【正文】 多層約95%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較差，專業(yè)素質(zhì)較差優(yōu)惠措施：買樓中樓送車庫（10余平方米），小高層1～樓盤評價：戶型設(shè)計比較好，銷售價格相對較低樓盤備注：銷售時間上與本案基本不形成沖突■ 蝶景園樓盤位置：鳳凰東大道中段開 發(fā) 商：上饒友邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8451666 8451999全案代理：潤土不動產(chǎn)策略機構(gòu)建筑面積：120000㎡業(yè)態(tài)配比：7幢小高層，20幢多層，共700余戶面積范圍：90～220㎡主力面積：125～140㎡，三房兩廳銷售時間：分兩期開發(fā)，200多戶已基本售完，二期目前未正式公開銷售銷售價格：多層均價1200元/㎡，是上饒縣銷售價格最高的樓盤之一銷售進度：一期只剩少量大戶型，二期已內(nèi)部認購部分房源，銷售價格漲幅較快；二期多層90%，小高層約40%銷售人員：服務(wù)態(tài)度好，整體素質(zhì)較高樓盤評價：地段具有較大的升值潛力，上饒縣首個采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有園內(nèi)游泳池的社區(qū)樓盤備注：其后期的銷售與本案形成競爭■ 東方家園樓盤位置：三清山大道，上饒國際家具城對面開 發(fā) 商：江西福昌實業(yè)發(fā)有限公司銷售電話：0793—8443999營銷代理：上海智帝策劃事業(yè)機構(gòu)占地面積：79920㎡（120畝）樓盤評價：由于其前期定位的定制式別墅未能成功通過審批，該項目的規(guī)劃將重新設(shè)計，但是其總公司在三清山大道北側(cè)，也就是該項目路對面，有一個極大規(guī)模的家具城在建，前期已投入使用并形成品牌優(yōu)勢。國際花園樓盤位置：慶豐路與樟樹路交界處開 發(fā) 商：上饒萬嘉實業(yè)有限公司銷售電話：0793—8261111樓盤規(guī)模：總占地面積32336㎡（48畝），總建筑面積約80000㎡，容積率：綠 化 率：%業(yè)態(tài)配比：10幢小高層，1幢多層，共550套，一期開出192套主力面積：三房14144平方米（72套）；四房165平方米（110套）銷售時間：2005年5月18日開始銷售，一期已交付；多層95%左右，小高層約80%銷售價格：小高層起價1380元/㎡、均價1700元/㎡、最高2100～2200元/㎡（復(fù)式）；商鋪面積40余平方米，一層7000元/㎡，二層2000元/㎡物管費用：㎡/月優(yōu)惠措施：95—97折客戶群體：私營業(yè)主，公務(wù)員，少量投資客樓盤評價：樓盤以中心水景為主，建筑分布合理，循環(huán)式道路，各功能區(qū)分明顯。發(fā) 展 契 機作為內(nèi)地與長三角地區(qū)聯(lián)結(jié)的橋頭堡，上饒市是重要交通樞紐，交通便利、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，并不斷得到周邊縣市的關(guān)注，目前已有大量企業(yè)進入上饒旭日工業(yè)園，為上饒房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了支撐。上饒市縣融合勢在必行，旭日工業(yè)園區(qū)的成熟運作、政府西遷為城西的房產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機，城西也成為了被看好的潛在發(fā)展區(qū)域。小 結(jié)：城西——饒城房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土 目前饒城經(jīng)濟正處于一個相對高速的發(fā)展階段，隨著開放型經(jīng)濟的進一步融入長三角經(jīng)濟圈，人們的生活水平和購買力會得到大幅度加強，有利于饒城房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售。在上饒市行政中心區(qū)10平方公里的規(guī)劃中，有近4平方公里屬縣城規(guī)劃范圍。本案扼政務(wù)新區(qū)通往城西的咽喉，地段優(yōu)勢彰顯無疑。 本案周邊現(xiàn)有配套相對缺乏，且要形成成熟的居住條件，并得到饒城市民的認可需要一段不短的時間。綜上所述，困難與機遇并存，建議本項目推盤應(yīng)扎實做好相關(guān)營銷推廣工作，步步為營，將項目各個亮點、賣點、興奮點進行有效展示和傳遞。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，我們深入了解市場環(huán)境的同時，更應(yīng)該對自己有一個清醒的認識。準確的分析房地產(chǎn)項目地塊的特征，是房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中一個非常重要的環(huán)節(jié)。一、項目地塊概況項目地塊位于上饒市西部，距上饒縣政府1公里，距離上饒市新政務(wù)區(qū)僅2公里。項目距上饒市主城區(qū)僅需10分鐘車程。目前上饒縣連接市中心區(qū)的惟義路、鳳凰大道、三清山大道、濱江西路四條主要通道均在改造和興建中，年內(nèi)按計劃將全部完工，長期以來影響和制約縣城發(fā)展的交通“瓶頸”將得到徹底解決，實現(xiàn)城西與中心區(qū)時空和心理的零距離對接，縣城和市中心完全融為一體指日可待。