【正文】 ? 營造區(qū)域風情化 ? 以開放的大空間以及分割的較小的營業(yè)空間營造區(qū)域的風情化 ? 給商鋪留有自由生長和演變的空間，才能夠使整個商業(yè)區(qū)域更具生機和活力 ? 發(fā)展多種業(yè)態(tài) ? 以娛樂、餐飲、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的混合營造區(qū)域豐富的休閑內(nèi)容以及連續(xù)的經(jīng)營時間 ? 與什剎海的差異化發(fā)展 ? 發(fā)展大人流，中度消費縱深的消費場所 ? 不以酒吧等高端消費場所作為區(qū)域首發(fā)的主要特色物業(yè)，換之以更加適宜大眾化消費的餐飲、娛樂以及特色商業(yè)作為主要的特色物業(yè)。 87 三、國際高端品牌市場分析 國貿(mào)高檔商業(yè)區(qū) 王府飯店地下高端商業(yè) 金融街活力廣場高端商業(yè) 西湖湖濱名品街 88 三、國際高端品牌市場分析 形成高檔商品聚集區(qū)很大程度上是招商的問題，也就是說，需要有世界頂級高檔品牌入駐才能夠形成高檔商品的聚集區(qū)，而這些世界頂級高檔品牌對于商鋪的選址往往是非?？量痰?。 那么就讓我們從國際高檔品牌選址的條件著眼，來分析目前的高檔商品聚集區(qū)都是如何發(fā)展起來的。 高檔品牌入駐條件 市場分析選擇依據(jù) 區(qū)位可比 同位于北京的高端品牌聚集區(qū) 國貿(mào)高檔商業(yè) 王府飯店地下商業(yè) 金融界活力廣場 性質(zhì)可比 同位于旅游區(qū)的高端品牌聚集區(qū) 西湖湖濱國際名品街 國際高端品牌市場分析啟示 89 三、國際高端品牌市場分析 （一）頂級品牌國內(nèi)選址特征 ? 不愿承擔風險 ? 只選擇周邊高尚商業(yè)氛圍已經(jīng)很成熟，或未來形成高端商業(yè)趨勢較為明顯的區(qū)域 ? 目前在國內(nèi)通常只選擇只租不售的商業(yè)物業(yè) ? 在國內(nèi)擴張謹慎 ? 在同一座城市，即使是一線城市也不會盲目擴張開多家店鋪 ? 對相鄰商業(yè)環(huán)境要求較高 ? 一旦入駐，將不允許周邊有與品牌形象不符的其他品牌或業(yè)態(tài)， ? 容易形成聚集趨勢 ? 由于國際頂級品牌在國內(nèi)較為相似的選址條件，以及他們對其它頂級品牌市場效應的信賴，這些頂級品牌在國內(nèi)通常體現(xiàn)出較為聚集的特點，很少會分散在不同的區(qū)域。 90 三、國際高端品牌市場分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 夏奈爾、卡地亞、古奇、迪奧、路易威登、愛馬仕 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費群體特征 ? 王府飯店客人 ? 其他慕名而來高消費人群 ? 周邊環(huán)境 ? 頂級酒店 —— 王府飯店 ? 區(qū)域價值 ? 王府飯店 —— 世界聞名的高檔酒店 ? 高檔品牌入駐時間 ? 20世紀 80年代 91 三、國際高端品牌市場分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 迪奧、路易威登、古奇、卡地亞、愛馬仕、登喜路 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費群體特征 ? 國貿(mào)以及周邊 CBD內(nèi)工作人群 ? 大使館等國外高消費人群 ? 周邊環(huán)境 ? 高檔寫字樓 —— 國貿(mào)中心等 ? 頂級酒店 —— 中國大飯店 ? 高檔公寓 ? 區(qū)域價值 ? CBD—— 世界級知名企業(yè)云集的區(qū)域 ? 高檔品牌入駐時間 ? 1990年 92 三、國際高端品牌市場分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 路易威登、迪奧、古奇 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費群體特征 ? 金融街商圈高檔消費人群 ? 周邊環(huán)境 ? 高檔寫字樓 ? 五星級酒店 ? 高檔公寓 ? 區(qū)域價值 ? 金融街 —— 全國金融中心 ? 高檔品牌入駐時間 ? 2022年 頂級品牌店 93 三、國際高端品牌市場分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 4. 區(qū)域條件比較 高檔商品聚集區(qū) 租售模式 品牌入駐時間 區(qū)域價值 周邊物業(yè) 王府飯店商城 只租不售 1980s 世界知名頂級酒店 頂級酒店 國貿(mào)商城 只租不售 1990s 國際名企聚集地 高檔寫字樓 頂級酒店 高檔公寓 金融街活力廣場 只租不售 2022 全國金融中心 高檔寫字樓 頂級酒店 高檔公寓 本項目區(qū)域 可租可售 2022 全國旅游中心 目前無高檔物業(yè) 94 三、國際高端品牌市場分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 5. 本項目區(qū)域高檔品牌聚集區(qū)形成可能性分析 ? 根據(jù)上述高檔品牌的選址模式，如果本區(qū)域吸引高檔品牌進入?yún)^(qū)域，則需要做到以下幾點： ? 保持一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)自持 —— 只租不售 ? 對高檔商業(yè)品牌給予較長時間的免租期等優(yōu)惠條件，吸引其入住 ? SHOPPING PARK所打造的城市客廳吸引高端消費群體到本區(qū)域進行休閑消費 ? 在建筑風情商業(yè)下功夫，做出 PASSAG獨特的建筑風格 95 四、珠寶市場狀況分析 珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷 北京珠寶市場狀況分析 珠寶市場形成條件分析 大柵欄自身條件分析 大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇 96 四、珠寶市場狀況分析 珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷 北京珠寶市場狀況分析 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 成功的珠寶市場案例 失敗的珠寶市場案例 特色品牌類 交易市場類 傳統(tǒng)區(qū)域類 珠寶市場形成條件 大柵欄自身條件分析 大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇 發(fā)展?jié)摿? 京港國際珠寶城 北京怡和珠寶商場 97 四、珠寶市場狀況分析 （一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷 ? 發(fā)展速度驚人，目前已是世界重要的珠寶消費與加工地 ? 從上世紀 80年代到現(xiàn)在 ? 黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)，從幾十家發(fā)展到 3000多家 ? 珠寶玉石銷售企業(yè)，從幾百家發(fā)展到 2萬多家 ? 金銀珠寶玉石從業(yè)人員總數(shù)達 800萬人左右 ? 2022年以來，珠寶市場銷售總額增長速度連年保持在兩位數(shù) ? 我國目前已成為 ? 世界上最大的鉑金消費國 ? 亞洲最大的鉆石市場之一 ? 世界上第四大黃金消費國 ? 世界上最大的玉石和翡翠消費市場和加工地 年份 90年代初 2022 2022 2022 2022 中國珠寶市場銷售總額 （人民幣億元） 1 1000 1200 —— 1400 98 四、珠寶市場狀況分析 （一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷 ? 未來發(fā)展空間廣闊 ? 是國家重點支持的新興產(chǎn)業(yè) ? 珠寶玉石首飾行業(yè)是國家宏觀調(diào)控、拉動內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一 ? 珠寶首飾行業(yè)具備高消費、高附加值、無污染、勞動密集型等特點，是國家鼓勵、扶持的新興產(chǎn)業(yè) ? 消費市場可挖掘潛力大 ? 近年我國經(jīng)濟保持著強勁的發(fā)展勢頭 ,居民收入增長迅速，提高居民珠寶首飾購買力的經(jīng)濟支持力強勁。 ? 我國消費人口龐大，而與發(fā)達國家相比，珠寶消費飽和程度尚低 數(shù)據(jù)來源：國際鉆石商貿(mào)公司以及戴比爾斯公司調(diào)研數(shù)據(jù) 53%33%10%81%75%67% 68%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%德國 意大利 英國 上海 北京 廣州 大連 成都未擁有鉆石婦女比例99 四、珠寶市場狀況分析 （一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷 ? 將向品牌自主化、產(chǎn)品特色化、市場規(guī)范化方向發(fā)展 ? 目前的珠寶業(yè)發(fā)展仍處于初級階段 ? 高端珠寶市場多為國外品牌占據(jù) ? 作為諸多翡翠玉石的原產(chǎn)地，我國自身玉石珠寶加工銷售卻一直停留在中低端水平 ? 市場供應與消費需求的脫節(jié)一定程度上抑制消費熱情 ? 未來的進一步發(fā)展有賴于自主化、特色化以及規(guī)范化 ? 我國原產(chǎn)珠寶特色市場位置的提升 187。 翡翠玉石 187。 珍珠 ? 提升珠寶產(chǎn)品制造與營銷的層次 ? 行業(yè)的規(guī)范化方能引導行業(yè)的繁榮發(fā)展 100 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 ? 成功的珠寶市場 ? 特色品牌類 ? 七彩云南 ? 菜百商場 ? 交易集散地類 ? 紅橋 ? 小營 ? 傳統(tǒng)珠寶市場類 ? 羊肉胡同 ? 失敗的珠寶市場 ? 京港城國際珠寶 ? 