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正文內(nèi)容

某國際城項(xiàng)目營銷總體思路(編輯修改稿)

2025-01-22 15:19 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 前西關(guān)街 / 鳥林街新型街鋪的最高租金水平: ( 1)即月租金水平可達(dá): 139元 /平方米 ( 2)以此租金水平按 8%回報(bào)率計(jì)算,則售價(jià)水平為: 20875元 /平方米 商業(yè) ? 位置 物業(yè)特點(diǎn) 目前平均租金水平(元 /平方米) 分層銷售均價(jià)(元 /平方米) 銷售均價(jià) (元 /平方米) 西關(guān)街萬盛商 廈首層街鋪 新開業(yè)升級型商業(yè) (商住樓,商業(yè) 2層)租滿 首層: 139 首層: 20875 西關(guān)街 天和文化廣場 新開發(fā)升級型商業(yè) ( 4層純商業(yè)樓) 待售 首層: 18000 8625 二層: 7000 三層: 5500 四層: 4000 鳥林街西口 公主華庭 新完工升級型商業(yè) (商住樓,商業(yè) 2層)一層售罄 首層: 二層: 新天地 在建大型商住復(fù)合體 (商住樓,商業(yè) 3層)基本售罄 5683(實(shí)際租金) 首層: 19000 13500 二層: 8000 三層:自營 備注 以上部分租金與售價(jià)按下面換算關(guān)系進(jìn)行換算:月租金 *12/8%=單位售價(jià)水平 在售型商業(yè)租售價(jià)格現(xiàn)狀 商業(yè) ? 在售型住宅銷售價(jià)格現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 住宅建面( ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 ( ㎡ ) 均價(jià) 銷售率 交樓標(biāo)準(zhǔn) 新天地 16000 小高層 137180 2100 100% 毛坯房 公主華庭 10000 多層、小高層 90380 1850 100% 毛坯房 麗景嘉苑 150000 多層、小高層、 90140 1800 100% 毛坯房 臥龍城 380000 多層、小高層 86144 1600 90% 毛坯房 華麗家園 140700 多層、小高層 毛坯房 住宅 ? 通過對廣豐目前在售商鋪價(jià)格比較分析,我們認(rèn)為: 項(xiàng)目應(yīng)該可以達(dá)到目前新型商鋪的最高價(jià)格水平: ( 1) (首層)售價(jià)水平為: 20230元 /平方米 ( 2) (二層)售價(jià)水平為: 8000元 /平方米 ( 3) (三層)售價(jià)水平為: 6000元 /平方米 商業(yè) ? 通過對廣豐目前在售住宅價(jià)格比較分析,我們認(rèn)為: 項(xiàng)目住宅部分(不含 A區(qū)高層)應(yīng)該可以達(dá)到目前住宅的最 高價(jià)格水平: 2100元 /平方米 住宅 ? 3)消費(fèi)者心理因素 商業(yè) 通過對廣豐客戶特別是東街商戶的市場調(diào)查和訪談,對本項(xiàng)目普遍的期望價(jià)格是 —— 商業(yè)不超過 20230元 /平米 住宅 住宅不超過 2023元 /平米 ? 4)產(chǎn)品差異因素 商業(yè) 新東街產(chǎn)品的差異化程度高企( 商業(yè): 地段 /規(guī)模 /功能 /業(yè)態(tài) /風(fēng)格 /檔次 /地位。 住宅: 地段/層高 /理念 /戶型 /品位)增加了價(jià)值砝碼 售價(jià)升值 5% 住宅 ? 商業(yè) 作為開發(fā)商的力創(chuàng)公司主張新東街項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 價(jià)值最大化 5)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)因素 住宅 ? 6)政策、法律、法規(guī)因素 近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和房價(jià)的暴漲,中央政府對房地產(chǎn)尤其是 住宅市場的監(jiān)督、調(diào)控和限制力度日益加大,自 2023年的 121抑制 房地產(chǎn)貸款到 2023年國務(wù)院八部委頒發(fā)的國八條國十六條最后到今年出臺的國六條及其補(bǔ)充細(xì)則國十五條,還有央行頻繁的存貸加息 …… 中國各大中城市房地產(chǎn)市場一片低迷、觀望、風(fēng)聲鶴唳 …… 偏安一隅的廣豐縣雖然遠(yuǎn)離政策旋渦, 但在此背景下面市的新東街難免受影響。 ? 當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格在某一高度時(shí)恰好完成產(chǎn)品的銷售, 此時(shí)的價(jià)格為產(chǎn)品的市場均衡價(jià)格。 