【正文】 ?但部分單位如 2樓 142平米戶型朝內(nèi)，綜合北面的景觀資源及噪音干擾較少，可以起到互補作用，不是最主要因素。 ?雙拼別墅 SPB B3 將入戶門改向一方面可以規(guī)避兩扇門相互沖突，也可以化解上樓梯即開門不適。 雙拼 SPB B3 雙拼 SPN N2 雙拼 SPN3 建議修改方案 ?雙拼別墅 SPB B3 改前 改后 三層平面圖 改前 改后 ?雙拼別墅 SPN N2 三層平面圖 改前 改后 ?雙拼別墅 SPN3 三層平面圖 ?其他細部因素 …… 負一層入戶門：體現(xiàn)業(yè)主尊貴感及回家的舒適度。 洗手間 露臺 餐廳 廚房 臥室 客廳 入戶門 刪除 刪除 ?雙拼別墅 SPN N3 該戶型為了追求南向，將客廳設(shè)計在南面，但部分雙拼因南面為道路，無景觀資源，因此，建議將整個戶型面調(diào)整至客廳部分朝北。 3 4 5 3 4 5 4 3 二層 套房 ?從花園景觀的充分利用程度 …… 在戶型結(jié)構(gòu)中大部分戶型沒有首層前后花園，即使有面積也偏小，削減了花園景觀資源的充分利用。 書房 二層 家庭廳 臥室 臥室 一層 餐廳 起居室 客廳 早餐廳 臥室 ?雙拼別墅 SPN3：七廳六房 350㎡ 臥室 洗手間 衣帽間 書房 露臺 大套房連帶 書房、露臺 改后： 六廳六房 家 庭 廳 套房 改前： 七廳六房 二層平面圖 建議修改方案 ?類獨棟 CKB B B B4 1 2 3 1 2 3 2 1 3 3 2 1 負一層 廳 房 3 4 5 3 4 5 2 6 6 2 二層 4 3 3 4 4 5 6 4 4 4 5 5 5 6 一層 1 1 1 2 1 B1： 5房 6廳（ 3房 +2個書房） B B3： 4房 6廳 B4： 4房 6廳（ 3房 +1個書房） 三層 建議修改方案 1 2 3 1 2 3 2 1 3 3 2 1 負一層 將家庭廳改成影視廳 將家庭廳改成影視廳 5 6 4 4 4 5 5 5 6 一層 1 1 1 1 因景觀面在北面，建 議將南面客廳改成 臥室。 二層平面圖 將家庭廳改成書房，并與 主臥室連通變成大套房。 臺球廳占用的空間較大 建議車位修改方案 車位 2 車位 1 工具房 工人房 洗手間 臺球廳 儲物室 樓梯 洗手間 家庭廳 花 圃 陽臺 下沉庭院 ?類獨棟別墅 CKB ?二、從功能布局的合理性出發(fā) …… 各樓層功能布局標準： ① 負一層：多以配備多功能廳（影視廳、灑窖等）非日常使用空間及工人房、 工具間等功能； ② 一 層：多為家庭日常聚集及活動的如廚房、客廳、餐廳等活動空間及場所； ③ 二 層：多規(guī)劃為臥室（兒童、老人或客房）； ④ 三 層：主人大套房，功能配備齊全，景觀資源較豐富。 ?從停車位設(shè)計出發(fā) …… 結(jié)合圖紙分析，有如下戶型在停車位的設(shè)計上與目標客戶群需求有出入： ① 停車位數(shù)量不足 ?聯(lián)排別墅 只有一個車位，不符合 目標客戶需求。數(shù)量有所減少， 面積控制在 250300平方米 之間。 類樓王單位：一線臨湖，三面花園但花園面積偏小或靠近主干道，略有噪音影響。 會所原址 建議位臵 我們的解決方案：會所配套 我們的解決方案：產(chǎn)品布局 聯(lián)排 類別墅 聯(lián)排 類別墅 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 原始 調(diào)整后 聯(lián)排別墅數(shù)量略有減少，布臵在靠近主干道為主。 建筑面積控制在 8001200平方米。注重材質(zhì)與色彩的搭配。 雙拼別墅剖視圖 地上行人 地下行車 4米消防道 8米后花園 3米前花園 4米河道 我們的解決方案：內(nèi)部景觀資源 絕大部分產(chǎn)品戶戶臨水， 有景可觀，提升舒適度 會所作為小區(qū)內(nèi)唯一的集中休閑娛樂場所。 04地塊規(guī)劃設(shè)計面臨的問題：建筑單體 我們的解決方案：道路系統(tǒng) 道路占地面積有效減少 環(huán)形設(shè)計的道路，減少了受前后道路干擾的產(chǎn)品，保證居家舒適度，提高居家私密性。 04地塊規(guī)劃設(shè)計面臨的問題：內(nèi)部配套及景觀資源 重視負一層的設(shè)計，首層空間的價值沒有發(fā)揮出來 注重室內(nèi)空間的設(shè)計， 忽視戶外活動空間 負一層有下沉式庭院，陽光室、多功能廳等空間；首層沒有花園，客廳沒有觀景陽臺設(shè)計。較難滿足高檔純別墅社區(qū)的居家需求。 ?