【正文】 生活的京津新城 ? 嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城 ? 凸顯民俗特色的成都芙蓉古城 …… ? 案例一：濱海休閑城 ——三亞 中國休閑地產(chǎn)的前沿地 – 三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。 ? 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。 世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài) ? 從消費主體的核心市場構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： 1. 世界性休閑地產(chǎn) ——休閑新城； 2. 全國性休閑地產(chǎn) ——度假區(qū) /村； 3. 區(qū)域性休閑地產(chǎn) ——主題休閑城區(qū)。 世界休閑地產(chǎn)步入成熟期 ? 世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟實力雄厚、市場成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。 ? 棕櫚泉，南加州一個風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無數(shù)國際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 – 美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位，成為美國第一位的經(jīng)濟活動，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動力的 50%； – 目前，美國人有 1/3的時間用于休閑娛樂， 1/3～ 2/3的收入用于休閑娛樂， 1/3的土地用于休閑娛樂。作為世界旅游大國，中國休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。 作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價值連城的環(huán)球風(fēng)景線。世界休閑組織秘書長杰拉德 ?凱尼恩說 :“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強大的生產(chǎn)力。 ? 發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強大的跨國號召力和吸引力，比如美國的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。 ? 我們覺得石象湖是幸運的，地處天府之國，更在休閑之都謀求升級換代的發(fā)展時期，一個休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時代潮流，這就是我們對石象湖的希冀。 ? 所有的發(fā)達(dá)國家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地； ? 大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也是城市對外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺； ? 可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟和社會發(fā)展到一定水平的必然趨勢。 現(xiàn)有 85個高爾夫球場， 600個網(wǎng)球場， 10000個游泳池 ? 世界 500強企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)， 用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌， 比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。 階段 人均 GDP/美元 休閑方式 休閑人群 休閑場地 起步階段 1000～ 2023 喝茶、打牌等世俗休閑為主 普通市民 就近的室內(nèi) 或茶館等 發(fā)展階段 2023～ 5000 國內(nèi) 溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主 富裕階層 休閑度假的地產(chǎn)項目、度假景區(qū)等 成熟階段 5000～以上 歐美國家 全民、全方位休閑生活 所有市民 休閑主題城區(qū)；度假村 ? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一： ? 發(fā)展國家的國際休閑地產(chǎn)，都是以 休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)， 在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自我完善體系，能同時滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。 黃金海岸 卡帕魯阿度假村 全國性休閑地產(chǎn) 區(qū)域性休閑地產(chǎn) 世界性休閑地產(chǎn) 海貍溪度假區(qū) （ ）世界性休閑地產(chǎn) ? 面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目，必須要具備世界級的資源條件； ? 功能設(shè)置上，有 很強的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn) 市場構(gòu)成 以區(qū)域性市場為主 功能定位 旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第二居所向第一居所過渡 發(fā)展思路 以旅游休閑帶動居住，逐步形成主題新城 代表項目 美國十七英里 卡帕魯阿度假村 第二部分：休閑地產(chǎn)在中國 休閑地產(chǎn)勢頭高漲 休閑地產(chǎn)典型案例 休閑地產(chǎn)困惑不足 休閑地產(chǎn)勢頭高漲 ? （ 1）城市規(guī)模擴張驅(qū)動休閑地產(chǎn)發(fā)展 – 中國目前的 城市化水平超過 40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模急劇擴張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染， 追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū) ，向郊區(qū)尋找舒適空間； – 同時，伴隨交通條件的改善和私家車的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化； – 在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢產(chǎn)生。三亞依托獨特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國，乃至全世界的購買者，吸引了大批 “ 置業(yè)候鳥群 ” 。 – 主力產(chǎn)品： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； – 相關(guān)休閑配套： 高爾夫、溫泉度假村、 SPA等等 …… ? 三亞環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性，較少受國家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價格變動的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； ? 三亞旅游的強勁發(fā)展是帶動休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實了基礎(chǔ)； ? 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： – 突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地。 配套 亞洲最大，擁有 51片網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部，多家五星級酒店、會所、大型國際會議中心、中國第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂部、 SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項目。 客戶群體 港澳臺、大陸和國際人士分別占 6成、 3成和 1成。“觀瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個平臺； – 其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點和承載整個模式的平臺，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會，定位于市場最高端，通過一個非常有價值的消費群體使品牌達(dá)到國際化的提升與擴大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強大的支撐； – 第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式，國際商務(wù)活動、國際賽事不斷，全球財富精英關(guān)注參與，所有的配套項目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開，既相對獨立，又互為配套。 