【正文】 衛(wèi)　　㎡　　86㎡　㎡三房二衛(wèi)108－133㎡－㎡　－㎡－㎡　110－130㎡　120－140㎡㎡四室二衛(wèi)147－181㎡㎡　?。O　140－170㎡　　從上表可以看出：216。 一房的面積基本上控制在60平米以下；216。 二房的面積基本上控制在85——100平米之間；216。 三房的面積基本上控制在110——140平米之間；216。 四房的面積基本上控制在140——170平米之間；根據(jù)以上西安部分樓盤熱銷面積區(qū)間與戶型區(qū)間表分析，金豐建議融僑紫薇馨苑戶型主力面積應(yīng)定在110——140平米之間，具體戶型面積區(qū)間如下：u 一房一衛(wèi)： 60㎡u 二房二（一）廳：80－100㎡u 三房二（一）廳：100－140㎡u 四房二廳：140－180㎡u 五房或復(fù)式：180㎡以上說明：216。 二房的主力面積控制在80——90平米216。 三房的主力面積控制在110——130平米，其中一衛(wèi)的小三房控制在100平米左右。216。 四房的主力面積控制在150——165平米之間。216。 五房的主力面積控制在180平米三、融僑紫薇馨苑項目戶型配比建議項目可比性項目戶型配比分析針對項目的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品檔次，金豐選取了有同類或同檔次的項目的戶型配比情況進行分析?？杀软椖繎粜团浔惹闆r如下： 項目主力戶型面積所占比率(%)綠地世紀(jì)城二室二廳90－100㎡30三室二廳120－140㎡40楓林綠洲（G組團）三室二廳110－130㎡40四室二廳140－170㎡45城市風(fēng)景夏日景色二室二廳71－115㎡20三室二廳119－140㎡60中華世紀(jì)城二室二廳101－105㎡30三室二廳122－156㎡60紫薇臻品二室二廳71－95㎡30三室二廳110－130㎡40楓韻藍(lán)灣二室二廳83－100㎡50三室二廳107－128㎡35雙維花溪灣二室二廳100－115㎡40三室二廳120－140㎡45世家星城二室二廳107－129㎡50三室二廳130－143㎡45說明：以上樓盤的戶型配比比例基本相同，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，二房和三房的總量控制90左右，兩房的比例較高，建議本項目針對以上樓盤的適當(dāng)調(diào)整，進行必要差異化競爭。 融僑紫薇馨苑一期戶型配比及去化情況分析（1）3室房源共計：%，去化197套，% （2）2室房源共計：%，去化38套，%（3）1室房源共計：%，去化2套，%（4）4室平層房源共計：%，去化17套，%（5）躍層房源共計：%，去化5套，%建議融僑紫薇馨苑二期本項目的主力戶型應(yīng)定在100——140平米之間的三房，具體配比建議如下：u 一房一廳：0％u 二房二廳：17％，u 三房二廳：73%，其中大三房65％，小三房8%（三房二廳一衛(wèi)）u 四房二衛(wèi)：5％u 五房和復(fù)式：5％說明：1）、由于本項目一期的銷售情況和項目的區(qū)位，建議取消一房一廳的戶型2）、由于競爭樓盤在二房戶型的配比上占有相當(dāng)?shù)谋壤鸵黄谌セ闆r良好所以建議提高點比例。3）、三房一衛(wèi)的戶型，從一期的銷售情況也可以看出，去化率很高，但于此類產(chǎn)品不是戶型發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品銷售過程。其產(chǎn)品會受到大三房和大二房戶型的銷售夾擊，導(dǎo)致項目產(chǎn)品的銷售沖突。所其比例應(yīng)在一期戶型的比例適當(dāng)調(diào)低。4）、四房的比例提升很大的原因是四房所處的面積區(qū)間不管是競爭樓盤還是項目一期的銷售，都是去化速度較快的，所以建議保持一期原有比例。5）、五房和復(fù)式本項目一期雖然去化速度較慢，但其所取的面積區(qū)間在區(qū)域市場還是具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，之所以去化速度較慢很大原因是產(chǎn)品本身出現(xiàn)了問題。再者，保持一定量的大戶型產(chǎn)品對提升項目的品質(zhì)是有益的。所以建議維持一期的戶型配比比例。