【正文】 既定銷售任務(wù)完成 。 并全面提升市場對未來產(chǎn)品的期待 。 活動造勢 為保持銷售現(xiàn)場人氣和市場對本項(xiàng)目的關(guān)注度 ， 將在簽約 、 價格調(diào)整 、 工程節(jié)點(diǎn) 、 產(chǎn)品放量等重要時間節(jié)點(diǎn) ， 以活動為依饒進(jìn)行熱點(diǎn)宣傳 。 這是客戶成交的重要環(huán)節(jié) ， 建立獨(dú)具特色的街區(qū)氛圍展示 、 樣板間展示與銷售中心結(jié)合的的形式 ， 讓消費(fèi)者能夠在前期更多的感受項(xiàng)目今后的環(huán)境氛圍 。 通過報紙 、 雜志 、 網(wǎng)站等媒體軟性廣告的形式 ， 進(jìn)行項(xiàng)目理念詮釋訴求 。 綜合策略應(yīng)用 宣傳組合 現(xiàn)場展示 此階段廣告訴求可分為幾個層面予以考慮 ， 即通過戶外廣告及廣播的形式 ， 進(jìn)行項(xiàng)目理念訴求 。 通過 “ 城市節(jié)日 ” 的形式一方面增強(qiáng)購房客戶歸屬感和自豪感 ， 使其成為本項(xiàng)目的有效口碑傳播者 。 在產(chǎn)品方面更具說服力 ， 可為消費(fèi)者營建一個從體驗(yàn)到超越的直觀感受過程 。 并在前期通過有效媒體組合 ， 進(jìn)行社會性告知 。甚至成為更多人希望參與的頗具上層特色的 “ 城市節(jié)日 ” 。 此階段項(xiàng)目的前期形象將全面得以建立 ， 并快速完成 10平米的銷售任務(wù) 。 并將通過各種媒體對這一獨(dú)具特色的 “ 城市節(jié)日 ” 進(jìn)行全面報道 。 媒體選擇也是同樣 ， 應(yīng)提前整合優(yōu)勢媒體優(yōu)勢版位 ， 為項(xiàng)目開盤奠定良好的宣傳平臺 。 此階段關(guān)于宣傳渠道的整合應(yīng)注意與競爭對手的關(guān)系 。 完善形象系統(tǒng) 整合宣傳渠道 經(jīng)過一段時間的認(rèn)購 ， 本階段前期營銷思路得以考證 ， 在進(jìn)一步完善宣傳推廣思路的同時 ， 基于前期形象系統(tǒng)積極著手進(jìn)行銷售現(xiàn)場的包裝 、 宣傳平面設(shè)計(jì)等項(xiàng)目綜合形象的整合建立 。 節(jié)奏控制是營銷的重要環(huán)節(jié) 。 促進(jìn)意向客戶認(rèn)購（路徑） 項(xiàng)目推介會 營造認(rèn)購緊迫氣氛 前期優(yōu)惠政策 經(jīng)過前一階段的宣傳 ， 此階段將有意向客戶生成 ， 以 “ 讓一部分人先優(yōu)雅起來 ” 為主題的項(xiàng)目推介會的活動形式 ， 向意向客戶介紹項(xiàng)目情況及認(rèn)購政策 ， 并展開本項(xiàng)目的前期認(rèn)購工作 。使消費(fèi)者的想象得以達(dá)成 ， 進(jìn)而提升消費(fèi)市場對本項(xiàng)目的認(rèn)同感 。 并利用這種想象 ， 提起消費(fèi)者對本項(xiàng)目進(jìn)一步了解的愿望 。 項(xiàng)目形象的初步建立 意識形態(tài)形象建立（想象形象） 視覺與語意形象建立（想象達(dá)成） 話題與活動僅是抽象理念的意識傳達(dá) ， 志在提升市場關(guān)注度的同時 ， 使關(guān)注人群對項(xiàng)目充滿想象 。 使其成為詮釋嘉里華遠(yuǎn)通過不同手段和角度營建合理人居尺度的話題 。 在戶型展示之后 ， 本項(xiàng)目的宣傳重點(diǎn)將落在 ， 國際室內(nèi)設(shè)計(jì)大師對話國際建筑設(shè)計(jì)大師的話題上面 。 活動宣傳主要集中在前期告知 。 從理念到產(chǎn)品的過度（路徑） 產(chǎn)品公開展示 關(guān)于產(chǎn)品的新話題 在 “ 一個城市的藝術(shù)可能 ” 話題討論和 “ 城市藝術(shù)建筑群 ” 的城市總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案新聞發(fā)布會之后 ， 將以“ 城市之后還有藝術(shù) ” 為主題組織關(guān)于本項(xiàng)目的總體規(guī)劃 、 戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修裝飾的展示活動 。 