【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 另一個(gè)特點(diǎn)是 ， 建筑不僅在體量上相對(duì)獨(dú)立 、 高低錯(cuò)落 ， 在形式及色彩上也各有特色 ， 體現(xiàn)了都市的多元性和生活的豐富多彩 。 基于上述規(guī)劃總體意圖和原則，完成了本項(xiàng)目目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（右圖） 城市母體與城市標(biāo)志 基于對(duì)總體規(guī)劃和項(xiàng)目綜合定位的成果認(rèn)識(shí)。 我們進(jìn)一步提出關(guān)于城市可讀性的建議。 關(guān)于城市母體（城市中林林總總的普遍建筑）。我們認(rèn)為是潛隱于人們頭腦中，成為閱讀和識(shí)別城市的重要基礎(chǔ)。 “ 城市藝術(shù)建筑群 ” 及針對(duì)城市母體提出，我們希望其能夠成為本項(xiàng)目滲透于每個(gè) BLOCK的普遍特征。 關(guān)于城市標(biāo)志（城市中的公共建筑）。我們認(rèn)為是整個(gè)城市的精神象征。是城市母體特征的進(jìn)一步提升。 在城市母體的基礎(chǔ)上，我們希望城市公建能夠以獨(dú)有的建筑語(yǔ)言表達(dá)形式發(fā)揮城市標(biāo)志性的作用。 事實(shí)上獨(dú)特的建筑語(yǔ)言表達(dá)形式，對(duì)公建的功能促進(jìn)作用很大。其能成為商業(yè)的一大吸引點(diǎn)。 城市 “核” 基于上述對(duì)規(guī)劃的理解，我們將從營(yíng)銷(xiāo)的角度對(duì)規(guī)劃的每一部分進(jìn)行解讀。 首先站在城市的角度，我們首先要對(duì)城市 “ 核 ” 進(jìn)行研究。 城市 “ 核 ” 是一種中心 、 重心 ， 是城市和建筑群組合中最活躍的和人的活動(dòng)能量凝聚 、 發(fā)散 、 擴(kuò)散 、 輻射中心 ， 也是信息流 、 交通流 、 人流集聚最多的地方 。 一種人的活動(dòng) “ 磁性場(chǎng) ” 場(chǎng)所 。 從規(guī)劃圖來(lái)看，我們認(rèn)為（如下圖所標(biāo)位置）應(yīng)該成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃中的核。 在各種建筑類(lèi)型中 ， 商業(yè)建筑對(duì)于人們而言 ， 深深影響城市公共個(gè)性 。 商業(yè)街可以塑造人們對(duì)于城市空間的整體感覺(jué) 。 對(duì)大多數(shù)人而言 ， 很明顯的覺(jué)得城市中心就等同于商業(yè)集中地 。 從規(guī)劃圖來(lái)看 ， 我們認(rèn)為 CO1部分是本項(xiàng)目的主要形象節(jié)點(diǎn) ， 其將成為城市的主要標(biāo)志性公建項(xiàng)目 ， 并形成廣場(chǎng)成為人們重要的聚集場(chǎng)所 。 并可沿城市中心綠地 ，漫步至了 L、 M組團(tuán)中的步行街 ， 這條街將成為城市的標(biāo)志性文化街 ， 穿過(guò)步行街就是本項(xiàng)目的中心商業(yè)區(qū) town center。 即由此三部分連貫組成城市的核 。 CO1部分。 L、 M組團(tuán)。 town center。三部分的商業(yè)建議 商業(yè)是城市的中心 ， 它一方面是吸引城市居住人群聚集的地方 ， 另一方面也是吸引區(qū)域外人群過(guò)來(lái)活動(dòng)的魅力源泉 ， 對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō) ， 它即是城市活動(dòng)的發(fā)生器 ， 也是城市對(duì)外的名片 。 