【正文】 ，只是亡羊補牢的一種行為 …… 而在整個項目未來的工作中 我們的目標就是讓麻煩不再出現 項目未來的重新定位 市場定位 市場階段性特征認識 市場成長性特征認識 在目前階段北京市場 n次置業(yè)、度假型置業(yè)、郊區(qū)置業(yè)已經成為市場大趨勢，超過市場 50%的份額，已經具備了大眾需求的特點。市場廣泛支持130180萬左右的 Townhouse和 200350萬左右的小獨棟產品。 由于北京市場容量大，需求的層次性、復合性特征明顯，而別墅產品，也會隨著中產階級白領階層的不斷擴充而繼續(xù)保持其固定的市場需求，同時，我們應擴大產品供給類型，以吸引更多的客群。 區(qū)域發(fā)展性特征認識 項目未屬于傳統(tǒng)意義上的別墅聚集區(qū)，交通時間較長，居住氛圍不成熟，周邊配套不完善，無法作為第一居所。此外通過需求分析， 130350萬總價為項目所在區(qū)域內的核心需求層。 項目自身條件限制 為了實現利潤最大化的目標，項目必須用足容積率，同時盡可能提高性價比，在保證總價范圍的基礎上最大程度的提高項目品質吸引客群 市場定位 在充分考慮上述因素的基礎上，結合我司對市場的判斷，本案未來部分的最終市場定位為： 經濟型別墅社區(qū) 市場空缺，差異、創(chuàng)新產品 “郊區(qū)型、低密度”產品 “休閑度假”的非第一居所 以經濟性小獨棟為主的綜合性社區(qū) 總體產品定位 “水為界”的復合性社區(qū) 聯排＋公寓區(qū) 總體產品定位 定位緣起： 項目的位置及現有條件決定了項目應以獨棟別墅作為主體 項目的體量決定了項目應具備多條產品線以吸納更多客群 項目的地塊條件決定了獨棟與聯排＋公寓的產品區(qū)域分割 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 大水景＋小水系的均好性水景構建 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 本案目前的水景構建存在著一些弊端，我司認為應在未來的產品設計中通過相應的手段對此方面進行相應的改進。 觀水 親水 單純的水體景觀 與建筑單體結合的水體景觀 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 水景營造總體思想 潮河與白河的交匯點與內部湖水是本項目最大的特色和規(guī)劃特點，通過突出水景營造的親水、自然特色打造項目的差異化特點。 水景營造景觀建議原則 突出項目唯一性，塑造差異性的原則 美觀、實用和安全性相統(tǒng)一的原則 自然生態(tài)與人文生態(tài)的整合原則則 控制成本的原則 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 湖岸的處理方式 所謂親水，就是讓居住在水周圍的人能夠有機會真正的接觸到水。針對本項目而言，要做到親水最大的難度就是在水體深度較大的情況下，如何在保證安全的前提之下，讓人們有近距離接觸到水途徑，這就必須要從湖岸的設計角度來考慮。 針對以上問題，我們建議開發(fā)商可以考慮采用 “棧橋式親水生態(tài)湖岸” 觀水 親水 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 梯田式種植臺 臨水棧橋 水際植物群落 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 建議： 搭設吊橋 建議： 建立游艇碼頭 游艇俱樂部休閑區(qū) 建議： 方案一：建立水禽放養(yǎng)區(qū) 方案二：建立水禽浮島 建議： 建設水榭 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 單純的水體景觀 與建筑單體結合的水體景觀 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 “枯山水”之水系景觀 枯山水景觀是源于日本本土的縮微式園林景觀，多見于自然、靜謐、深邃的環(huán)境之中。在其特有的環(huán)境氣氛中，以淺水系或細細耙制的白砂石鋪地、疊放有致的幾尊石組，就能對人的心境產生神奇的力量。它同音樂、繪畫、文學一樣，可表達深沉的哲理，而其中的許多理念便來自禪宗道義，這也與古代大陸文化的傳入息息相關。 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 枯山水 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 西班牙的靈動曲線 西班牙式水系在規(guī)劃上主要采用曲線，并多喜用色彩鮮艷的花卉進行裝點。同時在臨近水系的房屋的外立面更是喜歡用植物來裝扮，猶如為建筑單體和水系鑲嵌了花邊一般。 主要植物： 北方的小朵月季，柳樹 建議道具： 木制的躺椅、旱傘、秋千 適合人群： 喜歡歐洲的奢華，并富有 浪漫氣質的主人。 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 西班牙的靈動曲線 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 以現有產品為基礎，逐步過渡的建筑風格 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 現有別墅區(qū) 風格：歐洲現代 修改 Ⅰ 區(qū) 風格：東南亞別墅 修改 Ⅱ 區(qū) 風格：美式鄉(xiāng)村 修改 Ⅲ 區(qū) 風格：歐洲古典 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 兵站式布局 組團式布局 獨棟別墅區(qū)細化產品定位 在絕大部分別墅中將面積控制在 200－ 300平米之間 年齡階段預估 ? 36— 45歲的中年目標群是項目最大客戶群體，占總體近 50% ? 56周歲以上的中老年體數量極少 獨棟別墅細化客群定位 客群家庭結構預估 客群子女年齡預估 ? 由于五、六十年代人群結婚較早，因此目前小孩年齡分布差異較大，從小學、 中學到已經成年分布廣泛 ?家庭組成以有小孩的二代同居或父母、小孩三代同堂者 獨棟別墅細化客群定位 客群性職務預估 客群性工作行業(yè)預估 ?工作行業(yè)分布較廣 ?以商貿物流、文化傳播、建筑地產、醫(yī)藥醫(yī)療等單位為多 ?高新技術產如： IT通訊、科研科貿、金融保險等相對較少。 ?工作職務分布較廣 ?以私營企業(yè)主為最多 ?中高層管理者中私營企業(yè)、國企、事業(yè)單位的占有比例依次下降 獨棟別墅細化客群定位 客群 教育程度預估 ?客群學歷呈紡錐型分布 ?以中高等水平為主，中低學歷和高學歷反向減少 獨棟別墅細化客群定位 客群家庭月收入預估 客群車輛擁有量預估 ?家庭擁有車輛一部至兩部 ?二期目標客群的家庭車輛擁有多以兩輛以上為主 ?呈紡椎形分布 ?其最多分布范圍 2萬 — 3萬元之間 獨棟別墅細化客群定位 客群愛好預估 ?注重生活品質，活動以旅游、運動為多 ?高爾夫、收藏等高消耗活動（時間消耗、財力消耗）所占比例仍較小。 ?對于高爾夫、馬術等貴族運動有一定接觸 獨棟別墅細化客群定位 聯排＋公寓細化定位 聯排＋公寓區(qū) 聯排＋公寓細化定位 歐式古典經濟性聯排區(qū)，單位面積控制在 160200平方米 聯排＋公寓細化定位 聯排＋公寓細化定位 聯排＋公寓細化定位 聯排＋公寓細化定位 公寓區(qū) 歐式古典酒店服務公寓（ 69層），單位面積控制在 6090平方米 關于項目重新營銷的幾點思考 案名的重新詮釋 傳統(tǒng)推廣渠道的整合應用 獨特推廣渠道的合理使用 在客戶間的口碑 內部的產品消化 …… 演示完畢 謝謝觀賞 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH