【正文】 休閑度假的浪潮中，做出市場的輻射度；總體定位? 戰(zhàn)略定位打造中國首座１ .５度假生活城－－成都石象湖國際度假城－－? 石象湖，以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、居住、商務(wù)會議、旅游服務(wù)于一體的綜合度假區(qū)，它將 以異域風(fēng)情為特色，以 “ 四季休閑 ” 為目標，以高爾夫運動和主題旅游為引擎 ， 打造休閑之都的升級樣板，引領(lǐng)中國新時代休閑度假新潮流。酒店型酒店型 以酒店方式經(jīng)營管理銷售的公寓、別墅等度假地產(chǎn)模式。 養(yǎng)老型養(yǎng)老型 客戶退休之前購房，每年可以定期休閑使用，其余時間交管理公司經(jīng)營獲得回報。產(chǎn)權(quán)型產(chǎn)權(quán)型 出售產(chǎn)權(quán)給客戶，適應(yīng)客戶短期休閑居住形態(tài)，將住房閑置期委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，并獲取收益分紅模式。會員型會員型 針對于特定客戶群體的會員制產(chǎn)品，如高爾夫別墅。面向?qū)?，將更多為客戶提供最佳的休閑居住服務(wù)，同時為客戶提供更多投資收益回報。因此，它的產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營不同于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品。? 后期深挖蒲江的茶文化資源形成獨特的地域文化特色。– 主題的表現(xiàn)最簡單的是風(fēng)情，在大主題統(tǒng)領(lǐng)下分主題進行開發(fā)，培育和提煉本案的文化內(nèi)涵，營造一種高端、時尚、休閑的氛圍。– 美國棕櫚泉以及中國觀瀾湖的成功無不說明問題。? 但是，建造一個多功能度假區(qū)由于規(guī)模較大，將帶來相當?shù)奶魬?zhàn)，要求有更多的前期資本用于策劃、規(guī)劃、土地購置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費中。其他，國際會議中心設(shè)有體育俱樂部，提供一年四季的室內(nèi)休閑項目，例如三個羽毛球場、一個籃球場 /或排球場、室內(nèi)恒溫游泳池、一個桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房；室外休閑設(shè)施集中環(huán)繞湖濱周圍，例如九個網(wǎng)球場，為隱居谷住宅業(yè)主或租戶服務(wù)；提供48km徒步和自行車遠足小徑。? 根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力， 住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變原有的地貌自然之美， 而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。提供一系列終年可行的休閑娛樂活動， 例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會議中心等來吸引人們來度假和使用休閑娛樂設(shè)施，并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。它是由美國的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司（ KBI）公司負責(zé)開發(fā)。? 問題三在未來的中國、成都休閑競爭格局中，石象湖應(yīng)該怎樣培植它的核心競爭力？? 從三個方面切入：– 模式制勝：開創(chuàng) – 規(guī)模制勝：完善配套做升級– 主題制勝：深挖資源做特色? 模式制勝：開創(chuàng) – ，是休閑經(jīng)濟、休閑時代之下，人們追求全新的體驗式生活方式和理念，休憩時能把盡可能多的時間擠出來用于享受生活，是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。? 工作室觀點：? 石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺的打造，開創(chuàng)新的國際化休閑方式，將成為成都國際化休閑之都的重要支撐。吃點麻辣燙、搓點小麻將、看點歪錄像，小富即安自娛自樂的成都休閑方式，如何改變才能走出國門，與世界休閑標準接軌？? 成都呼喚一種更高層面的國際化休閑方式。? 問題二：石象湖國際度假區(qū)在成都打造休閑之都的時代背景下，如何與城市互動？? 成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。其他度假區(qū) 以 娛樂 和運 動為 主 題 的網(wǎng)球度假區(qū)、 馬術(shù) 度假區(qū)；以 娛樂 和文化 為 主 題 的迪斯尼主 題 公園、國 際藝術(shù) 村；多功能度假區(qū)占地 10KM2以上，提供至少兩種休 閑娛樂設(shè) 施（例如海 灘 和高爾 夫，滑雪和高 爾 夫），提供各種住宅和公寓，并且一年四季都有度假的大 規(guī) 模度假區(qū)。高爾夫度假區(qū) 休 閑娛樂設(shè) 施中 較 重要的 類 型。山地度假區(qū) 利用山地 風(fēng) 光開 發(fā) 度假 項 目。湖（河）濱度假區(qū)依水而建，以水 為 美。? 石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一，有大面積的茶樹，在未來的開發(fā)過程中， 完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力，大力打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品，形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來，吸引人氣，做強做大。– 提示：依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地，成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點以及相關(guān)戶外運動、旅游集散基地。區(qū)位尷尬：屬成都第三圈層? （ ）從蒲江交通來看：– “ 全域成都 “ 九路三軌” 大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密；– 石象湖距成都 86公里，距離機場 77公里，目前沒有綠色快速通道；成都市蒲江? 三個不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā)，其特點也不盡相同：– 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開發(fā)依靠城市，消費主體生活配套依靠城市來滿足，第一居所為主；– 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多；– 第三圈層：遠郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費主體在無需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多；? 