商業(yè)是互相關(guān)聯(lián)互為發(fā)生關(guān)系的 ， 考慮到周?chē)幸粋€(gè)大型的 SHOPPING MALL和會(huì)展的商業(yè)存在 ， 作為我們這個(gè)城市核心區(qū)域的商業(yè) ， 如果想達(dá)到吸引區(qū)域外圍的人群過(guò)來(lái)消費(fèi) ， 就必須以一個(gè)整體的形象出現(xiàn) ， 以統(tǒng)一的主題概念和整體形象 ， 為商業(yè)增加吸引力 ， 達(dá)到集聚人氣的效果 。 CO1部分 。 L、 M組團(tuán) 。 town center。 三部分 作為城市的核心 ， 首要服務(wù)城市居民 ， 其次針對(duì)會(huì)展參展人員及周邊住戶(hù) ， 即城市游客 。 建議以餐飲 、 娛樂(lè) 、 休閑和服務(wù)為主 。 圍繞體驗(yàn)式消費(fèi)需求特點(diǎn) ， 提供高品質(zhì)獨(dú)特的商品和日常所需的各類(lèi)服務(wù) 。 其消費(fèi)場(chǎng)所環(huán)境幽雅舒適 ， 建筑表現(xiàn)富有藝術(shù)和視覺(jué)沖擊感 ， 能與消費(fèi)者進(jìn)行人性化的溝通 ， 進(jìn)而形成一個(gè)可以信任的多功能組合消費(fèi)場(chǎng)所 。 TOWN CENTRE商業(yè)建議 TOWNCENTRE是基于對(duì)傳統(tǒng)散落型配套缺乏收益性支持的認(rèn)識(shí) ， 將其集中建設(shè)而成 ， 進(jìn)而使其成為更聚人氣收益性更強(qiáng)的場(chǎng)所 。 根據(jù)本案的特色 ， 為了把 TOWNCENTRE和社區(qū)商業(yè)街結(jié)合的更加緊密 ， 我們建議把 TOWNCENTRE建成主題式消費(fèi)中心 。 并通過(guò)流暢的動(dòng)線布置 ， 將 TOWNCENTRE和位于 L、 M區(qū)的步行街連接起來(lái) ， 形成整體融合的商業(yè)區(qū) ， 亦可把另一個(gè)附屬核心 — CO1部分連接進(jìn)來(lái) 。 此區(qū)域?qū)咽覂?nèi)空間和室外空間巧妙的扎揉在一起 ， 創(chuàng)造生動(dòng)活潑的空間組合 。 以濃烈的特色商業(yè)的氣質(zhì) ， 吸引人群來(lái)此購(gòu)物 。 進(jìn)而成為區(qū)域乃至地區(qū)的焦點(diǎn) 。 從目前來(lái)看 ， 未來(lái)本項(xiàng)目地塊內(nèi) 30萬(wàn)的 SHOPPING MALL和會(huì)展配套商業(yè)將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 差異化將成為本項(xiàng)目 TOWN CENTRE主要競(jìng)爭(zhēng)手段 。 而與種類(lèi)齊全的 SHOPPING MALL的差異化主要在于商業(yè)檔次 。 SHOPPING MALL以針對(duì)大眾的商業(yè)為主 ， 檔次不會(huì)太高 ， 故 TOWN CENTRE應(yīng)與 L、 M組團(tuán)內(nèi)步行街統(tǒng)一考慮 ， 即： TOWN CENTRE以中高檔餐飲為主購(gòu)物類(lèi)為輔 ， 通過(guò)過(guò)度性布置和可識(shí)別性交通組織將就餐人員吸引至 L、 M組團(tuán)內(nèi)步行街購(gòu)物 。 而本區(qū)域商業(yè)客群主要以常住人口和會(huì)展所帶來(lái)的人群為主 。 故建議本案的 TOWNCENTRE和 L、 M組團(tuán)內(nèi)步行街統(tǒng)一 建成為獨(dú)門(mén)精品店型的消費(fèi)中心 （ Specialty centres） 。 獨(dú)門(mén)精品型消費(fèi)中心主要分為兩大類(lèi) ， 一類(lèi)是游園風(fēng)味的市集廣場(chǎng) （ Festival market place， 也可以稱(chēng)為節(jié)慶式的市集廣場(chǎng) ） ， 吸引了絕大多數(shù)的觀光客和休閑的人潮 ， 為了滿足消費(fèi)者的需求 ， 其業(yè)種組合完全偏重于餐飲 、 禮品與新奇商品組合的供應(yīng)商 ， 其設(shè)置地點(diǎn)一般是位于市中心的邊緣地帶 。 