【正文】 下午 3時(shí) 43分 13秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 5, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :43:1315:43:13March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 15:43:1315:43:1315:43Sunday, March 5, 2023 1知人者智，自知者明。 15:43:1315:43:1315:433/5/2023 3:43:13 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 3時(shí) 43分 13秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 5, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :43:1315:43:13March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :43:1315:43Mar235Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 43分 13秒 15:43:135 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 3月 5日星期日 下午 3時(shí) 43分 13秒 15:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:43:1315:43:1315:43Sunday, March 5, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 15:43:1315:43:1315:433/5/2023 3:43:13 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 100 ? 產(chǎn)品方案 價(jià)格定位 定位原則 ? 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 ? 定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性 ? 定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 101 ? 產(chǎn)品方案 價(jià)格定位 價(jià)格定位 （根據(jù)商戶租金承受能力反推法定價(jià)法得出） 102 ? 高價(jià)值化 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 品牌效應(yīng) 可續(xù)發(fā)展 定位準(zhǔn)確 資源優(yōu)化 把握先機(jī) 景觀先行 目 標(biāo) 手 段 成功關(guān)鍵 103 ? The end 誠(chéng)摯感謝尊敬的北京城建集團(tuán)對(duì)我們此次提案的重視與信任！ 104 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 96 ? 產(chǎn)品方案 景觀建議 97 ? 產(chǎn)品方案 商業(yè)定位 用途 建筑面積 建議最多層數(shù) 商業(yè) 8300平米 地上三層 1 .商業(yè)概況及分布： 紅色部分為商業(yè) 98 ? 產(chǎn)品方案 商業(yè)定位 2. 商業(yè)定位原則 ? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件和產(chǎn)品特點(diǎn)， 通過(guò)合理的規(guī)劃與產(chǎn)品 設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與住宅產(chǎn)品的共生與互補(bǔ)， 實(shí)現(xiàn)更高的 銷售單價(jià)和更好的經(jīng)濟(jì)效益 ； ? 要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期較高的銷售單價(jià)，在產(chǎn)品的設(shè)置上， 通 過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新與差異化來(lái)實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到提升整個(gè)項(xiàng)目的 品質(zhì)與售價(jià)的目的。 85 ? 創(chuàng)新原則： 大面寬、短進(jìn)深，保證舒適性； 建議項(xiàng)目北區(qū)設(shè)置部分“陽(yáng)光住宅”以及三疊拼別墅產(chǎn)品； 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3米層高，增加空間感，提升項(xiàng)目品質(zhì)； 考慮頂層的局部設(shè)計(jì)，增加空間利用率。 84 ? 產(chǎn)品方案 戶型設(shè)計(jì)原則 合理性原則： ? 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品熱點(diǎn)和市場(chǎng)需求，確定項(xiàng)目戶型及配比； ? 中大戶型為主，大戶型為輔。 如：購(gòu)買三居的客戶（總特征：生活質(zhì)量要求較高） 多數(shù)是 40歲左右，注重生活的享受，同時(shí)作為公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，還要考慮工作中交通的需求。 80 ? 產(chǎn)品方案 戶型配比 北區(qū)部分戶型配比見右圖： 建議規(guī)劃戶型部分樓座以三疊拼產(chǎn)品為主，其中下疊 170180平米，中疊 146160平米，下疊 155170平米，項(xiàng)目戶型設(shè)置依然以中大戶型為主。 78 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品線 南區(qū)戶型配比見右圖： 建議規(guī)劃戶型三居室占45％，二居和四居分別占 10％、 15%，復(fù)式占 30%，戶型面積以150平方米為主力戶型，項(xiàng)目戶型設(shè)置以中大戶型為主。 