【正文】 生活的京津新城 ? 嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城 ? 凸顯民俗特色的成都芙蓉古城 …… ? 案例一：濱海休閑城 ——三亞 中國(guó)休閑地產(chǎn)的前沿地 – 三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。 ? 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。 世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài) ? 從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： 1. 世界性休閑地產(chǎn) ——休閑新城； 2. 全國(guó)性休閑地產(chǎn) ——度假區(qū) /村； 3. 區(qū)域性休閑地產(chǎn) ——主題休閑城區(qū)。 世界休閑地產(chǎn)步入成熟期 ? 世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國(guó)起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。 ? 棕櫚泉，南加州一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無(wú)數(shù)國(guó)際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 – 美國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)已居國(guó)民生產(chǎn)總值第一位，成為美國(guó)第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動(dòng)力的 50%； – 目前，美國(guó)人有 1/3的時(shí)間用于休閑娛樂， 1/3～ 2/3的收入用于休閑娛樂， 1/3的土地用于休閑娛樂。作為世界旅游大國(guó)，中國(guó)休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。 作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺(tái)，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價(jià)值連城的環(huán)球風(fēng)景線。世界休閑組織秘書長(zhǎng)杰拉德 ?凱尼恩說 :“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強(qiáng)大的生產(chǎn)力。 ? 發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強(qiáng)大的跨國(guó)號(hào)召力和吸引力，比如美國(guó)的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無(wú)數(shù)心靈、目光和錢包。 ? 我們覺得石象湖是幸運(yùn)的，地處天府之國(guó)，更在休閑之都謀求升級(jí)換代的發(fā)展時(shí)期，一個(gè)休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國(guó)休閑地產(chǎn)新的時(shí)代潮流，這就是我們對(duì)石象湖的希冀。 ? 所有的發(fā)達(dá)國(guó)家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺(tái)，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地； ? 大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是城市對(duì)外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺(tái)； ? 可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展到一定水平的必然趨勢(shì)。 現(xiàn)有 85個(gè)高爾夫球場(chǎng)， 600個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)， 10000個(gè)游泳池 ? 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)， 用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時(shí)，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌， 比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。 階段 人均 GDP/美元 休閑方式 休閑人群 休閑場(chǎng)地 起步階段 1000～ 2023 喝茶、打牌等世俗休閑為主 普通市民 就近的室內(nèi) 或茶館等 發(fā)展階段 2023～ 5000 國(guó)內(nèi) 溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主 富裕階層 休閑度假的地產(chǎn)項(xiàng)目、度假景區(qū)等 成熟階段 5000～以上 歐美國(guó)家 全民、全方位休閑生活 所有市民 休閑主題城區(qū)；度假村 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一： ? 發(fā)展國(guó)家的國(guó)際休閑地產(chǎn)，都是以 休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)， 在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自我完善體系，能同時(shí)滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。 黃金海岸 卡帕魯阿度假村 全國(guó)性休閑地產(chǎn) 區(qū)域性休閑地產(chǎn) 世界性休閑地產(chǎn) 海貍溪度假區(qū) （ ）世界性休閑地產(chǎn) ? 面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要具備世界級(jí)的資源條件； ? 功能設(shè)置上，有 很強(qiáng)的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn) 市場(chǎng)構(gòu)成 以區(qū)域性市場(chǎng)為主 功能定位 旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第二居所向第一居所過渡 發(fā)展思路 以旅游休閑帶動(dòng)居住，逐步形成主題新城 代表項(xiàng)目 美國(guó)十七英里 卡帕魯阿度假村 第二部分：休閑地產(chǎn)在中國(guó) 休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲 休閑地產(chǎn)典型案例 休閑地產(chǎn)困惑不足 休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲 ? （ 1）城市規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展 – 中國(guó)目前的 城市化水平超過 40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染， 追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū) ，向郊區(qū)尋找舒適空間； – 同時(shí)，伴隨交通條件的改善和私家車的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化； – 在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢(shì)產(chǎn)生。