項目周邊相關(guān)路網(wǎng)工程建設(shè)工作滯后時間過長，將會對項目后續(xù)的推廣銷售帶來較大的銷售阻力，影響項目銷售進展和資金回籠速度，必然增加項目開發(fā)的機會成本，減少項目開發(fā)投資利潤空間?！冀ㄗh〗貴司應(yīng)敦促政府盡早將該道路貫通，未來將有效促進工程施工和項目銷售。二、項目地塊SWOT分析 （一）優(yōu)勢分析——strengths項目地塊目前地名為：“三清山西大道8號”，東望櫧溪河，地處上饒城西第一站，其地位優(yōu)勢較為明顯，項目未來的地緣價值及商業(yè)價值將會在一定程度上得到提升；項目地塊位于上饒市城東，上饒縣東部，近鄰市政務(wù)新區(qū)（規(guī)劃中）縣政府，是政府重點打造區(qū)域，倍受關(guān)注，有“上饒的城西，上海的浦東”之說；上饒市政府為改善城市規(guī)劃面貌，增加政府財政收入，目前正在極力打造“住在城西”的新型居住理念，而且還出臺了政府購房補貼等政策，受到了廣大市民的關(guān)注；項目地塊距上饒市主城區(qū)僅10分鐘車程，絕對路程相對較小，且已開通至市中心城區(qū)的公交路線；縣、市房地產(chǎn)價格差距較大，與上饒市主城區(qū)樓盤相比具有較大的價格優(yōu)勢；專業(yè)營銷策劃公司全程跟進，讓項目地塊規(guī)劃產(chǎn)品最大限度上適應(yīng)市場需求，保障地塊投資收益。（三）機會點分析——Opportunities項目地塊所屬區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的開發(fā)將迅速提升市民對區(qū)塊的關(guān)注度，提升區(qū)域人氣；上饒市政務(wù)新區(qū)的建設(shè)和開發(fā)以及“住在城西”等理念的產(chǎn)生，將為本區(qū)塊帶來絕對利好因素；上饒縣“以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，以融入市區(qū)為取向”的城市建設(shè)發(fā)展思路，將有利于本項目最短時間內(nèi)融入市區(qū)和擴大項目的購買群體；開發(fā)商“先做景觀后做房”的開發(fā)理念將大大增強客戶購買信心；項目規(guī)劃方案尚未確定，留有更多的調(diào)整空間；政府支付，區(qū)域內(nèi)購房優(yōu)惠政策的出臺，增加了區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭力；根據(jù)初步推算，當本案正式入市時，目前市場上樓盤僅有少數(shù)還有少量房源與本案競爭，提高迅速突破市場的機會。三、項目地塊開發(fā)啟示根據(jù)上文的分析，總體評介：本項目地塊的優(yōu)勢和機會點都非常明顯，城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃帶給項目無限的可操作想象空間。在此情況下，我們只能以不變應(yīng)萬變，做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，然后通過日后的宣傳與推廣，引導(dǎo)市場，讓客戶認可本項目，購買本項目產(chǎn)品。〖開發(fā)建議〗◎ 關(guān)于開發(fā)成本：嚴格成本控制，保障用最少的投資做出最好的產(chǎn)品?！靶隆薄滤悸?新產(chǎn)品：綠化先行的開發(fā)思路 / 新型業(yè)態(tài)、新潮戶型、新穎建筑外觀的新產(chǎn)品“靈”——精巧布局、精致小品、精細配套、人車分流……打造“靈”性樓盤◎ 關(guān)于樓盤推廣：營銷推廣上“巧”字當先，突破常規(guī)，巧做文章，以“奇”奪人，以“巧”制勝。 城區(qū)主要購買人群，為項目未來的輔助購房人群，其特征： ◎ 年齡在25—40歲之間的中低收入者：經(jīng)濟條件有限，選擇在縣城買房是為了降低購房成本支出； ◎ 部分中老年人：喜歡安逸的生活，到縣城買房追求一個安靜的環(huán)境，而將城里的房子出售或留給子女，再次置業(yè)；◎ 外地到上饒打工者：為了生活的進一步安定，但限于城區(qū)房價相對較高，到縣城買房可以減少住房成本。（三）項目市場形象定位產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢，購房者消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。根據(jù)前面所述之產(chǎn)品檔次定位，建議將本項目的市場形象確定為：——環(huán)境取勝，打造健康住宅——戶型取勝，打造宜居住宅——物業(yè)取勝，打造安全住宅從“健康、宜居、安全”等真實居住感受層面直接訴求，讓消費者真實感覺到樓盤個性化的特征，更能打動、說服消費者購買本樓盤物業(yè)。根據(jù)調(diào)查：當前饒城居民已經(jīng)明顯地表露出對高品質(zhì)樓盤的偏好，因此在做產(chǎn)品的時候，我們一定要做到精雕細琢，從細微出發(fā)，緊緊抓住饒城居民的購房心理，打造出讓居民滿意，在市場上適銷對路的精品住宅產(chǎn)品。一、總體規(guī)劃思路（一）基本思路以人為本，從功能配置與視覺體驗(重點是綠化與建筑外立面)兩個層面提升樓盤整體品質(zhì)；以環(huán)境為本，樹立環(huán)境先行的觀念，將建筑與環(huán)境同步、協(xié)調(diào)地考慮；利用地塊的地緣優(yōu)勢，強調(diào)項目規(guī)劃的整體性、多樣性和均好性；重視戶型的合理性和經(jīng)濟性，特別要注意上饒居民居住消費的特點和需求；在嚴格控制成本的前提下，規(guī)劃設(shè)計出“新、靈”個性的住宅產(chǎn)品。