【正文】 規(guī)劃預(yù)留充分空間 ，南部樓座亦強(qiáng) 調(diào)臨水景和城市綠帶的優(yōu)勢(shì)，整體 上更具有觀景優(yōu)勢(shì)的均好性 。 73 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 1 劣勢(shì)分析： ? 長(zhǎng)形的弧線條設(shè)計(jì)帶來(lái)單體平米布 局的難度和隱患 ， 可能造成內(nèi)部平 面的不規(guī)整； ? 由于樓座連貫較長(zhǎng)，可能產(chǎn)生密度 較大的觀感 ； ? 在南部臨水景觀最好中心位置，作 塔樓設(shè)計(jì)，不利于產(chǎn)品價(jià)值最大化 的實(shí)現(xiàn) 。 74 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 2 優(yōu)勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目南區(qū)設(shè)計(jì)增加了樓座內(nèi)部采光 面，陽(yáng)光接受度較好； ? 整體規(guī)劃樓座設(shè)計(jì)增加了樓座的觀 景角度，使大部分戶數(shù)都可以看到 涼水河 。 75 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 2 劣勢(shì)分析： ? 項(xiàng)目規(guī)劃模式為同向排列，較單調(diào)； ? 項(xiàng)目整體對(duì)于景觀資源為被充分利 用，具有分散性 ； ? 未圍合的布局不利于社區(qū)整體居住 氛圍的打造和表現(xiàn) 。 76 ? 產(chǎn)品方案 小區(qū)規(guī)劃建議 綜上，我們認(rèn)為方案一與整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思路、市 場(chǎng)策略、產(chǎn)品定位最為接近。 77 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品線 項(xiàng)目北區(qū)： 由于項(xiàng)目北區(qū)為多層公寓設(shè)置，建議設(shè)置陽(yáng)光住宅和三疊拼產(chǎn)品，各占一半比例。 項(xiàng)目南區(qū)： 由于項(xiàng)目南區(qū)為高層公寓設(shè)置，為提高其建筑檔次，建議設(shè)置一定量的空中別墅以及頂層 LOFT設(shè)置，以提升其品質(zhì)感。 78 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品線 南區(qū)戶型配比見(jiàn)右圖： 建議規(guī)劃戶型三居室占45％，二居和四居分別占 10％、 15%，復(fù)式占 30%，戶型面積以150平方米為主力戶型，項(xiàng)目戶型設(shè)置以中大戶型為主。 主力戶型 比例 二居 105— 120平米 10% 三居 130— 160 45% 四居 155—— 170 15% 復(fù)式（一層、） 140—— 170 30% 復(fù)式（頂層） 230260 79 ? 產(chǎn)品方案 戶型配比 北區(qū)部分戶型配比見(jiàn)右圖： 陽(yáng)光住宅 主力戶型 比例 二居 103—— 110 8% 三居 140160 30% 四居 155170 5% 頂層復(fù)式 202340 7% 建議規(guī)劃戶型三居室占30％，二居和四居分別占 8％、 5%，復(fù)式占7%，戶型面積以 150平方米為主力戶型，項(xiàng)目戶型設(shè)置以中大戶型為主。 80 ? 產(chǎn)品方案 戶型配比 北區(qū)部分戶型配比見(jiàn)右圖： 建議規(guī)劃戶型部分樓座以三疊拼產(chǎn)品為主，其中下疊 170180平米，中疊 146160平米，下疊 155170平米，項(xiàng)目戶型設(shè)置依然以中大戶型為主。 疊拼 主力戶型 比例 下疊 170—— 180 17% 中疊 140160 16% 上疊 155170 17% 81 ? 產(chǎn)品方案 戶型功能建議 從使用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)承受能力、年齡階段等的不同表現(xiàn)出相應(yīng)的行為特征進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，在功能上滿足他們的需求。 如：購(gòu)買(mǎi)三居的客戶（總特征：生活質(zhì)量要求較高） 多數(shù)是 40歲左右，注重生活的享受，同時(shí)作為公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，還要考慮工作中交通的需求。 82 ? 產(chǎn)品方案 公共空間建議 ?對(duì)景觀的要求較高 ? 對(duì)公共空間的需求更加豐富 ? 對(duì)人文環(huán)境要求較高 多層次多角度設(shè)置景觀； 戶型具有觀景設(shè)計(jì)； 公共空間與個(gè)人空間的良好結(jié)合 增加小區(qū)教育及人文配套 觀景、情趣、文化 人文體現(xiàn) 83 ? 產(chǎn)品方案 戶型設(shè)計(jì)原則 總體原則： 戶型設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位； 推出多種戶型產(chǎn)品，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保銷(xiāo)售速度及市場(chǎng) 吸納能力； 充分挖掘利用地塊資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 戶型面積和比例符合區(qū)域市場(chǎng)，戶型具有針對(duì)性。 84 ? 產(chǎn)品方案 戶型設(shè)計(jì)原則 合理性原則： ? 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品熱點(diǎn)和市場(chǎng)需求，確定項(xiàng)目戶型及配比； ? 中大戶型為主，大戶型為輔。即在項(xiàng)目產(chǎn)品中以三居為主力戶型，同時(shí)配以少量四居、二居； ? 滿足客戶對(duì)物業(yè)各種生活功能及舒適度的需求； ? 大面積戶型舒適通風(fēng)，動(dòng)靜分離，體現(xiàn)品質(zhì)生活； ? 戶型布局合理。 85 ? 創(chuàng)新原則： 大面寬、短進(jìn)深，保證舒適性； 建議項(xiàng)目北區(qū)設(shè)置部分“陽(yáng)光住宅”以及三疊拼別墅產(chǎn)品； 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3米層高，增加空間感，提升項(xiàng)目品質(zhì)； 考慮頂層的局部設(shè)計(jì)，增加空間利用率。 產(chǎn)品方案 戶型設(shè)計(jì)原則 86 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 北區(qū)陽(yáng)光戶型建議 87 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 一層 平面圖 地下一層 平面圖 北區(qū)下躍戶型建議 88 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 北區(qū)三疊拼下 疊戶型建議 89 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 北區(qū)三疊拼中疊戶型建議 90 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 北區(qū)三疊拼上疊戶型建議 91 ? 產(chǎn)品方案 戶型推薦 南區(qū)高層住宅戶型建議 92 ? 下層 上層 1 2 3 4 5 6 1 4 2 3 5 6 觀光電梯 入戶花園 挑高六米中空客廳 觀景浴室 觀景書(shū)房 健身房 產(chǎn)品方案 戶型推薦 南區(qū)空中別墅戶型建議 93 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品外立面建議 南區(qū)： 94 ? 