【正文】 造休閑之都的升級(jí)樣板，引領(lǐng)中國(guó)新時(shí)代休閑度假新潮流。 酒店型 以酒店方式經(jīng)營(yíng)管理銷(xiāo)售的公寓、別墅等度假地產(chǎn)模式。 養(yǎng)老型 客戶(hù)退休之前購(gòu)房，每年可以定期休閑使用，其余時(shí)間交管理公司經(jīng)營(yíng)獲得回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)型 出售產(chǎn)權(quán)給客戶(hù)，適應(yīng)客戶(hù)短期休閑居住形態(tài)，將住房閑置期委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，并獲取收益分紅模式。 會(huì)員型 針對(duì)于特定客戶(hù)群體的會(huì)員制產(chǎn)品，如高爾夫別墅。面向?qū)?，將更多為客戶(hù)提供最佳的休閑居住服務(wù)，同時(shí)為客戶(hù)提供更多投資收益回報(bào)。因此，它的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。 ? 后期深挖蒲江的茶文化資源形成獨(dú)特的地域文化特色。 – 主題的表現(xiàn)最簡(jiǎn)單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進(jìn)行開(kāi)發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營(yíng)造一種高端、時(shí)尚、休閑的氛圍。 – 美國(guó)棕櫚泉以及中國(guó)觀瀾湖的成功無(wú)不說(shuō)明問(wèn)題。 ? 但是，建造一個(gè)多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來(lái)相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購(gòu)置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費(fèi)中。其他，國(guó)際會(huì)議中心設(shè)有體育俱樂(lè)部，提供一年四季的室內(nèi)休閑項(xiàng)目，例如三個(gè)羽毛球場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng) /或排球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、一個(gè)桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房；室外休閑設(shè)施集中環(huán)繞湖濱周?chē)?，例如九個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，為隱居谷住宅業(yè)主或租戶(hù)服務(wù)；提供 48km徒步和自行車(chē)遠(yuǎn)足小徑。 ? 根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力， 住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變?cè)械牡孛沧匀恢溃?而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。提供一系列終年可行的休閑娛樂(lè)活動(dòng)， 例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會(huì)議中心等來(lái)吸引人們來(lái)度假和使用休閑娛樂(lè)設(shè)施，并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。它是由美國(guó)的住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)商凱特勒兄弟公司（ KBI）公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。 ? 問(wèn)題三 在未來(lái)的中國(guó)、成都休閑競(jìng)爭(zhēng)格局中， 石象湖應(yīng)該怎樣培植它的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ ? 從三個(gè)方面切入： – 模式制勝：開(kāi)創(chuàng) – 規(guī)模制勝：完善配套做升級(jí) – 主題制勝：深挖資源做特色 ? 模式制勝：開(kāi)創(chuàng) – ，是休閑經(jīng)濟(jì)、休閑時(shí)代之下，人們追求全新的體驗(yàn)式生活方式和理念，休憩時(shí)能把盡可能多的時(shí)間擠出來(lái)用于享受生活，是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。 ? 工作室觀點(diǎn)： ? 石象湖度假區(qū)通過(guò)高端休閑設(shè)施和高端生活平臺(tái)的打造，開(kāi)創(chuàng)新的國(guó)際化休閑方式，將成為成都國(guó)際化休閑之都的重要支撐。吃點(diǎn)麻辣燙、搓點(diǎn)小麻將、看點(diǎn)歪錄像，小富即安自?shī)首詷?lè)的成都休閑方式，如何改變才能走出國(guó)門(mén)，與世界休閑標(biāo)準(zhǔn)接軌？ ? 成都呼喚一種更高層面的國(guó)際化休閑方式。 ? 問(wèn)題二： 石象湖國(guó)際度假區(qū)在成都打造 休閑之都的時(shí)代背景下，如何與城市互動(dòng)？ ? 成都已經(jīng)成為中國(guó)人心目中的休閑之都。 其他度假區(qū) 以?shī)蕵?lè)和運(yùn)動(dòng)為主題的網(wǎng)球度假區(qū)、馬術(shù)度假區(qū)；以?shī)蕵?lè)和文 化為主題的迪斯尼主題公園、國(guó)際藝術(shù)村； 多功能度假區(qū) 占地 10KM2以上，提供至少兩種休閑娛樂(lè)設(shè)施（例如海灘和高爾夫，滑雪和高爾夫），提供各種住宅和公寓，并且一年四季都有度假的大規(guī)模度假區(qū)。 高爾夫度假區(qū) 休閑娛樂(lè)設(shè)施中較重要的類(lèi)型。 山地度假區(qū) 利用山地風(fēng)光開(kāi)發(fā)度假項(xiàng)目。 湖（河）濱度假區(qū) 依水而建，以水為美。 ? 石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一，有大面積的茶樹(shù)，在未來(lái)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力，大力打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品，形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷(xiāo)、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)，吸引人氣，做強(qiáng)做大。 – 提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)以及相關(guān)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、旅游集散基地。 區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層 ? （ ）從蒲江交通來(lái)看： – “全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密； – 石象湖距成都 86公里，距離機(jī)場(chǎng) 77公里，目前沒(méi)有綠色快速通道； 成都市 蒲江 ? 