【正文】 間單元）向右側(cè)移動(dòng)，使其左側(cè)有條件形成另一塊集中綠地。A. 網(wǎng)球場(chǎng)南北兩側(cè)的單元出口位置用地局促，網(wǎng)球場(chǎng)建成后其圍欄可能會(huì)對(duì)兩側(cè)低層住戶有影響。H. 立面線條力求簡(jiǎn)潔明快，去除一些純裝飾部位。F. 北立面缺少變比，可通過色彩的變化或北面部分退臺(tái)加以美化。D. 進(jìn)戶門位置的裝飾適當(dāng)加強(qiáng)，吸引客戶視線，建材選用體現(xiàn)高品質(zhì)。B. 色彩上以灰綠色作為主題色，結(jié)合深淺與鈦白，灰色的背景色作一些處理，墻面布局的中部結(jié)合色彩變化作適當(dāng)凹凸效果增加質(zhì)感。F. 小區(qū)出入口過多，增加管理問題，相應(yīng)降低小區(qū)封閉性。E. 道路線形設(shè)計(jì)不盡合理的問題仍未能得到根本改善。如單純考慮容積率平衡，將會(huì)給銷售帶來(lái)相當(dāng)大的難度，尤其是一期，成功的壓力很大，在這樣的情況下，適當(dāng)降低建筑容量，增加小區(qū)景觀品質(zhì)，提高物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力應(yīng)是操作的基本原則。B. 平面布置過于規(guī)整，行列式布置比較明顯，在B組團(tuán)，這一現(xiàn)象更為明顯，給小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造帶來(lái)一定困難。A. 小區(qū)地標(biāo)式建筑物或景觀仍未形成。本案被東西向的規(guī)劃道路（12米紅線寬度，7米機(jī)動(dòng)車道寬度）分割為南北兩塊，道路兩側(cè)均為2層高的商業(yè)設(shè)施，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施沿街設(shè)置，有利于該街道商業(yè)氣氛的形成，加之結(jié)合道路兩側(cè)人行道及小區(qū)建筑后退產(chǎn)生的空間以及部分小型廣場(chǎng)及景觀綠化設(shè)施進(jìn)一步豐富了街道的空間變化。集合別墅具一些只有別墅才有的特質(zhì)，如私家花園、停車庫(kù)、獨(dú)門獨(dú)戶等，同時(shí)與別墅相比，集合別墅占地面積小，用地經(jīng)濟(jì)，在價(jià)格上也有一定的優(yōu)勢(shì)差距，且其150平方米170平方米的面積較一般別墅而言更加適應(yīng)一般家庭，本案的集合別墅中的室內(nèi)停車庫(kù)，—，近20平方米的南向大露臺(tái)等特點(diǎn)甚至連一般別墅都很難具備。15萬(wàn)平方米占地面積的樓盤在城西屬較大規(guī)模的項(xiàng)目，在全市范圍來(lái)看也并不多見，盡管分期開發(fā)弱化了這一優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)整體規(guī)劃的小區(qū)在總體規(guī)模上仍比一般中小型樓盤有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，以同等比例的廣告費(fèi)用來(lái)說，也有更大的推廣方面的投入，在知名度，品牌推廣等方面也較一般規(guī)模的樓盤有更大的操作空間。項(xiàng)目研判本案所在的蔣村開發(fā)區(qū)位于杭州市區(qū)西側(cè)，是杭州新建住宅區(qū)最為集中的區(qū)域，目前，該地區(qū)已開發(fā)或正在開發(fā)的面積超過200萬(wàn)平方米，建筑面積約170萬(wàn)平方米，在人氣和配套上都達(dá)到了一定的規(guī)模。