【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率都將增大，國(guó)際性的大型文化節(jié)慶活動(dòng)、國(guó)內(nèi)外文化交流會(huì)、國(guó)際大型文體賽事都將增加，文化普及和高雅文化都將獲得較大的發(fā)展，大教育大培訓(xùn)體系將逐步建立起來(lái)，從而為市民終身學(xué)習(xí)和構(gòu)建學(xué)習(xí)型城市提供良好的平臺(tái)。 寶安、龍崗兩區(qū)城市化，結(jié)束深圳二元社會(huì)結(jié)構(gòu) 2022 年 10 月 30 日，深圳市委市政府啟動(dòng)寶安、龍崗的農(nóng)村城市化，決定到 2022 年 12 月，撤銷(xiāo)兩區(qū)的鎮(zhèn)和村居民委員會(huì)，設(shè)立街道辦事處和居民委員會(huì)，把 27 萬(wàn)農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民，將農(nóng)村集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，這是深圳歷史上的第二次城市化?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著寶安和龍崗城市化進(jìn)程推進(jìn)，深圳將結(jié)束長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)割裂、一市兩法、一市兩策的二元社會(huì)結(jié)構(gòu)的局面，特區(qū)內(nèi)外將走上共同發(fā)展、相互促進(jìn)的良性發(fā)展軌道，城市發(fā)展空間的有效整合，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和城市管理。 會(huì)展業(yè)的大力發(fā)展深圳的會(huì)展業(yè)呈現(xiàn)出高科技展會(huì)和傳統(tǒng)展會(huì)并存的特色。在深圳舉辦的各種展覽會(huì)，可以分為兩類(lèi)：一是與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的各類(lèi)展覽，如鐘表展、家具展等；二是與新經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)發(fā)展相適應(yīng)的有關(guān)會(huì)議、展覽，如高交會(huì)、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)展等。1999 年 10 月，國(guó)家對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、科學(xué)技術(shù)部、信息產(chǎn)業(yè)部、中15 / 113國(guó)科學(xué)院和深圳市聯(lián)合主辦的首屆“中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)”在深圳舉行。這是繼廣州出口商品交易會(huì)、廈門(mén)貿(mào)易與投資洽談會(huì)后的第三個(gè)國(guó)家級(jí)的交易會(huì)。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)展覽中，深圳鐘表展已成為全球第三大鐘表專(zhuān)業(yè)展，家具、珠寶首飾等產(chǎn)品的展會(huì)也日趨規(guī)?；?、國(guó)際化。高交會(huì)誕生后，在高交會(huì)的帶動(dòng)下，深圳展覽業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，2022 年共舉辦各種展覽 189 次，其中商業(yè)性展覽 96 次，總成交額折合人民幣 1215 億元，比 1999 年的總成交額猛增 90％。 同時(shí)，深圳會(huì)展業(yè)的硬件設(shè)施以及與會(huì)展有關(guān)的城市配套功能不斷完善，除設(shè)施先進(jìn)、配套優(yōu)越的高交會(huì)館早在 1999 年就已建成并投入使用外，總投資25 億元、占地 22 萬(wàn)平方米、總計(jì)建筑面積 28 萬(wàn)平方米的深圳會(huì)議展覽中心將于 2022 年竣工，新的會(huì)展中心設(shè)計(jì)有總?cè)萘繛?6000 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位的展廳 8個(gè)，最大的展廳面積為 30000 平方米。在硬件設(shè)施不斷改善的同時(shí)，會(huì)展業(yè)的管理水平也在不斷提高，高交會(huì)館率先通過(guò) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，前不久又出臺(tái)了《深圳市會(huì)議展覽業(yè)行規(guī)》 。會(huì)展強(qiáng)市的格局已初步形成。2022 年，深圳共舉辦各類(lèi)商業(yè)性展覽 69 個(gè)，參展商現(xiàn)場(chǎng)成交額達(dá) 億元，從而帶動(dòng)了與會(huì)展業(yè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。以深圳展覽業(yè)目前的綜合優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，再抓住加入 CEPA 的機(jī)遇，與香港會(huì)展業(yè)的深度合作，深圳將在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入中國(guó)會(huì)展業(yè)的“四強(qiáng)”之列。16 / 113 深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研深圳寫(xiě)字樓區(qū)域分布狀況及市場(chǎng)特征 羅湖區(qū)：羅湖是深圳開(kāi)發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，形成以國(guó)貿(mào)為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。以國(guó)貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于寫(xiě)字樓基本都是深圳 80 年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。