77 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品線 項(xiàng)目北區(qū)： 由于項(xiàng)目北區(qū)為多層公寓設(shè)置，建議設(shè)置陽(yáng)光住宅和三疊拼產(chǎn)品，各占一半比例。 75 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 2 劣勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目規(guī)劃模式為同向排列，較單調(diào)； ? 項(xiàng)目整體對(duì)于景觀資源為被充分利 用，具有分散性 ； ? 未圍合的布局不利于社區(qū)整體居住 氛圍的打造和表現(xiàn) 。 73 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 1 劣勢(shì)分析： ? 長(zhǎng)形的弧線條設(shè)計(jì)帶來(lái)單體平米布 局的難度和隱患 ， 可能造成內(nèi)部平 面的不規(guī)整； ? 由于樓座連貫較長(zhǎng)，可能產(chǎn)生密度 較大的觀感 ； ? 在南部臨水景觀最好中心位置，作 塔樓設(shè)計(jì)，不利于產(chǎn)品價(jià)值最大化 的實(shí)現(xiàn) 。 心靈、思想凈化之 地 ? 智慧沉穩(wěn)，發(fā)現(xiàn)生 活情趣，發(fā)現(xiàn)自我， 創(chuàng)造生活情趣 自然主義 城市公園住宅 70 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品定位支撐點(diǎn) 1）本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略以及自建價(jià)值體現(xiàn)的市場(chǎng)策略支持本項(xiàng)目城市 公園住宅的產(chǎn)品定位； 2）本項(xiàng)目緊鄰涼水河與石榴莊公園，自然環(huán)境較好，其地塊條件支 持本項(xiàng)目產(chǎn)品定位； 3）從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則來(lái)看，周邊項(xiàng)目多為中低端項(xiàng)目，為增加差異 化，也支持本項(xiàng)目產(chǎn)品定位； 4）如此的產(chǎn)品定位可以使項(xiàng)目達(dá)到高品質(zhì)、高利潤(rùn)的要求，降低項(xiàng) 目的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)域居住氛圍逐 漸形成。 68 ? 京南市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在 區(qū)域分析 戰(zhàn)略 研究 地塊價(jià)值 分析 市場(chǎng) 定位 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 分析 產(chǎn)品 方案 匯報(bào)思路 69 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 生活附加值 形象附加值 ?四環(huán)以內(nèi) ,緊鄰成熟 社區(qū)彩虹城和地鐵 五號(hào)及十號(hào)沿線。 客群定位： 地緣性客戶、木樨園私營(yíng)業(yè)主、京南升級(jí)置業(yè)人群。 67 ? 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位小結(jié) 市場(chǎng)定位： 面向希望擁有良好景觀的北京二次置業(yè)人群的 高檔觀景住宅。 對(duì)項(xiàng)目交通條件以及園林規(guī)劃，社區(qū)品質(zhì)等都要求較高。 客戶群體多數(shù)為公司高管，私營(yíng)老板等，收入較高，購(gòu)買力較強(qiáng)。 客戶群體多以崇文、豐臺(tái)、宣武等地緣性客戶為主。 其余客群：工作地址在長(zhǎng)安街以南的客群； CBD及泛 CBD部分客群； 看好京南高品質(zhì)住宅升值潛力的投資客戶。 62 ? 市場(chǎng)定位 客群定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體包含另外兩個(gè)區(qū)域客戶群體的部分特征，且相鄰兩個(gè)區(qū)域交叉的客戶群會(huì)互相流動(dòng)，被兩個(gè)區(qū)域內(nèi)性價(jià)比較高的項(xiàng)目吸收。 57 ? 市場(chǎng)定位 生活形態(tài)演繹 58 ? 項(xiàng)目 住宅 成本 （元 /㎡ ) 土地成本 2200 建安成本 1600 市政、景觀 540 前期費(fèi)用 200 管理費(fèi)用 300 營(yíng)銷費(fèi)用 500 稅費(fèi) 400 不可預(yù)見費(fèi)用 300 成本合計(jì)（元 /㎡） 6040 項(xiàng)目目標(biāo)均價(jià)（元 /㎡） 8000 每平米毛利潤(rùn)（元） 1960 銷售面積（萬(wàn)㎡） 毛利潤(rùn)（億元） 市場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 59 ? 市場(chǎng)定位 考慮項(xiàng)目地塊所在區(qū)域價(jià)格情況，根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品構(gòu)成及周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況，本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)均價(jià)為： 力求準(zhǔn)確、科學(xué)、防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)保證開發(fā)利益； 力求保證市場(chǎng)利潤(rùn)最大化； 住宅 均價(jià) (元 /㎡ ) 80008500 價(jià)格定位 60 ? 市場(chǎng)定位 定價(jià)方法 綜合定價(jià)法（市場(chǎng)定價(jià)法、成本定價(jià)法、產(chǎn)品定價(jià)法等）+引領(lǐng)性定價(jià)法（區(qū)域價(jià)格成長(zhǎng)與項(xiàng)目前瞻性的產(chǎn)品策略）相結(jié)合。 