而這就與本案以集合別墅為主要產(chǎn)品訴求的營(yíng)銷主線有一些矛盾，有鑒于此，建議加大投入銷售的集合別墅數(shù)量，本案A組團(tuán)B組團(tuán)的集合別墅雖所占比例不大，但二期、三期的設(shè)計(jì)方案仍有相當(dāng)大的可調(diào)整性，在銷售初期將集合別墅作為本案的重要特點(diǎn)加以宣傳推廣后，相信其66套的總量在短時(shí)間內(nèi)即可被市場(chǎng)消化，因此建議應(yīng)抓緊時(shí)間完成C組團(tuán)的方案調(diào)整工作，以期在B組團(tuán)集合別墅完成銷售后迅速進(jìn)入銷售期。集合別墅作為一種介于別墅和低密度低層（四層以下）之間的一種建筑形態(tài)，目前在杭州尚無(wú)開發(fā)先例，具備引起轟動(dòng)的條件。，對(duì)本案來(lái)說小高層的方案并不合理。相對(duì)而言，別墅與集合別墅的總投資成本較低，小高層的總投資最大，而從另一方面來(lái)說，以特定面積的基地而言，別墅的可建面積最小，小高層的可建面積最大。從單位投資回報(bào)來(lái)看，別墅或集合別墅是一種較好的選擇，但針對(duì)一塊特定的基地來(lái)說，絕對(duì)利潤(rùn)數(shù)與總投資也應(yīng)作為分析的一個(gè)元素。各容積率情況下的土地樓面價(jià)比較。其中，B組團(tuán)和C組團(tuán)以集合別墅為主，A組團(tuán)以多層公寓為主。小區(qū)被規(guī)劃路劃分成南北兩塊，南側(cè)為項(xiàng)目一、二期，北側(cè)為項(xiàng)目三期及四期。本案占地面積約15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積近20萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約17萬(wàn)平方米，商業(yè)公建面積約3萬(wàn)平方米。尤其本案的體量較大，相對(duì)來(lái)說，小區(qū)開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是具備一定的規(guī)模效應(yīng)，社區(qū)概念給客戶相當(dāng)大的認(rèn)同感，也有利于開發(fā)商的品牌建設(shè)。從政策方面來(lái)說，雖然由于福利分房政策的變化結(jié)束了團(tuán)購(gòu)的歷史，但銀行利率的不斷降低，購(gòu)房入戶政策的放寬和按揭比例的加大等政策無(wú)不表明政府對(duì)私人購(gòu)房的積極鼓勵(lì)態(tài)度。獅虎橋公寓520084—100（三房）44—52萬(wàn)7%封頂延齡苑555098—11254—62萬(wàn)46%封頂屏風(fēng)苑440082—90（二房）36—40萬(wàn)80%現(xiàn)房好資料盡在 免費(fèi)下載資料房產(chǎn)資料網(wǎng) 地產(chǎn)人的百科全書市場(chǎng)機(jī)會(huì)綜合以上市場(chǎng)分析，可以發(fā)現(xiàn)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷走向成熟，隨著散戶市場(chǎng)的逐漸形成，房地產(chǎn)個(gè)案市場(chǎng)的格局也漸漸清晰起來(lái)。西苑多層：6500小高層：5800多層126—134小高層15082—87萬(wàn)87萬(wàn)40%結(jié)構(gòu)體6F新華小區(qū)高層440089—11739—52萬(wàn)85%現(xiàn)房97年底米蘭公寓多層：4600小高層：4700多層95—109小高層100—12944—50萬(wàn)47—61萬(wàn)40%現(xiàn)房定安苑510090—100（三房）46—51萬(wàn)82%準(zhǔn)現(xiàn)房，二期打樁。