【正文】 打造中國(guó)首座 石象湖國(guó)際度假城戰(zhàn)略策劃報(bào)告 王志綱工作室 2023年 12月 前言 ? 人類正進(jìn)入大休閑時(shí)代。世界休閑組織秘書(shū)長(zhǎng)杰拉德 ?凱尼恩說(shuō) :“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來(lái)越強(qiáng)大的生產(chǎn)力。 ? 縱觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國(guó)更是將休閑旅游業(yè)確定為國(guó)家的第二大產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。 作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺(tái)，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價(jià)值連城的環(huán)球風(fēng)景線。 ? 發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過(guò)程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強(qiáng)大的跨國(guó)號(hào)召力和吸引力，比如美國(guó)的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來(lái)自全球的無(wú)數(shù)心靈、目光和錢(qián)包。 ? 中國(guó)休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢(shì)地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國(guó)雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢(shì)喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國(guó)，中國(guó)休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。 ? 我們覺(jué)得石象湖是幸運(yùn)的，地處天府之國(guó)，更在休閑之都謀求升級(jí)換代的發(fā)展時(shí)期，一個(gè)休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國(guó)休閑地產(chǎn)新的時(shí)代潮流，這就是我們對(duì)石象湖的希冀。 石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖 世界休閑 地產(chǎn)走勢(shì) 國(guó)內(nèi)休閑 地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 成都休閑 地產(chǎn)格局 目標(biāo)、方向 生態(tài) 優(yōu)勢(shì) 規(guī)模 優(yōu)勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 可持續(xù)發(fā)展力 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 蒲江 潛力 戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略定位、功能定位、形象定位、市場(chǎng)定位 構(gòu)能構(gòu)建、空間布局、首期啟動(dòng) 目錄 態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖 定位篇：定位石象湖 構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖 策略篇：?jiǎn)?dòng)石象湖 態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖 一、休閑地產(chǎn)在世界 二、休閑地產(chǎn)在中國(guó) 三、休閑地產(chǎn)在成都 四、我看石象湖機(jī)遇 第一部分：休閑地產(chǎn)在世界 世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌 世界休閑地產(chǎn)步入成熟 世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài) 世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌 ? 21世紀(jì)， “休閑經(jīng)濟(jì)” 做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。 ? 據(jù)專家預(yù)測(cè)，到 2023年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時(shí)代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。 – 美國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)已居國(guó)民生產(chǎn)總值第一位，成為美國(guó)第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動(dòng)力的 50%； – 目前，美國(guó)人有 1/3的時(shí)間用于休閑娛樂(lè)， 1/3～ 2/3的收入用于休閑娛樂(lè)， 1/3的土地用于休閑娛樂(lè)。 ? 所有的發(fā)達(dá)國(guó)家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺(tái)，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地； ? 大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也是城市對(duì)外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺(tái)； ? 可見(jiàn)，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展到一定水平的必然趨勢(shì)。 ? 迪拜“世界地圖” 吸引了全球大鱷的購(gòu)買(mǎi)，其中不乏世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國(guó)政要人員，用作休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就連中國(guó)溫州商人都跑去購(gòu)買(mǎi)下島嶼。 全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說(shuō)明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢(shì)頭之迅猛。 ? 棕櫚泉，南加州一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無(wú)數(shù)國(guó)際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 現(xiàn)有 85個(gè)高爾夫球場(chǎng)， 600個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)， 10000個(gè)游泳池 ? 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)， 用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時(shí)，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌， 比如迪斯尼公司在奧蘭多開(kāi)發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。 ? 