【正文】 相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又形成整個(gè)社區(qū)的有機(jī)統(tǒng)一；②布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長(zhǎng)廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺(jué)。③人車(chē)分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；④加大健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)采用泛會(huì)所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開(kāi)發(fā)上先期啟動(dòng)。價(jià)格策略低開(kāi)高走，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)超低價(jià)入市，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)多層部分：，總建筑面積2223萬(wàn)㎡，均價(jià)2580元/㎡，銷(xiāo)售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬(wàn)㎡，均價(jià)3350元/㎡，銷(xiāo)售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬(wàn)㎡，均價(jià)3600元/㎡，銷(xiāo)售收入23億元。其它：23億元★概念策劃及規(guī)劃篇七、規(guī)劃及獨(dú)特概念策劃創(chuàng)新南京新城區(qū)—江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營(yíng)策劃與傳統(tǒng)的項(xiàng)目策劃不同，城市運(yùn)營(yíng)的策劃模式要求根本性的轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)策劃，注重策劃結(jié)果的評(píng)估與仿真。策劃內(nèi)容具有重大轉(zhuǎn)變，城市運(yùn)營(yíng)策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目策劃，城市運(yùn)營(yíng)管理咨詢。對(duì)于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：——“我是誰(shuí)？”充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念，找到城市的自我。我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)策劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明的城市理念“萬(wàn)綠之宗，彩云之南”昆明世博會(huì)，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開(kāi)始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。城市發(fā)展戰(zhàn)略——“我到哪里去？”搭建城市的發(fā)展平臺(tái)，培育城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場(chǎng)化的眼光找到經(jīng)營(yíng)城市的突破口。城市規(guī)劃與開(kāi)發(fā)——“我將如何成長(zhǎng)？”城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。城市營(yíng)銷(xiāo)——“我如何讓世人認(rèn)知自己？”沒(méi)有鮮明的品牌樹(shù)立與推廣，城市就無(wú)法識(shí)別，無(wú)法識(shí)別也就很難談得上城市營(yíng)銷(xiāo)。但需要說(shuō)明的是，城市品牌不是簡(jiǎn)單的CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。城市形象的提升和美化固然重要，但同時(shí)應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內(nèi)涵的充實(shí)，城市經(jīng)營(yíng)就像無(wú)本之木，無(wú)源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究實(shí)力較強(qiáng)，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)合作，對(duì)江寧城市運(yùn)營(yíng)提出詳細(xì)的策劃方案。通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)研究解決如下具體問(wèn)題：１．我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。２．從南京的歷史與現(xiàn)實(shí)出發(fā)，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)融合角度，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認(rèn)識(shí)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。３．根據(jù)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的新認(rèn)識(shí)，重點(diǎn)研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)配套項(xiàng)目的短缺問(wèn)題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對(duì)性建議，按照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，鼓勵(lì)企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過(guò)行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。將中惠地產(chǎn)８０萬(wàn)平方米大型房地產(chǎn)項(xiàng)目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的點(diǎn)睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢(shì)，利用政府與市場(chǎng)資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的雙贏結(jié)果。南京城市特點(diǎn)l南京作為六朝古都，是我國(guó)歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國(guó)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，在讀高校學(xué)生全國(guó)第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。2資源分布、分配不合理，南京老城區(qū)30平方公里，人口已經(jīng)達(dá)到300萬(wàn)，南京市區(qū)城市功能不堪重負(fù)！老城區(qū)缺少發(fā)揮和發(fā)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)銜接不夠緊密，資源優(yōu)勢(shì)未能充分轉(zhuǎn)化成為城市經(jīng)營(yíng)上的顯在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！3江寧開(kāi)發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營(yíng)水平有待提升，功能配套不全，資源沒(méi)有得到充分整合，江寧的未來(lái)被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)。南京舊城如何改造？l中國(guó)的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國(guó)內(nèi)外無(wú)數(shù)成功實(shí)踐告訴我們：道路只有一個(gè)——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實(shí)行新舊分治，各占其位，相得益彰。3國(guó)內(nèi)的蘇州和國(guó)外的巴黎、羅馬等都是實(shí)行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時(shí)做好老城的保護(hù)。打造南京新的城市名片—鮮明的城市形象是城市經(jīng)營(yíng)成功的重要表現(xiàn)?！暇┏鞘行蜗笮枰獦?biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺(tái)，需要深入人心的名片！—重塑南京的精神文化理念需要一個(gè)全新載體，不能簡(jiǎn)單停留在空喊口號(hào)上！?南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！?南京欲重躋身中國(guó)科技、旅游強(qiáng)市第一陣營(yíng)，讓科技、旅游業(yè)這兩個(gè)輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來(lái)，需要新平臺(tái)！?南京的優(yōu)勢(shì)資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，需要新場(chǎng)所！?南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！?南京新的城市形象，需要新舞臺(tái)！這個(gè)———————江寧開(kāi)發(fā)區(qū)浮出水面江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開(kāi)發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開(kāi)發(fā)?！　