【正文】 這一階段，我們需要做好以下工作：◆ 通過對來訪客戶的分析，來檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻。（四）總公司及項目設(shè)計標志應(yīng)用草案二、營銷策略（一）營銷推廣前的思考根據(jù)以往經(jīng)驗，我們認為本案的營銷推廣應(yīng)該遵循以下原則：前期蓄勢要充分——高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。（3）執(zhí)行策略※ 適當減少廣告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項目在市民中的關(guān)注度及影響力?！? 期間結(jié)合新物業(yè)（小高層）的推出，針對性地重點宣傳，聚集銷售能量，再創(chuàng)佳績。廣告創(chuàng)意二：這里，我們呼吸的空氣更清新目的：突出小高層住宅空氣好，粉塵少的優(yōu)勢。B、在這一階段，要加大對小高層住宅推廣：由于區(qū)域內(nèi)居民對小高層住宅認同度不高，故在推廣活動中需要更有新意?！? 倡導健康、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間。后期推廣（持續(xù)期）（1） 推廣定位：A、市場形象的進一步強化，品牌提升、強勢促銷、公關(guān)互動。（3）執(zhí)行策略※ 以最能直接傳達信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的報紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強攻態(tài)勢?！　。◤囊?guī)劃、環(huán)境、配套、戶型、教育等多方面著手充分展表現(xiàn)出項目的驕人品質(zhì)）（2）推廣目的※ 張揚鮮明的品牌主張，迅速傳達銷售信息。通過良好的現(xiàn)場包裝，分散消費者對項目不利因素的注意力，將視線集中于樓盤本身。※ 完善樓盤的現(xiàn)場包裝及基礎(chǔ)銷售資料（樓書、價目表、單張等）的準備。※ 公開發(fā)售，一炮打響，為整體銷售開好頭。（2）推廣目的※ 正式啟動項目宣傳（開始優(yōu)惠認購登記），擴大樓盤知名度?！?與兩個中心相連：東邊與市政務(wù)新區(qū)隔河相望，西邊近鄰縣城中心區(qū)域。※ 今日城西，明日浦東?！? 閑適的翠映康庭精彩生活情調(diào)。（三）推廣主題定位策略前期推廣（預(yù)熱期與第一次強銷期）翠映康庭，倡導純翠本位生活（1） 推廣定位A、文化引導、形象導入：※ 饒城人快節(jié)奏中的情節(jié)本位生活。媒體選擇宣傳是樓盤推廣的一個重要手段，選擇合適的宣傳媒體，不僅可以起到很好的宣傳效果，促進項目形象建立與銷售業(yè)績的提升。◎ 印刷品（含樓書、海報、單張或折頁）：是消費者仔細了解房產(chǎn)品的資料，是房地產(chǎn)推廣必不可少的載體。◎ 電視：面廣，視覺形象具體，但播放時間短，復雜的訴求點不易表述清楚，費用高，可作為房地產(chǎn)廣告推廣的輔助載體。豐富的社區(qū)組織活動，打造和諧的鄰里生活……（2）主打廣告語建議 綜合上文對項目訴求點的提煉，建議項目宣傳主打廣告語為：翠映康庭，演繹純翠本位生活圍繞“健康住宅”及“社區(qū)文化”，逐步、漸進地展現(xiàn)樓盤特色：─→突出項目（下文以“翠映康庭”代替）在地段環(huán)境、景觀環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢；─→宣揚社區(qū)豐富多彩的社區(qū)生活和社區(qū)文化；─→把本案具有的，而本地房地產(chǎn)樓盤所缺乏的訴求點反復展現(xiàn)在受眾面前。（具體根據(jù)最終規(guī)劃文本再做調(diào)整）■ 物業(yè)管理專業(yè)的、星級的、溫馨的物業(yè)管理服務(wù)使您生活方便、清潔衛(wèi)生、安全無憂……■ 社區(qū)文化圍合式的社區(qū)環(huán)境，營造大家庭式的居住氛圍。內(nèi)部配套：生活超市、健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室。大弧線的觀景陽臺，增加建筑動感。陽光房、空中花園、屋頂花園，觀景陽臺……，讓您處處見綠。明廚、明衛(wèi)、明廳，兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟性、安全性和整體性?！? 