【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)業(yè)城用地上規(guī)劃一個可用于休息 、 交流 、 運動 、 娛樂 ， 并圍繞區(qū)域產(chǎn)業(yè)主題的 體育主題運動公園 來倡導和提升整個產(chǎn)業(yè)城健康生態(tài)的整體環(huán)境和產(chǎn)業(yè)形象 。 至于 在整個產(chǎn)業(yè)城內(nèi)建立行政 、 金融 、 交通 、 物流等適用于日常商務(wù)交流的配套中心 ， 則有助于為整個產(chǎn)業(yè)城今后的良性運作提供必要的商業(yè)運作基礎(chǔ)和市場平臺 。 論點依據(jù) 參考案例 上海服裝城 上海國際汽車城 MercaMadrid WEM South Coast Plaza 前期規(guī)劃用地 613畝，2022年 6月底前動工興建，預計 2022年底前建成完工。建成后的上海服裝城將是集產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)、信息、展示、設(shè)計等為一體的大型綜合性服裝城。 規(guī)劃建筑面積 38萬平方米 ,其中商辦用房 29萬平方米 ， 精品商場 ，綠化面積達到 10萬平方米 。 這個項目是一個大型綜合服裝市場 ,因此整個設(shè)計規(guī)劃過程中充分考慮市場的經(jīng)營特結(jié)合 以人為本 的設(shè)計思路 ,做到商鋪簡潔、流暢、合理。整個市場外觀設(shè)計為北美風格，與楓涇鎮(zhèn)的整體規(guī)劃設(shè)計相協(xié)調(diào)。 上海服裝城是上海國際服裝機械城 （ 占地 ） 之城中城 ， 總投資 8億元人民幣 。 上海服裝城擁有商鋪 5000多間 ， 精品商場 ， 此外商務(wù)中心 34509平方米 ， 超市 5561平方米 。 規(guī)劃總計 16種類型 ， 256棟商業(yè)樓 ， 總商戶可達 5000多戶 。 上海服裝城中部為精品商業(yè)區(qū) ， 周邊設(shè)有 A、 B區(qū) （ 男裝區(qū) ）； E、 F區(qū) （ 女裝區(qū) ） 、 Ｃ區(qū) （ 內(nèi)衣區(qū) ） 、 Ｄ區(qū) （ 童裝區(qū) ） 、 Ｇ區(qū) （ 飾品區(qū) ） 、 Ｋ區(qū) （ 精品區(qū) ） 。 上海服裝城是經(jīng)上海市人民政府批準的上海國際服裝機械城分區(qū)中商貿(mào)功能區(qū)，投資者可分為：小規(guī)模商家；中等規(guī)模服裝經(jīng)銷商；大規(guī)模服裝廠商；精品服裝；品牌服裝廠商或代理商；消費者可分為：大宗批發(fā)；中小量批發(fā)，零售顧客 。 設(shè)施比例統(tǒng)計 （ 單位：平方米 ） 設(shè)施 總建面 商辦面積 商務(wù)中心 精品店 超市 其他配套 綠化面積 面積 380,000 290,000 43,000 5,561 100,000左右 所占比例 % % % % 綠化率 % 規(guī)劃占地 68平方公里，主要包括汽車核心貿(mào)易區(qū)、整車和零部件生產(chǎn)區(qū)、科教研發(fā)區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、教育園區(qū)、國際賽車場等功能區(qū)。 其中汽車城核心區(qū)面積 ，工業(yè)配套區(qū) 8平方公里，教育園區(qū) ，安亭新鎮(zhèn)區(qū) ，國際賽車場 方公里。 高爾夫球場和中心公園是汽車城規(guī)劃的亮點之一。高爾夫球場占地面積 1800畝，規(guī)劃建成 18洞標準賽道及會所等配套設(shè)施，可以舉辦國際性賽事。中心公園規(guī)劃占地 1150畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點的自然風光的同時，與汽車博覽展示功能相結(jié)合，形成具有會展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場館群，對提升汽車城總體形象等將產(chǎn)生巨大的促進作用。 功能區(qū)及設(shè)施比例統(tǒng)計 （ 單位：平方公里 ） 設(shè)施 總面 核心區(qū) 工業(yè)配套 教育園區(qū) 安亭新鎮(zhèn) 賽車場 其他 占地面積 68 8 所占比例 % % % % % % % Mercamadrid不僅是一個超級的鮮食品批發(fā)市場，而且是一個重要的鮮食品商務(wù)中心。供應(yīng)人口已經(jīng)超過了九百萬人。 由 Mercamadrid,。整個中心市場通過分隔不同的區(qū)，混合經(jīng)營魚、水果、蔬菜以及肉類等多個品種。 整個市場每天車流量達到 15000輛，來此的買家每天有 18000人，范圍覆蓋達到方圓 400公里。 Mercamadrid由以下區(qū)域組成：中央魚市、中央果市、肉市、多品種區(qū)、商務(wù)區(qū)以及服務(wù)倉儲區(qū)。 分為六個區(qū)，建面達到 65000平方米。 