【文章內容簡介】 山南路，交通便利快捷 馬鞍山南路 包河大道 一環(huán)路 二環(huán)路 312國道 距市府廣場 3公里 距巢湖 15公里 市府廣場 ?本項目位于包河區(qū)馬鞍山南路 88號，介于一環(huán)路與二環(huán)路之間； ?與市區(qū)主要由馬鞍山路連接，距合肥市級商業(yè)中心約 3公里 ； ?馬鞍山南路現(xiàn)狀為雙向4車道，未來規(guī)劃為連接市區(qū)與環(huán)巢湖發(fā)展帶的主要景觀大道。 項目地段 34 本報告是嚴格保密的。 從屬于 “金地 〃 國際城”大規(guī)模社區(qū)，商業(yè)街 17000平方米 ?商業(yè)建面： 17000平方米； ?規(guī)劃：三條商業(yè)街，臨馬鞍山南路二條商業(yè)街以二層商鋪建筑為主； ?項目依托與 35萬平方米金地 〃 國際城大社區(qū)，緊鄰馬鞍山南路，乃馬鞍山南路沿線較成規(guī)模的商業(yè)街。 商業(yè)街 項目技術指標 35 本報告是嚴格保密的。 項目商業(yè)規(guī)劃：三條街、以一、二層聯(lián)體復式商鋪為主要形式，步行街為分層獨立鋪 馬鞍山南路 復式鋪 步行街 分層獨立鋪 規(guī)劃路 復式鋪 馬鞍山南路復式鋪共約 5000平方米，主要面積區(qū)間為 70100 步行街分層獨立鋪共5500平方米，主要面積區(qū)間為 3550 規(guī)劃路復式鋪共 6500平方米，主要面積區(qū)間為80100 項目商業(yè)規(guī)劃 36 本報告是嚴格保密的。 項目資源：所處區(qū)域內大型住宅和學校等機構分布，為未來商業(yè)消費囤積大量人流 環(huán)球廣場 國貿公寓 聯(lián)邦花園 文景雅居 逍遙苑 碧湖云溪 世紀陽光 柏林春天 溫馨家園 1一環(huán)親家 1濱湖特區(qū) 1元一柏莊 1都市田園別墅 1遠大家園 1貴都花園 1星辰花園 1濱水華城 1上風尚城 綠城待建項目 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 社區(qū)分布： 1 學校機構等分布： A A、合肥工業(yè)大學 B、安徽城市建設學校 C、華夏旅游學校 D、安徽交通職業(yè)技術學院 E、安徽國際商務學院 F、 安徽 電氣工程職業(yè)技術學院 G、 安徽 公路技校 H、 安徽 審計職業(yè)學院 I、 安徽 經濟管理學院 J、 安徽 工業(yè)經濟職業(yè)技術學院 K、待建政府行政中心 L、駱崗政府 M、 安徽 人武學校 N、 安徽 職業(yè)技術學院 O、新華電腦學校 P、 安徽 機電技工學校 B C D E F G H I J K L M N N O P A 項目資源 37 本報告是嚴格保密的。 項目周邊人流量分析：地塊周邊道路人流量并不是較大，作商業(yè)面臨較大的難度 馬 鞍 山 南 路 ?人流量調查地段： 一環(huán)路、馬鞍山南路； ?調查人流量統(tǒng)計： 一環(huán)路人流高峰期為： 上午 10： 00 下午 13:00 、 16： 00 、 18:00 全天估計 馬鞍山南路人流高峰期 : 早上 9:00 中午 12:00 下午 16:00 – 18:00 全天估計 屯溪路 環(huán)球廣場 周邊人流分析 38 本報告是嚴格保密的。 項目各部分商業(yè)價值比較：外街 步行街一層 步行街二層 內街 （由高到低） ?從街區(qū)內部規(guī)劃圖中各部分的比較可以看出，沿馬鞍山南路的外街鋪的商業(yè)價值目前較被認可； ?內部的街區(qū)商鋪如果缺乏必要的主題規(guī)劃及產品特色，商業(yè)價值將難以顯現(xiàn)，從而被投資者低估 ； ?隨著片區(qū)的成熟及本項目的入伙，馬鞍山南路的商業(yè)價值會越來越高 。 各部分價值分析前提： 地塊各部分商業(yè)價值評價表 道路名稱 租金指標 人流量指 標 城市規(guī)劃影 響 交通條件 商業(yè)氣氛 總體評 價 馬鞍山路 5 1 1 步行街一層 3 0. 8 1 步行街二層 內街 2 評價方式 以 10元 /M2。月為 1分，權重為 以 1萬人為 1分，權重為 按重要程度及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評分 ,權重 按現(xiàn)有交通條件評分，權重為 按現(xiàn)有商業(yè)經營環(huán)境評價 ,權重為 內部商業(yè)價值判斷 39 本報告是嚴格保密的。 項目解析歸納 項目 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢 本項目地處城市主動拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛較濃； ?交通便利 項目地處合肥市城市南北向交通主干道馬鞍山南路中段東側，公交網絡較成熟，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求； ?規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面達到 352023平方米，包含了高檔住宅、公寓及寫字樓等綜合物業(yè)類型，其中 17000平方米的街區(qū)式商業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢，其規(guī)劃設計在周邊社區(qū)單一的臨街商業(yè)形態(tài)中獨樹一臶； ?項目產品優(yōu)勢 合肥現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)基本以集中超市及沿街二層復式商鋪為主，形式單一且落后，本項目的街區(qū)式排布及良好的開間進深比設計，將在市場競爭中體現(xiàn)出優(yōu)勢； ?項目整體品牌優(yōu)勢 金地 〃 國際城獲評 2023年安徽地區(qū)唯一“中國名盤”，并且已經得到了合肥市民的廣泛贊譽，獨特的品牌形象，將帶動商業(yè)宣傳的啟動。 