戶型設(shè)計多品種、多類型的戶型，總有一款適合您。■ 園林景觀環(huán)境設(shè)計突出大尺度效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。步行系統(tǒng)的美觀性、趣味性和多樣性使人與人之間的交往更和諧，居住氛圍更優(yōu)雅?！?建筑布局上的差異性，使建筑的天際線錯落有致，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果?！? 建筑規(guī)劃細心規(guī)劃，打造靈性樓盤：國際知名建筑大師與知名設(shè)計院聯(lián)袂打造，達到人性化與實用性的完美結(jié)合。主要訴求點及主打廣告語建議（1）主要訴求點提煉■ 地 段直通市區(qū)第一盤：項目區(qū)塊有著“上饒城西，上海浦東”之美譽，在政府強有力的政策扶持與傾斜下，巨大的升值潛力與發(fā)展空間不言而喻。案名建議建議一：翠映康庭詮 釋： ◎ “翠”，表示綠色，是樓盤最明顯特征——從地面到空中的立體式綠化，形成高綠化率的點睛式描述，表現(xiàn)出一種健康的居住環(huán)境； ◎ “映”，是一種擬人化的手法，將樓盤“靈”性的氣質(zhì)生動地表現(xiàn)出來，非常具有感染力； ◎ “康”即健康，表明直陳樓盤打造營造健康住宅社區(qū)的用意； ◎ “翠映康庭”聯(lián)起來有“綠色環(huán)境映射健康家庭”的表面意思，更擁有“綠色是健康的居家環(huán)境，綠色環(huán)境帶給我們健康家庭”的深刻內(nèi)涵和喻意。一、市場推廣策略（一）品牌形象包裝策略品牌形象包裝的兩個重要要素：案名和主打廣告語。因此，饒城的整體營銷水平已較前幾年有較大的提高。 車輛的維護保養(yǎng)；介紹保姆鐘點工等家政服務(wù)。 郵政服務(wù)；252。 報修熱線；252。 B、 代理服務(wù)252。 專業(yè)養(yǎng)護園區(qū)綠色公共空間；252。 公共區(qū)域保潔；252。（以上智能化設(shè)施需綜合考慮成本及當?shù)貤l件等因素，決定是否配置）（二）物業(yè)管理的服務(wù)可選項目 A、公共服務(wù)252。在會所內(nèi)設(shè)監(jiān)控中心，值班人員24小時通過監(jiān)控中心的監(jiān)控器對園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻及大門入口等重要方位進行監(jiān)視。D、園區(qū)周邊及道路：園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。內(nèi)容包括：煤氣泄漏、火警、非法闖入及緊急求助等。B、戶內(nèi)安防設(shè)施： 可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進行管理，在訪客呼叫時便可通過室內(nèi)熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。車輛管理：大門口設(shè)車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進出小區(qū)時車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認業(yè)主車輛身份后自動開閘放行。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅持高標準，以保障業(yè)主的安全。同時，這也是本項目區(qū)別于目前上饒市場上眾多小區(qū)缺乏統(tǒng)一的、專業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀，增強項目的競爭力，為后期銷售創(chuàng)造有利條件。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對物業(yè)管理的重視程度將會越來越高。因此，我司建議本項目會所館內(nèi)可配置以下設(shè)施：健身房、閱覽室、棋牌室、托兒所、醫(yī)務(wù)室，其他一些具有會所功能的設(shè)施如便利店、餐飲、咖啡廳、酒吧、茶吧、美容美發(fā)、KTV等，可以安排在本案商鋪中推出，租賃或出售均可。我們可以把會所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。會所功能配置會所是居住區(qū)居民的公共活動空間。