1983年二月開業(yè)，每個區(qū)有 57個攤位。是西班牙最大的蔬果市場，歐洲第二。 除此之外，還有一個 8800平方米的倉庫用于催熟香蕉。 建面達到 42022平方米，年銷售量達到 1億 6千萬公斤，是歐洲最大的魚市場，世界第二大。 整個市場有兩個冰工廠，用于儲存，堆放等顧客需要的服務(wù)。 肉食市場并不僅僅是二級市場，在這里會有許多農(nóng)夫直接銷售他們的產(chǎn)品，從而使得肉食品更具原汁原味，同時很好的保證了質(zhì)量 。42022平方米建面，同時擁有車位700個。 建面達到 8800平方米，裝卸區(qū)域達到 1500平方米。主要有多個商家經(jīng)營各種不同品種的產(chǎn)品，包括奶制品、肉、蛋類、油、堅果等等。 中央魚市 中央果市 肉市 多品種區(qū) 商務(wù)區(qū) 服務(wù)倉儲區(qū) 建筑面積達到 18000平方米，其中 13000平方米具有景觀以及公共設(shè)施。共有 38家貿(mào)易和金融公司提供各種商務(wù)服務(wù)。 分散分布在整個市場內(nèi)。根據(jù)不同品種分類存儲。是物流功能的核心組成部分，滿足運營需求。 功能區(qū)面積比例統(tǒng)計 （ 單位：平方米 ） 功能區(qū) 魚市 果市 肉市 商務(wù)中心 服務(wù)倉儲 道路 停車位 景觀 馬德里交 通中心 建筑面積 總建面 1,761,568 42,600 124,400 32,600 421,200 471,968 263,450 338,950 所占比例 % % % % % % % % 西埃德蒙頓摩爾 是加拿大艾伯塔省政府埃德蒙頓市的一家超大型購物中心。該購物中心內(nèi)除有 11家主承租店、 88家專賣店、餐館外，還配備了仿真游泳池、游樂園、溜冰場，以及飯店等設(shè)施。該購物中心從規(guī)劃至著手施工，歷時 13年，而從破土動工到飯店落成正式營業(yè)又耗費了 6年的時間。 西埃德蒙頓摩爾不僅規(guī)模大，而且具有很強的集客能力，顧客在購物中心的 “ 滯留時間 ” 平均為 3個多小時。 整個購物中心的總投入成本達到 12億加元，并被吉尼斯世界記錄列為世界最大的購物中心?？偨ㄖ娣e達到了 493000平方米。 到西埃德蒙頓摩爾的顧客可以從各種設(shè)施中享受到樂趣。據(jù)說它每年要接待大約上千萬的游客。 整個摩爾的主要設(shè)施如下 ： —— 3個主題街 —— 800個以上的專賣店 —— 26個電影院 —— 110家各種餐館 —— 20220個停車位 —— 賭場 —— 蹦極 —— 藝術(shù)館 —— 幽靈世界 —— 體育園地 —— 深海冒險島 —— 溜冰場 —— 神氣樂園 等等 面積比例統(tǒng)計 （單位：平方米） 設(shè)施 占地面積 總建面 店鋪面積 主題公園 酒店 公共服務(wù) 面積 440,000 498,000 260,000 37,160 20,650 81,450 比例 容積率 % % % % 地處美國加州科斯塔海薩 ,由 2家主承租店發(fā)展而來，截止 1986年經(jīng)過數(shù)次的改擴建，最終構(gòu)筑起美國第一大購物中心的地位，在有美國眾多的購物中心展開的激烈較量中，它不斷努力擴張、更新，堅苦卓絕，已經(jīng)被視為美國購物中心的典范。整個購物中心占地1080511平方米，營業(yè)出租面積達到 270422平方米，停車位達到 10000個 南海岸廣場的規(guī)模很大，容易迷失方向。南海岸廣場外還很多建筑物。如 Crystal Court, 西餐廳和電影院聚集在一起的 Village，寫字樓和飯店等仿佛像一座城市一樣。有區(qū)間公共汽車路線。 整個摩爾 由 6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（ SEARS）、羅濱遜梅（ ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。它們的特點是：（ 1）設(shè)施先進：中央空調(diào)、滾動扶梯、地毯、人工采光；（ 2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（ 3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（ 4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（ 5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（ 6）平時顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在 6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之擾和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。這些專業(yè)店給人的印象是：（ 1）每個店不大，一般是一二百平方米；（ 2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（ 3）有電影院等娛樂中心 5家；（ 4）有咖啡店、各種餐飲店 33家。 