56 ? 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品類型定位 本項(xiàng)目 為高尚住宅項(xiàng)目，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品熱點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，以 150平方米左右的 三居以及部分四居 作為主力戶型，同時(shí)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上、在園林規(guī)劃和生活理念上推陳出新，做到 “高尚公寓，精致生活” 。 53 ? 京南市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在 區(qū)域分析 戰(zhàn)略 研究 產(chǎn)品 方案 地塊價(jià)值 分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 分析 市場(chǎng) 定位 匯報(bào)思路 54 ? 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為 —— 面向希望擁有良好景觀的北京二次置業(yè)人群的 高檔觀景住宅 。 戰(zhàn)略研究 項(xiàng)目戰(zhàn)略理念 51 ? 戰(zhàn)略研究 總體要求： 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏與項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值相對(duì)應(yīng)同步進(jìn)行； 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏相對(duì)應(yīng)同步進(jìn)行； 項(xiàng)目開發(fā)考慮整體施工狀況、工程成本原則以及工程進(jìn)展的交通動(dòng)線； 項(xiàng)目開發(fā)與現(xiàn)場(chǎng)布置、售樓部包裝等因素相對(duì)應(yīng)進(jìn)行； 局部景觀先行，突現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，并增加銷售案場(chǎng)視覺沖擊力； 本項(xiàng)目的開發(fā)周期約為 3年。開發(fā)品牌也是項(xiàng)目?jī)r(jià)值組成的重要一項(xiàng)，營(yíng)銷推廣時(shí)要充分利用品牌價(jià)值的宣傳。 由于本項(xiàng)目采取了高價(jià)值的市場(chǎng)戰(zhàn)略，項(xiàng)目層次高于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品，因此價(jià)格體系的建立不能遵循成本計(jì)算原則和市場(chǎng)比較價(jià)值原則，而應(yīng)該通過(guò)項(xiàng)目戰(zhàn)略模型的確定，自建符合自身情況的價(jià)值體系。 49 ? 理念二：自建價(jià)值體系的開發(fā)理念 中國(guó)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng)，更是品牌的競(jìng)爭(zhēng)；不僅是一時(shí)一地某個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競(jìng)爭(zhēng)。公司注冊(cè)資本 6億元，總股本 60000萬(wàn)股 。因此，從開發(fā)商發(fā)展運(yùn)作模式角度考慮，完全滿足本案項(xiàng)目高價(jià)值開發(fā)戰(zhàn)略的要求。 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供給量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 中端產(chǎn)品與城建公司在南城開發(fā)戰(zhàn)略不符； ? 項(xiàng)目成本較高，做中端產(chǎn)品項(xiàng)目利潤(rùn)空間較低。 合理運(yùn)用各項(xiàng)資源條件，包括開發(fā)商品牌影響力 ，是能夠創(chuàng)造高于目前周邊項(xiàng)目及區(qū)域既定價(jià)值水平的品牌產(chǎn)品的。 V2. 要想擁有并創(chuàng)造更多地市場(chǎng)機(jī)會(huì)， 獨(dú)特準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和富有新意、提供更多價(jià)值的的產(chǎn)品創(chuàng)新 是贏得項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)的關(guān)鍵。 T1. 區(qū)域整體住宅發(fā)展水平的不夠完善和經(jīng)濟(jì)型定位，整體上影響項(xiàng)目的市場(chǎng)和形象定位的達(dá)成； T2. 來(lái)自周邊鄰近項(xiàng)目的價(jià)格威脅，在產(chǎn)品定位價(jià)格定位上面臨市場(chǎng)考驗(yàn)； T3. 來(lái)自于項(xiàng)目自身產(chǎn)品定位和利潤(rùn)速度帶來(lái)的矛盾的威脅； （如中海項(xiàng)目），競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日趨激烈、客戶分流明顯。 W1. 整體仍處于中檔產(chǎn)品為主的南部市場(chǎng)，項(xiàng)目發(fā)展、接受客群受到限制； W2. 仍然屬于新興住宅發(fā)展板塊，周邊整體住宅及配套成熟性不夠； W3. 周邊項(xiàng)目基本以經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品定位，價(jià)格上更具有優(yōu)勢(shì)； W4. 地塊規(guī)模有限，且狹長(zhǎng)而分離，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃、景觀布局都形成一定影響； W5. 相比周邊項(xiàng)目，本案土地取得方式可能造成成