【文章內(nèi)容簡介】 步調(diào)和諧的目的[21]。本項目的核心策略為：以低碳節(jié)能型酒店為客戶生活體驗的核心，務(wù)求每個客戶住的舒心。具體見圖61。酒店生活方式文化生活理念國際：國際化元素注入品質(zhì)：注重細(xì)節(jié)的精打細(xì)造舒適：“家”的生活體驗體驗：客戶積極參與感知綠色：生態(tài)概念貫穿，低碳環(huán)保為主圖61 營銷核心策略由圖中可以看出，該項目強(qiáng)調(diào)的是生活層面上的舒心，通過全程的視覺、嗅覺、聽覺、味覺和觸覺來激發(fā)客戶的感知，使客戶感知到綠色的氣息，恍如置身于動人的影音室內(nèi)，嗅到的是綠意花香，給人一種暫時忘卻工作的繁瑣雜事的放松、舒適、自然的生活環(huán)境。 項目推廣策略經(jīng)營推廣是市場營銷不可或缺的手段，本酒店針對目標(biāo)市場，可推出一些活動：①價格優(yōu)惠活動，如在旅游淡季貨特殊的節(jié)日推出優(yōu)惠活動，輔以報價廣告，以刺激消費，或?qū)嵭蠽IP制，分為普通VIP、黃金VIP、白金VIP和鉆石VIP，分別打九折、八折、七折和六折。表61為成為VIP的條件。②讓住客體驗酒店產(chǎn)品和服務(wù)，有助于住客更好的了解酒店，可以消除住客的顧慮。③特殊照顧，酒店對特殊住客實行特殊服務(wù)，如送鮮花水果、優(yōu)先訂房權(quán)等。④贈送禮品，酒店可以不定時的贈送印有酒店LOGO的紀(jì)念品，給住客留下深刻的印象[22]。⑤在特殊的日子里，可以舉辦特殊的活動，如情人節(jié)舉行擁抱比賽，勝出的情侶可免費得到酒店提供的景觀套房入住權(quán)一晚等。這些活動都將對酒店的營銷起促進(jìn)作用。表61 成為VIP的條件VIP等級條件普通VIP 黃金VIP 白金VIP、企業(yè)高層管理人員、總經(jīng)理或各政府部門領(lǐng)導(dǎo)鉆石VIP、總統(tǒng)等、總裁7. 項目財務(wù)估算及分析 項目總投資估算項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金組成，具體見表71。項目總投資構(gòu)成圖見圖71。項 目 總 投 資建設(shè)投資建設(shè)期利息建筑安裝工程費工程建設(shè)其他費設(shè)備及工器具費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費工程費用預(yù)備費用圖71 工程項目總投資構(gòu)成圖[23]固 定 資 產(chǎn) 投 資流動資金表71 項目總投資估算表序 號項 目金額（萬元）1項目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金1000 建設(shè)投資建設(shè)投資包括工程建筑安裝工程費、建設(shè)其他費、設(shè)備及工器具購置費和預(yù)備費?？紤]到項目的定位為節(jié)能型五星級酒店，所以在以下的計算中都不同程度的增加成本。（一）建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程等費用[24]。本項目為五星級酒店，考慮到需要精裝修，故主樓為4000元/m2，裙樓2500元/m2，共計55050萬元。（二）工程建設(shè)其他費工程建設(shè)其他費主要包括土地價格、規(guī)劃設(shè)計費、勘察設(shè)計費、項目可行性研究費等。具體見表72。表72工程建設(shè)其他費序號項 目取 費 標(biāo) 準(zhǔn)金 額（萬 元）1與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用++++++++++土地價格45600045600規(guī)劃設(shè)計費計費基價30元/m2總建筑面積141000m2423勘察設(shè)計費建安費%項目可行性研究費建安費%環(huán)境影響咨詢費建安費%“三通一平”費建安費1%基礎(chǔ)設(shè)施配套費基價110元/m2總建筑面積141000m21551招標(biāo)代理費建安費% 工程監(jiān)理費基價20元/m2總建筑面積141000m2282工程保險費建安費%建設(shè)單位管理費建安費費率1%（三）設(shè)備及工器具購置費設(shè)備及工器具購置費是指為工程項目購置或自制達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備和新建、擴(kuò)建工程項目配置的首批工器具及生產(chǎn)家具所需的費用[25]。包括安防系統(tǒng)、配電系統(tǒng)等按1600元/平方米計算，共計22560萬元。