【文章內(nèi)容簡介】 福路交匯處，凈用地約 2200畝，總建筑面積約200萬平方米。 6年“體育城”商圈成熟浮現(xiàn)?！?10大運動場館 +醫(yī)院 +中學(xué) +幼兒園 +農(nóng)貿(mào)市場 +文化廣場”的城市級配套；“彩云北路 +廣福路 +地鐵 1號線”新都心暢達(dá)交通配套；“總部寫字樓 +國際酒店 +星級影院 +商業(yè)步行街 +主力超市 +百貨中心”成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集群。其城市化復(fù)合大盤的全面功能性配置，屬于城市新中心區(qū)的核心架構(gòu)。 區(qū)域內(nèi)競合項目 ? 世紀(jì)城 昆明世紀(jì)城位于廣福路與昆洛路之間，占地 3680畝，總建筑面積達(dá) 400萬平米，投資 100億元人民幣，相當(dāng)于在建設(shè)一座城。世紀(jì)城共分為 26個區(qū)，其中 340萬平米為住宅、 35萬平米為 SHOPPING MALL、 25萬平米為巨型公園、社區(qū)還擁有 、 8萬平米的商業(yè)街、 1所九年制學(xué)校及 4所幼兒園、 。居住戶數(shù)達(dá) 23400戶，可容納 。 城中城 世紀(jì)城商業(yè)除社區(qū)生活配套外，以引人大型家居賣場 —— 居然之家、美燈多等為主，打造具有特色的大型專業(yè)市場。 政策及市場面小結(jié) ?全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大勢所趨 ?昆明城中村改造，城市綜合體頻出 ?昆洛板塊商圈作為后起之秀，占據(jù)天時、地利、人和，在螺螄灣國際商貿(mào)城等大項目的推動下，與傳統(tǒng)商圈形成互補(bǔ)，雄霸一方。 昆明 國際溫州城項目作為昆洛板塊的又一大型城市綜合體，如何能抓住 區(qū)位優(yōu)勢（主城與新城樞紐） 大環(huán)境優(yōu)勢（借螺螄灣、體育城、世紀(jì)城之勢） 交通優(yōu)勢（暢達(dá)交通，多條公交線路、未來輕軌 1號線） 規(guī)模優(yōu)勢（占地 800余畝，建筑面積超過逾 140萬平方米） 打造出與螺螄灣國際商貿(mào)城、新亞洲體育城、世紀(jì)城形成在商業(yè)上差異化互補(bǔ)，物業(yè)品質(zhì)上有所升級，又可作為新行政中心及領(lǐng)館區(qū)配套，把握校園經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的 新型城市綜合體 疑問？ 項目定位及戰(zhàn)略 項目當(dāng)前面臨的幾大問題 時間緊： 2023年 3月項目規(guī)劃必須通過規(guī)委會。 任務(wù)重：工作滯后，前期拆遷等遺留問題較多，規(guī)劃方案還存在很多問題，策劃及招商公司進(jìn)入較晚。 現(xiàn)決定急需解決問題： 項目定位 商業(yè)體量、產(chǎn)品分類 業(yè)態(tài)定位及劃分 —— 項目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 項目概況 ? 項目名稱：昆明 國際溫州城 ? 項目位置：彩云北路與廣福路交匯處，東為市經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)，西南與“歡樂城”為鄰，南為螺螄灣國際商貿(mào)城，北為東南亞使領(lǐng)館區(qū)。 ? 項目總占地約： 824畝 ? 項目凈用地面積： 603畝 ? 項目總建筑面積約： 148萬平方米 ? 住宅建筑面積約（含回遷）： 81萬 平方米 ? 回遷住宅面積約： 40萬平方米 ? 商業(yè)及商務(wù)建筑面積： 64萬 平方米 項目基礎(chǔ)條件： 品牌影響力： 溫州人及其團(tuán)隊在華人圈中有“猶太人”的說法，在國內(nèi)甚至國際上都享有盛名，這不僅決定了項目龐大的資金和資源優(yōu)勢，同時也是本項目的品牌和標(biāo)簽?！?昆明 國際溫州城 ”這一品牌在市場上有強(qiáng)大的號召力和吸引力。 拆遷 ：項目拆遷工作進(jìn)行中，但由于項目毗鄰螺螄灣國際商貿(mào)城，村房出租率及租金都很高，拆遷難度相對較大。 彝族村落 ：項目所屬的子君村，是彝族的一個支系 ，全村 93%以上屬彝族。 回遷房： 項目有近 40萬平方米的回遷房。 護(hù)國寺： 項目地內(nèi)有與官渡古鎮(zhèn)同時期留下的“護(hù)國寺”，還有官渡區(qū)重點文物保護(hù)單位“大耳村古墓葬群”遺址。 —— 項目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 ?項目 SWOT分析 ?