隨著深圳整個(gè)城市發(fā)展的西移，這一帶寫(xiě)字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽(yáng)無(wú)限好，只是近黃昏”的無(wú)奈。地王大廈是深圳 90 年代建筑的代表，至今仍是深圳的標(biāo)志性建筑之一。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。在深圳設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的跨國(guó)公司、本地大型實(shí)力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國(guó)友邦、深圳太太藥業(yè)，就在地王大廈辦公。本區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，目前租售情況較好。福田區(qū)：深圳城市發(fā)展的西移，繼羅湖之后，福田區(qū)不斷崛起。目前福田區(qū)的寫(xiě)字樓主要集中在華強(qiáng)北—上海賓館、中心區(qū)、車(chē)公廟三個(gè)地帶。華強(qiáng)北—上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場(chǎng)、現(xiàn)代之窗、群星廣場(chǎng)、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫(xiě)字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場(chǎng)，如愛(ài)華電腦市場(chǎng)、賽格電子市場(chǎng)、遠(yuǎn)望數(shù)碼城等，所以，寫(xiě)字樓租售客戶(hù)中，電子、通訊類(lèi)公司占有相當(dāng)比例。福田中心區(qū)，是深圳高起點(diǎn)規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域。特別是南片區(qū) CBD 中央商務(wù)區(qū)，更將是未來(lái)深圳高檔寫(xiě)字樓集中的地帶。在市政六大工程17 / 113建設(shè)的帶動(dòng)下，中心區(qū)已成為整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。 雖然，目前中心內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD 概念，都取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。國(guó)際商會(huì)大廈、江蘇大廈即是如此。但是，中心區(qū)未來(lái)兩年寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將超過(guò) 100萬(wàn)平米，這必將使中心區(qū)成為深圳寫(xiě)字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)。傳統(tǒng)的車(chē)公廟片區(qū)是一個(gè)以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工業(yè)區(qū)。近年來(lái)，該片區(qū)興建了大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，由于該片區(qū)的寫(xiě)字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價(jià)便宜，吸引了大量的設(shè)計(jì)類(lèi)、貿(mào)易類(lèi)、裝修類(lèi)公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一類(lèi)高檔次寫(xiě)字樓的興建，帶動(dòng)該片區(qū)寫(xiě)字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進(jìn)駐。南山區(qū)：南山區(qū)遠(yuǎn)離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫(xiě)字樓具有相對(duì)的對(duì)立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個(gè)地帶。科技園區(qū)，是深圳的產(chǎn)、學(xué)、研基地，集中了深圳大量實(shí)力雄厚的科技型實(shí)業(yè)公司和研究中心。該片區(qū)的寫(xiě)字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大公司開(kāi)發(fā)的，以自用為主的寫(xiě)字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心，由于該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃，片區(qū)形象差，影響了該片區(qū)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形象。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，所以寫(xiě)字樓的租售情況較好?？偨Y(jié)：從以上分析，我們不難看出，羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)成熟，但未來(lái)的開(kāi)發(fā)量較少；而南山區(qū)由于位置的相對(duì)獨(dú)立性，寫(xiě)字樓的輻射區(qū)域較小，以片區(qū)消化為主；而福田區(qū)，由于新中心區(qū)的崛起，特別是 CBD 商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展，必將使該片區(qū)成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，而該片區(qū)未來(lái)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量，也必將使中心區(qū)成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)激戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)。