石象湖作為第三圈層的遠郊地產(chǎn)，無法借助城市能級的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。? 只有有效的利用好原有品牌，同時強調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢，并與新開發(fā)的產(chǎn)品進行合理的融合，就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。品牌優(yōu)勢：茶 /花 /湖品牌成都皆知? 石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ)，特別是：– 郁金香、百合花 2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。– 花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭奇斗艷。資源優(yōu)勢：生態(tài)資源有基礎(chǔ)? 石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時包括：– 石象湖 \妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。誰將是這一大變局中的黑馬？當我們把目光向南部聚焦的時候，一個春意盎然的綠色板塊浮出了水面，這就是蒲江 ——石象湖， 石象湖當以高端休閑度假為核心，走高端化路線，脫穎而出。 成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級，呼喚新板塊新平臺的出現(xiàn)。大溪谷 8000畝，以休閑、居住為主。溫江 國色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。 金牛區(qū) 華僑城成都華僑城項目占地 3000畝，計劃建設(shè)集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)。項目共分植物園、主題園區(qū)、萬壽廣場、中醫(yī)中藥博物館、養(yǎng)生長壽中心、長壽村人居示范小區(qū)、仙游長廊、富民新區(qū)和中草藥盆景基地九大功能區(qū)，總投資約 8億元，預(yù)計開發(fā)期為 5年。人文古鎮(zhèn)人文古鎮(zhèn) 芙蓉古城“ 古鎮(zhèn)開發(fā) +高端住宅 ” ， 中國中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國中式別墅開發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營造、人氣聚集周期過程較長。成都休閑地產(chǎn)主題主題特色主題特色 代表項目代表項目 主要特征主要特征自然山水自然山水 青城山“ 風(fēng)景區(qū) +度假地產(chǎn) ” ， 資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣生態(tài)、賣資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶群為主。? 溫江板塊 ——游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)– 昔日的第二居所熱點區(qū)，芙蓉古城與國色天鄉(xiāng)為其標志性休閑地產(chǎn)項目， 如今整個溫江融入大成都的趨勢日益明朗，第一居所是其必然歸宿。? 龍泉山板塊 ——度假地產(chǎn)起步區(qū)– 有近郊山色的基礎(chǔ)，但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下，并且在本地人心中處于下風(fēng)，旅游休閑也非首選之地，零星的別墅開發(fā)以低價為重要賣點，以外來戶為主要目標市場。 土地資源分割殆盡，幾成強弩之末。? 隨著社會的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級。資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會2023年， 18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā) /成交情況城市 新增/萬平米 成交/萬平米 點評雙流 159 222 雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位都江堰 52 66 供給缺口明顯拉大溫江 135 133 市場趨于良性發(fā)展態(tài)勢龍泉驛 128 98 供求矛盾得到緩解彭州 23 16 供應(yīng)過剩得到一定的緩解郫縣 66 81 供給缺口逐漸縮小? 根據(jù)前面的分析，結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看（右表）：1. 國內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn)；2. 大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主，從成交區(qū)域來看，以雙流、溫江為主要購買區(qū)域，龍泉驛和郫縣其次；資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會? 根據(jù)市場現(xiàn)象分析，高端人士外地置業(yè)，特別是郊區(qū)置業(yè)，絕大部分用做第二居所，以度假和投資為主，其次才是自主，在產(chǎn)品的選擇上，偏向高端化。資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會? 高端消費群體登陸成都置業(yè)? 根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷的態(tài)勢，結(jié)合附表來看，外地置業(yè)者更多選擇高價位、大面積物業(yè)，可見， 大量的高端消費者選擇了成都置業(yè)，成都的地產(chǎn)市場得到了國內(nèi)外高端人士的認可。? 休閑產(chǎn)業(yè)對成都市經(jīng)濟增長貢獻巨大： 2023年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過 1200億元，占GDP比重的 %，對全市經(jīng)濟增長貢獻率 %；（ ）地產(chǎn)推動力較大? 近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長。? 