有利于本項(xiàng)目在大眾中的傳播 。 項(xiàng)目廣知度的建立 （方式） 大眾傳播 意識傳播 從目前來看 ， 影視娛樂行業(yè)的名人在大眾和媒體方面的傳播速度很快 ， 并能夠產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng) 。 并聘請撰稿人在報紙 、 雜志 、網(wǎng)絡(luò)等有效傳媒對項(xiàng)目方案及領(lǐng)導(dǎo)講話進(jìn)行深入報道 。 重點(diǎn)詮釋 “ 一個城市的藝術(shù)使命 ” 與生活方式的關(guān)系 。 激發(fā)市場期待 項(xiàng)目形象建立（路徑） 項(xiàng)目經(jīng)營理念的引導(dǎo) 項(xiàng)目廣知度的建立 項(xiàng)目形象的初步建立 從理念到產(chǎn)品的過度 項(xiàng)目經(jīng)營理念引導(dǎo)（路徑） 話題建立 話題詮釋 話題展開 以高密度廣播形式建立一個社會性話題如： “ 一個城市的藝術(shù)可能 ” ， 作為前期市場切入概念 ， 為項(xiàng)目經(jīng)營理念奠定良好社會輿論基礎(chǔ) 。 其意義亦不僅僅在于宣傳層面 。 專業(yè)氛圍營建 邀請包贊巴克 、 施締芬 上述研討 / 論壇的意義不僅僅在于項(xiàng)目區(qū)域宣傳 ， 更重要的是其能夠在引導(dǎo)消費(fèi)市場的同時 ， 為本項(xiàng)目的經(jīng)營基礎(chǔ)和思想的完善 。 邀請?jiān)谝?guī)劃 、 社會人文 、 嘉里 、 華遠(yuǎn) 、 SOHO中國 、 世紀(jì)華僑城等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威人士 ， 展開 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目發(fā)展趨向研討 ， 對 消費(fèi)市場關(guān)注方向進(jìn)行引導(dǎo) 。 服務(wù)優(yōu)勢 售前 、 售中 、 售后嘉里華遠(yuǎn)優(yōu)勢互補(bǔ) ， 為消費(fèi)者建立完整的城市運(yùn)營體系 。 業(yè)績展示 通過網(wǎng)絡(luò)等媒體，進(jìn)行嘉里華遠(yuǎn)兩家公司以往業(yè)績展示。實(shí)現(xiàn)意向客戶積累和認(rèn)購。 在此我們將此計(jì)劃稱之為“榮歸尚城” 。 基礎(chǔ)工作 內(nèi)容 時間 收集項(xiàng)目相關(guān)資料 技術(shù)參數(shù)、建筑圖紙、配套情況、交房標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度等 形象導(dǎo)入策略制定 發(fā)展商形象、區(qū)域形象、專業(yè)形象（項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師權(quán)威形象建立）、項(xiàng)目形象 營銷合作伙伴的確定 平面創(chuàng)意公司、策展人、影視制作公司、公關(guān)活動公司 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)及延展 LOGO設(shè)計(jì)、主形象設(shè)計(jì)、 VI應(yīng)用設(shè)計(jì)、項(xiàng)目主案語擬定 宣傳資料設(shè)計(jì)及制作 樓書 / 戶型圖 / 海報 / DM單 / 網(wǎng)站 / 效果圖 / 沙盤 宣傳渠道整合 戶外報批 / 傳媒聯(lián)絡(luò) / 活動籌備 / 展會 / 直投 / 網(wǎng)絡(luò) / 廣播 / 短信 / 電視 宣傳內(nèi)容籌備 硬性平面媒體設(shè)計(jì) / 軟性宣傳稿件撰寫 銷售現(xiàn)場包裝 市內(nèi)項(xiàng)目展示地點(diǎn)的選址與布置 基礎(chǔ)工作 內(nèi)容 時間 銷售策略制定 人員策略 / 價格策略 / 促銷策略 / 銷控策略 / 活動策略 / 時間策略 營銷團(tuán)隊(duì)建設(shè) 前期人員招聘及培訓(xùn) 銷售工具準(zhǔn)備 購房程序說明 / 價格表及稅費(fèi)參數(shù)表 / 付款方式 / 銷控表及銷控計(jì)劃 / 銀行按揭說明及貸款利率表 / 產(chǎn)權(quán)辦理說明 / 銷售證件 / 答客問的編寫等 銷售管理準(zhǔn)備 來電來訪統(tǒng)計(jì)表 / 銷售情況統(tǒng)計(jì)表 / 銷售人員管理制度等 客戶服務(wù)體系建立 檔案系統(tǒng) / 按揭辦理 / 產(chǎn)權(quán)辦理 相關(guān)單位落實(shí) 按揭銀行 / 律師事物所 / 產(chǎn)權(quán)辦理中心等 項(xiàng)目入市籌備 認(rèn)購政策 / 簽約政策 / 優(yōu)惠政策 / 階段活動 分期營銷策略 市場預(yù)熱期（ 2022年 4月 2022年 6月） 此階段工作重點(diǎn)在于開展 發(fā)展商形象、區(qū)域形象、專業(yè)形象（項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師權(quán)威形象建立）、項(xiàng)目形象的建立。 區(qū)域形象建立 解決消費(fèi)者何以在此區(qū)域購房的問題 經(jīng)營理念引導(dǎo) 解決消費(fèi)群體對項(xiàng)目的理性認(rèn)知問題 項(xiàng)目形象建立 解決消費(fèi)群體對項(xiàng)目的感性認(rèn)同問題 意向客戶認(rèn)購 快速消化前期所生成的意向客群 項(xiàng)目開盤入市 以項(xiàng)目開盤為契機(jī)，全面啟動項(xiàng)目銷售 快速強(qiáng)勢銷售 10萬平方米 前期營銷任務(wù) 營銷籌備期（ 2022年 12月 2022年 3月） 此階段工作重點(diǎn)在于銷售籌備及市場宣傳鋪墊 市場預(yù)熱期（ 2022年 4月 2022年 8月） 此階段工作重點(diǎn)在于前期市場認(rèn)知引導(dǎo)，并進(jìn)行意向客戶積累，為項(xiàng)目開盤做準(zhǔn)備 開盤強(qiáng)銷期（ 2022年 9月 2022年 9月） 此階段工作重點(diǎn)從策劃和銷售管理兩方面保證銷售進(jìn)度 營銷計(jì)劃分期 分期營銷策略 營銷籌備期（ 2022年 1月 2022年 3月） 此階段工作重點(diǎn)在于為項(xiàng)目前期市場預(yù)熱建立清晰的營銷策略。 產(chǎn)品優(yōu)越感 嘉里華遠(yuǎn)融會眾多 國際建筑設(shè)計(jì)師與國際室內(nèi)設(shè)計(jì)師，為消費(fèi)者打造不同于傳統(tǒng)的功能到位的設(shè)計(jì)超前的產(chǎn)品。 但因種種局限，此類項(xiàng)目呈點(diǎn)狀分布于不同功能不同檔次的建筑群中，生活氛圍缺乏完整性。 從風(fēng)格（ 現(xiàn)代的）、檔次（高尚的）、氣質(zhì)（優(yōu)雅的）、形式（藝術(shù)的）等方面創(chuàng)建完整性很強(qiáng)的國際化人居環(huán)境。 區(qū)域優(yōu)越感 眾多實(shí)力發(fā)展商會聚于此，基于成熟的區(qū)域發(fā)展理念，建設(shè)一個北京新的城市分中心，區(qū)域發(fā)展前景可觀。尚城”所獨(dú)有的意識感覺，圍繞在地生活 “優(yōu)越感” 逐步展開。 明確營銷基礎(chǔ) 前期營銷要素 宣傳推廣核心 前期營銷任務(wù) 進(jìn)行策略研究 營銷計(jì)劃分期 分期營銷策略 前期營銷思路 基本要素 規(guī)模優(yōu)勢：整體 300萬平米 ， 配套齊全 ， 生活便利 環(huán)境優(yōu)勢：城市綠化帶 （ 城市高爾夫 ） ， 主題公園 交通優(yōu)勢：東四環(huán) 、 京津塘高速 、 京沈高速 、 機(jī)場高速 品牌優(yōu)勢：嘉里華遠(yuǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 前期營銷要素 賦予要素 區(qū)域優(yōu)勢：城市分中心的發(fā)展前景 設(shè)計(jì)優(yōu)勢：眾多國際建筑大師和國際室內(nèi)設(shè)計(jì)師參與 文化優(yōu)勢：國際多元文化有機(jī)整合 產(chǎn)品優(yōu)勢：首推城市藝術(shù)建筑群 配套優(yōu)勢：合理的商業(yè)布局 ， 豐富的文化配套 ， 名校 ， 專業(yè)醫(yī)院等 服務(wù)優(yōu)勢：嘉里華遠(yuǎn)的高品質(zhì)城市運(yùn)營體系 價格優(yōu)勢：價格是相對的 ， 與 CBD等區(qū)域上萬元的空洞的點(diǎn)式高檔寓所相比 ， 我們的城市從物質(zhì)基礎(chǔ)到精神元素的完整性則更具內(nèi)涵 ， 能夠提供更多價值 。