四、融僑紫薇馨苑項目戶型整體設(shè)計建議西安房地產(chǎn)市場戶型設(shè)計點評。隨著西安房地產(chǎn)投資增長迅速。房地產(chǎn)投資的多元化帶來了房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)項目的多元化，市場上既有適應(yīng)中低收入階層的經(jīng)濟實用房，又有針對富裕階層的高檔住宅，這是住宅戶型得以改善的外在動因。縱觀今天的西安房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)商和設(shè)計師長期以來都把戶型作為房產(chǎn)的基本賣點來挖掘，住宅的戶型已經(jīng)變得豐富多彩，富有強烈的時代特色，呈現(xiàn)出新的趨勢：　　(1)住宅戶型多元化。從住宅外觀和戶型來看分為高層住宅、多層住宅，別墅、聯(lián)排別墅等等。值得一提的是近些年樓市中出現(xiàn)的增加建筑面積的“樓中樓”——復(fù)式住宅、增強室內(nèi)空間變化的錯層住宅、設(shè)計有內(nèi)天井的大進深住宅、適應(yīng)地形變化的弧形住宅等均是新型的住宅戶型?！　?2)住宅的居住性增強。從住宅內(nèi)部使用功能來看，追求住宅空間的布局和功能的安排，做到“動靜分離、居寢分離、干濕分離、洗衛(wèi)分離”?！　?3)舒適性成為時尚。住宅設(shè)計開始全面考慮人的需求和生活的舒適性，如住宅中的雙廳、雙衛(wèi)，獨立的影音室、工作室、娛樂室，客餐廳的觀景陽臺，臥室的落地窗，復(fù)式住宅中的中庭空間、寬敞的休息門廳等。(4)家政空間的劃分。住宅中考慮空調(diào)機、微波爐、電冰箱、洗碗機、消毒柜、洗衣機的合理擺放。住宅中減少衣柜、增加洗衣間、衣帽間、儲藏間。衛(wèi)生間洗、衛(wèi)分離，淋浴房、桑拿房、沖浪浴缸也進入家庭。評定戶型評優(yōu)的幾個標(biāo)準(zhǔn)（1） 戶型特征1）、注重居住功能，具有良好的起居、就餐、廚房、衛(wèi)生、工作、學(xué)習(xí)、儲藏、就寢等七大功能空間，且能很好體現(xiàn)布局中的“金角銀邊”的設(shè)計思想。2）、居住體現(xiàn)舒適、方便。且體現(xiàn)空間的個性化。3）、三大功能區(qū)：私密區(qū)、公共區(qū)、輔助區(qū)，分布合理且不相互干擾。建議：（2） 人流動線1）、家務(wù)流線儲存、清洗、料理這三道程序決定了下廚的流線，需要充分考慮。2）、家人流線主要存在于家人活動路線和休息工作的動線。3）、客人流線主要是考慮訪客活動區(qū)域的動線。（3） 面積標(biāo)準(zhǔn)面積指標(biāo)分析參照國家A級住宅評定的標(biāo)準(zhǔn)功能區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)開間備注起居室經(jīng)濟性住宅不小于14平方米舒適性住宅不小于16平方米臥室經(jīng)濟性住宅主臥室使用面積不小于12平方米其他臥室不小于8平方米舒適性住宅主臥室不小于16平方米、其他雙人臥室不小于14平方米，小臥室不小于10平方米餐廳經(jīng)濟性住宅不小于8平方米舒適性住宅不小于12平方米且有自然通風(fēng)和直接采光廚房經(jīng)濟性住宅不小于5平方米位置靠近戶型入口處，有自然采光、通風(fēng)，；舒適性住宅不小于7平方米置靠近戶型入口處，有自然采光、通風(fēng)，衛(wèi)生間經(jīng)濟性住宅單衛(wèi)生間不小于4平方米、雙衛(wèi)生間不小于6平方米舒適性住宅，雙衛(wèi)生間8平方米戶型整體設(shè)計建議1）、功能和布局：﹡ 注重自然和通風(fēng)，強化使用功能，最大限度利用自然采光，廳室廚衛(wèi)通分良好。﹡ 內(nèi)部布局方正，動靜有序，干濕分離。﹡ 充分考慮多功能趨勢，在控制房間面積的前提下，設(shè)置玄關(guān)、書房、衣帽間、儲藏室等。開間：客廳：﹡ ，面積范圍是2024㎡之間；，面積范圍是24－28㎡之間。餐廳：﹡ ，面積范圍在1015㎡之間。臥室：﹡ M之間，面積范圍在12－16㎡之間。﹡ M之間，面積范圍在1012㎡之間。衛(wèi)生間：﹡ 目前在西安的房型設(shè)計中，一般來說都是二端明衛(wèi)，中間由于建筑原因（地震抗8度）不可開凹巢，所以衛(wèi)生間是暗的?？