【文章內(nèi)容簡介】 GOGO鈦度 6 7 8 8 9 8 8 8 外墻宣傳條幅 樣板房展示 接待中心展示 房交會展示 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 營銷節(jié)奏安排 第四階段 :熱銷期 第三階段 :開盤 第二階段 :VIP認購期 第一階段 :蓄勢期 第五階段 :沖刺期 第一階段：蓄勢期 （ 2023年 5月底 7月初） 第二階段： VIP認購期 （ 2023年 7月初 開盤前） 第三階段：開盤 （ 2023年 8月 8日周日） 第四階段：熱銷期 （開盤后 2023年 8月底） 第五階段：沖刺期 （ 2023年 8月底 9月中） 僅為計劃性建議,還需按項目運營 實際情況實時調(diào)整節(jié)奏. 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 各階段營銷工作安排 第一階段：蓄勢期 （ 2023年 5月下 7月初 ) 實現(xiàn)推廣目標： 以高調(diào)媒體推廣方式提升項目形象，蓄積意向購買人群； 主要推廣渠道： 重慶 晨報 +現(xiàn)場圍墻廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 +搜房網(wǎng)、大渝網(wǎng)信息廣告 +售樓處情景包裝 +看房指示牌 工程配合： 售樓處裝飾完畢，正式投入使用。 銷售配合： 銷售隊伍組建完畢，銷售物料齊全，對外公布項目信息。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 第二階段： VIP卡認購期 （ 2023年 7月初 開盤前 ) 實現(xiàn)推廣目標： 確定房源完畢并對外公布，通過 VIP卡認購活動篩選有效客戶，通過購卡選房環(huán)節(jié)過濾出真實購買人群。并通過加大報紙廣告、銷售現(xiàn)場情景營銷等渠道提升項目的附加價值。 主要推廣渠道： 重慶晨報 +樓體廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 主訴求點： 發(fā)布 VIP卡認購活動信息、 “ 鋼骨柔情，精彩人生 GOGO鈦度 ” 。 PR活動： GOGO鈦度，我的生活主張 —— VIP卡認購活動 銷售配合： 明確房源，相應(yīng)價格體系建立，具備銷售條件。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 第三階段：開盤 （ 2023年 8月 8日周日 ) 實現(xiàn)推廣目標： 利用開盤活動，組織已辦卡的客戶簽訂認購合同，積聚人氣，烘托現(xiàn)場氣氛，通過炒作吸引更多目標客群的關(guān)注，從而為聯(lián)動置業(yè)提供發(fā)展平臺。 推廣渠道： 重慶晨報 +樓體廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 主訴求點： 當日開盤活動相關(guān)事宜 PR活動： GOGO鈦度 開盤活動，精裝樣板區(qū)同期開放 SP活動： 開盤特別大禮包，送全套裝修方案。 工程配合： 精裝樣板間完成。 銷售配合： 具備簽訂認購合同的條件，有條不紊的組織客戶簽訂認購合同。 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 第四階段：熱銷期 （開盤后 2023年 8月底 ) 實現(xiàn)推廣目標： 借開盤熱銷態(tài)勢，加大銷售力度， 形成良好的口碑，提升項目形象。 主要推廣渠道： DM宣傳單步行街宣傳 主訴求點 ： “我的個性鈦度，我的 GOGO生活” SP活動： 開心鄰里 客戶推薦 我們?nèi)绾芜\籌帷幄在競爭中取勝？ ...... 第五階段：沖刺期 （ 2023年 8月底 — 9月中 ) 實現(xiàn)推廣目標： 延續(xù)熱銷態(tài)勢 ，進一步強化項目高品質(zhì)樓盤形象 主要推廣渠道： DM宣傳單 主訴求點： “ GOGO鈦度，時尚青年首席藏品 ” 我們在競爭角逐中勝出的必備條件有哪些？ ...... 加強銷售與策劃的溝通，策劃時時關(guān)注項目銷售動態(tài)，有問題第一時間協(xié)商解決； 加強執(zhí)行力，在戰(zhàn)略大方向確定后，開發(fā)商充分放權(quán)，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行由具體人負責(zé)，按照營銷推廣計劃，運用 “ 坐銷 +直銷 ” 主動出擊的銷售方式，第一時間完成銷售任務(wù)量； 明確施工進度，與營銷推廣節(jié)點配合，以此取信市場與目標客群； 加強銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高談判技巧與成交能力。 我們的營銷推廣費用如何預(yù)算 ？ ...... 預(yù)算營銷推廣費用的目標（住宅） 根據(jù) GOGO鈦度 項目的 2023年全案營銷推廣方案，特制定如下營銷推廣費用報告，對全案預(yù)計所需支出的費用進行一個全盤的費用統(tǒng)籌計劃，從而實現(xiàn)少投入高實效的最終目標。 1 我們的營銷推廣費用如何預(yù)算 ？ ...... 