綠洲花園4150101—12642—52萬(wàn)39%結(jié)構(gòu)體1F平凡里城市公寓340066—12322—42萬(wàn)55%外裝修東方豪園4500125—14056—63萬(wàn)60%準(zhǔn)現(xiàn)房廣利迦南公寓255080—100（二房）—60%準(zhǔn)現(xiàn)房98年底古蕩慶春苑345085—110（三房）29—38萬(wàn)80%現(xiàn)房市調(diào)總表B：城西區(qū)域案名價(jià)格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期湖畔附：市調(diào)總表AD房產(chǎn)資料網(wǎng) 地產(chǎn)人的百科全書市調(diào)總表A：城東區(qū)域案名價(jià)格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價(jià)（RMB）銷售率進(jìn)度公開日期海月花園3150133—142（三房）90—97（二房）42—45萬(wàn)28—31萬(wàn)75%封頂在水一方3300—（三房）33—36萬(wàn)70%封頂天福花園2600—（三房）25—38萬(wàn)85%結(jié)構(gòu)體3F錢塘人家多層：2450高層；3150—（三房）（四房）25—30萬(wàn)47萬(wàn)50%結(jié)構(gòu)體3F，開挖。在需求萎縮的情況下，市中心樓盤的合理定位，一是依然以中低價(jià)位住宅迎合對(duì)地段有強(qiáng)烈偏好的購(gòu)房戶；二是以全功能、高價(jià)位、豪華型的精品房產(chǎn)來(lái)吸引“成功人士”。一方面，城中區(qū)域及其他區(qū)域的價(jià)格差別在逐步縮??；另一方面，各樓盤之間因建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面起點(diǎn)不一而在價(jià)格上兩極分化，同類地段樓盤規(guī)模、配套不同，價(jià)格差別可達(dá)1000—2000元/平方米，品牌樓盤如萬(wàn)安城市花園的價(jià)格在6500元/平方米，而新華小區(qū)高層僅售4400元/平方米。隨著杭州全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，城中地區(qū)的各方面優(yōu)勢(shì)已不再非常明顯，特別是城西、城東兩大住宅區(qū)的興起對(duì)城中市場(chǎng)的沖擊很大，再加上交通工具升級(jí)，一些購(gòu)房者對(duì)地段意識(shí)淡化等因素影響，市中心各樓盤銷售較為平淡。目前的區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象。這一區(qū)域是指環(huán)城北路、天目山路以南、西湖以東、環(huán)城東路以西的范圍。城北區(qū)域中的次市中心地段如朝暉、德勝、莫干山路沿線，以往可供開發(fā)的地塊較少，去年至今舊城改造形成工廠外遷，促使一批新盤推出，這些樓盤售價(jià)大部分在3000—3500元/平方米，主力戶型也以三房為多，面積在100—135元/平方米左右。如本市規(guī)模較大的居住小區(qū)——大關(guān)居住區(qū)，最初建設(shè)主要是配合舊城改造拆遷安置所需，在開發(fā)定位上，普通檔次的大眾樓盤占了多數(shù)。拱墅區(qū)舊城改造突出的是重視環(huán)境改造，98年新增綠地25萬(wàn)平方米，占全市綠化總面積1/4左右。拱墅區(qū)地處城北，人口密集，房屋陳舊，近年來(lái)伴隨著大規(guī)模的市政改造左夾小區(qū)、米市小區(qū)、湖墅小區(qū)、德勝東村、紅石板小區(qū)等一批住宅新樓盤拔地而起，竣工總面積達(dá)62萬(wàn)平方米，解決了大批棚戶區(qū)居民的住房困難問題。秋濤路以西個(gè)案去化主要借助于動(dòng)遷安置及單位分房，因而整體去化都不錯(cuò)。濱江區(qū)塊的高層較高層次普遍賣的較好，由于“在水一方”是濱江區(qū)塊最早開發(fā)的高層，而且已打出了個(gè)案的品牌，因而銷售好于錢塘人家的高層，而多層由于價(jià)格相對(duì)高層低600700元/平方米，因而銷售狀況也不錯(cuò)。價(jià)格最低的是京惠花園，因?yàn)樗奈恢貌幌笃渌鼈€(gè)案位于采荷區(qū)塊，周邊生活配套齊全，而采荷區(qū)塊個(gè)案價(jià)格在32003450元/平方米。