成都市全年接待國內(nèi)游客 ，國內(nèi)旅游收入；全年接待入境旅游者 ，旅游外匯收入 。線，是旅游休閑者們追逐的熱點。（ ）先天的休閑資源稟賦? 稀缺的自然生態(tài)– 山清水秀，一馬平川，氣候怡人，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良?？蛻羧后w商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、 IT業(yè)的從業(yè)人員是其主要的客戶群體；大部分獨棟別墅買家均來自北京，少部分來自天津、臺灣、香港、上海等地。 ? 案例四：溫泉島嶼度假城 ——京津新城– 京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，西北距離北京 98公里，南距天津 45公里。 客戶群體 新加坡、泰國、日本、韓國等國家和香港、臺灣等地區(qū)的新老顧客。 C型別墅 600平米： 1單人間 +2雙人間 +1客廳 或 1雙人間 +2單人間 +1客廳 休閑度假的水上活動中心；高爾夫?qū)W院、雀巢餐廳、 19洞餐廳、溫泉等。 A型別墅 400平米： 1雙人間 +1客廳或 1單人間 +1客廳? 案例三：高爾夫休閑度假村 —昆明春城– 春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約 48公里，坐落于清澈迷人的陽宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。一個正在走向世界，正在努力實現(xiàn)現(xiàn)代化的社會，需要有這樣一個承接國際化的平臺。 商務(wù)會議 觀瀾湖每個月會承辦數(shù)百個商務(wù)會議。 上堤 224套別墅一個半小時內(nèi)售罄。銷售 觀瀾湖曾舉辦過近 60項國際大賽，通過這些比賽，觀瀾湖的品牌效應(yīng)不斷提高，從當初的每月不足 100人打球，發(fā)展為現(xiàn)在最多每天超過 3000人；2023年 4月 8日，觀瀾湖 規(guī)模 12個國際級球場， 200多萬平方米的數(shù)十座綠色山體， 80多萬平方米的大小湖泊，綠地覆蓋率 ％；歷時 15年，總投資 50億港幣。 ? 案例二：高爾夫休閑度假村 ——觀瀾湖– 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。 產(chǎn)品形態(tài)– 目前來三亞的 “ 置業(yè)候鳥群 ” 大致可以分為四類： 商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。房地產(chǎn)投資 2023年 111月，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資 259391萬元，同比增長 %.商品房銷售量2023年三亞全年共售商品房 70萬平方米，其中島外銷售量占總銷售套數(shù)的 85%；新建海景房售價 11000元以上 /m2，最高價達 20230元 /m2。 凸顯民俗特色的成都芙蓉古城 …… ? 案例一：濱海休閑城 ——三亞 中國休閑地產(chǎn)的前沿地– 三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。 主打溫泉生活的京津新城252。休閑地產(chǎn)典型案例? 掃描中國休閑地產(chǎn)發(fā)展，勢頭正猛，已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品，但綜合來看，中國的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段：252。? （ 2）經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景– 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到 2023年底中國人均 GDP已經(jīng)超過 2023美元，有 37個大中城市人均 GDP全面突破 3000美元， 意味著 2023年中國已全面進入旅游經(jīng)濟向休閑度假經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期 ，已步入 “ 休閑時代 ” 的門檻，融入整個國際休閑文化的背景；– 中國人均 GDP超過 2023美元，并持續(xù)高速增長，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，由此形成的休閑度假需求及不動產(chǎn)投資需求的強大市場基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟潮流的到來，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機遇。? 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域市場構(gòu)成 以全球游客為主功能定位 休閑、度假居住構(gòu)成 第二居所為主發(fā)展思路 依托自然資源帶動代表項目 美國夏威夷黃金海岸（ ）全國性休閑地產(chǎn)? 面向國內(nèi)市場打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目；? 這類項目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成；? 功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主， 最后形成度假區(qū) /村的發(fā)展模式。世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài)? 從消費主體的核心市場構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)：1. 世界性休閑地產(chǎn) ——休閑新城；2. 全國性休閑地產(chǎn) ——度假區(qū) /村；3. 區(qū)域性休閑地產(chǎn) ——主題休閑城區(qū)。? 國際休閑地產(chǎn)成熟的標志二：– 國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是 商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體， 集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項目的可持續(xù)性；– 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。世界休閑地產(chǎn)步入成熟期? 世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達國家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟實力雄厚、市場成熟等