怡生珠寶城 總體而言，目前國內(nèi)的珠寶市場發(fā)展狀況良好，潛力巨大，但是對于潛力的挖掘尚需要付出努力 基于前面所述的發(fā)展珠寶市場的可操作性，我們繼而將從成功以及失敗的珠寶市場案例中分析珠寶市場的具體運作中怎樣結合自身的條件選擇適當?shù)男问酵诰蚴袌鰸摿Α? 101 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 （ 1）特色品牌類 —— 七彩云南 面向中高端的高品位專業(yè)翡翠珠寶商場 ? 區(qū)域位置： 西城區(qū)月壇北街 ? 區(qū)位特征： ? 非繁華商業(yè)中心 ? 與主力客戶群較相距較近 ? 規(guī)模： 經(jīng)營面積 10000多平米 ? 開業(yè)時間： 2022年 9月 ? 主營商品： 翡翠、鉆石 ? 客戶特征 ? 區(qū)域周邊以及全市范圍內(nèi)中、高檔客戶 ? 主要為購買禮品以及飾品的消費型人群 ? 價格水平 ? 從中端的平價珠寶到幾萬甚至幾千萬的高價珠寶 102 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 （ 1）特色品牌類 —— 菜百商場 面向中高端的老牌專業(yè)黃金飾品銷售場所 ? 區(qū)域位置： 宣武區(qū)白廣路 ? 區(qū)域特征： ? 非繁華商業(yè)區(qū) ? 有一定客戶群條件 ? 開業(yè)時間： 1985年 ? 主營商品 ? 黃金飾品 ? 客戶群特征 ? 本地中端消費者與外地游客 ? 主要為購買飾品的消費型人群 ? 價格水平 ? 中、高端珠寶，價格稍貴于珠寶交易市場 103 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 ? 特色品牌類珠寶市場總結 ? 以統(tǒng)一經(jīng)營降低風險，提升品牌形象以及認可度 ? 以專業(yè)經(jīng)營特色產(chǎn)品沖破區(qū)域限制，輻射更大范圍的客戶群體 ? 主要吸引的客戶群體是以消費為目的的珠寶購買者 產(chǎn)品特征 區(qū)位特征 客戶群特征 銷售模式 價格水平 特色產(chǎn)品專業(yè)經(jīng)營 非繁華商業(yè)區(qū) 但有一定客戶群基礎 可輻射全市乃至全國的客戶群 主要購買動機為消費性 零售 中高檔 104 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 （ 2）交易集市類 —— 紅橋市場 北京規(guī)模最大的珍珠集散地 ? 區(qū)域位置： 崇文區(qū)天壇東側虹橋市場 3層 ? 區(qū)位特征 ? 旅游人群聚集地 ? 交通便利，但區(qū)域印象一般 ? 規(guī)模 ? 100多個珍珠經(jīng)營攤位 ? 開業(yè)時間： 1995年 1月 ? 主營商品： ? 珍珠、玉器 ? 主要客戶： ? 國際、國內(nèi)游客 ? 本地中、低端消費者 ? 購物環(huán)境： ? 較差 ? 商品價位： ? 幾十元至幾千元不等 105 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 （ 2）交易集市類 —— 小營珠寶市場 北京規(guī)模最大的翡翠銷售基地 ? 區(qū)域位置： 北京亞運村惠新東橋小營地區(qū) ? 區(qū)位特征 ? 非城市中心，交通便利但區(qū)域印象一般 ? 開業(yè)時間： 1998年 ? 規(guī)模： 4000多平米 ? 主營商品： 翡翠 ? 主要客戶： ? 投資收藏類客戶 ? 旅游人群 ? 購物環(huán)境： 中等 ? 商品價位： ? 中高檔都有，高檔商品較多 106 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 ? 交易集市類珠寶市場總結 ? 以規(guī)模大、品類多，價格低為主要亮點 ? 交易人群多為有一定專業(yè)知識的，以投資或收藏為主的客戶，或外國外地的旅游人群 ? 較大的規(guī)模，較低檔次的環(huán)境以及較大的客流在使區(qū)域更便于進行交易的同時，也在很大程度上將區(qū)域形象固定為批發(fā)交易市場，此種形象很難扭轉和提升 定位特征 區(qū)位特征 客戶群特征 價格水平 大規(guī)模專業(yè)交易市場 非城市中心 交通便利 區(qū)域印象不好 本地專業(yè)水平較高的投資、收藏類客戶 外地旅游人群 低、高、中端均有 107 四、珠寶市場狀況分析 （二）北京珠寶市場狀況分析 （ 2）傳統(tǒng)區(qū)域類 —— 羊肉胡同珠寶市場 ? 區(qū)域位置： 西城區(qū)羊肉胡同 ? 區(qū)位條件 ? 深厚的歷史積淀，眾多歷史文化遺產(chǎn) ? 國家珠寶產(chǎn)業(yè)權威機構匯聚之地 —— 國土資源部、國家地質(zhì)博物館、國家珠寶檢測中心 ? 主要商品： 珠寶玉器 ? 主要客戶 ? 具有一定專業(yè)水平的投資或收藏客戶 ? 消費性客戶 ? 歷史作用 ? 催生許多本土知名品牌 ? 帶動周邊新街口西單一帶的珠寶市場發(fā)展 ? 發(fā)展瓶頸 ? 商鋪形態(tài)小而散，難于統(tǒng)一管理 ? 難以形成眾多商家創(chuàng)品牌形象的需求 ? 區(qū)域更新 ? 小珠寶商鋪逐漸淡出區(qū)域 ? 營造全新的羊肉胡同珠寶交易市場