18 / 113深圳市寫(xiě)字樓發(fā)展歷程深圳市的寫(xiě)字樓發(fā)展至今基本可以劃分為四個(gè)階段：：指 20 世紀(jì)的 80 年代末期至 90 年代初期，該階段深圳市開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓相當(dāng)少，1987 年至 1992 年 5 年間，深圳市共出讓寫(xiě)字樓用地 萬(wàn)平方米,考慮到當(dāng)時(shí)的深圳尚處于起步階段,其中的大部分寫(xiě)字樓用地為行政辦公用用地,當(dāng)時(shí)的商品寫(xiě)字樓用地就更少。此階段深圳市開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓集中分布在羅湖區(qū)火車(chē)站周?chē)?。初期的?xiě)字樓主要有國(guó)貿(mào)大廈、新安大廈等。此階段的寫(xiě)字樓功能簡(jiǎn)單、平面設(shè)計(jì)趨同于住宅、外觀和用料普通，樓高一般在 18 層左右。此階段的代表性寫(xiě)字樓為國(guó)貿(mào)大廈。國(guó)貿(mào)大廈樓高 48 層，外立面以玻璃幕墻裝飾，分低、中、高層設(shè)有 13 部高速電梯，內(nèi)部裝修材料以大理石為主。由于國(guó)貿(mào)大廈的設(shè)計(jì)、建材、設(shè)施具有很好的超前性，該大廈至今仍是深圳市主要的寫(xiě)字樓之一。1993 年至 1996 年是深圳市的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的迅速發(fā)展期，1995 年全市共出讓寫(xiě)字樓用地 萬(wàn)平方米，為深圳市成立以來(lái)寫(xiě)字樓出讓最多的一年。當(dāng)今深圳市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等。迅速發(fā)展期的寫(xiě)字樓主要分布在羅湖區(qū)的蔡屋圍和福田區(qū)的華強(qiáng)北，樓高普遍在 30 層以上，在平面設(shè)計(jì)上更為合理，適應(yīng)商務(wù)需要，在外立面裝飾方面，也比初期的寫(xiě)字樓更豪華，多為玻璃幕墻，成為目前深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力群體。19 / 113該階段最引人注目的寫(xiě)字樓為地王大廈。該大廈樓高 61 層，外觀典雅大方，設(shè)有 20 部高速電梯，大廈所采用的建材多為進(jìn)口產(chǎn)品，并成功采用了鋼結(jié)構(gòu)，在多項(xiàng)建筑工藝上都有創(chuàng)新，為深圳市日后建筑超高層寫(xiě)字樓奠定了基礎(chǔ)。自地王大廈后，相繼有賽格廣場(chǎng)、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈等超高層寫(xiě)字樓拔地而起。1997 年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重影響，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò) 1995 年和 1996 年的“軟著陸” ，也進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，同時(shí)更由于前期開(kāi)發(fā)過(guò)熱，存量壓力大，迅速進(jìn)入一個(gè)淡靜期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)亦顯得非常謹(jǐn)慎。1997 年，深圳市寫(xiě)字樓土地出讓跌至 1993 年以來(lái)的最低點(diǎn)，全年寫(xiě)字樓用地出讓僅 萬(wàn)平方米。自 1998 年，深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，出讓的寫(xiě)字樓用地也基本恢復(fù)至 1993 年的水平。但特區(qū)內(nèi)由于 1994 年至 1996 年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)過(guò)熱，存量消化壓力大，寫(xiě)字樓用地出讓量停滯不前。故自 1997 起，深圳市寫(xiě)字樓用地出讓開(kāi)始集中于特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓用地出讓量占全市寫(xiě)字樓出讓量的比例逐年降低。2022 年，特區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓用地出讓量?jī)H占全市寫(xiě)字樓出讓量的 %，為 1993 年以來(lái)的最低水平。自 1997 年以來(lái)，深圳市場(chǎng)上出售的寫(xiě)字樓多在 1997 年以前即開(kāi)工興建的寫(xiě)字樓，如特區(qū)報(bào)業(yè)大廈，中銀大廈等。該階段的寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為獲得更多的市場(chǎng)份額，在平面設(shè)計(jì)方面趨于多樣化和彈性空間。在同一大廈內(nèi)，在不同的樓層，平面分隔可能會(huì)有很大的區(qū)別。如大慶大廈，其低層以3050 平方米的開(kāi)間單位為主，而高層單位以 80100 平方米的開(kāi)間單位為主。在寫(xiě)字樓的配套設(shè)施方面也更齊全，多有商務(wù)會(huì)所、多功能會(huì)議廳等。20 / 113從 2022 年底開(kāi)始，深圳的寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，到了 2022 年，寫(xiě)字樓復(fù)蘇得到了全面印證，深南大道沿線矗立起眾多新寫(xiě)字樓項(xiàng)目。眾多項(xiàng)目同時(shí)加快啟動(dòng)速度，目前新出現(xiàn)的寫(xiě)字樓地塊多數(shù)在發(fā)展商手中存在較長(zhǎng)一段時(shí)間，之所以前兩年不動(dòng)工是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境不好，特別是亞洲金融危機(jī)的影響，而隨著經(jīng)濟(jì)已慢慢復(fù)蘇，以及入世和 CEPA 的利好給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)會(huì)。