產(chǎn)品方案 產(chǎn)品外立面建議 北區(qū)： 95 ? 產(chǎn)品方案 景觀設(shè)計(jì)建議 由于本項(xiàng)目定位于京南高端，因此在景觀的把握上尤為重要，特提出以下建議： ? 建議聘請(qǐng)知名景觀設(shè)計(jì)公司，提出景觀理念； ? 地塊狹長(zhǎng)特點(diǎn)影響，結(jié)合樓體擺位，建議南部地塊以超寬樓 間距，中間集中設(shè)計(jì)景觀的方式，便于打造景觀概念與風(fēng) 貌；北部地塊由于處在兩面高樓中間，景觀突出院落及私人 景觀環(huán)境 。 96 ? 產(chǎn)品方案 景觀建議 97 ? 產(chǎn)品方案 商業(yè)定位 用途 建筑面積 建議最多層數(shù) 商業(yè) 8300平米 地上三層 1 .商業(yè)概況及分布： 紅色部分為商業(yè) 98 ? 產(chǎn)品方案 商業(yè)定位 2. 商業(yè)定位原則 ? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件和產(chǎn)品特點(diǎn)， 通過(guò)合理的規(guī)劃與產(chǎn)品 設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與住宅產(chǎn)品的共生與互補(bǔ)， 實(shí)現(xiàn)更高的 銷(xiāo)售單價(jià)和更好的經(jīng)濟(jì)效益 ； ? 要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期較高的銷(xiāo)售單價(jià)，在產(chǎn)品的設(shè)置上， 通 過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新與差異化來(lái)實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到提升整個(gè)項(xiàng)目的 品質(zhì)與售價(jià)的目的。 99 ? 產(chǎn)品方案 商業(yè)定位 3. 商業(yè)定位建議 采用雙線戰(zhàn)略即社區(qū)外圍的沿街商鋪打造特色商業(yè)街，以現(xiàn)代感，繁榮為主線，輻射項(xiàng)目周邊地區(qū)，形成特色商業(yè)街概念；社區(qū)商業(yè)作為滿足社區(qū)內(nèi)部居民日?；旧睢⒎?wù)等消費(fèi)的社區(qū)配套 。 100 ? 產(chǎn)品方案 價(jià)格定位 定位原則 ? 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 ? 定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性 ? 定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 101 ? 產(chǎn)品方案 價(jià)格定位 價(jià)格定位 （根據(jù)商戶租金承受能力反推法定價(jià)法得出） 102 ? 高價(jià)值化 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 品牌效應(yīng) 可續(xù)發(fā)展 定位準(zhǔn)確 資源優(yōu)化 把握先機(jī) 景觀先行 目 標(biāo) 手 段 成功關(guān)鍵 103 ? The end 誠(chéng)摯感謝尊敬的北京城建集團(tuán)對(duì)我們此次提案的重視與信任！ 104 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 5, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 15:43:1315:43:1315:433/5/2023 3:43:13 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :43:1315:43Mar235Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:43:1315:43:1315:43Sunday, March 5, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :43:1315:43:13March 5, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 5日星期日 下午 3時(shí) 43分 13秒 15:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 5, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 43分 13秒 15:43:135 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 3時(shí) 43分 13秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 15:43:1315:43:1315:433/5/2023 3:43:13 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :43:1315:43Mar235Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 15:43:1315:43:1315:43Sunday, March 5, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :43:1315:43:13March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 5日星期日 下午 3時(shí) 43分 13秒 15:43: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 5, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 43分 13秒 15:43:135 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 3時(shí) 43分 13秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 5, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 15:43:1315:43:1315:433/5/2023 3:43:13 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :43:1315:43Mar235Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 15:43:1315:43:1315:43Sunday, March 5, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :43:1315:43:13March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 5日星期日 下午 3時(shí) 43分 13秒 15:43: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 5, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 5日星期日 3時(shí) 43分 13秒 15:43:135 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 3時(shí) 43分 13秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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