詮釋歐式生活典范三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)40萬(wàn)㎡人文出大家一脈承天地三室二廳三衛(wèi)（184㎡）建筑12萬(wàn)㎡山湖林海間的國(guó)際名流生活三室二廳、二室二廳、別墅占地120萬(wàn)㎡建筑80萬(wàn)㎡主題主力戶(hù)型規(guī)模容名住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項(xiàng)目運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層次提升到城市經(jīng)營(yíng)層次，在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新奶酪房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況目前江寧區(qū)大小住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不少于30個(gè)，住宅類(lèi)別基本分為兩類(lèi)，一類(lèi)為普通多層住宅，一類(lèi)為T(mén)OWNHOUSE住宅?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購(gòu)住宅作為“第一居所”。2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP135億元，；實(shí)際利用外資4億美元，；，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬(wàn)元以上規(guī)模企業(yè)602家。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征江寧區(qū)總體規(guī)劃圖在未來(lái)的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶(hù)該區(qū)。目前