深圳作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，本身經(jīng)濟(jì)總量以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量十分巨大，隨著入世效應(yīng)的不斷體現(xiàn)，更將會(huì)有大量的企業(yè)在這里設(shè)立機(jī)構(gòu)，這些都將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生強(qiáng)大需求。2022 年，從銷(xiāo)售市場(chǎng)上看，市場(chǎng)上新推出有中心區(qū)的中央商務(wù)大廈和國(guó)際商會(huì)大廈（B 座） ，車(chē)公廟片區(qū)的喜年中心、財(cái)富廣場(chǎng)、中國(guó)有色大廈、天安數(shù)碼時(shí)代等，延續(xù)了 2022 年國(guó)際商會(huì)大廈（A 座）的輝煌，并都取得了十分理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；從租賃市場(chǎng)上看，地王大廈、嘉里中心、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、江蘇大廈以及其他一些素質(zhì)較好的其他寫(xiě)字樓，租金出現(xiàn)了小幅的上揚(yáng)，新推出入伙的寫(xiě)字樓的租金也一直比較堅(jiān)挺。同時(shí)，寫(xiě)字樓的投資者中，除了購(gòu)寫(xiě)字樓自用的外，又開(kāi)始吸引了投資客，尤其是新寫(xiě)字樓中的那些面積分隔較小的項(xiàng)目，如：國(guó)際商會(huì)大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、天安數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)等，更是有大量的純粹的投資客購(gòu)買(mǎi)。總結(jié)：由于入世的進(jìn)一步加深，CEPA 于今年 1 月 1 日的正式實(shí)施，和深港一體化進(jìn)程的加快，政府對(duì)中心區(qū)的強(qiáng)勢(shì)定位等等利好關(guān)系必將刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重新復(fù)蘇，因此我們可以認(rèn)為，深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)處于全面復(fù)蘇期。21 / 113深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 新增供給量明顯上升24 0204060801001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 202219962022年 深 圳 寫(xiě) 字 樓 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 分 析 （ 單位 ： 萬(wàn) 平 方 米 ）從上圖深圳歷年辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢(shì)可以看出，19961997 年這段時(shí)間是深圳歷史上寫(xiě)字樓供應(yīng)的一個(gè)高峰期。我們認(rèn)為造成這段時(shí)期寫(xiě)字樓集中供應(yīng)的原因主要有：a） 由于 19921993 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，適得眾多的發(fā)展商在這段時(shí)期內(nèi)通過(guò)各種渠道大量購(gòu)買(mǎi)辦公用地，并著手于興建寫(xiě)字樓，從而在一定程度上造成了此后兩三年內(nèi)寫(xiě)字樓的大量上市。b） 由于當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓（尤其是高檔寫(xiě)字樓）的價(jià)格與租金高昂，眾多開(kāi)發(fā)商在暴利的刺激下紛紛加大了興建寫(xiě)字樓的力度，諸如地王大廈、嘉里中心、發(fā)展銀行大廈、深圳證劵交易所中心等都是在這個(gè)時(shí)期落成的。由于供應(yīng)量的急劇放大，使得在 90 年代中后期，深圳市的寫(xiě)字樓空置率居高不下。在政府對(duì)寫(xiě)字樓用地供應(yīng)的長(zhǎng)期調(diào)控以及項(xiàng)目審批的嚴(yán)加控制之下，22 / 113深圳的寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)從 2022 開(kāi)始逐步回歸到理性的軌道上來(lái)。從 2022 年開(kāi)始，由于福田中心區(qū)和車(chē)公廟片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，從而使得 20222022 年兩年寫(xiě)字樓供應(yīng)量逐漸回升。 在建寫(xiě)字樓集中分布于福田區(qū)，尤其集中于 CBD 中心區(qū)和車(chē)公廟區(qū)域本 市 上 半 年 寫(xiě) 字 樓 銷(xiāo) 售 排 行 本 市 第 三 季 度 寫(xiě) 字 樓 銷(xiāo) 售 排 行1 深 圳 中 央 商 務(wù) 大 廈 1 時(shí) 代 金 融 中 心2 中 國(guó) 有 色 大 廈 2 深 圳 國(guó) 際 商 會(huì) 中 心3 興 業(yè) 銀 行 大 廈 3 深 圳 中 央 商 務(wù) 大 廈4 天 安 數(shù) 碼 時(shí) 代 大 廈 4 本 元 大 廈5 現(xiàn) 代 之 窗 大 廈 5 興 業(yè) 銀 行 大 廈占 全 市 寫(xiě) 字 樓 總 成 交 額 的 % 占 全 市 寫(xiě) 字 樓 總 成 交 金 額 的 89%從 2022 年深圳第二、三季度深圳寫(xiě)字樓銷(xiāo)售排名來(lái)看，由于商務(wù)重心的西移，福田中心區(qū)和車(chē)公廟片區(qū)是深圳市近兩年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的集中片區(qū)。目前中