優(yōu)勢（ Strengths） 地緣優(yōu)勢 :老城與新城樞紐；未來城市發(fā)展方向；地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域；毗鄰螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等大盤。 交通優(yōu)勢：道路交通便捷暢達(dá)，多條公交線路，輕軌 1號線。 規(guī)模優(yōu)勢： 800逾畝大盤、城市綜合體。 資源優(yōu)勢：溫州商會強(qiáng)大的資源及資金優(yōu)勢。 ?劣勢（ Weaknesses） 政府及政策原因?qū)е吕ッ鞯某侵写甯脑祉椖客苿舆^慢。 項目由于前期遺留問題，時間緊迫。 40萬平方米回遷房有可能對整個產(chǎn)生資金壓力及品質(zhì)影響。 項目地塊廣福路與彩云北路交叉口八面風(fēng)位置被其他項目及地塊“扒皮”占據(jù)。 ?機(jī)遇 (Opportunities) 政府對住宅調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)起到了潛在的推動。 本項目與周邊大盤強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有望將昆明的商業(yè)格局推到一個新高度。 本項目隸屬的區(qū)域內(nèi)校園經(jīng)濟(jì)不容小視。 ?威脅（ Threats） 項目定位：城中村改造帶來的多個城市綜合體之間的同質(zhì)化競爭。 供求關(guān)系：區(qū)域內(nèi)大盤云集，市場放量過大。 定位及戰(zhàn)略 項目定位解析及思考： 昆明 國際旅游休閑購物公園 國際：項目占位，項目應(yīng)具有國際高度和眼界。 旅游：打造昆明又一個具有旅游價值的旅游目的地，吸引海外游客。 休閑：建立屬于項目自身的休閑生活方式。 購物公園：集購物與娛樂為一身，逛公園般體驗愉悅的購物休閑過程。 —— 項目定位思考及推演 項目定位潛在關(guān)鍵詞：國際化、時尚化、差異化、標(biāo)桿化、高端化、民族風(fēng)、低碳環(huán)保 定位及戰(zhàn)略 —— 項目定位思考及推演 項目定位梳理： 國際 —— 具有國際水準(zhǔn)的金融商務(wù)中心、 5A寫字樓、超五星酒店、國際化特色商街 旅游 —— 引進(jìn)具有旅游休閑意義的項目，不僅與周邊商業(yè)形成差異化，更要解決商業(yè)的經(jīng)營和項目人氣，成為項目亮點的同時打造國內(nèi)外游客旅游目的地。 休閑 —— 在對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進(jìn)行升級的基礎(chǔ)上，引入新興業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新和新意，贏得消費者。 購物公園 —— 真正意義上解決吃、住、玩、樂、娛、行。 結(jié)合以上分析，我們需在旅游和休閑兩方面對業(yè)態(tài)有個準(zhǔn)確的定位，才能真正實現(xiàn)項目的商業(yè)價值，成功運作本項目。 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 本項目根據(jù)“昆明 國際旅游休閑公園”的項目定位及業(yè)態(tài)劃分可分為 五區(qū)一中心 。 ?國際酒店商務(wù)區(qū) ?集中式商業(yè)區(qū) ?特色商街區(qū) ?高品住宅區(qū) ?住宅回遷區(qū) ?以護(hù)國寺和“大耳村古墓葬群”遺址和打造嘉年華為主體的文化休閑中心廣場 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 國際酒店商務(wù)區(qū) 發(fā)揮溫商在海內(nèi)外資源及資金優(yōu)勢，打造全國首個國際溫商城，建設(shè)地標(biāo)性環(huán)球金融大廈，全生態(tài)超甲企業(yè)總部寫字樓，同時，考慮到昆明寫字樓市場的實際情況，控制寫字樓總體量，部分寫字樓可轉(zhuǎn)為 SOHO銷售。 本項目的國際酒店商務(wù)區(qū)，一定要具有標(biāo)志性意義的寫字樓，所謂的標(biāo)志性，可以從高度、立面、科技含量、硬件、甚至命名等方面考慮，打造不僅是本項目，更是溫州商會、昆明市的地標(biāo)建筑。 寫字樓總面積控制在 50000平方米，層高不低于 ，單層面積在 1200— 1600平方米 國際酒店商務(wù)區(qū)包括 5A級寫字樓及超五星酒店。 國際酒店商務(wù)區(qū)意向圖 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 超五星白金酒店 就昆明目前的情況來看，雖然多個地產(chǎn)項目已擬建或已與世界超五星酒店簽約，但均在規(guī)劃和建設(shè)中，就經(jīng)營現(xiàn)狀來看，以翠湖賓