（四）預(yù)備費預(yù)備費又稱不可預(yù)見費，包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。因項目周期并不是很長，所以不考慮漲價預(yù)備費。不可預(yù)見費=（工程建設(shè)其他費＋建筑安裝工程費＋設(shè)備及工器具購置費）基本預(yù)備費費率5%=。項目投資具體見表73。表73 項目投資估算表序 號項 目金額（萬元）1建設(shè)投資建筑安裝工程費55050設(shè)備及工器具購置費22560 工程建設(shè)其他費預(yù)備費 資金來源及建設(shè)期利息，建設(shè)期為三年，建設(shè)期三年建設(shè)投資分別為建設(shè)投資的30%，40%，30%，53609萬元。投資資金來源為自有資金和銀行貸款，在建設(shè)期內(nèi)均衡投入，其中1000萬作為流動資金，即貸款總額為59000萬元，。%計算。，。 經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，即流動資金。本項目流動資金定為1000萬元。項目總投資使用計劃與資金籌措表見附表1。 項目收入、利潤估算 營業(yè)收入及附加本酒店作為自營項目。酒店營業(yè)收入的主要來源是客房和餐飲，根據(jù)客房的定價，假設(shè)運營第一年酒店入住率為40%，40%=，第二年隨著知名度的提高入住率增加到50%，第三年開始漸漸步入正軌，達(dá)到65%。假設(shè)餐飲和客房的的收入比為4：6。會議室、SPA室以及卡拉OK平均每年收入為1500萬元。以17年運營期計算。營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表見附表2。各稅率取費標(biāo)準(zhǔn)見表74。表74各項稅費取費標(biāo)準(zhǔn)表序號項 目取 費 標(biāo) 準(zhǔn)1城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%2教育費附加營業(yè)稅3%3營業(yè)稅按照服務(wù)行業(yè)取費標(biāo)準(zhǔn)5%計取4所得稅按現(xiàn)行的一般企業(yè)所得稅率25%計取5房產(chǎn)稅按營業(yè)收入的12%計算6法定盈余公積金按稅后利潤的10%計取，待借款還本后計提 總成本費用總成本費用估算表見附表3。（一）成本估算本項目固定資產(chǎn)原值即為和建筑物原值，包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、建設(shè)期利息和土地費用。本項目建筑物折舊年限為30年，土地折舊年限為40年，殘值為5%，當(dāng)土地折舊年限高于建筑物折舊年限時，應(yīng)扣除預(yù)留的土地凈殘值。折舊費計算按直線折舊法。 固定資產(chǎn)折舊費估算表見附表4。其他費用中其余部分均作為無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，采用平均年限法，按8年攤銷，；其他資產(chǎn)2000萬元采用平均年限法，按5年攤銷，年攤銷額為400萬元。無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷費計算見附表5。維修費按年折舊費的25%計算。借款利息采用量入付出法還款。（二）工資及福利估算全酒店包括服務(wù)員、廚師、管理人員估計為400人，按每人每年5萬估算，全年工資及福利費估算為2000萬元。（三）水電及動力費水電及動力費按建筑安裝費的5%計算。 利潤及利潤分配 ，所得稅稅率按25%計算，法定盈余公積金按稅后利潤的10%計算，還款來源為提取法定盈余公積金后的凈利潤加上折舊和攤銷費。具體見附表8。 項目財務(wù)評價 本項目的財務(wù)評價包括盈利能力分析和償債能力分析。 盈利能力分析根據(jù)附表8計算的評價指標(biāo)為：項目的所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%），%，大于酒店行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，說明本項目的盈利能力滿足了酒店行業(yè)最低要求。，說明本項目在財務(wù)上是可行的。，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期10年，表示項目投資能按時收回，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，說明項目資金回收較慢。