住宅 76萬平米均價 RMB 7500元 /㎡ （ 控盤計(jì)劃如右表 ） 。 在項(xiàng)目期房階段其能夠明確的展現(xiàn)項(xiàng)目的意識形態(tài) ， 為消費(fèi)者留有充分的想象空間 ， 進(jìn)而提升消費(fèi)者對本項(xiàng)目的關(guān)注 。 案語詮釋 “ 城市藝術(shù)建筑群 ” 是本項(xiàng)目城市母體所營建上層氣質(zhì)的物質(zhì)基礎(chǔ) 。 而 “ 尚 ” 可為 “ 上 ” 意 ， 與區(qū)域定位相符 。 2. 尚城將與華遠(yuǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目品牌尚都形成 “ 尚 ” 系列的統(tǒng)一品牌效應(yīng) 。案語。案語。 并以此為基點(diǎn)，推動本項(xiàng)目的市場整體運(yùn)營工作。 基于上述區(qū)域價值、項(xiàng)目價值、項(xiàng)目定位、規(guī)劃方向的研究，我們對城市已經(jīng)有了一個基本明確的判斷。 A、 B、 J、 K的沿街商業(yè)建議郵局 、 銀行及會展附屬型商業(yè) 。 因而我們建議 ， 把服務(wù)于社區(qū)居民的基本配套設(shè)置在 A、B區(qū)與 C、 D區(qū)之間 。 另外需要提出的就是 A、 B、 J、 K的鄰街建筑 ，其需要注意的是隔音處理 、 安全措施和鄰街底商的規(guī)整有序 。 J的布置原則基本與 B、 D相同 ， K則應(yīng)以板式建筑為主 。 B、 D東側(cè)有城市綠帶作為景觀支持 ， 建議沿東側(cè)布置 板式建筑 ， 西側(cè)高層建筑 。 各 BLOCK產(chǎn)品形式建議 從景觀條件來看 ， A、 C西側(cè)景觀條件良好 ， 可以考慮建高層建筑 ， 以便充分發(fā)揮其景觀優(yōu)勢 。 即 A、 B作為市場切入產(chǎn)品 ， C、 D則作為前期市場的提升型產(chǎn)品 。 從配套服務(wù)來看 ， J、K是整個項(xiàng)目中最具優(yōu)勢 。 通過總體規(guī)劃圖 ， 我們可以看到 ， A、 B、 C、 D這四個 BLOCK景觀優(yōu)勢明顯 ， J次之 K相對較差 。 建議一居 5%左右 ， 兩居 30%左右 ， 三居 50%左右 ， 四居以上 10%左右 。 即購買兩居室的客戶根據(jù)自己的需要不會選擇三居 ， 即便是同等面積 ， 其只需要一個到位的足夠舒適的到位的兩居室 。 建議 （ 銷售面積 ） 一居面積 80平米左右 ， 兩居面積 100平米左右 ， 三居面積 150平米左右 ， 四居和四居以上戶型面積可視情況而定 。 戶型建議 基于上述分析在戶型設(shè)計(jì)方面本項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能的舒適性 。 且這一群體對其他消費(fèi)群體能夠產(chǎn)生良好的帶動作用 。 且上層消費(fèi)群體消費(fèi)能力高 ， 對前期投資認(rèn)識性較強(qiáng) ， 較容易實(shí)現(xiàn)前期的快速銷售 。 不利于本項(xiàng)目的長期發(fā)展 。 建議前期產(chǎn)品定位為：高檔到位型公寓。 前期開發(fā)建議 產(chǎn)品檔次建議 本項(xiàng)目開發(fā)周期較長，且總體銷售均價屬于區(qū)域高端價位項(xiàng)目。 其購房帶有明顯的投資傾向，對轉(zhuǎn)手容易的項(xiàng)目興趣較高。 其選擇居住場所，（境外人群）一般選擇離使館區(qū)較近區(qū)域。 主流需求 34居 埠（境）外人群描述 此類客群非本項(xiàng)目主流客群，將占比例為 3%左右。 要求項(xiàng)目在建筑形式、文化形象和思想品位等方面能夠體現(xiàn)其身份地位、滿足其上層優(yōu)越感。 因投資需要，其關(guān)注房地產(chǎn)時間較長。 對目