活動對象： 開盤當天成功認購的客戶。 ?邀請對象：保利品牌旗下的老業(yè)主資源及登記的市場客戶 。 ?活動內(nèi)容： 英格蘭風(fēng)情體驗日暨 VIP白金爵士登記 ?活動主題： 保利灣 英格蘭國際灣區(qū)生活之初體驗 ?活動形式：通過銷售中心、樣板房、樣板園林及看樓通 道包裝及逢整點進行英格蘭樂隊巡游、踢踏舞 等具有英國國際化風(fēng)情的節(jié)目表演，配合現(xiàn)場 工作人員著裝，盡情演繹英格蘭國際生活社區(qū)。 360度，全方位一線江景灣區(qū)美墅。 階段推廣攻略 — 戶外、現(xiàn)場包裝 ?戶外 重點投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以宣傳形象為主 ?其他： 為了配合活動，借助網(wǎng)絡(luò)、短信推廣手段 認購儲勢期 階段主題 典藏城市之上的純墅 廣告表現(xiàn)：產(chǎn)品篇 “無車”的城市別墅 230420㎡ 都市美墅 典藏城市里的私家會館 DOUBLE，雙首層空中灣區(qū)花園 賣點訴求 典藏城市之上的純墅 230423㎡私家會館，開始接受 VIP白金爵士登記！ DOUBLE，雙層空中灣區(qū)觀景臺 230420㎡ 美墅，離城市最近 360176。 階段營銷策略 — 活動營銷 +業(yè)主資源 ?活動內(nèi)容：英格蘭足球隊互動 ?活動主題：保利灣，對話英格蘭球隊 ?活動形式：邀請英超球隊的英格蘭足球名星及俱樂部成員 現(xiàn)場簽名活動， 并現(xiàn)場組織一場非官方點球賽 。 賣點訴求 形象導(dǎo)入期 廣州 .保利灣 對話，英格蘭國際生活灣區(qū) 名流會客廳， 赴一場家族榮譽的盛宴 空中會館， 站在灣區(qū)生活的至高點。 賣點訴求 三、項目推廣節(jié)點主題及工作配合 品牌鋪墊期 2022— 2022，保利巔峰 5年發(fā)展戰(zhàn)略 ?活動內(nèi)容：保利業(yè)主首屆運動會 ?活動主題：保利 .與廣州亞動同行 ?活動地點：金沙洲，保利保利灣項目 ?活動形式：針對保利旗下所有業(yè)主組織首屆運動會，分社區(qū)分 項目接受報名 ?活動特色：突破傳統(tǒng)的田徑、球類賽，尋求新的與社會熱點銜 接的項目，如：環(huán)保雙人車環(huán)島賽等。 保利品牌、實力展示； 2022— 2022年，保利下一 個 5年計劃 保利灣在保利集團中的地位 策略 +主題 核心賣點 推廣的配合 主流報紙：新聞軟性炒作 保利業(yè)主活動的配合 轟動活動為主導(dǎo)，新聞、戶外、現(xiàn)場包裝輔助 典藏城市里的純粹別墅 會所、物業(yè)管理、 教育配套、商業(yè)街 雙公園等灣區(qū)生活 的支撐點 二、項目入市策略：價值點訴求 — 9 形象導(dǎo)入期 認購蓄勢期 開盤強銷期 戶外導(dǎo)入 示范區(qū)開放 項目開盤 階段時間 階段 重要節(jié)點 軟文炒作 — 7 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 品牌鋪墊期 階段主題 保利集團 2022— 2022發(fā)展戰(zhàn)略 廣告表現(xiàn)：保利品牌篇 ?保利地產(chǎn)， 2022— 2022宏偉藍圖 以新聞發(fā)布會的形式，通過對保利集團下一個 5年企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的炒作，突出保 利灣項目是保利集團未來 5年重金傾情打造的巔峰之作。 會所 推廣中：強調(diào)適合洋房客戶需求的功能； 銷售中：引導(dǎo)客戶對三會所裝修風(fēng)格的參觀，內(nèi)部功能配套的 體驗，配合教育機構(gòu)進行的相關(guān)會所內(nèi)的活動。 英國品牌兒童教育機構(gòu) 推廣中：重點宣傳英國哈羅公學(xué)品牌、 除了常規(guī)教育模式的附加培訓(xùn) 機構(gòu)，如全程托管、雙語教學(xué) 銷售中：英式品牌教育機構(gòu)簽約儀式活 動配合、邀請客戶參觀、體驗 英式品牌教育大課堂。 身份認同感爆破 私家會館 推廣中：注重英倫建筑品質(zhì)宣傳、 “私家會館”概念包裝、產(chǎn)品 賣點整合（如雙層花園、 贈送功能空間）； 銷售中： 概念樣板房、園林景觀、 物業(yè)管理的體驗 都市別墅 推廣中：強調(diào)是廣州城區(qū)盤 別墅在城市中的稀缺性； 銷售中：結(jié)合區(qū)域模型展示項目在廣州都市的地位。 關(guān)于