三個(gè)不同城市圈層的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其特點(diǎn)也不盡相同： – 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開(kāi)發(fā)依靠城市，消費(fèi)主體生活配套依靠城市來(lái)滿(mǎn)足，第一居所為主； – 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借助城市，消費(fèi)群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多； – 第三圈層：遠(yuǎn)郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費(fèi)主體在無(wú)需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多； ? 石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，無(wú)法借助城市能級(jí)的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。 ? 只有有效的利用好原有品牌，同時(shí)強(qiáng)調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢(shì)，并與新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合，就能給整體的開(kāi)發(fā)帶來(lái)事半功倍的效果。 品牌優(yōu)勢(shì)：茶 /花 /湖品牌成都皆知 ? 石象湖經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ)，特別是： – 郁金香、百合花 2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。 – 花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭(zhēng)奇斗艷。 資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)資源有基礎(chǔ) ? 石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時(shí)包括： – 石象湖 \妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開(kāi)闊，或曲悠，甚是美妙。誰(shuí)將是這一大變局中的黑馬？當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時(shí)候，一個(gè)春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是蒲江 ——石象湖， 石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心，走高端化路線(xiàn)，脫穎而出。 成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級(jí)，呼喚新板塊新平臺(tái)的出現(xiàn)。 大溪谷 8000畝，以休閑、居住為主。 溫江 國(guó)色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。 金牛區(qū) 華僑城 成都華僑城項(xiàng)目占地 3000畝，計(jì)劃建設(shè)集旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。項(xiàng)目共分植物園、主題園區(qū)、萬(wàn)壽廣場(chǎng)、中醫(yī)中藥博物館、養(yǎng)生長(zhǎng)壽中心、長(zhǎng)壽村人居示范小區(qū)、仙游長(zhǎng)廊、富民新區(qū)和中草藥盆景基地九大功能區(qū)，總投資約 8億元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期為 5年。 人文古鎮(zhèn) 芙蓉古城 “ 古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) +高端住宅 ” ， 中國(guó)中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國(guó)中式別墅開(kāi)發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營(yíng)造、人氣聚集周期過(guò)程較長(zhǎng)。 成都休閑地產(chǎn)主題 主題特色 代表項(xiàng)目 主要特征 自然山水 青城山 “ 風(fēng)景區(qū) +度假地產(chǎn) ” ， 資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣(mài)生態(tài)、賣(mài)資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶(hù)群為主。 ? 溫江板塊 ——游樂(lè)型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過(guò)渡區(qū) – 昔日的第二居所熱點(diǎn)區(qū)，芙蓉古城與國(guó)色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項(xiàng)目， 如今整個(gè)溫江融入大成都的趨勢(shì)日益明朗，第一居所是其必然歸宿。 ? 龍泉山板塊 ——度假地產(chǎn)起步區(qū) – 有近郊山色的基礎(chǔ)，但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下，并且在本地人心中處于下風(fēng)，旅游休閑也非首選之地，零星的別墅開(kāi)發(fā)以低價(jià)為重要賣(mài)點(diǎn)，以外來(lái)戶(hù)為主要目標(biāo)市場(chǎng)。 土地資源分割殆盡，幾成強(qiáng)弩之末。 ? 隨著社會(huì)的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級(jí)。 資料來(lái)源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) 2023年， 18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā) /成交情況 城市 新增 /萬(wàn)平米 成交 /萬(wàn)平米 點(diǎn)評(píng) 雙流 159 222 雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位 都江堰 52 66 供給缺口明顯拉大 溫江 135 133 市場(chǎng)趨于良性發(fā)展態(tài)勢(shì) 龍泉驛 128 98 供求矛盾得到緩解 彭州 23 16 供應(yīng)過(guò)剩得到一定的緩解 郫縣 66 81 供給缺口逐漸縮小 ? 根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷(xiāo)情況來(lái)看（右表）： 1. 國(guó)內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)； 2. 大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來(lái)看，以雙流、溫江為主要購(gòu)買(mǎi)區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次； 資料來(lái)源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) ? 根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。 近年成都市商品房施工面積（萬(wàn)㎡） 05001000150020232500300035004000450000年 01年 02年 03年 04年 2023 2023(111月)商品房施工面積 住宅施工面積近年成都市商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 020040060080010001200140000年 01年 02年 03年 04年 2023 2023(111月)商品房銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售面積資料來(lái)源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) ? 