【文章內(nèi)容簡介】 色 代表項目 主要特征 自然山水 青城山 “ 風景區(qū) +度假地產(chǎn) ” ， 資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣生態(tài)、賣資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶群為主。 主題公園 國色天香 華僑城 “ 主題公園＋配套商業(yè)＋高端住宅 ” ， 開辟了城市化與休閑化相結(jié)合的方式，具備規(guī)模性、稀缺性、投資過大不易復制、輻射區(qū)域廣、覆蓋人群大，但生命周期不長，開發(fā)商不僅僅是在靠開發(fā)賺錢，而是靠模式發(fā)展。 人文古鎮(zhèn) 芙蓉古城 “ 古鎮(zhèn)開發(fā) +高端住宅 ” ， 中國中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國中式別墅開發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營造、人氣聚集周期過程較長。 ? 目前，成都休閑地產(chǎn)的開發(fā)，可分為三類主題特色 成都休閑地產(chǎn)的未來競爭 區(qū)域 潛在競爭項目 項目概況 青城山 千畝荷塘 上海美倫集團投資 ，將在荷塘周圍修建一個國際酒店管理學院和一家五星級酒店 花溪體育休閑度假中心 8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主； 百草園 占地約 。項目共分植物園、主題園區(qū)、萬壽廣場、中醫(yī)中藥博物館、養(yǎng)生長壽中心、長壽村人居示范小區(qū)、仙游長廊、富民新區(qū)和中草藥盆景基地九大功能區(qū)，總投資約 8億元，預計開發(fā)期為 5年。 牧馬山 麓山國際 2600畝，以休閑居住為主； 大邑 花水灣 中鐵二局將在大邑花水灣整體打造一個旅游度假城鎮(zhèn) 崇州 北部崇州 成都傳媒集團開發(fā)，“北部崇州”項目將被打造為一個風景優(yōu)美、文化多元、生態(tài)和諧的旅游度假區(qū)，而項目將以核心旅游區(qū)為市場切入點，圍繞四大核心景區(qū)，分別營建“山、水、養(yǎng)、韻”四大主題小鎮(zhèn)，以實現(xiàn)山地生態(tài)旅游和多元化文化體驗的深度契合。 金牛區(qū) 華僑城 成都華僑城項目占地 3000畝，計劃建設集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。總面積達 80萬平方米。 溫江 國色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。 蒲江 朝陽湖 湖面 3660畝，旅游度假為主，深業(yè)集團開發(fā)。 大溪谷 8000畝，以休閑、居住為主。 千畝荷塘 花溪體育 休閑度假中心 百草園 北部崇州 花水灣 旅游小鎮(zhèn) 大溪谷 朝陽湖 石象湖 華僑城 麓山國際 成都休閑地產(chǎn)的未來競爭 國色天香 新城 小結(jié)： ? 各大板塊都因自身的不同原因限制，各有發(fā)展主題方向和發(fā)展特色， 但都不足以滿足成都國際化、高端度假發(fā)展的需要。 成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級，呼喚新板塊新平臺的出現(xiàn)。 ? 成都未來休閑地產(chǎn)將主要向西南遠郊方向集中發(fā)展，變局正在醞釀，洗牌勢在必然。誰將是這一大變局中的黑馬？當我們把目光向南部聚焦的時候，一個春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是蒲江 ——石象湖， 石象湖當以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。 第四部分：我看石象湖機遇 規(guī)模優(yōu)勢：成都最大的休閑地產(chǎn) ? 綜觀成都現(xiàn)在和未來的休閑地產(chǎn)競爭對手： ? 蒲江大溪谷： 8000畝，以休閑、居住為主； ? 龍泉湖： ，以旅游為主； ? 三岔湖： 126平方公里，以旅游為主； ? 朝陽湖：湖面 3660畝，旅游度假為主，深業(yè)開發(fā)； ? 麓山國際： 2600畝，以休閑居住為主； ? 國色天香： 6000畝，以旅游居住為主； ? 成都華僑城：占地 3000畝，以旅游居住為主； ? 花溪體育休閑度假中心： 8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主； ? 石象湖達二萬多畝，開發(fā)面積全市最大，完全可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，形成良好的氛圍，吸引全國市場的關(guān)注。 資源優(yōu)勢：生態(tài)資源有基礎 ? 石象湖的資源基礎良好，同時包括： – 石象湖 \妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。 – 森林：覆蓋率高達 90％以上，衫樹、柏樹等奇樹異草別有魅力； – 空氣：質(zhì)量優(yōu)于 1級，是森林浴，提高免疫能力，治療高血壓、神經(jīng)衰弱、心臟病、呼吸道疾病的世外桃源。 – 花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭奇斗艷。 – 果林、茶林：石多達上萬畝，別有景色。 品牌優(yōu)勢：茶 /花 /湖品牌成都皆知 ? 