蛻裟壳皩τ谛l(wèi)生間是明暗皆可接受，這主要是由于當(dāng)?shù)貧夂虮容^干糙，暗衛(wèi)生間只要有排風(fēng)設(shè)施就可以了。但相比較而言，還是比較喜歡明衛(wèi)。﹡ 所以建議在衛(wèi)生間的設(shè)計中盡可能的做到明衛(wèi)，而且客衛(wèi)要干濕分離。窗體：﹡ 建議選用彩色高級鋁合金窗，配以雙層隔音玻璃。﹡臥室用飄窗，衛(wèi)生間采用普通窗。﹡東西向戶型臥室采用弧型或轉(zhuǎn)角飄窗。 陽臺:﹡ 建議南陽臺采用不銹鋼金屬欄桿，增加樓盤的品質(zhì)感。北陽臺可設(shè)下水口，預(yù)留洗衣機位。﹡ 南、北陽臺均可不封閉，因為這樣可以減少在預(yù)售時的單元面積。但由于西安的環(huán)境污染比較嚴(yán)重，而根據(jù)西安人的習(xí)性一般是將陽臺進行封閉，所以為了保持樓盤的整體效果，物業(yè)在交房后可統(tǒng)一用無色安全玻璃（既阻擋了灰塵，又不影響采光和視野）將陽臺封閉。﹡景觀帶東西向戶型建議采用轉(zhuǎn)角陽臺廚房：﹡ 建議采用優(yōu)質(zhì)UPVC管材，設(shè)排氣煙道，預(yù)留足夠插座和熱水器排氣口和風(fēng)口。三、 融僑紫薇馨苑項目二期戶型細(xì)節(jié)設(shè)計建議對本產(chǎn)品的戶型進智能化設(shè)計　　最近公布的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》中，將住宅智能化劃分三種類型：一星級(普及型)；二星級(提高型)；三星級(超前型)。分類型設(shè)計智能化系統(tǒng)能滿足不同居住對象、不同建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的住宅要求，有利于資源的合理配置和合理利用。 空間多樣化設(shè)計　　隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們多種需求的變化，住宅單體設(shè)計“從單純的平面設(shè)計走向三維空間設(shè)汁，主要表現(xiàn)在室內(nèi)不同層高的設(shè)置上，如躍層、錯層、高空間廳特設(shè)計，這些變化會給項目帶來賣點。生環(huán)保設(shè)計?！　∽≌纳鷳B(tài)環(huán)保設(shè)汁主要包括以下方面：① 外墻保溫體系，可以自動調(diào)節(jié)室溫；② 屋頂綠化和西山墻綠化，減少西曬；③ 雙層中空玻璃，保持室溫冬夏涼。④ 自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，窗開、窗閉都能與室外暢通交流。⑤ 變壓式止逆煙道，防止煙氣回流，保持室內(nèi)空氣清新；⑥ 無機房電梯，隔音進戶門等有效降低室內(nèi)外噪音，真正享受獨立的安寧空間⑦ 采用雨水收集系統(tǒng)，中水回用等環(huán)保技術(shù)；⑧ 產(chǎn)品材料，即所謂的綠色材料、保健環(huán)保材料⑨ 污染防治：防止水污染、粉塵、電、聲、光、垃圾污染等戶型設(shè)計可以適度超前就一般情況而言，消費能力決定消費行為，消費需求產(chǎn)生消費動機，但由于商品住宅不動產(chǎn)固有的特性，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的配套條件，以及商品房供應(yīng)體系的多元化等因素，使得人們對商品住宅的消費，存在著明顯區(qū)別于一般日用品的消費心態(tài)，這種心態(tài)最普遍的反應(yīng)就是對商品住宅的超前消費。住宅的開發(fā)定位在以中戶型為主，兼?zhèn)浯髴簦蕴舻拈_發(fā)格局上，戶型選擇必須適度超前于人們的實際需求。戶型設(shè)計功能性加強：1）、考慮到家庭聚會較多，有一定社交需要，所以面積偏大的戶型（超過150平米的戶型）應(yīng)設(shè)計兩個起居室，即家庭活動室和客廳。將私密空間和公共空間合理分離。2）、增加一些輔助功能設(shè)計，如保姆間、儲藏間和洗衣房，步入式衣帽間。但也要對總體面積進行控制。建議注意較合適的輔助房屋面積之比。比如：廚房占總輔助面積12%、儲藏室占10%、衛(wèi)生間占8~11%。3）、大面積戶型可以考慮雙主臥加雙主衛(wèi)的設(shè)計。