區(qū)域內(nèi)個(gè)案主力戶型為三房，面積在80—110平方米。位于濱江四號(hào)區(qū)塊之外的一個(gè)大型個(gè)案是海月花園，它無(wú)論在規(guī)模還是規(guī)劃上都要比上述個(gè)案更先進(jìn)，內(nèi)部有歐式的景觀設(shè)計(jì)，還有24小時(shí)熱水、衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的會(huì)所中心等，海月花園是城東區(qū)域內(nèi)屈指可數(shù)的品牌個(gè)案之一。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品基本以三房為主力，面積在97—144平方米。分為秋濤路以東和以西來(lái)討論。城東區(qū)域是指貼沙河、鐵道以東的杭州市區(qū)范圍。而城東樓盤分布于各個(gè)區(qū)塊之內(nèi)，單個(gè)開發(fā)商從樓盤售價(jià)，廣告投放，包括整體包裝，都僅僅從自身情況來(lái)定位，缺乏附近樓盤響應(yīng)，因而效應(yīng)也比較差。由于城東的環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及近兩年?yáng)|河、吳山等地的大規(guī)模拆遷，開發(fā)商一直保持著較好的銷售業(yè)績(jī)，因而無(wú)市場(chǎng)壓力，大部分仍沿襲著傳統(tǒng)的管理模式，在產(chǎn)品和市場(chǎng)方面的研究甚少。另外，相對(duì)于其它地塊，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)較密集的城東拆遷難度一直較大，這也會(huì)影響城東的開發(fā)進(jìn)度。由于上述有利因素，城東目前的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，將來(lái)有一定的上漲空間，因而相對(duì)城西房產(chǎn)更加具有投資價(jià)值。過去當(dāng)城西以西湖為中心布局時(shí)，建筑高度受到嚴(yán)格限制，而錢江沿岸地區(qū)建設(shè)則可以放開手腳，引入高層建筑，不僅有利于保護(hù)西湖的環(huán)境特色，也有利于形成錢江沿岸的優(yōu)美景觀。在錢江北岸，三江國(guó)家旅游度假區(qū)正在接規(guī)劃逐步實(shí)施，復(fù)興地區(qū)原本集中大片的棚區(qū)，隨著復(fù)興地區(qū)改造及復(fù)興路、錢江防洪堤、濱江大道的建設(shè)，這里已初步具備了建設(shè)商貿(mào)、旅游中心的條件。在錢塘江以南、蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)正在加緊建設(shè)，橫貫濱江區(qū)，寬60—70米的中興路工程已經(jīng)開工，東方通信城和三江科技工業(yè)園等都已進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，一批教育機(jī)構(gòu)也將在此落戶。到2010年，錢塘江杭州段約30公里的范圍內(nèi)，將再添5座跨江大橋。近年來(lái)，錢塘江上先后架起了二橋、三橋，其它幾座大橋的規(guī)劃也已完成，擬建的四橋?qū)⑴c中河路相通，旨在加強(qiáng)主城區(qū)與江南區(qū)的聯(lián)系。城東已開發(fā)的采荷、景芳、復(fù)興板塊因?yàn)榭拷铣菂^(qū)，基礎(chǔ)較好，加上幾條現(xiàn)有道路的沿伸，各種配套基本完備，濱江四號(hào)地塊內(nèi)小學(xué)、幼兒園、托兒所、污水泵站、菜市場(chǎng)等一應(yīng)俱全，相對(duì)蔣村現(xiàn)有配套要好。杭州正在走向“錢塘江時(shí)代”，大杭州的概念，是沿江發(fā)展，向東、向南發(fā)展。