美國(guó)夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開(kāi)發(fā)休閑地產(chǎn)，目前，已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級(jí)的休閑渡假天堂，國(guó)內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。 世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國(guó)民人均 GDP超過(guò) 1000美元時(shí)，國(guó)內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 2023美元，旅游觀光需求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，休閑度假需求進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 5000美元時(shí)，旅游形態(tài)開(kāi)始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。 世界休閑地產(chǎn)步入成熟期 ? 世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國(guó)起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。 階段 人均 GDP/美元 休閑方式 休閑人群 休閑場(chǎng)地 起步階段 1000～ 2023 喝茶、打牌等世俗休閑為主 普通市民 就近的室內(nèi) 或茶館等 發(fā)展階段 2023～ 5000 國(guó)內(nèi) 溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主 富裕階層 休閑度假的地產(chǎn)項(xiàng)目、度假景區(qū)等 成熟階段 5000～以上 歐美國(guó)家 全民、全方位休閑生活 所有市民 休閑主題城區(qū)；度假村 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一： ? 發(fā)展國(guó)家的國(guó)際休閑地產(chǎn)，都是以 休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)， 在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自我完善體系，能同時(shí)滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二： – 國(guó)際休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是 商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)主體， 集休閑運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項(xiàng)目的可持續(xù)性； – 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也必將面臨冷落的局面。 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三： ? 既按照 規(guī)?；?、專業(yè)化的思路 ，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強(qiáng)，形成規(guī)模效應(yīng)，來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注； ? 一般而言，都會(huì)根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫?yàn)橹?、濱海資源的以游艇為主等； 小結(jié) ? 從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來(lái)看， 打造高端休閑產(chǎn)品來(lái)引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來(lái)形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣 的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài) ? 從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來(lái)看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： 1. 世界性休閑地產(chǎn) ——休閑新城； 2. 全國(guó)性休閑地產(chǎn) ——度假區(qū) /村； 3. 區(qū)域性休閑地產(chǎn) ——主題休閑城區(qū)。 黃金海岸 卡帕魯阿度假村 全國(guó)性休閑地產(chǎn) 區(qū)域性休閑地產(chǎn) 世界性休閑地產(chǎn) 海貍溪度假區(qū) （ ）世界性休閑地產(chǎn) ? 面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要具備世界級(jí)的資源條件； ? 功能設(shè)置上，有 很強(qiáng)的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域 市場(chǎng)構(gòu)成 以全球游客為主 功能定位 休閑、度假 居住構(gòu)成 第二居所為主 發(fā)展思路 依托自然資源帶動(dòng) 代表項(xiàng)目 美國(guó)夏威夷 黃金海岸 （ ）全國(guó)性休閑地產(chǎn) ? 面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打造出來(lái)的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 這類項(xiàng)目一般都依托特色的生態(tài)資源開(kāi)發(fā)而成； ? 功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主， 最后形成度假區(qū) /村的發(fā)展模式。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn) 市場(chǎng)構(gòu)成 以全國(guó)為主，吸引世界游客 功能定位 旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第一、第二居所的度假為主 發(fā)展思路 依托規(guī)模化的度假設(shè)施 代表項(xiàng)目 美國(guó)棕櫚泉 美國(guó)隱居谷 （ ）區(qū)域性休閑地產(chǎn) ? 面向區(qū)域市場(chǎng)打造出來(lái)的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 這類項(xiàng)目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開(kāi)發(fā)，要么自己打造出特色的資源出來(lái)。 ? 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn) 市場(chǎng)構(gòu)成 以區(qū)域性市場(chǎng)為主 功能定位 旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第二居所向第一居所過(guò)渡 發(fā)展思路 以旅游休閑帶動(dòng)居住，逐步形成主題新城 代表項(xiàng)目 美國(guó)十七英里 卡帕魯阿度假村 第二部分：休閑地產(chǎn)在中國(guó) 休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲 休閑地產(chǎn)典型案例 休閑地產(chǎn)困惑不足 休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲 ? （ 1）城市規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展 – 中國(guó)目前的 城市化水平超過(guò) 40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染， 追求生活質(zhì)量的人們開(kāi)始逃離市區(qū) ，向郊區(qū)尋找舒適空間； – 同時(shí)，伴隨交通條件的改善和私家車(chē)的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化； – 在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢(shì)產(chǎn)生。 ? （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景 – 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到 2023年底中國(guó)人均 GDP已經(jīng)超過(guò) 2023美元，有 37個(gè)大中城市人均 GDP全面突破 3000美元， 意味著 2023年中國(guó)已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期 ，已步入“休閑時(shí)代”的門(mén)檻，融入整個(gè)國(guó)際休閑文化的背景； – 中國(guó)人均 GDP超過(guò) 2023美元，并持續(xù)高速增長(zhǎng)，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)，由此形成的休閑度假需求及不動(dòng)產(chǎn)投資需求的強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來(lái)，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。 ? （ 3）市場(chǎng)個(gè)性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化 – 近幾年來(lái)隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和生活空間變大，休閑方式不斷“升級(jí)”，對(duì)休閑產(chǎn)品的個(gè)性化需求在不斷增加； – 為滿足不同消費(fèi)群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館 等以房地產(chǎn)與休閑度假有機(jī)結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國(guó)各地相繼登場(chǎng)。 休閑地產(chǎn)典型案例 ? 掃描中國(guó)休閑地產(chǎn)發(fā)展，勢(shì)頭正猛，已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品，但綜合來(lái)看，中國(guó)的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段： ? 主打?yàn)I海休閑概念的三亞 ? 主打溫泉生活的京津新城 ? 嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城 ? 凸顯民俗特色的成都芙蓉古城 …… ? 案例一：濱海休閑城 ——三亞 中國(guó)休閑地產(chǎn)的前沿地 – 三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。三亞依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對(duì)的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國(guó)，乃至全世界的購(gòu)買(mǎi)者，吸引了大批 “ 置業(yè)候鳥(niǎo)群 ” 。 房地產(chǎn)投資 2023年 111月，三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 259391萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %. 商品房 銷售量 2023年三亞全年共售商品房 70萬(wàn)平方米，其中島外銷售量占總銷售套數(shù)的 85%； 新建海景房售價(jià) 11000元以上 /m2，最高價(jià)達(dá) 20230元 /m2。 客戶群體 內(nèi)地：多數(shù)來(lái)自東北和華北地區(qū)，其次為上海、浙江和川渝；還有部分來(lái)自貴陽(yáng)和湖北； 國(guó)外：多數(shù)來(lái)自美國(guó)，其次為德國(guó)與法國(guó)，還有部分來(lái)自加拿大、奧地利、英國(guó)、荷蘭、日本、韓國(guó)等。 產(chǎn)品形態(tài) – 目前來(lái)三亞的 “ 置業(yè)候鳥(niǎo)群 ” 大致可以分為四類： 商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。 – 主力產(chǎn)品： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； – 相關(guān)休閑配套： 高爾夫、溫泉度假村、 SPA等等 …… ? 三亞環(huán)境資源的獨(dú)一無(wú)二和不可再生性，較少受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價(jià)格變動(dòng)的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； ? 三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場(chǎng)，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)； ? 三亞的休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： – 突出休閑度假和健康長(zhǎng)壽適于居住的主題，努力把三亞建成國(guó)際知名的休閑度假勝地和國(guó)內(nèi)外富裕階層的第二居住地。 ? 案例二：高爾夫休閑度假村 ——觀瀾湖 – 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會(huì)；擁有 51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部也是亞洲之最；以及中國(guó)首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； – 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會(huì)議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等）。 規(guī)模 12個(gè)國(guó)際級(jí)球場(chǎng)， 200多萬(wàn)平方米的數(shù)十座綠色山體， 80多萬(wàn)平方米的大小湖泊，綠地覆蓋率 ％；歷時(shí) 15年，總投資 50億港幣。 配套 亞洲最大，擁有 51片網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，多家五星級(jí)酒店、會(huì)所、大型國(guó)際會(huì)議中心、中國(guó)第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂(lè)部、 SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項(xiàng)目。 銷售 觀瀾湖曾舉辦過(guò)近 60項(xiàng)國(guó)際大賽，通過(guò)這些比賽，觀瀾湖的品牌效應(yīng)不斷提高，從當(dāng)初的每月不足 100人打球，發(fā)展為現(xiàn)在最多每天超過(guò) 3000人；2023年 4月 8日，觀瀾湖 翡翠灣 103棟獨(dú)立別墅一日售罄； 2023年 12月 3日，觀瀾湖 168套長(zhǎng)堤別墅 3個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄； 2023年 7月 8日，觀瀾湖 上堤 224套別墅一個(gè)半小時(shí)內(nèi)售罄。 客戶群體 港澳臺(tái)、大陸和國(guó)際人士分別占