【正文】 本相對(duì)更高。 SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個(gè)方面。 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。為后期推廣帶來(lái)有利空間。缺點(diǎn)是為規(guī)劃及景觀布局帶來(lái)難度，但同時(shí)又具有一字排開(kāi)，采光角度大，樓體相互不遮擋的優(yōu)勢(shì)，便于推廣中采光、通風(fēng)、觀景優(yōu)勢(shì)的宣傳。尤其是地鐵 5號(hào)線和10號(hào)線在距項(xiàng)目北部 800米的宋家莊站交匯，為項(xiàng)目遠(yuǎn)期升值潛力帶來(lái)極大空間。 ? 項(xiàng)目南部直接面鄰寬 70米的綠化隔離帶和即將治理完畢的涼水河，同時(shí)接鄰已開(kāi)放的石榴莊公園，使得項(xiàng)目具有區(qū)域周邊獨(dú)一無(wú)二的位置環(huán)境條件。視野開(kāi)闊、天際線純凈、綠意、水景，這些成為項(xiàng)目打造城市高尚觀景住宅的有利天然條件。目前周邊住宅項(xiàng)目大都為均價(jià) 6000元左右的中檔經(jīng)濟(jì)性社區(qū)，道路交通及配套設(shè)施面貌、檔次較為陳舊、不足，但隨著新興社區(qū)的建成和南部城市建設(shè)的整體發(fā)展，項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)和其后升值發(fā)展?jié)摿o(wú)疑巨大。 項(xiàng)目方圓 ，各項(xiàng)市政配套實(shí)施有 —— ? 學(xué)校：北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、豐臺(tái)區(qū)一小、大紅門(mén)第二小學(xué)、南頂中學(xué)、蘇家坡小學(xué)石榴莊小學(xué)、 ? 醫(yī)院：大紅門(mén)醫(yī)院、石榴莊醫(yī)院、曙光醫(yī)院、長(zhǎng)壽堂藥店 ? 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)村信用社 ? 餐飲：肯德基 ? 公園體育：石榴莊公園、福海公園、光彩體育中心 39 ? 地塊價(jià)值分析 地塊環(huán)境總結(jié) 項(xiàng)目總體屬南四環(huán)綠化隔離帶項(xiàng)目，臨近政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的邊緣集團(tuán)。隨著周邊新興居住社區(qū)的建設(shè)入?。ú屎绯牵?，各項(xiàng)生活配套設(shè)施還在進(jìn)一步齊全完善中。 ?公交：社區(qū)附近 6百利寶 10 32 34 72 85 952路等十余條公交線路，與地鐵形成完整的交通網(wǎng)絡(luò)。 ?道路：西側(cè)天壇南路，路寬 40米，開(kāi)發(fā)商斥巨資修建。涼水河年底治理改造完畢， 70米快綠化帶及其南部的石榴莊公園，綠意、水景、視野皆備，居住景觀優(yōu)勢(shì)是周邊項(xiàng)目不可比擬。 ? 項(xiàng)目臨近大紅門(mén)商業(yè)街，毗鄰南三環(huán)、四環(huán)間木樨園 — 大紅門(mén)商貿(mào)地帶 ,即第五商圈（ CBC），距離方莊成熟商圈也較近，區(qū)位價(jià)值較好。 C、 F區(qū)四至范圍為東至宋家莊路，南至涼水河綠化帶，西至天壇南路，北至規(guī)劃電碳廠路，占地面積 ，其中建設(shè)用地 。項(xiàng)目為綠化隔離帶項(xiàng)目，分為 B、 C、 F三個(gè)地塊。 32 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域總結(jié) 郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類(lèi)： 由于本項(xiàng)目總價(jià)在 120萬(wàn)左右，所以與郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)性別墅產(chǎn)品也構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)，京東通州、京南大興、亦莊等地的經(jīng)濟(jì)性別墅多在這個(gè)價(jià)位上下，但本項(xiàng)目具有那三個(gè)區(qū)域別墅所沒(méi)有的交通優(yōu)勢(shì)，而本項(xiàng)目的定位客群正好處于公司高管和一部分私營(yíng)業(yè)主，其對(duì)交通的要求也是非常高的，所以以此來(lái)看，郊區(qū)別墅與本項(xiàng)目定位基本構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)。 ? 京東南產(chǎn)品：京東南產(chǎn)品代表作有山水文園、美景東方等，其具有比本項(xiàng)目更好的交通優(yōu)勢(shì)，而且山水文園的景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯，但其戶型多在 300平米以上，并且價(jià)位在9700元 /平米左右，本項(xiàng)目戶型范圍已避開(kāi)其競(jìng)爭(zhēng)，可謂與山水文園非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，而美景東方的小區(qū)景觀規(guī)劃沒(méi)有統(tǒng)一性，組團(tuán)設(shè)置較差，其住宅舒適度較差。 30 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 星河城 產(chǎn)品類(lèi)別：普通住宅 物業(yè)地址：豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商：璽萌置業(yè)有限公司 代 理 商：北京中廣信代理公司 物業(yè)公司：北京星河城物業(yè)管理公司 占地面積： 建筑面積： 112萬(wàn)平方米 容 積 率： 綠 化 率： 35％ 總 套 數(shù)：三期 3765戶 建筑形式：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 2023年 03月 01日 二期 2023年 11月 16日 三期 2023年 03月 16日首輪內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 三期 2023年 03月 23日再次內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 三期西區(qū) 92023年 3月 三期 25 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 山水文園 產(chǎn)品類(lèi)別：高檔公寓 物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)弘燕路 開(kāi) 發(fā) 商：北京凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)顧問(wèn)：戴德梁行 物業(yè)公司：九天物業(yè)公司 建筑面積： 100萬(wàn)平米（三期 40萬(wàn)平米） 容 積 率： 綠 化 率： 65％ 