我司結(jié)合了以上兩個方案的優(yōu)點，把中心花園設(shè)計得比較靠近主入口，這樣，會所的效果和優(yōu)勢得以最大限度的發(fā)揮。方案二：可設(shè)置在小區(qū)中心景觀帶（或稱為中心花園）附近，即“中心會所”。（二）會所選址方案一：可設(shè)置在三清山西大道主入口旁，與商業(yè)建筑、物業(yè)管理用房融為一體。六、會所建議（一）會所規(guī)模本案規(guī)模約為65500 M2，其中沿街商業(yè)面積共計5800M2左右。針對項目總平，建議做調(diào)整，將天際線和環(huán)境、景觀均好充分考慮，對未來項目賣點進行全面闡釋，前期做好產(chǎn)品定位，未來進入“產(chǎn)品營銷”階段方能有備無患。小 節(jié)對項目總平、產(chǎn)品風格與環(huán)境設(shè)計、主力戶型及戶型分布的建議，是基于對上饒房地產(chǎn)市場調(diào)研等基礎(chǔ)上結(jié)合我司對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測與理解，初步擬訂的。評介：南北通透，通風、日照有保證；臥室、客廳動靜分區(qū)，布局合理；獨立陽光餐廳，與廚房緊密相連；主臥室獨立衛(wèi)生間，保證主人生活私密性；南北八角窗設(shè)計，180度觀景全視野；衛(wèi)生間、客廳、大廚房、走入式衣柜相互兼顧方便實用；獨立巧妙的玄關(guān)處理。評介：簡明實用的戶型設(shè)計，分區(qū)明確，體現(xiàn)實用的居家生活；客廳與餐廳南北連通，通透明亮；衛(wèi)生間特設(shè)八角窗，通風采光更佳。 入戶口的設(shè)計應(yīng)注意內(nèi)外過渡空間的設(shè)置；廚房和餐廳應(yīng)考慮相對獨立的空間設(shè)計，并考慮工作（陽臺）的設(shè)計；應(yīng)充分考慮室內(nèi)儲物空間的設(shè)置；陽臺設(shè)計應(yīng)注意作為建筑符號的新穎性及與功能性的結(jié)合；在大戶型設(shè)計時應(yīng)考慮其在功能上的配置和區(qū)別（中空高廳，陽光室，空中/屋頂花園，主人空間完整的功能、動線與面積需求）；大戶型與小戶型在入戶門的尺度和材料上應(yīng)有所區(qū)別；1空調(diào)室外機和室內(nèi)機位的設(shè)置；1室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計形成、分割形式和開啟方式，應(yīng)注重形式與功能的結(jié)合。戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均衡。五、戶型布局與設(shè)計要求（一）布局與設(shè)計要求戶型設(shè)計宜多品種、多類型，以滿足市場的多樣化需求。四、戶型配比建議戶型設(shè)計的定位，是最終實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵因素，首先對戶型研究是對面積的控制，鎖定銷售總價的概念，也即小高層內(nèi)主力戶型的銷售總價是多少？在多層公寓區(qū)主力戶型的面積和銷售總價，其次是對幾種主力戶型中空間功能要求的優(yōu)化設(shè)計。因此我們建議，充分利用本案中心綠地、屋頂綠化、樓宇間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結(jié)合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點。在環(huán)境上，我們認為在住宅建設(shè)迅速發(fā)展的今天，各開發(fā)商都已認識到環(huán)境景觀的重要性，但基本上都停留在形式的漂亮上，而忽視了對于人們居住最為重要的一點“健康”。建筑外墻擬采用高檔涂料、高檔面磚或石材組合，以體現(xiàn)典雅、高貴的特征。建議采用現(xiàn)代主義時尚設(shè)計風格，細節(jié)建議如下：建筑群體線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次。同時，商業(yè)街功能從社區(qū)基本生活配套出發(fā)，延伸至對外服務(wù)周邊項目人群，做成小型專業(yè)市場，如特色餐飲、美食、娛樂等。 植物的種植，應(yīng)強調(diào)季節(jié)變化的影響（植物的色彩變化），特別是高大喬木的配置。 趣味性：設(shè)計中應(yīng)強調(diào)變化性；187。 容易辨路：某些記憶符號的設(shè)置；187。設(shè)計要點：187。2）內(nèi)緊，高層采取點式布局，多層為板式，商鋪沿三清山西大道和東邊20M寬規(guī)劃路的合圍布局，既很好地將小區(qū)外的“鬧”與小區(qū)內(nèi)的“靜”相對隔離，又可以營造出安全、私密的居住空間。3）天際線建議采取“西高東低、北高南低”的策略，小高層住宅位于地塊北部，這樣可以形成高低錯落的天際輪廓線，讓更多的住宅單位可以看到小區(qū)內(nèi)外的景觀。（三）項目總平規(guī)劃建議分而治之、相互滲透1）以“組團形式”造社區(qū)，將本項目劃分為“L”型的沿街商鋪（東一層進深10～12米內(nèi)，北二層進深18～20米）及小高層組團，和“呂”字型的多層（6層）組團，疊拼（4+1）組團和大面積的中心綠化花園及配套會所等。【差異性】通過項目產(chǎn)品定位，在設(shè)計過程中充分考慮項目競爭環(huán)境，設(shè)計出明晰的產(chǎn)品差異性特征,形成獨特的競爭優(yōu)勢。同時，不同檔次產(chǎn)品合理搭配，對每一位消費者來說能夠符合他們的經(jīng)濟承受能力和口味?！?上述數(shù)據(jù)為變性參考數(shù)據(jù)，以上述為基礎(chǔ)進行統(tǒng)計分析，保證項目必要的規(guī)劃條件及經(jīng)濟要求，并按照市場的單位產(chǎn)品的銷售比例及目前項目實際情況，對本項目的設(shè)計規(guī)劃思路進行假設(shè)性論證，具體經(jīng)濟指標及測算詳見項目可行行研究報告。從消費者對樓盤品質(zhì)要求愛逐步提升的角度出發(fā)，項目環(huán)境品質(zhì)應(yīng)盡量向更高層次發(fā)展。外部環(huán)境資源是我們主觀無法改變的，一方面要考慮在銷售階段購房者的心態(tài)，同時也應(yīng)注意周邊競爭因素的變化，而本案的城市公共綠地和市政道路建設(shè)應(yīng)將其與本案的環(huán)境設(shè)計與商業(yè)設(shè)計同步思考，這是在項目規(guī)劃過程中必須慎重考慮的。 社區(qū)的建筑輪廓、天際線與產(chǎn)品類型內(nèi)部環(huán)境包括：多層與疊拼在區(qū)域中承遞進式的組合關(guān)系，多層與高層之間的自然過渡空間以及住宅與商業(yè)的分聯(lián)關(guān)系，這是營造社區(qū)居住特征的重要元素，也是項目差異性的重要指標。 步行系統(tǒng)，車行系統(tǒng)（區(qū)內(nèi)動線關(guān)系）187。 內(nèi)部環(huán)境 187。（二）空間布局根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計中充分考慮基礎(chǔ)地質(zhì)條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中，處處體現(xiàn)健康、宜居、安全原則和以人為本的開發(fā)理念，使之成為區(qū)域內(nèi)具有鮮明個性的中檔住宅小區(qū)；從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；利用地塊的先決條件，在環(huán)境設(shè)計突出大跨度的視覺效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間，外景與內(nèi)景之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)；完備、合理、實用的公建配套，創(chuàng)造出成本有效控制、符合市場價位的景觀房產(chǎn)。根據(jù)項目的市場形象定位以及成本控制要求，努力打造出“健康、宜居、安全”的品質(zhì)居住環(huán)境，成功塑造出具有鮮明個性特色的產(chǎn)品，打動消費者，并使之產(chǎn)生購買欲望。 第三部分 產(chǎn)品定位我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半產(chǎn)品營銷時代，產(chǎn)品品質(zhì)好壞與否決定樓盤整體營銷成敗。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。其他，比如投資客戶等，其特征： ◎ 有一定的閑錢在手中，沒有合適的投資渠道；◎ 縣、市兩地房價差距較大，看好本項目所處區(qū)塊的升值前景和發(fā)展空間；◎ 對產(chǎn)品品質(zhì)的注重程度一般要低于自住型客戶。（二）目標客戶群定位 根據(jù)對