另外一種就是主題式或是 “ 村莊式 ” 購(gòu)物中心（ Theme centres） ， 就是將游園風(fēng)味市集廣場(chǎng)作轉(zhuǎn)型后的一種類(lèi)態(tài) ， 它也鎖定了類(lèi)似的觀光市場(chǎng) ， 販?zhǔn)垲?lèi)似的美食與禮品 ， 但是在建筑設(shè)計(jì)上 ， 則以某一區(qū)域或某一時(shí)期的主題為設(shè)計(jì)風(fēng)格 。 L、 M組團(tuán)商業(yè)建議 LM組團(tuán)中的商業(yè)街是聯(lián)系城市中兩個(gè)核的紐帶，是商業(yè)核心和文化核心的自然過(guò)渡帶，因此它必須充滿吸引力，以達(dá)到吸引人群在兩核之間互為走動(dòng)的目的。故我們建議在 LM組團(tuán)和 JK組團(tuán)之間，布置商業(yè)街，既使得商業(yè)布置在社區(qū)對(duì)外開(kāi)放的道路上增強(qiáng)商業(yè)的人氣，同時(shí)也減低了商業(yè)對(duì)組團(tuán)內(nèi)的影響。 L、 M組團(tuán)商業(yè)建議以特色購(gòu)物類(lèi)店面為主。 CO1部分商業(yè)建議 CO1部分作為前期重點(diǎn)公建項(xiàng)目 ， 其承擔(dān)著提升本項(xiàng)目前期整體形象的作用 ， 人們對(duì)這個(gè)城市的第一直觀認(rèn)識(shí)就是從它開(kāi)始 ， 所以該建筑在建筑形式表現(xiàn)上一定要有所建樹(shù) 。 另外作為城市的一個(gè)中心點(diǎn) ， 我們希望 CO1部分的建筑南側(cè)應(yīng)該留出廣場(chǎng) ， 進(jìn)而彰顯城市的包容性 。 前期 CO1部分一層功能以項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售展示空間為主 。 頂層建議設(shè)置半露天的餐廳 。 中間層 建議引進(jìn)一個(gè) 以舞臺(tái)為主要表演形式的劇場(chǎng) 。 通過(guò)劇場(chǎng)的演出活動(dòng)來(lái)提升區(qū)域文化價(jià)值 ， 吸引人氣 ， 并且在整個(gè)項(xiàng)目完成后 ， 會(huì)所中的劇場(chǎng)將和 TOWNCENTRE產(chǎn)生互動(dòng)效應(yīng) ， 城市中商業(yè)和文化的兩個(gè)核心 ， 通過(guò)商業(yè)街聯(lián)系起來(lái) ， 形成一個(gè)完整的核 。 城市 “ 軸 ” 城市 “ 軸 ” 對(duì)建筑群和城市而言是一種發(fā)展方向 ， 它起著引導(dǎo)作用 。 本項(xiàng)目一條貫穿南北的中央綠帶 ， 我們將其視為城市的軸 。 考慮到北部用地離城市 “ 核 ” 有一定的距離 ， 為增加用地內(nèi)組團(tuán)活力 ， 建議沿中央綠帶布置一些城市文化中心 ，這樣從營(yíng)銷(xiāo)層面來(lái)講 ， 可提高用地品質(zhì) 。 另外沿城市 “ 軸 ” 北端相對(duì)安靜的 H、 I組團(tuán)東側(cè)的低密度高檔住宅的布置 ， 亦將成為北部的亮點(diǎn) ， 但從整體來(lái)講此類(lèi)高端產(chǎn)品不宜過(guò)多 ， 所占比例應(yīng)在 10%以下 。 從物業(yè)管理角度來(lái)看 ， 應(yīng)高端客群的存在 ， 物業(yè)方面應(yīng)分塊增設(shè)更多方面的取費(fèi)服務(wù) 。 F、 P組團(tuán)。 兩部分的公建建議 作為軸上的兩個(gè)節(jié)點(diǎn) ， 起功能主要作為城市的區(qū)域的副中心存在 ， 其將以高檔主題會(huì)所的形式 ， 滿足周邊幾個(gè) BLOCK日?