（三）社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮以下各方面因素：187。 外部環(huán)境187。 中心景觀營造187。其次是區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)景觀的原則來進行配置，而車行系統(tǒng)應(yīng)考慮方便和低干擾（人車分流），營造一種易于出入、安全、尺度令人感覺舒適的環(huán)境。同時，項目四周建筑的輪廓與天際線不僅影響到城市的景觀，更直接地影響小區(qū)內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)。二、項目總平規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議經(jīng)濟效益可行性分析上饒市房地產(chǎn)項目開發(fā)成本序號費用項目名稱單位單價備注（收費依據(jù)）一、土地使用權(quán)取得費1土地出讓畝38萬土地出讓合同合計樓面成本285元/㎡二、前期工作費用2方案及擴初設(shè)計費m210市場價格3施工圖設(shè)計費m26市場價格4圖紙復(fù)曬裝訂費、效果圖費m21市場價格5監(jiān)理費m23市場價格6規(guī)劃設(shè)計費m23市場價格7市政道路管網(wǎng)施工圖設(shè)計費m21市場價格8園林綠化景觀設(shè)計費m210市場價格9自來水設(shè)計費m21市場價格10配電設(shè)計費m21市場價格11有線電視設(shè)計費m21市場價格12路燈設(shè)計費m21市場價格13臨時用電費用m21電力局收費標準14臨時用水費用m21自來水公司收費標準合計約為每平米40元(一)前期項目規(guī)費1城市基礎(chǔ)設(shè)施配m２28上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表2白蟻防治費m２上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表3發(fā)展新型墻體專項費用m２6上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表4發(fā)展散裝水泥專項資金m２上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表5公共消防設(shè)施配套費m２25上饒市公安消防支隊辦事指南6防空地下室易地建設(shè)費m２36上饒市人民防空辦公室辦事指南7公共部位維修基金m２15上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表8地質(zhì)勘探費m２2地質(zhì)勘探大隊9放樣測繪費m２1市場價格10工程測量費m２1市場價格11水土設(shè)施補償m２1上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表12建管站工程施工許可證等5工程直接費1%13招投標交易服務(wù)費項2中標合同‰合計約為每平米125元(二)其他前期費用1樁基工程m２50上饒市造價站參照上饒樁基工程一般造價合計約為每平米50元（實際費用將可能超出標準）三、項目土建成本(1)多層住宅m２400上饒市造價站質(zhì)詢(2)疊 拼m２400上饒市造價站質(zhì)詢(3)框架商鋪m２450上饒市造價站質(zhì)詢(4)小高層m２700上饒市造價站質(zhì)詢(5)會所等公建用房m２500上饒市造價站質(zhì)詢1水電安裝工程m２30上饒市造價站質(zhì)詢(1)鋁合金門窗安裝m２50上饒市造價站質(zhì)詢(2)外墻涂料工程m220市場價格(3)通體面轉(zhuǎn)m215市場價格(4)進戶防盜門安裝戶600市場價格2商鋪防盜門戶2000市場價格四、附屬工程費1供電設(shè)備費用m210電力公司標準2自來水外管網(wǎng)安裝m２5自來水公司3有線電視安裝m２5市場價格4路燈安裝m２2市場價格5園林綠化景觀道路m２20上饒市造價站質(zhì)詢6消防設(shè)施及安裝m２1上饒市造價站質(zhì)詢7安保技防工程m２10上饒市造價站質(zhì)詢8前期物業(yè)管理費m22一般物業(yè)公司收費標準9電 梯臺—基本配置25萬元/臺合計約為每平米55元（不含電梯）五、項目間接投資費用1不可預(yù)見費元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標準2財務(wù)費用元貸款金額利率年限銀行利息標準3管理費用元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標準4營銷費用元銷售收入的3%開發(fā)成本估算標準合計約為每平米150元六、項目稅費1營 業(yè) 稅%稅收標準2企業(yè)所得稅銷售凈收益的33%稅收標準合計約為每平米150元項目經(jīng)濟指標測算方案設(shè)計為：多層、小高層、疊拼組合產(chǎn)品類型產(chǎn)品比例面積銷售率建安成本單 價預(yù)計總價多 層%42160100%18,972,000120050,592,小高層%10000100%8,000,000135013,500,疊 拼%7040100%3,379,200180012,672,北商業(yè)%4200100%2,100,000250010,500,