本項目總投資收益率和項目資本金凈利潤率均大于行業(yè)利潤率15%，說明項目盈利能力能滿足要求。本項目累計盈余資金大于零，說明項目生存能力較強(qiáng)。 償債能力分析根據(jù)附表6和附表7得，， 。計算指標(biāo)如下： ，償債備付率雖然大于1，說明項目在借款期內(nèi)的償債能力一般。 不確定性分析 盈虧平衡分析項目營業(yè)收入：；項目總投資：；項目營業(yè)收入及附加：本項目的盈虧平衡點=項目總投資/(項目營業(yè)收入－項目的營業(yè)稅金及附加－總成本費用) %時，本項目不虧也不盈。營業(yè)率低于75%，故本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 敏感性分析以營業(yè)收入和經(jīng)營成本作為本項目的不確定性因素進(jìn)行分析，假設(shè)本項目的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本分別發(fā)生變動的幅度為177。5%，177。10%。項目財務(wù)內(nèi)部收益率和所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值的變化見表74和表75。表75 単因素變化對內(nèi)部收益率的影響 變化率因素10%5%0%5%10%平均+1%平均－1%營業(yè)收入%%%%%經(jīng)營成本%%%%%表76 単因素變化對所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 變化率因素10%5%0%5%10%平均+1%平均－1%營業(yè)收入－經(jīng)營成本由表74可看出，營業(yè)收入對本項目內(nèi)部收益率和所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值的影響較大，由圖72可以看出，這兩個因素的基準(zhǔn)收益率都在15%以上，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。由圖73可以看出，這兩個因素的財務(wù)凈現(xiàn)值都在40000萬元以上，本項目的盈利能力較強(qiáng)。圖72 単因素對內(nèi)部收益率的敏感性分析圖圖73 単因素對所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析圖8. 項目風(fēng)險分析（一）由于本項目規(guī)模大，投資開發(fā)周期長。故無法避免受到宏觀經(jīng)濟(jì)、國家產(chǎn)業(yè)政策的影響。如通貨膨脹程度、消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策、國家經(jīng)濟(jì)政策、優(yōu)惠政策的變化、貸款利率的變化等都將影響項目的經(jīng)濟(jì)效益[26]。（二）市場風(fēng)險。如競爭風(fēng)險，消費空間的限制，營業(yè)情況的變化等。（三）經(jīng)營風(fēng)險。本項目所處環(huán)境復(fù)雜多變，在實際運營中，若沒有良好的開發(fā)理念、先進(jìn)的運作模式、較強(qiáng)的市場把控能力、健全的決策機(jī)制和一流的人才，都將給項目帶來一定的風(fēng)險。（四）財務(wù)風(fēng)險。本項目在建設(shè)初期需要大量的資金，并且項目回收期較長，會給項目投資者造成較大的資金壓力。通過風(fēng)險分析可以得出，項目投資者需要投入較多的資金，還要有良好的開發(fā)理念，靈活運營，才能得到更好的盈利。9．結(jié)論近年來，越來越多的投資者踏足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，酒店是其中的一種形式。通過對鏡湖新區(qū)周邊酒店行業(yè)調(diào)查分析以及對本項目進(jìn)行財務(wù)分析、不確定性分析，發(fā)現(xiàn)鏡湖新區(qū)發(fā)展五星級酒店的市場前景良好，項目的開發(fā)將給項目投資者帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。參考文獻(xiàn)[1]紹興樓市. 紹興大城市規(guī)劃建設(shè) [EB/OL]. , 20130425[2]紹興市規(guī)劃局. 鏡湖新區(qū)分區(qū)規(guī)劃公示[EB/OL]. , 20130426[3] 佚名. 百度百科.[EB/OL].– 26 [4]—紹興鏡湖區(qū)專題[EB/OL]. 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