高端消費(fèi)群體登陸成都置業(yè) ? 根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)，結(jié)合附表來(lái)看，外地置業(yè)者更多選擇高價(jià)位、大面積物業(yè)，可見(jiàn)， 大量的高端消費(fèi)者選擇了成都置業(yè)，成都的地產(chǎn)市場(chǎng)得到了國(guó)內(nèi)外高端人士的認(rèn)可。 ? 休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大： 2023年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過(guò) 1200億元，占GDP比重的 %，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %； （ ）地產(chǎn)推動(dòng)力較大 ? 近年成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。 ? 成都市全年接待國(guó)內(nèi)游客 ，國(guó)內(nèi)旅游收入；全年接待入境旅游者 ，旅游外匯收入 。 線(xiàn)，是旅游休閑者們追逐的熱點(diǎn)。 （ ）先天的休閑資源稟賦 ? 稀缺的自然生態(tài) – 山清水秀，一馬平川，氣候怡人，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 客戶(hù)群體 商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、 IT業(yè)的從業(yè)人員是其主要的客戶(hù)群體； 大部分獨(dú)棟別墅買(mǎi)家均來(lái)自北京，少部分來(lái)自天津、臺(tái)灣、香港、上海等地。 ? 案例四：溫泉島嶼度假城 ——京津新城 – 京津新城是目前國(guó)內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項(xiàng)目之一，西北距離北京 98公里，南距天津 45公里。 客戶(hù)群體 新加坡、泰國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)家和香港、臺(tái)灣等地區(qū)的新老顧客。 規(guī)模 占地面積 500公頃，現(xiàn)有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)，一個(gè)山景球場(chǎng)和一個(gè)湖景球場(chǎng) 配套 一個(gè) 5星級(jí)酒店級(jí)高爾夫會(huì)所（ 6間套房 43間客房）； 公寓和三種類(lèi)型別墅多幢 :單價(jià) 16000元每平米 A型別墅 400平米： 1雙人間 +1客廳或 1單人間 +1客廳 B型別墅 400平米： 1雙人間 +1單人間 +1客廳 或 2間雙人間 +1間客廳 C型別墅 600平米： 1單人間 +2雙人間 +1客廳 或 1雙人間 +2單人間 +1客廳 休閑度假的水上活動(dòng)中心； 高爾夫?qū)W院、雀巢餐廳、 19洞餐廳、溫泉等?！坝^瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個(gè)平臺(tái)； – 其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點(diǎn)和承載整個(gè)模式的平臺(tái)，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會(huì)，定位于市場(chǎng)最高端，通過(guò)一個(gè)非常有價(jià)值的消費(fèi)群體使品牌達(dá)到國(guó)際化的提升與擴(kuò)大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強(qiáng)大的支撐； – 第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費(fèi)者提供的是一種國(guó)際高端時(shí)尚生活方式，國(guó)際商務(wù)活動(dòng)、國(guó)際賽事不斷，全球財(cái)富精英關(guān)注參與，所有的配套項(xiàng)目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開(kāi)，既相對(duì)獨(dú)立，又互為配套。 啟示 – 首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會(huì)發(fā)展的需要。 客戶(hù)群體 港澳臺(tái)、大陸和國(guó)際人士分別占 6成、 3成和 1成。 翡翠灣 103棟獨(dú)立別墅一日售罄； 2023年 12月 3日，觀瀾湖 168套長(zhǎng)堤別墅 3個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄； 2023年 7月 8日，觀瀾湖 配套 亞洲最大，擁有 51片網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，多家五星級(jí)酒店、會(huì)所、大型國(guó)際會(huì)議中心、中國(guó)第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂(lè)部、 SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項(xiàng)目。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會(huì)；擁有 51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部也是亞洲之最；以及中國(guó)首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； – 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會(huì)議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等）。 – 主力產(chǎn)品： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； – 相關(guān)休閑配套： 高爾夫、溫泉度假村、 SPA等等 …… ? 三亞環(huán)境資源的獨(dú)一無(wú)二和不可再生性，較少受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價(jià)格變動(dòng)的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； ? 三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場(chǎng)，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)； ? 三亞的休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： – 突出休閑度假和健康長(zhǎng)壽適于居住的主題，努力把三亞建成國(guó)際知名的休閑度假勝地和國(guó)內(nèi)外富裕階層的第二居住地。 客戶(hù)群體 內(nèi)地：多數(shù)來(lái)自東北和華北地區(qū)，其次為上海、浙江和川渝；還有部分來(lái)自貴陽(yáng)和湖北； 國(guó)外：多數(shù)來(lái)自美國(guó)，其次為德國(guó)與法國(guó)，還有部分來(lái)自加拿大、奧地利、英國(guó)、荷蘭、日本、韓國(guó)等。三亞依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對(duì)的客戶(hù)群不僅僅局限于本地，而是面向全國(guó)，乃至全世界的購(gòu)買(mǎi)者，吸引了大批 “ 置業(yè)候鳥(niǎo)群 ” 。 ? （ 3）市場(chǎng)個(gè)性化需求導(dǎo)致休閑地