40 本報告是嚴格保密的。 項目解析歸納 項目 劣勢 ?地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄 項目距南北兩個集中商業(yè)均有超過 500米的距離，與人流集中點的關系不是很密切，連接的距離范圍內，各臨街商業(yè)經營檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有 60％左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴重影響本項目商業(yè)街區(qū)與兩個商業(yè)中心人流的互動及商機的溝通； ?缺乏主題商業(yè)街區(qū)開發(fā)經驗及相關資源 金大地公司系傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)，并無主題式商業(yè)街區(qū)的開發(fā)經驗，更加缺乏商業(yè)招商、經營管理的經驗和能力，為本項目進行主題式商業(yè)街區(qū)的運營帶來較多的限制； ?停車問題不易解決 本項目停車位配備不足，商業(yè)部分更是捉襟見肘，可能會間接降低本項目商鋪在市場上投資者及經營者中的接受度。 41 本報告是嚴格保密的。 項目解析歸納 項目 機會 ?經濟前景提供動力源泉 合肥市經濟增長穩(wěn)定，經濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉； ?商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭 外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質商業(yè)提供了新的空間； ?城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 在合肥城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但馬鞍山南路景觀大道規(guī)劃方案出臺，對于促進地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利，可與政府洽談馬鞍山南路改造中的細節(jié)，爭取優(yōu)惠政策，盡力改善交通條件及景觀條件，從而推動商業(yè)發(fā)展； ?政策誘導商業(yè)趨向 從合肥市政府最近出臺的商業(yè)網業(yè)網點規(guī)劃方案及與商務局領導的訪談中看出，政府對合肥市商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細致，這個信息具有重要的指導意義，使把本項目打造成為引導合肥社區(qū)商業(yè)建設、運營的標竿成為可能 ? 周邊商業(yè)經營環(huán)境漸好 目前項目周邊經營環(huán)境快速向好，包括家樂福、合家福、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)發(fā)展打下了基礎。 42 本報告是嚴格保密的。 項目解析歸納 項目 威脅 ?市場競爭威脅嚴重 項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應量遠遠超過需求量，未來幾年內商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。 ?市場風險變化莫測 項目要在 2023年推出，而合肥大開發(fā)的背景下，房地產市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產品類型豐富，概念層出不窮。項目銷售期內，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風險和壓力。 43 本報告是嚴格保密的。 項目屬性界定 新建大型社區(qū)配建商業(yè)街 交通便利，昭示性較好 街區(qū)產品設計有特色 臨近基本成型的區(qū)域商業(yè)中心 44 本報告是嚴格保密的。 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 45 本報告是嚴格保密的。 我們采用 SCQ結構化分析方法 我們應該怎么辦 情境 （ Situation） （公認事實） 沖突 （Complication） （推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問 （ Question ） (分析存在的問題 ) 需要完成某項任務 發(fā)生了防礙我們完成任務的事情 資料來源：世聯(lián)模型 ?存在某個問題 ?存在某個問題 ?采取了某項行動 ?知道解決的方法 ?有人提出一項解決方案 ?行動未能奏效 ?我們如何實施解決方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒能奏效 46 本報告是嚴格保密的。 通過 SCQ基本結構的分析我們確定了界定問題的分析模型 資料來源：世聯(lián)模型 ？ R1 非期望結果 —— 由特定情境導致的特定結果 R2 期望結果 —— 不喜歡某一結果，想得到其它結果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 47 本報告是嚴格保密的。 S：情境（ situation） —— 項目背景事實（規(guī)模、交通、市場等） ?從屬于金地 〃 國際城 352， 000平方米的大型綜合建筑群； ?商業(yè)總建筑面積 ，規(guī)劃有三條商業(yè)街； ?項目緊鄰馬鞍山南路，交通十分便利快捷； ?項目位于城市東南方向（南大門），相關政策的牽引性不強，也無產業(yè)經濟的發(fā)展帶動，形成的一環(huán)路與二環(huán)路之間