總 套 數(shù)： 800套左右 建筑形式： 23棟板樓（ 9— 12層） 4棟塔樓（ 14層） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：三期 2023年 10月 12日內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 三期 2023年 2月 28日開(kāi)盤(pán) 入住時(shí)間：二期 2023年 8月 31日入住 三期 A組團(tuán) 2023年 5月 對(duì)外報(bào)價(jià)： 均價(jià) 9600元 /平米 最高價(jià) 14800元 /平米（湖景） 戶型面積：二居 118平米 三居 156平米 四居 192— 280平米 躍層 192— 1000平米 供暖方式：集中供暖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 車(chē) 位： 1: 小區(qū)配套： 24小時(shí)熱水 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米月 9600628070008500900060006500700075008000850090009500100002023年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2 0 0 3 1 1 1 2 0 0 3 1 2 1 2 0 0 4 7 1 2 0 0 4 1 1 1 2 0 0 5 1 2 126 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 美景東方 產(chǎn)品類(lèi)別：普通住宅 物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)南新園中路 38號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商：崇文區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 北京達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)公司：佳定恒業(yè)物業(yè)公司 占地面積： 建筑面積： 容 積 率： 綠 化 率： ％ 總 套 數(shù)：二期 1050套 建筑形式：板塔結(jié)合 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期 72023年 8月 7日開(kāi)盤(pán) 82023年 2月 1日 22023年 4月 23日 入住時(shí)間：一期 42023年年初 二期 22023年 12月 31日 72023年 4月30日 82023年 8月 30日 對(duì)外報(bào)價(jià)：起價(jià) 6500元 /平米 均價(jià) 6800元 /平米 最高價(jià) 7900元 /平米 供暖方式：市政集中供暖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 車(chē) 位：一期二期共 2224個(gè) 小區(qū)配套： 24小時(shí)熱水 物業(yè)管理費(fèi)：塔樓 /平米月， 板樓 /平米月， 二期 /平米月 6500680075007600520054885688598850005200540056005800600062006400660068007000720074007600780080002023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2 0 0 3 1 2 1 2 0 0 4 7 1 2 0 0 4 8 1 2 0 0 4 1 0 1 2 0 0 4 1 2 12 0 0 5 2 1 2 0 0 5 1 0 1 2 0 0 5 1 1 127 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 晶城秀府 產(chǎn)品類(lèi)別：普通住宅 物業(yè)地址：豐臺(tái)區(qū)方莊橋向南 1000米路東 投 資 商：嘉恒投資 開(kāi) 發(fā) 商：北京山水綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代 理 商：百川投資顧問(wèn) 占地面積： 5萬(wàn)平米 建筑面積： 13萬(wàn)平米 容 積 率： 綠 化 率： 33% 總 套 數(shù)： 890套 （ 板摟 +塔樓 ） 建筑形式： 10棟 6層帶電梯板樓 、 3棟 21層塔樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 6月 12日 入住時(shí)間： 62023年 6年 30日 、 32023年 9年 30日 對(duì)外報(bào)價(jià)：起價(jià) 7600元 /平米 均價(jià) 8000元 /平米 最高價(jià) 12023元 /平米 戶型面積：二居 102— 120平米 三居 137— 170平米 四居 204平米 躍層 140— 260平米 層 高： 供暖方式：分戶式燃?xì)獗趻鞝t （ 德國(guó)原裝進(jìn)口 ） 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 車(chē) 位： 1： 小區(qū)配套：中央吸塵系統(tǒng) 物業(yè)管理費(fèi)： /平米月 65006800780080006000630066006900720075007800810084002023年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2 0 0 4 1 2 1 2 0 0 5 2 1 2 0 0 5 1 0 1 2 0 0 5 1 1 128 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 中海城 產(chǎn)品類(lèi)別：普通住宅 物業(yè)地址：朝陽(yáng)南三環(huán)與南四環(huán)之間 ， 距離京津唐高速公路 800米 開(kāi) 發(fā) 商：中海地產(chǎn)北京分公司 占地面積： 80萬(wàn)平米 建筑面積： 170萬(wàn)平米 容 積 率： 綠 化 率： 30% 總 套 數(shù)：一期 1500套 建筑形式：一期 5棟塔樓 ， 9棟板樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 8月 27日 入住時(shí)間：一期 2023年 5月 31日 對(duì)外報(bào)價(jià)：起價(jià) 6100元 /平米 均價(jià) 6500元 /平米 最高價(jià) 7000元 /平米 戶 型面積：一居 60平米 二居 100平米 三居 126平米 四居 155200平米 供暖方式：市政集中供暖裝修 標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 車(chē) 位： 1： 小區(qū)配套： 24小時(shí)熱水 物業(yè)管理費(fèi)： /平米月 5400550062006500500052005400560058006000620064006600680070002023 年 8 月 2023 年 9 月 2023 年 10 月 2023 年 11 月 2023 年 12 月2 0 0 5