三亞依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對(duì)的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國(guó)，乃至全世界的購(gòu)買者，吸引了大批 “ 置業(yè)候鳥群 ” 。 – 主力產(chǎn)品： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； – 相關(guān)休閑配套： 高爾夫、溫泉度假村、 SPA等等 …… ? 三亞環(huán)境資源的獨(dú)一無(wú)二和不可再生性，較少受國(guó)家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價(jià)格變動(dòng)的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； ? 三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場(chǎng)，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)； ? 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： – 突出休閑度假和健康長(zhǎng)壽適于居住的主題，努力把三亞建成國(guó)際知名的休閑度假勝地和國(guó)內(nèi)外富裕階層的第二居住地。 配套 亞洲最大，擁有 51片網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂部，多家五星級(jí)酒店、會(huì)所、大型國(guó)際會(huì)議中心、中國(guó)第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂部、 SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項(xiàng)目。 客戶群體 港澳臺(tái)、大陸和國(guó)際人士分別占 6成、 3成和 1成。“觀瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個(gè)平臺(tái)； – 其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點(diǎn)和承載整個(gè)模式的平臺(tái)，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會(huì)，定位于市場(chǎng)最高端，通過一個(gè)非常有價(jià)值的消費(fèi)群體使品牌達(dá)到國(guó)際化的提升與擴(kuò)大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強(qiáng)大的支撐； – 第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費(fèi)者提供的是一種國(guó)際高端時(shí)尚生活方式，國(guó)際商務(wù)活動(dòng)、國(guó)際賽事不斷，全球財(cái)富精英關(guān)注參與，所有的配套項(xiàng)目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開，既相對(duì)獨(dú)立，又互為配套。 客戶群體 新加坡、泰國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)家和香港、臺(tái)灣等地區(qū)的新老顧客。 客戶群體 商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、 IT業(yè)的從業(yè)人員是其主要的客戶群體； 大部分獨(dú)棟別墅買家均來自北京，少部分來自天津、臺(tái)灣、香港、上海等地。 線，是旅游休閑者們追逐的熱點(diǎn)。 ? 休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大： 2023年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過 1200億元，占GDP比重的 %，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %； （ ）地產(chǎn)推動(dòng)力較大 ? 近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) 2023年， 18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā) /成交情況 城市 新增 /萬(wàn)平米 成交 /萬(wàn)平米 點(diǎn)評(píng) 雙流 159 222 雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位 都江堰 52 66 供給缺口明顯拉大 溫江 135 133 市場(chǎng)趨于良性發(fā)展態(tài)勢(shì) 龍泉驛 128 98 供求矛盾得到緩解 彭州 23 16 供應(yīng)過剩得到一定的緩解 郫縣 66 81 供給缺口逐漸縮小 ? 根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）： 1. 國(guó)內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)； 2. 大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購(gòu)買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次； 資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) ? 根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。 土地資源分割殆盡，幾成強(qiáng)弩之末。 ? 溫江板塊 ——游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū) – 昔日的第二居所熱點(diǎn)區(qū)，芙蓉古城與國(guó)色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項(xiàng)目， 如今整個(gè)溫江融入大成都的趨勢(shì)日益明朗，第一居所是其必然歸宿。 人文古鎮(zhèn) 芙蓉古城 “ 古鎮(zhèn)開發(fā) +高端住宅 ” ， 中國(guó)中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國(guó)中式別墅開發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營(yíng)造、人氣聚集周期過程較長(zhǎng)。 金牛區(qū) 華僑城 成都華僑城項(xiàng)目占地 3000畝，計(jì)劃建設(shè)集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。 大溪谷 8000畝，以休閑、居住為主。誰(shuí)將是這一大變局中的黑馬？