￠_(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積317平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護(hù)綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。從而描繪出以工業(yè)為主體、科工貿(mào)結(jié)合、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城的宏偉藍(lán)圖。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉(cāng)庫(kù)與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。我們認(rèn)為：江寧開(kāi)發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級(jí)社區(qū)，而是一座繼往開(kāi)來(lái)、撬動(dòng)南京城市發(fā)展的江寧新城。?江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。?江寧新城將承擔(dān)南京科技會(huì)展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京未來(lái)的主要高尚居住區(qū)，推廣策略：?對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，江寧新城是整合南京優(yōu)勢(shì)資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。?對(duì)工作、生活者來(lái)說(shuō)，江寧新城是開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的樂(lè)土，是享受生活的天堂。騰籠換鳥(niǎo)，十大引擎，五大中心“騰”：通過(guò)開(kāi)發(fā)江寧新城，改善居住生態(tài)環(huán)境、資產(chǎn)價(jià)值不高的物業(yè)拆掉“換”：在符合老城定位和風(fēng)格的條件下，大力發(fā)展（博物館、書(shū)畫(huà)市場(chǎng)、書(shū)畫(huà)研究院）、餐飲等休閑產(chǎn)業(yè)——最終形成一個(gè)以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。騰籠換鳥(niǎo)的意義：一石三鳥(niǎo)解放老城重塑古城打造新城十大引擎政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧打造以江寧區(qū)為中心的新城以開(kāi)發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心依托翠屏山建設(shè)高爾夫主題休閑公園建立科技會(huì)展中心現(xiàn)代科技商務(wù)公園江寧大學(xué)城建設(shè)中央居住區(qū)（CLD）形成高科技區(qū)加大吸引世界500強(qiáng)力度，形成無(wú)污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)１０、江寧區(qū)依托國(guó)際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢(shì)，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)五大中心政務(wù)商務(wù)會(huì)展中心—政務(wù)中心搬遷、會(huì)展和商務(wù)中心形成；旅游商貿(mào)中心—文化旅游、商貿(mào)風(fēng)情區(qū)；教育科技文化中心—江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園；休閑度假中心—高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；中央居住區(qū)—各種主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購(gòu)物中心，高尚住宅區(qū)，通過(guò)南京健康養(yǎng)生園策劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新。概念規(guī)劃（1）、品牌定性隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。（2）、總規(guī)思路除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為3個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。三個(gè)小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開(kāi)。主出入口設(shè)在西向?qū)④娐分衅碧?，并由此開(kāi)一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內(nèi)應(yīng)劃分為三個(gè)組團(tuán)，正中央組團(tuán)為別墅和高標(biāo)準(zhǔn)多層（或小高層）住宅，東組團(tuán)為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團(tuán)為一般多層住宅。東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)具體情況確定。除了中心花園外，各小區(qū)（包括商業(yè)區(qū)）均設(shè)小區(qū)花園。緊鄰中心花園的某一側(cè)設(shè)置小區(qū)活動(dòng)中心（包括體育活動(dòng)、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施）?；▓@的設(shè)計(jì)吸收部分江南園林的精神。（3）、建筑造型和外部環(huán)境①?gòu)氐邹饤夐_(kāi)放以來(lái)各種“流行病”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的“歐陸瘋”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計(jì)獨(dú)立創(chuàng)造性的本色。②真正的建筑給人們的感覺(jué)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)個(gè)在當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長(zhǎng)出來(lái)的自然物，而不應(yīng)當(dāng)是在某個(gè)大師脫離實(shí)際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感”，也不應(yīng)當(dāng)是上帝從他的家鄉(xiāng)販運(yùn)過(guò)來(lái)的過(guò)時(shí)貨。④江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意“神似”的含義。④注意用自然的方法來(lái)調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。（4）景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完美和諧的流動(dòng)景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。整個(gè)社區(qū)形成一個(gè)通透開(kāi)放的生態(tài)花城社區(qū)。概念創(chuàng)新建議導(dǎo)入國(guó)際健康養(yǎng)生園（作為泛會(huì)所核心部分）的概念：主要時(shí)尚健康服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置在MALL購(gòu)物中心。服務(wù)對(duì)象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、營(yíng)養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。如設(shè)置健康檢測(cè)中心、個(gè)性化SPA—活水保養(yǎng)中心、健康養(yǎng)生花卉種植園、中醫(yī)減肥美容中心、營(yíng)養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書(shū)館與文化交流中心、特色釣魚(yú)中心等創(chuàng)新項(xiàng)目?！餇I(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)篇八、營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)及后價(jià)值評(píng)價(jià)（一）營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合 城市運(yùn)營(yíng)商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級(jí)而來(lái)，在經(jīng)營(yíng)理念、社會(huì)地位、社會(huì)職能、運(yùn)作模式、資源配置等方面有著獨(dú)特的模式。如深圳華僑城集團(tuán)就成功扮演了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。通過(guò)南京新天地項(xiàng)目理念定位——打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，種用政府的資源進(jìn)行宣傳整合?！暗谝痪铀?、“四季花城”、“健康、休閑”通過(guò)生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復(fù)合社區(qū)的生命健康概念全面導(dǎo)入、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地花城”成為四季花開(kāi)、健康休閑、時(shí)尚的第一居所。新商業(yè)中心——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過(guò)周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂(lè)、文藝欣賞、生命健康、人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造、獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。形成極大的傳播支撐力。