；顒?dòng)為主 ， 增加地塊項(xiàng)目的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì) 。 由于這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)又臨近中央綠帶 ， 景觀優(yōu)勢(shì)比較明顯 ， 可以作為城市休憩區(qū) 。 其商業(yè)業(yè)態(tài)包括一些基本功能需要配備 ， 如 SPA、 健身房 、 書(shū)吧 、 咖啡廳等 ， 并可以賦予主題 ， 如藝術(shù)主題 ， 可以增加畫(huà)廊 ， 定期的舉行一些畫(huà)展 ， 并針對(duì)學(xué)生開(kāi)設(shè)藝術(shù)教育 。 同時(shí)在靠近水岸的地方設(shè)置一家高檔的水岸餐廳 ， 以西餐和日式料理為主 。 城市“界面” 城市界面即城市側(cè)影，本項(xiàng)目西側(cè)是四環(huán)路，人們的視野將穿過(guò)永久性城市綠化隔離帶，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生第一印象，所以富有變化的東側(cè)界面（主要的城市天際線）將給人們留下美好的感覺(jué)。南側(cè)界面緊鄰南側(cè)交通線路，與會(huì)展中心相通，是排布展示性商業(yè)的最佳位置，但考慮到其作為城市的南側(cè)主要城市界面，其在建筑表現(xiàn)和商業(yè)布置上應(yīng)考慮到其對(duì)人們對(duì)城市印象所產(chǎn)生的影響。 南側(cè)商業(yè)建議 A、 B、 J、 K組團(tuán)作為城市的界面 ， 位于城市的邊緣地帶 ， 同時(shí)又是 SOHO CITY的起始地帶 ， 因此 ， 它并不是獨(dú)立存在的 ， 它即是展示我們這個(gè)城市的界面 ， 也是和另一個(gè)城市聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的區(qū)域 ， 是城市和城市間最繁華活躍的區(qū)域 ， 因此 ， 我們建議這個(gè)界面和我們的城市 “ 核 ” 進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā) ， 使其成為一個(gè)富有特色的整體 ， 吸引其他城市的人及城市游客在此消費(fèi) 。 因街道與會(huì)展中心相通 ， 故建議其商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)以會(huì)展附屬的展示性商業(yè)為主 。 并配有銀行 、 郵局 。 城市 CLUB 為進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì) ， 建議在 P高檔居住區(qū) ， 為高檔消費(fèi)群設(shè)置一處城市 CLUB，其將與 C區(qū)外側(cè)的高爾夫俱樂(lè)部相呼應(yīng) ， 成為本項(xiàng)目的高檔消費(fèi)場(chǎng)所 。 作為城市中精英聚集的最高檔場(chǎng)所 ， 城市 CLUB需要為他們配備聚會(huì) 、 交流 、 休息的舒適并且能彰顯身份的小眾空間 ， 因此我們建議此處城市 CLUB只對(duì)高檔住宅區(qū)客戶(hù)服務(wù) ， 采取會(huì)員制 ， 并且如果能夠和高爾夫俱樂(lè)部合作 ， 結(jié)成精英同盟 ， 使兩邊會(huì)員可以共享兩個(gè)俱樂(lè)部 ， 達(dá)到增加俱樂(lè)部人數(shù)又不降低其會(huì)員品質(zhì)的效果 。 我們建議在此 CLUB中設(shè)置一定面積的商務(wù)會(huì)所 、 健身房 、 泳池 、 商務(wù)包間 、 會(huì)議室 ， 紅酒品賞吧 、 雪茄收藏吧 。 城市“網(wǎng)格” 城市網(wǎng)格中街道連接城市中每個(gè) BLOCK， 在城市交通功能的支持下 ， 其承載著服務(wù)于城市居民日常生活需求的基本商業(yè)設(shè)施的服務(wù)功能 。 