當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時(shí)候，一個(gè)春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是蒲江 ——石象湖， 石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。 – 花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭(zhēng)奇斗艷。 ? 只有有效的利用好原有品牌，同時(shí)強(qiáng)調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢(shì)，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。 – 提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)以及相關(guān)戶外運(yùn)動(dòng)、旅游集散基地。 湖（河）濱度假區(qū) 依水而建，以水為美。 高爾夫度假區(qū) 休閑娛樂設(shè)施中較重要的類型。 ? 問題二： 石象湖國(guó)際度假區(qū)在成都打造 休閑之都的時(shí)代背景下，如何與城市互動(dòng)？ ? 成都已經(jīng)成為中國(guó)人心目中的休閑之都。 ? 工作室觀點(diǎn)： ? 石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺(tái)的打造，開創(chuàng)新的國(guó)際化休閑方式，將成為成都國(guó)際化休閑之都的重要支撐。它是由美國(guó)的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（ KBI）公司負(fù)責(zé)開發(fā)。 ? 根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力， 住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變?cè)械牡孛沧匀恢溃?而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。 ? 但是，建造一個(gè)多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購(gòu)置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費(fèi)中。 – 主題的表現(xiàn)最簡(jiǎn)單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進(jìn)行開發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營(yíng)造一種高端、時(shí)尚、休閑的氛圍。因此，它的產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營(yíng)不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。 會(huì)員型 針對(duì)于特定客戶群體的會(huì)員制產(chǎn)品，如高爾夫別墅。 養(yǎng)老型 客戶退休之前購(gòu)房，每年可以定期休閑使用，其余時(shí)間交管理公司經(jīng)營(yíng)獲得回報(bào)。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 會(huì)員型 產(chǎn)權(quán)型 時(shí)權(quán)型 養(yǎng)老型 酒店型 自用型 獨(dú)立別墅 A1 B1 C1 D1 E1 F1 疊拼雙拼 D2 F2 townhouse B2 F3 酒店公寓 B3 C2 D3 E2 F4 花園洋房 F5 小結(jié) ? 第一，我們將會(huì)站在成都這座休閑之都的肩膀上，來提升石象湖的價(jià)值和潛力，做出項(xiàng)目的高度； ? 第二，我們應(yīng)該站在國(guó)際休閑時(shí)代的新要求來設(shè)計(jì)它的形態(tài)，做出項(xiàng)目的廣度和深度； ? 第三，我們還會(huì)站在引領(lǐng)中國(guó)休閑度假的浪潮中，做出市場(chǎng)的輻射度； 總體定位 ? 戰(zhàn)略定位 打造中國(guó)首座１ .５度假生活城 －－成都石象湖國(guó)際度假城－－ ? 石象湖，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、居住、商務(wù)會(huì)議、旅游服務(wù)于一體的綜合度假區(qū)，它將 以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫運(yùn)動(dòng)和主題旅游為引擎 ， 打造休閑之都的升級(jí)樣板，引領(lǐng)中國(guó)新時(shí)代休閑度假新潮流。 ? 本案應(yīng)抓住這一時(shí)代性市場(chǎng)空缺，率先占領(lǐng)度假性商務(wù)會(huì)議基地的制高點(diǎn)，開創(chuàng)西部商務(wù)會(huì)議產(chǎn)業(yè)的新局面。 Ｂ、全國(guó)其他地區(qū)大中型企業(yè)駐成都的分支機(jī)構(gòu)所發(fā)生的商務(wù)會(huì)議接待活動(dòng)；或與成都有商務(wù)關(guān)系的各類企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)的會(huì)議接待。 – 截止目前，中國(guó)大陸高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)數(shù)量已達(dá) 190多家。 ? 與此相對(duì)應(yīng)，我國(guó)高球愛好者人數(shù)也在逐年增加。 ? 以高爾夫?yàn)榇淼母叨诉\(yùn)動(dòng)市場(chǎng)目前在全國(guó)都還只是一個(gè)金字塔尖的群體。 市場(chǎng)地域 市場(chǎng)群體 成都地區(qū) 據(jù)行業(yè)人士稱， 目前成都市高爾夫人士約６千余人， 并有迅速增長(zhǎng)的潛力。 地域 群體 成都市場(chǎng) 成都全域，以周末和節(jié)假日出游為主，自駕家庭和團(tuán)體出游并重。本案的休閑居住市場(chǎng)也呈現(xiàn)比較多樣化的特征。而在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，富裕階層和中高收入的中老年人群數(shù)量很大，他們不僅渴望親近自然的高品質(zhì)的退休生活，而且擁有很強(qiáng)的購(gòu)買能力。 2023年 《 蒙代爾 》 中國(guó) 500富豪榜中榜在香港揭曉，中國(guó)內(nèi)陸擁有千萬(wàn)（人民幣）以上資產(chǎn)的富翁有 35萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪超過 1萬(wàn)人。富裕的中老年人，已經(jīng)成為主流！ ? 根據(jù)招商銀行 2023年底對(duì)個(gè)人金融資產(chǎn)在 50萬(wàn)元以上的城市高收入群體的消費(fèi)投資調(diào)查顯示：房地產(chǎn)是他們首選的投資品種。 市場(chǎng)主體 地域及其特征 老年養(yǎng)老 ６０歲以上空巢期群體。 Ｂ、西部養(yǎng)老市場(chǎng)：以西藏、新疆、青海、甘肅等地富足老年群體為主。以成都市區(qū)及周邊區(qū)縣企業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、高收入的自由職業(yè)者如會(huì)計(jì)師律師等為核心主體。以成都市區(qū)高收入白領(lǐng)金領(lǐng)階層為主。可以專對(duì)球籍會(huì)員銷售