客戶群體 新加坡、泰國、日本、韓國等國家和香港、臺灣等地區(qū)的新老顧客。 客戶群體 商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、 IT業(yè)的從業(yè)人員是其主要的客戶群體； 大部分獨棟別墅買家均來自北京，少部分來自天津、臺灣、香港、上海等地。 線，是旅游休閑者們追逐的熱點。 ? 休閑產(chǎn)業(yè)對成都市經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)巨大： 2023年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過 1200億元，占GDP比重的 %，對全市經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)率 %； （ ）地產(chǎn)推動力較大 ? 近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長。 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會 2023年， 18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā) /成交情況 城市 新增 /萬平米 成交 /萬平米 點評 雙流 159 222 雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位 都江堰 52 66 供給缺口明顯拉大 溫江 135 133 市場趨于良性發(fā)展態(tài)勢 龍泉驛 128 98 供求矛盾得到緩解 彭州 23 16 供應(yīng)過剩得到一定的緩解 郫縣 66 81 供給缺口逐漸縮小 ? 根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）： 1. 國內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)； 2. 大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次； 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會 ? 根據(jù)市場現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。 土地資源分割殆盡，幾成強弩之末。 ? 溫江板塊 ——游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū) – 昔日的第二居所熱點區(qū)，芙蓉古城與國色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項目， 如今整個溫江融入大成都的趨勢日益明朗，第一居所是其必然歸宿。 人文古鎮(zhèn) 芙蓉古城 “ 古鎮(zhèn)開發(fā) +高端住宅 ” ， 中國中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國中式別墅開發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營造、人氣聚集周期過程較長。 金牛區(qū) 華僑城 成都華僑城項目占地 3000畝，計劃建設(shè)集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。 大溪谷 8000畝，以休閑、居住為主。誰將是這一大變局中的黑馬？當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時候，一個春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是蒲江 ——石象湖， 石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。 – 花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭奇斗艷。 ? 只有有效的利用好原有品牌，同時強調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。 – 提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點以及相關(guān)戶外運動、旅游集散基地。 湖（河）濱度假區(qū) 依水而建，以水為美。 高爾夫度假區(qū) 休閑娛樂設(shè)施中較重要的類型。 ? 問題二： 石象湖國際度假區(qū)在成都打造 休閑之都的時代背景下，如何與城市互動？ ? 成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。 ? 工作室觀點： ? 石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺的打造，開創(chuàng)新的國際化休閑方式，將成為成都國際化休閑之都的重要支撐。它是由美國的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（ KBI）公司負(fù)責(zé)開發(fā)。 ? 根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力， 住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變原有的地貌自然之美， 而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。 ? 但是，建造一個多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。 – 主題的表現(xiàn)最簡單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進(jìn)行開發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營造一種高端、時尚、休閑的氛圍。因此，它的產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。 會員型 針對于特定客戶群體的會員制產(chǎn)品，如高爾夫別墅。 養(yǎng)老型 客戶退休之前購房，每年可以定期休閑使用，其余時間交管理公司經(jīng)營獲得回報。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 會員型 產(chǎn)權(quán)型 時權(quán)型 養(yǎng)老型 酒店型 自用型 獨立別墅 A1 B1 C1 D1 E1 F1 疊拼雙拼 D2 F2 townhouse B2 F3 酒店公寓 B3 C2 D3 E2 F4 花園洋房 F5 小結(jié) ? 第一，我們將會站在成都這座休閑之都的肩膀上，來提升石象湖的價值和潛力，做出項目的高度； ? 第二，我們應(yīng)該站在國際休閑時代的新要求來設(shè)計它的形態(tài)，做出項目的廣度和深度； ? 第三，我們還會站在引領(lǐng)中國休閑度假的浪潮中，做出市場的輻射度； 總體定位 ? 戰(zhàn)略定位 打造中國首座１ .５度假生活城 －－成都石象湖國際度假城－－ ? 石象湖，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、居住、商務(wù)會議、旅游服務(wù)于一體的綜合度假區(qū)，它將 以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫運動和主題旅游為引擎 ， 打造休閑之都的升級樣板，引領(lǐng)中國新時代休閑度假新潮流。 ? 本案應(yīng)抓住這一時代性市場空缺，率先占領(lǐng)度假性商務(wù)會議基地的制高點，開創(chuàng)西部商務(wù)會議產(chǎn)業(yè)的新局面。 Ｂ、全國其他地區(qū)大中型企業(yè)駐成都的分支機構(gòu)所發(fā)生的商務(wù)會議接待活動；或與成都有商務(wù)關(guān)系的各類企業(yè)及政府機構(gòu)的會議接待。 – 截止目前，中國大陸高爾夫球場的建設(shè)數(shù)量已達(dá) 190多家。 ? 與此相對應(yīng)，我國高球愛好者人數(shù)也在逐年增加。 ? 以高爾夫為代表的高端運動市場目前在全國都還只是一個金字塔尖的群體。 市場地域 市場群體 成都地區(qū) 據(jù)行業(yè)人士稱， 目前成都市高爾夫人士約６千余人， 并有迅速增長的潛力。 地域 群體 成都市場 成都全域，以周末和節(jié)假日出游為主，自駕家庭和團體出游并重。本案的休閑居住市場也呈現(xiàn)比較多樣化的特征。而在這些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，富裕階層和中高收入的中老年人群數(shù)量很大，他們不僅渴望親近自然的高品質(zhì)的退休生活，而且擁有很強的購買能力。 2023年 《 蒙代爾 》 中國 500富豪榜中榜在香港揭曉，中國內(nèi)陸擁有千萬（人民幣）以上資產(chǎn)的富翁有 35萬人，億萬富豪超過 1萬人。富裕的中老年人，已經(jīng)成為主流！ ? 根據(jù)招商銀行 2023年底對個人金融資產(chǎn)在 50萬元以上的城市高收入群體的消費投資調(diào)查顯示：房地產(chǎn)是他們首選的投資品種。 市場主體 地域及其特征 老年養(yǎng)老 ６０歲以上空巢期群體。 Ｂ、西部養(yǎng)老市場：以西藏、新疆、青海、甘肅等地富足老年群體為主。以成都市區(qū)及周邊區(qū)縣企業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、高收入的自由職業(yè)者如會計師律師等為核心主體。以成都市區(qū)高收入白領(lǐng)金領(lǐng)階層為主。可以專對球籍會員銷售