合理的商業(yè)布置 ， 有效的業(yè)態(tài)引導(dǎo) ， 將使城市向著更為有序的方向發(fā)展 。 從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看 ， 我們認(rèn)為 ，本項(xiàng)目的南半側(cè)各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全 ， 具有較強(qiáng)的城市活力原動(dòng)力 ， 北側(cè)則相對(duì)缺乏 。 但南側(cè)在人居安逸性上來(lái)講不如北側(cè) ， 北側(cè)更適合高價(jià)產(chǎn)品的出現(xiàn) 。 這是與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期相協(xié)調(diào)的 。 南側(cè)作為開(kāi)發(fā)前期入市產(chǎn)品 ， 價(jià)格相對(duì)較低 ， 而隨著城市的不斷成熟 ， 配套設(shè)施對(duì)城市活力的有效推動(dòng) ， 為北側(cè)高價(jià)產(chǎn)品入市奠定了良好的基礎(chǔ) 。 但北側(cè)基本服務(wù)性設(shè)施亦不可缺 ， 且檔次要相對(duì)高些 。 基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建議 目前從規(guī)劃上來(lái)看 ， 城市南區(qū)的網(wǎng)格由于和城市 “ 核 ” 的密切聯(lián)系 ， 已成為城市中最有活力的區(qū)域 。 但從城市發(fā)展的角度來(lái)說(shuō) ，一個(gè)城市需要把一些核心商業(yè)集中起來(lái) ， 滿足城市居民的集中式消費(fèi) ， 而對(duì)于城市中其他區(qū)域來(lái)說(shuō) ， 只要配備滿足日?；竟δ艿纳虡I(yè)即可 。 因此對(duì)于北區(qū)的商業(yè)面積來(lái)說(shuō) ， 并不需要像南區(qū)那么大面積的集中 ， 只要零散的分布于每一個(gè) BLOCK沿街即可 。 商業(yè)類(lèi)型為社區(qū)底商 ， 業(yè)態(tài)以服務(wù)類(lèi)為主 ， 如洗衣店 、 美容美法 、 便利店 、 蛋糕店等 。 其分布要較為均勻 ， 以方便每一個(gè) BLOCK內(nèi)居民消費(fèi)為主 。 考慮到北區(qū)將來(lái)的開(kāi)發(fā)檔次要較南區(qū)高檔 ， 并且環(huán)境也較南區(qū)安靜 ， 因此建議將來(lái)北區(qū)的社區(qū)底商的檔次也要較南區(qū)高 ， 使其符合其 BLOCK內(nèi)居住人群的消費(fèi)習(xí)慣 。 從目前市場(chǎng)情況來(lái)看 ， 本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)陌生度很高 ， 且對(duì)整個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)位預(yù)期較低 。 本項(xiàng)目前期階段 ， 將通過(guò)大量的北京市場(chǎng)引導(dǎo)工作 ， 使消費(fèi)者對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)知 ， 但對(duì)陌生區(qū)域的高檔物業(yè)的消費(fèi) ， 市場(chǎng)產(chǎn)生觀望心理是必然的 。 所以本項(xiàng)目會(huì)選擇結(jié)構(gòu)封頂后作為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī) 。 但需要一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)量 ，以最快的速度建立初步城市形象 ， 讓消