【正文】 羋蒅蒈肅芄蒄蝕羇膀蒄螃膃肆蒃裊羆莄蒂薄蝿芀蒁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂羈薈薁螅莇薈螃肁芃薇袆袃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀蚃袂袀膅螞薂肅肁艿蚄袈肇羋袇膄莆芇薆羇節(jié)芆蚈。建立鼓勵優(yōu)秀員工的機制,在精神和物質(zhì)上給予獎勵,但這一標(biāo)準是可以通過努力達到的,但有是個別的,而非普遍的。對于日常工作流程必須清晰表達,各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤,并對出現(xiàn)錯誤給予相對明確的處罰標(biāo)準。六、銷售現(xiàn)場管理制度原則由于銷售是關(guān)系到項目利潤實現(xiàn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，每個百分點的高低帶來的相應(yīng)金額都是巨大的。當(dāng)銷售達到一定目標(biāo)時，須及時會同我司研討下階段價格調(diào)整策略。對于客戶提出的其他有關(guān)價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準后方可給出意見。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)：項目經(jīng)理需及時調(diào)整房號,及時與代理公司財務(wù)部對現(xiàn)場情況進行溝通。每周定期與銷售人員溝通，及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略并分月、季度提交宣傳推廣計劃書。每日以書面形式向發(fā)展商匯報銷售情況；■每周舉行項目例會，向發(fā)展商通報每周銷售情況及當(dāng)前亟待解決的問題；■四、現(xiàn)場管理與控制■二、銷售地點以項目現(xiàn)場售樓處為主，同時為輔助各銷售階段及宣傳推廣，在市區(qū)內(nèi)適當(dāng)場所安排展場促銷。附：銷售管理一、銷售管理的作用我司認為一個完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)具有非常強烈的地域特征及個性化，每個項目必須就其特點進行度身包裝；同時房地產(chǎn)項目開發(fā)又是一個較長的時間過程，每個操作階段的市場環(huán)境及項目實際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的功能互補性、使總體銷售策劃思路貫徹始終并落實到每個工作細節(jié)中去，是實現(xiàn)項目開發(fā)效益最大化的關(guān)鍵。本司建議以低價入市，給予客戶超值抵買的感覺，采用分段推出，逐級加價，階段提升、快打快銷的價格策略。價格策略物業(yè)價格的制訂受樓層、朝向、景觀等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各單元呈現(xiàn)不同的物業(yè)質(zhì)素，要合理體現(xiàn)這種差異，就需要適當(dāng)?shù)亩▋r標(biāo)準來界定。良好的工程進度是客戶購買的信心保證；營銷策劃的周密性：全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等。商：是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；發(fā)修：外部建筑風(fēng)格的美觀性；裝住宅采光的均好、戶型特色：風(fēng)：視線是否開揚；通車：小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人；停音：噪商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度；建筑密度：通：即地段，購買房地產(chǎn)的重要選擇因素；交后期隨著工程進度的推進，樓體形象進一步提高，可適當(dāng)提升樓盤價位，增加銷售利潤。項目占地規(guī)模較大，建設(shè)通過分區(qū)、分期、成片開發(fā)，進行滾動式推進。但由于本項目地塊東邊距碌口機場相對較近，有一定的噪音影響，周邊現(xiàn)樓入住率較低，商業(yè)及居住氛圍不夠濃郁。本項目位于江寧開發(fā)區(qū)，社區(qū)大環(huán)境社會認知度與市場接受度屬中等水平，項目所在大區(qū)域環(huán)境有百家湖、翠屏山的自然景觀資源背景依托。宣傳推廣效益是否理想二、物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進度■整體的經(jīng)濟環(huán)境■—江南風(fēng)格半山豪宅—鹿茵翠地價格策略一、科學(xué)出版社已于2000年出版其專著[分布式虛擬現(xiàn)實專著]一部，房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實踐]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。付款方式：全程營銷策劃代理合同簽定后，首先支付我方30萬策劃費用，我方專家開始城市經(jīng)營策劃與項目總體策劃工作，從第二個月開始每個月支付10萬元，共計支付余款70萬元。商業(yè)MALL購物中心策劃收費標(biāo)準及付款方式(5)積極探索房地產(chǎn)直銷模式，運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，鼓勵客戶推薦客戶，降低營銷成本，提高營銷速度。（3）我公司的上級單位積極拓展南京的金融擔(dān)保業(yè)務(wù)，即將設(shè)立金融擔(dān)保機構(gòu)。根據(jù)住宅與商業(yè)項目的區(qū)別，我們制定出不同的專業(yè)項目營銷策劃流程。獨家策劃營銷；負責(zé)全程策劃，聯(lián)合銷售我司異地經(jīng)營模式異地經(jīng)營的措施（1）專業(yè)化+個性化服務(wù)建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計概念設(shè)計城市經(jīng)營策劃流程合作方式選擇目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查項目規(guī)劃概念設(shè)計項目地塊商業(yè)價值評估區(qū)域住宅市場調(diào)研宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究作★將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。輸出拼牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。①形成品牌輸出效應(yīng)。新商業(yè)中心——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造、獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會?！暗谝痪铀?、“四季花城”、“健康、休閑”通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復(fù)合社區(qū)的生命健康概念全面導(dǎo)入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地通過南京開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機結(jié)合 城市運營商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級而來，在經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等方面有著獨特的模式。八、營銷要點及后價值評價（一）營銷要點、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。概念創(chuàng)新建議導(dǎo)入國際健康養(yǎng)生園（作為泛會所核心部分）的概念：主要時尚健康服務(wù)項目設(shè)置在MALL購物中心。在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團花園綠地和各種道路組成一個完美和諧的流動景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個完全自然的環(huán)境中。（4）景觀規(guī)劃設(shè)計④注意用自然的方法來調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。④①徹底摒棄開放以來各種“流行病”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的“歐陸瘋”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計獨立創(chuàng)造性的本色?；▓@的設(shè)計吸收部分江南園林的精神。除了中心花園外，各小區(qū)（包括商業(yè)區(qū)）均設(shè)小區(qū)花園。東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開。各種主題房地產(chǎn)項目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新。江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園；休閑度假中心—政務(wù)中心搬遷、會展和商務(wù)中心形成；旅游商貿(mào)中心—最終形成一個以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。?對工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。?江寧新城將承擔(dān)南京科技會展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體?江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個客廳。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)?！　￠_發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積317平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標(biāo)準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。打造南京新的城市名片—鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。南京舊城如何改造？l中國的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國內(nèi)外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。2資源分布、分配不合理，南京老城區(qū)30平方公里，人口已經(jīng)達到300萬，南京市區(qū)城市功能不堪重負！老城區(qū)缺少發(fā)揮和發(fā)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)銜接不夠緊密，資源優(yōu)勢未能充分轉(zhuǎn)化成為城市經(jīng)營上的顯在競爭優(yōu)勢！3將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。３．２．通過城市運營研究解決如下具體問題：１．否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內(nèi)涵的充實，城市經(jīng)營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。城市營銷——“我將如何成長？”“我到哪里去？”我們從事的第一個城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”昆明世博會，以會展經(jīng)濟為杠桿實施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動了云南經(jīng)濟的快速發(fā)展，開始