石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎，特別是： – 郁金香、百合花 2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎。 – 而湖光山色、茂林茶鄉(xiāng)的生態(tài)景觀優(yōu)勢，也對都市人具有強大的吸引力。 ? 只有有效的利用好原有品牌，同時強調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從城市發(fā)展圈層來看： ? 成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個發(fā)展層： – 第一圈層：既城市中心層，以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的； – 第二圈層：既城市郊區(qū)層，以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成； – 第三圈層：既城市遠郊區(qū)，以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成； ? 客觀說，由于蒲江的區(qū)位、交通和城市競爭力等客觀因素不足，成都的城市能級只到城郊，還無法外溢過來。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從蒲江交通來看： – “全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密； – 石象湖距成都 86公里，距離機場 77公里，目前沒有綠色快速通道； 成都市 蒲江 ? 三個不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā)，其特點也不盡相同： – 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開發(fā)依靠城市，消費主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主； – 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多； – 第三圈層：遠郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多； ? 石象湖作為第三圈層的遠郊地產(chǎn)，無法借助城市能級的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。 石象湖潛力挖掘：旅游環(huán)線內(nèi) ? 從大成都的旅游發(fā)展格局來看，蒲江處于川西旅游環(huán)線上，背靠成都，面向甘阿涼，承接雅安、攀西，運用得當，無疑對石象湖未來的旅游發(fā)展有很大的拉動作用。 – 提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點以及相關(guān)戶外運動、旅游集散基地。 川西旅游環(huán)線 石象湖潛力挖掘：蒲江特色資源 ? 2023年 10月起，蒲江被國家標準化管理委員會列入第四批全國農(nóng)業(yè)標準化示范區(qū)，有綠昌茗、嘉竹、了翁、蜀濤、綠典等品牌，在國際上都有很大的知名度。 ? 石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一，有大面積的茶樹，在未來的開發(fā)過程中， 完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力，大力打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品，形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來，吸引人氣，做強做大。 休閑升級的精華，天府之國的升級版 ? 在世界休閑大發(fā)展的時代，在全國休閑風起云涌的時代，成都作為休閑之都，也必將面臨向國際化休閑升級的課題，是機遇，也是挑戰(zhàn)！ ? 在成都休閑度假和旅游地產(chǎn)重新洗牌的變局中，后發(fā)優(yōu)勢明顯的石象湖板塊，在大休閑時代和全域成都背景中，只有順勢而為，打造成為體現(xiàn)、承接和展示成都休閑升級版的平臺！ 定位篇：定位石象湖 ? 問題一： 我們應該從什么戰(zhàn)略高度和市場層面， 來定位石象湖？ 是世界的？中國的？西部的？成都的？ ? 工作室的觀點 – 作為世界級的度假圣地我們存在先天資源的不足，我們應該站在中國市場的高度來審視項目，從而引領(lǐng)新一輪的消費浪潮； – 要站在中國市場的高度，引領(lǐng)新一輪的消費浪潮必須具備國際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套； 度假類型特征對照 度假類型 特征 海灣度假區(qū) 自然景觀為面海，休閑娛樂設施非常多樣化，例如沖浪、游艇、 沙灘排球、曬太陽。 湖（河）濱度假區(qū) 依水而建，以水為美。休閑娛樂設施與水有關(guān)，例如劃船、釣魚等，通常作為第二居所社區(qū)。 山地度假區(qū) 利用山地風光開發(fā)度假項目。休閑娛樂設施最主要的是滑雪， 其次是溫泉療養(yǎng)。 高爾夫度假區(qū) 休閑娛樂設施中較重要的類型?？梢越Y(jié)合山地、湖濱、海灣等 各種資源。 其他度假區(qū) 以娛樂和運動為主題的網(wǎng)球度假區(qū)、馬術(shù)度假區(qū)；以娛樂和文 化為主題的迪斯尼主題公園、國際藝術(shù)村； 多功能度假區(qū) 占地 10KM2以上，提供至少兩種休閑娛樂設施（例如海灘和高爾夫，滑雪和高爾夫），提供各種住宅和公寓，并且一年四季都有度假的大規(guī)模度假區(qū)。 ? 我們的目標 – 提供至少兩種休閑體驗設施，提供各種度假形態(tài)，并且一年四季都有人氣的大規(guī)模度假區(qū)。 ? 問題二： 石象湖國際度假區(qū)在成都打造 休閑之都的時代背景下，如何與城市互動？ ? 成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。 – 在今天的中國，成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心，但其水準和內(nèi)涵還很小市民氣。吃點麻辣燙、搓點小麻將、看點歪錄像，小富即安自娛自樂的成都休閑方式，如何改變才能走出國門，與世界休閑標準接軌？ ? 成都呼喚一種更高層面的國際化休閑方式。 – 在中國平臺上，三亞已初顯世界級休閑城市的雛形，其他具備同類資質(zhì)的休閑城市中，成都的潛力最大；而成都迫切需要更多國際化休閑的抓手，來充實其國際化休閑城市的內(nèi)涵。 ? 工作室觀點： ? 石象湖度假區(qū)通過高端休閑設施和高端生活平臺的打造，開創(chuàng)新的國際化休閑方式，將成為成都國際化休閑之都的重要支撐。 ? 石象湖站在大成都的肩膀上，就可以通過賣成都達到賣中國的效果。 ? 問題三 在未來的中國、成都休閑競爭格局中， 石象湖應該怎樣培植它的核心競爭力？ ? 從三個方面切入： – 模式制勝：開創(chuàng) – 規(guī)模制勝：完善配套做升級 – 主題制勝：深挖資源做特色 ? 模式制勝：開創(chuàng) – ，是休閑經(jīng)濟、休閑時代之下，人們追求全新的體驗式生活方式和理念，休憩時能把盡可能多的時間擠出來用于享受生活，是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。 良好的生態(tài)環(huán)境 依靠海濱、山地、湖泊、雪山、高爾夫等等良好的生態(tài)條件 完善的休閑配套 提供豐富多樣的四季休閑娛樂配套，至少兩個以上的大型休閑娛樂設施，例如高爾夫 +主題公園，一個中心酒店 獨特的文化主題 以某一特定的主題，來體現(xiàn)建筑風格和景觀特色以及特定的文化氛圍，有了文化主題，差異性才能突出，服務也能更加個性化 多元的人群組合 高爾夫人群、度假人群、養(yǎng)老人群多元組合，代表著最高尚的生活方式，是國際化生活平臺和成功者休閑樂園 組團式的結(jié)構(gòu) 組團結(jié)構(gòu)非常明顯，分別根據(jù)公共設施的不同性質(zhì)形成小鎮(zhèn)中心、居住中心、商業(yè)中心、交流中心，從原有的散落狀變?yōu)榻M團狀 獨特的生活方式 度假＼休閑＼居住一個都不能少 多功能度假區(qū)案例：隱居谷四季度假村 ? 隱居谷四季度假村占地 8平方公里，位于匹茨堡東南一小時車程， 是一個一年四季都有活動的、提供一種“度假村生活方式”的度假區(qū)。它是由美國的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（ KBI）公司負責開發(fā)。 ? 根據(jù)流行的生活方式趨勢和度假模式， KBI公司的開發(fā)理念是構(gòu)建一個成熟的四季度假村社區(qū)。提供一系列終年可行的休閑娛樂活動， 例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會議中心等來吸引人們來度假和使用休閑娛樂設施，并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。 今天，隱居谷已經(jīng)是個成功的終年度假村社區(qū)，擁有酒店、第二居所和四季常住的住宅。 ? 根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力， 住宅和休閑設施的建設盡可能不改變原有的地貌自然之美， 而是讓它們適應自然環(huán)境。 多功能度假區(qū)案例：隱居谷四季度假村 ? 休閑娛樂設施中， 一個 18洞的冠軍賽級的高爾夫球場是最主要特色。其他，國際會議中心設有體育俱樂部，提供一年四季的室內(nèi)休閑項目，例如三個羽毛球場、一個籃球場 /或排球場、室內(nèi)恒溫游泳池、一個桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房；室外休閑設施集中環(huán)繞湖濱周圍，例如九個網(wǎng)球場，為隱居谷住宅業(yè)主或租戶服務；提供 48km徒步和自行車遠足小徑。 ? 住宅產(chǎn)品中，規(guī)劃 3000套住宅，其中主要產(chǎn)品是 130平方米的低層聯(lián)體精裝修別墅；豪華別墅銷售也很好，大多位于可觀賞到壯觀山景的高級居住社區(qū)，這些住宅都融入周圍的森林環(huán)境中。 ? 但是，建造一個多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購置、基礎設施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。 ? 規(guī)模制勝：完善配套做升級 – 現(xiàn)在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休閑產(chǎn)品和休閑生活，未來也將有大量的休閑概念沖擊市場，所以我們的項目一定要在規(guī)模和高端上作出震撼性，通過高端與規(guī)模效應，達到眾星捧月的效果，我們認為首期應該把未來生活方式的基本形態(tài)要呈現(xiàn)出來，比如至少兩個高爾夫球場 +度假酒店一并推出。 – 美國棕櫚泉以及中國觀瀾湖的成功無不說明問題。 ? 主題制勝：深挖資源做特色 – 本案應以已有資源為基礎，充分挖掘和整合顯性資源