4）、考慮工作空間：“特色家庭辦公室”（會客廳、書房、電腦室），并考慮智能化系統(tǒng)，滿足現(xiàn)代化辦公的需要。5）、考慮休閑空間：健身房、茶室。6）、考慮娛樂空間：視聽室、琴房、棋牌室。7）、考慮餐廳和客廳分開或不分開兩種情況。廚房面積足夠大，要有中西廚房設(shè)計。8）、增加一些對外的聯(lián)系空間，如飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗、院落花園或空中花園等。9）、考慮主人區(qū)設(shè)計：主臥足夠大，放得下2米*2米的大床，并有休閑、娛樂的過度空間，帶有陽臺（陽光室）。10）、考慮雙戶門（）的設(shè)計。增加一些人性化、個性化的設(shè)計；1） 廚房的位置應(yīng)靠近戶門，減少下班回家?guī)Щ氐聂~、肉等的污水污染交通區(qū)域。廚房的形狀一定要接近正方形，這樣廚具和爐灶可以沿廚房的兩側(cè)擺放而不影響交通；或者，一側(cè)擺放灶臺，另一側(cè)在墻上安裝一個可折疊的早餐臺，是目前上班族最喜歡的布置方式。面積偏大的廚房是否考慮冷熱操作分開。2） 能否增加一些三錯層戶型，把餐廳、客廳、臥室設(shè)計在三個不同層面。3） 需要面積偏大的戶型考慮浴廁分離。4） 是否可以設(shè)置家政區(qū)，放置家庭家電設(shè)備。5） 客廳是否可以利用過道面積設(shè)置小型酒吧、茶藝館6） 大面積主臥能否設(shè)立桑拿間或者說設(shè)立一個獨立的美容間。7） 是否考慮設(shè)立獨立的早餐室。8） 一切從便利出發(fā)，客廳臥室設(shè)計多組電源插座，業(yè)主可以根據(jù)喜好隨意放置電器和家具。從業(yè)主安全出發(fā)，廚房安裝防濺插座，門框為圓角設(shè)計。附三：融僑紫薇馨苑小區(qū)景觀規(guī)劃建議隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，買房就是買環(huán)境，這一觀點已得到大多數(shù)購房者的認(rèn)同，所以居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計近年來格外引人注目。環(huán)境成為樓盤最大賣點之一已是市場現(xiàn)實。因此對于小區(qū)景觀規(guī)劃已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。近年來西安住宅小區(qū)景觀規(guī)劃的呈現(xiàn)以下特點：（1） 主要是以水為景觀設(shè)計的核心，注重對以水棲居的居住理念的營造，利用水的靈動帶動小區(qū)其他景點的設(shè)計。所以相當(dāng)多的樓盤都有人工湖。（景觀風(fēng)水學(xué)有云：水能聚財，所以這也符合一般消費者的消費心理）（2） 綠化景觀在整個設(shè)計上，倡導(dǎo)組團綠化，住宅小區(qū)每一個家庭，都能夠分配到較貼近的綠化領(lǐng)域空間，去方便享受和使用。（3） 由于部分樓盤都依山而建，所以在景觀規(guī)劃上都突出階梯式或后退式的景觀設(shè)計，強調(diào)戶戶都能觀景，充分利用山體的走勢進行景觀布局。（4） 以西式景觀為主，突出國外的景觀特點，比如歐陸風(fēng)情等。（5） 一般樓盤都有景觀軸線對各景觀進行編制，強調(diào)景觀的整體性和延續(xù)性。（6） 注重小區(qū)的人文性，突出對鄰里交流空間的塑造。（7） 注重立體綠化、垂直綠化方式，增加小區(qū)的綠地率。二、區(qū)的景觀規(guī)劃建議如下（一）、小區(qū)環(huán)境設(shè)計應(yīng)以建筑為主。小區(qū)的住宅室外環(huán)境設(shè)計中，所有室外構(gòu)筑的設(shè)計都應(yīng)圍繞主體建筑來考慮。它們的尺度、比例、色彩、質(zhì)感、形體、風(fēng)格等都應(yīng)與主體建筑想聲調(diào)。只有當(dāng)兩者的物質(zhì)構(gòu)成形式與精神構(gòu)成形式形成有機的統(tǒng)一狀態(tài)地，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計才能達到環(huán)境的整體和諧。形成所謂的和諧小區(qū)。（