另外，蔣村西北區(qū)塊的地價(jià)只有蔣村的一半左右，在利益趨動(dòng)下，開發(fā)商也會(huì)熱衷于這一區(qū)塊的開發(fā)，在這眾多因素刺激下，蔣村西北區(qū)塊有可能帶來(lái)城西又一輪的房產(chǎn)開發(fā)高潮。在產(chǎn)品類型上，小高層的銷售明顯不如多層來(lái)得順暢，好在結(jié)合小高層的小區(qū)中小高層所占比例都不大，一方面由于小高層在城西還未形成大規(guī)模開發(fā)，且還沒有入住，因而市民對(duì)于小高層還缺乏使用后的感性認(rèn)識(shí)；另一方面小高層產(chǎn)品相對(duì)多層物業(yè)要多交電梯費(fèi)，“居住成本”提高；還有一個(gè)原因就是目前杭州市內(nèi)住宅施工質(zhì)量還不盡如人意，購(gòu)房者對(duì)于小高層的電梯是否能夠正常運(yùn)作表示懷疑?？傮w來(lái)看，城西有效的需求面積為90—140平方米，太大或太小的戶型都會(huì)給銷售帶來(lái)相當(dāng)?shù)淖枇?。定位較高的頤景園針對(duì)的客源就是杭州市內(nèi)收入層次和文化層次都較高的人士，因而去化較好的是110—140平方米的三房，定位較低的古蕩嘉綠苑以100平方米左右的三房最好銷，150平方米以上的戶型幾乎無(wú)法銷售。而別墅個(gè)案的價(jià)格差異較大，單純別墅區(qū)的定價(jià)在4500元/平方米，而其它小區(qū)內(nèi)別墅一般均價(jià)在3300元/平方米，這主要是由不同小區(qū)的定位決定的，純別墅區(qū)住宅密度低，人均享用的綠地，配套設(shè)施服務(wù)等都要較其它小區(qū)的住戶多很多，整體設(shè)施，建材等檔次也較高，而其它小區(qū)內(nèi)的別墅只是作為小區(qū)較小的一部分附屬產(chǎn)品，各方面來(lái)看都不能和純別墅的產(chǎn)品同日而語(yǔ)，因而定價(jià)相對(duì)而言較低。在付款方式上，大部分個(gè)案都可采取一次性付款，分期付款和銀行按揭三種形式，一般表價(jià)一次性付款可打到96—97折，分期付款無(wú)折扣，而按揭一般為98折，實(shí)際成交可在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上下降兩個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)公寓個(gè)案大部分價(jià)格集中在2700—3200元/平方米。別墅個(gè)案也有兩種類型，即單純的別墅區(qū)和混雜在混合型小區(qū)內(nèi)的別墅，純別墅區(qū)即世紀(jì)西溪?jiǎng)e墅占地5萬(wàn)多平方米，內(nèi)有聯(lián)體及獨(dú)幢別墅81幢。從最基本的日常購(gòu)物，到較高層次的健身、休閑娛樂等，都能得到滿足，基本上所有的小區(qū)都有會(huì)所配備，在景觀設(shè)計(jì)方面，“求新致勝”也成為城西開發(fā)共同的目標(biāo)，最為特別的是頤景園，在社區(qū)內(nèi)人工湖的布局造景，房子無(wú)形間成了景觀的點(diǎn)綴，給客戶耳目一新的感覺。由于城西產(chǎn)品普遍追求高檔次高品質(zhì)，因而房型規(guī)劃上也普遍較大，絕大部分以三房為主力房型，南都德加甚至以四房165—210平方米為主力房型，其它三房單位的面積，大部分集中在100—130平方米，由于均采用一梯兩戶的設(shè)計(jì)，房型基本上也能做到合理的布局。公寓產(chǎn)品普遍的一個(gè)特點(diǎn)就是規(guī)模大，大部分個(gè)案的基地面積都在5萬(wàn)平方米以上，更有象古蕩嘉綠苑這樣的個(gè)案，基地達(dá)35萬(wàn)平方米，這與蔣村有大型地塊可供開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的條件是分不開的?？傮w來(lái)說，城西的產(chǎn)品品質(zhì)在整個(gè)市區(qū)內(nèi)是最高的，無(wú)論是規(guī)劃還是營(yíng)銷，都給人領(lǐng)先于其他區(qū)域的印象