2 項目營銷推廣費用預(yù)算 結(jié)合本項目具體情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對 GOGO鈦度量身制定了項目營銷推廣費用預(yù)算： 住宅總銷售額 ： ㎡ 7000元 / ㎡ = (預(yù)估銷售額 ) 營銷推廣費用建議 ： %=78萬元 單位營銷推廣費用： 78萬元 247。 ㎡ =42元 /㎡ 關(guān)于 辦公樓 運作的思考 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 辦公樓位于項目西南面，總樓層 26層，單層建筑面積約 1070平米左右。全樓設(shè)計豪華大廳，設(shè)有 6部高速客運電梯和一部消防電梯，同時每層均設(shè)計了男女衛(wèi)生間和前室。是專為大中型企業(yè)量身定制的高級別專業(yè)商務(wù)辦公場所。 隨著北部新區(qū)成為中國第三新區(qū)，越來越多的中大型企業(yè)看好重慶的發(fā)展，選擇到重慶投資。而商務(wù)辦公樓作為企業(yè)進行商務(wù)辦公，企業(yè)實力展示的一個重要場所，其投資價值也越來越受到投資者的追捧。本項目樓層面積的設(shè)計能很好滿足大中型企業(yè)的需要，因此我司對其開發(fā)前景非常樂觀。 優(yōu)勢分析（ Strength） S1 區(qū)位優(yōu)勢： 項目位于重慶北部新區(qū)人和立交旁，距江北區(qū) CBD與渝中區(qū) CBD都非常近，這些大大提升了項目的商業(yè)價值； S2 交通優(yōu)勢： 項目外就時城市主干道 —民安大道，并緊鄰渝宜高速、機場高速入口，到主城各區(qū)及周邊區(qū)縣都十分便捷； S3 建筑規(guī)劃優(yōu)勢： 項目整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進、現(xiàn)代，豪華入戶大廳、玻璃幕墻、專屬通道，營造出尊貴辦公環(huán)境； S4 大環(huán)境優(yōu)勢： “ 兩江新區(qū) ” 的建立和大重慶城市規(guī)劃的發(fā)展，將極大的促進重慶房地產(chǎn)的發(fā)展，由此必將帶來強大的消費熱潮。 項目 SOWT分析 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 劣勢分析（ Weakness） W1 區(qū)域同類競爭市場的強力促銷： 項目上市后，其它周邊的競爭項目必定會采取相對的應(yīng)對措施，來分解顧客，截流人群，以達到爭取客戶資源，促進自己項目銷售的目的，這對項目的銷售是一個不利消息；所以在實際操作過程中，應(yīng)考慮到此因素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強度，以達到對項目銷售的推廣促進； W2 區(qū)域異類競爭項目的客戶分流 項目大區(qū)域內(nèi)具有較好的地理優(yōu)勢的商業(yè)或商住一體項目，均有很大的搶奪客戶資源的實力，對投資性客戶資源形成搶奪和分流，這是項目銷售的一個必須面對和解決的問題； 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 機會點分析（ Opportunity） O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務(wù)辦公需求不斷加大，為項目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境； O2 項目規(guī)模不大，在合理有效的營銷策略下，可實現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運作風(fēng)險； O3 商務(wù)辦公樓的高回報，促使越來越多的投資客看好了該領(lǐng)域的投資。投資性需求的加大降低了項目運作的風(fēng)險性； O4 符合經(jīng)營者需求的產(chǎn)品設(shè)計和滿足投資者總價控制的產(chǎn)品規(guī)劃，以及銘斯特地產(chǎn)獨特的 “ 復(fù)合營銷模式 ” 使項目有機會快速實現(xiàn)銷售目的。 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 威脅點分析（ Threat） T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動性威脅； T2 新建競品項目與已有競爭項目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質(zhì)項目分流客戶的威脅； 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 項目的目標客戶在哪里？ 項目目標客戶描述 針對本項目的市場研究發(fā)現(xiàn)，項目的目標客戶群可劃分為 “自用型客戶”和“投資型客戶 兩類。 自用型客戶 主要是指被項目周邊的環(huán)境，物業(yè)形態(tài)所吸引而購買下來作為企業(yè)自己辦公的產(chǎn)生的消費性目標客戶。 投資型客戶 是指被項目的主要區(qū)位優(yōu)勢、廣