這是項(xiàng)目的最佳價(jià)格 (達(dá)到利潤最大化 )。 合和地產(chǎn)本著這條原理, 根據(jù)市場類比的原則、遵循市場供求規(guī)律的原則、客觀求實(shí)的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項(xiàng)目銷售價(jià)格 市場定價(jià)不二法則:市場均衡原理 ? 價(jià)格走勢 提價(jià)頻密,高開高走 廣豐消費(fèi)過度超前導(dǎo)致無理性購買,開盤即告售罄,不留提價(jià)空間的現(xiàn)象,讓新東街的售價(jià)走勢策略只有選擇 ? 合和地產(chǎn)認(rèn)為: 本項(xiàng)目商業(yè)銷售起始基準(zhǔn)價(jià)為 ( 1) (首層)銷售均價(jià)為: 21000元 /平方米 ( 2) (二層)銷售均價(jià)為: 8500元 /平方米 ( 3) (三層)銷售均價(jià)為: 6500元 /平方米 (既能充分實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值,又預(yù)留一定升值空間實(shí)現(xiàn)高走,給客戶和市場以信心) 商業(yè) 價(jià)格定位 ? 本項(xiàng)目住宅銷售起始基準(zhǔn)均價(jià)為 2200元 /平方米 住宅 ? 新東街商業(yè)部分銷售可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12023元 /平方米 商業(yè) ? 新東街整體可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 ? 新東街整體可持有物業(yè)價(jià)值約為 可持有物業(yè)價(jià)值 一億二千萬 ? 新東街整體可實(shí)現(xiàn)價(jià)值約為 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 八億四千萬 ? 一期第一批銷售可實(shí)現(xiàn)收入約為 ( A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000) + ( B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額) 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬 ? 五、認(rèn)籌策略 認(rèn)籌策略前提 1) 發(fā)行認(rèn)籌 VIP卡(商業(yè) /住宅) 一期第一批推出商鋪 214間,擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶,擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。 力創(chuàng)會會員優(yōu)先選鋪 /房,亦可積累到下一期(批), 2) 成立集客“力創(chuàng)會” ? VIP認(rèn)籌意義 意向客戶 成交壓力 高成交率 —— 勻鋪(房)號 —— 調(diào)價(jià) 均衡價(jià)格體系 高成交率 , 利潤最大化 后市集客 ? VIP認(rèn)籌原則(解籌方式) 認(rèn)籌時(shí)間及地點(diǎn) 2023年 11月 4日始 (新東街營銷中心) 統(tǒng)一認(rèn)籌,分批 (號段 )選鋪 /房 ? 目標(biāo)認(rèn)籌量(可解籌基數(shù)) 商鋪: 600號 /住宅: 400號 銷售模式及價(jià)格策略 1)臨街商鋪直接銷售。 2)內(nèi)街及 2層商鋪帶兩年短期租約銷售 第一年 6%,第二年 8% 3)商鋪付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期五成,按揭十年 4)針對品牌自營客戶,優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)(需提供品牌資質(zhì)) 商業(yè) ? 1)住宅直接銷售。 2)付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期兩或三成,按揭最長三十年(視當(dāng)?shù)劂y行政策) 住宅 ? VIP認(rèn)籌形式 交納人民幣 50000元,即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡,每卡限購兩鋪( VIP卡可轉(zhuǎn)讓) 商業(yè) 建立高門檻,吸納高端有效客戶 (視客戶登記情況,可調(diào)整為 2~3萬) ? 交納人民幣 20230元,即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡,每卡限購兩房( VIP卡可轉(zhuǎn)讓) 住宅 建立高門檻,吸納高端有效客戶 (視客戶登記情況,可調(diào)整為 5千 ~1萬) ? VIP認(rèn)籌試價(jià)策略:高試低開 如:預(yù)熱期首層商鋪試
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