630畝的整體規(guī)劃思路 運營目標 先期成為輻射整個長江三角洲乃至華東六省一市的文體產(chǎn)業(yè)交易博覽中心 釋義： 我們都明白一個項目從無到有 ， 從有到好 ， 除了需要適當超前的整體規(guī)劃和不間斷的市場培育之外 ， 更需要區(qū)域經(jīng)濟和城市號召力來予以影響和支持 。 為此我們希望通過先期整合整個長江三角洲的產(chǎn)業(yè)資源來達到產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場效應(yīng) ， 同時更希望通過以上海為核心的城市商圈在國際市場上的影響力來逐步擴大本案項目在國際市場上的知名度 ， 以便為整個 1580畝的擴容進行準備和鋪墊 。 合美觀點 ： 通過目前整個中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭 城市群 ——長江三角洲為市場切入點 ， 來引導整個產(chǎn)業(yè)交易的走向和功能匯聚效應(yīng) 。 業(yè)態(tài)分布 以文體休閑產(chǎn)業(yè)為主導形成從供應(yīng)商到終端客戶的產(chǎn)業(yè)鏈格局 釋義： 我們都明白一個項目從無到有 ， 從有到好 ， 除了需要適當超前的整體規(guī)劃和不間斷的市場培育之外 ， 更需要區(qū)域經(jīng)濟和城市號召力來予以影響和支持 。 為此我們希望通過先期整合整個長江三角洲的產(chǎn)業(yè)資源來達到本案項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場效應(yīng) ， 同時更希望通過以上海為核心的城市商圈在國際市場上的影響力來逐步擴大本案項目在國際市場上的知名度 ， 以便為整個 1580畝的擴容進行準備 。 合美觀點 首先 ， 我們認為在 整個 630畝的規(guī)劃布局 方面應(yīng)充分遵循業(yè)已明確的路網(wǎng)和河道走向進行商業(yè)布局的業(yè)態(tài)劃分 ， 這是比較科學也是最為經(jīng)濟有效的 ， 同時也較容易與整個景觀布局的軸線走向相吻合；而這樣做的有利點是較為容易形成由 “ 景觀組團 、 核心建筑和分段式建筑群落 ” 形成的聚合空間 ， 為商務(wù)活動提供醒目的目標指引和交易空間 。 其次 ， 建立在 630畝基礎(chǔ)上的 功能性業(yè)態(tài)劃分 我們認為應(yīng)分成 “ 產(chǎn)品交易平臺 ” 和 “ 配套服務(wù)平臺 ” 二大部分 。 其中針對整個項目的產(chǎn)品交易平臺應(yīng)以 “ 核心商業(yè)經(jīng)營組團 ” 為具體量化的標準 ， 而配套服務(wù)平臺應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模的需求分成 “ 多級制 ” 的概念進行有效劃分 。 紅色虛線部分為 120畝紅線范圍 娛樂休息旅館區(qū) 品牌交易投資區(qū) 品牌交易投資區(qū) 運動器件專營區(qū) 中心展覽會議區(qū) 體育用品專營區(qū) 文具用品經(jīng)銷區(qū)品牌交易投資區(qū) 特色商業(yè)投資區(qū) 商務(wù)服務(wù)休閑區(qū) 一級餐飲服務(wù)區(qū) 健身器材專營區(qū) 劃分前提： 整體開業(yè) ， 分區(qū)經(jīng)營 ， 多級制配套服務(wù) 。 建議 120畝以景觀綠化為變通手法來達到形成經(jīng)營組團的商業(yè)圍合效果 ， 便于有效融入到整個 630畝規(guī)劃中去 。 劃分依據(jù) u 首先 ， 我們可以看出 ， 就本案項目的 120畝建筑規(guī)劃中 ， SHOPHOUSE是整個設(shè)計規(guī)劃中唯一的建筑形態(tài) ， 其可取之處在于充分考慮到了經(jīng)營商家對于生活居住功能的實質(zhì)性需求 ， 但是不可否認的是目前整個 120畝的單體建筑在功能定位上出現(xiàn)了一定程度的偏差 ， 導致 無法有效吸引和滿足大商家對于自身發(fā)展的實際需求 ；為此 ， 我們希望通過調(diào)整后期 510畝的整體規(guī)劃來平衡和彌補前期 120畝的不足之處 ， 具體設(shè)想如圖所示： 100平米以下 小件用品及附件專賣批發(fā)區(qū) （作為產(chǎn)業(yè)鏈的組成部分為專營市場提供配套部件的專賣批發(fā)服務(wù)，并以此來充實整個獨立專營區(qū)的規(guī)模） 150300平米 品牌專賣批發(fā)區(qū) （滿足品牌商家經(jīng)營需求有效提升核心專營區(qū)的整體形象） 40008000平米 核心專營批發(fā)展示區(qū) （內(nèi)部可根據(jù)大客戶的實際需要自由分隔） u 其次， 鑒于上述特征考慮，我們對整個 630畝項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)和功能劃分作了比較細致明確的總體劃分，同時也兼顧考慮到了諸如：目前排名世界第一的體育用