【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 域 光谷銀座 10000 —— —— 5元 /月 〃 ㎡ 光谷國(guó)際廣場(chǎng) 10000 50 % 15元包空調(diào)費(fèi) 新時(shí)代商務(wù)中心 10500 62 % 18元包空調(diào)費(fèi) 世紀(jì)廣場(chǎng) —— 38 —— —— 寫字樓市場(chǎng)概況 武漢高端寫字樓基本采用只租不售的物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式；低端寫字樓基本都出售；本項(xiàng)目作為高端銷售型寫字樓，具有較大的市場(chǎng)空間 目前武漢漢口寫字樓市場(chǎng)租金價(jià)格在 60— 80元 /月 〃 ㎡ 之間，武昌寫字樓租金價(jià)格在 4060元 /月 〃 ㎡ 之間；投資回報(bào)率約在 %左右，相較深圳寫字樓平均約 34%的回報(bào)率，說(shuō)明價(jià)格仍有提升的空間。 30 武漢高檔寫字樓注重外立面設(shè)計(jì)，造型美觀大方，品質(zhì)感強(qiáng)；外部建筑空間設(shè)計(jì)寬裕、大氣 國(guó)貿(mào)大廈 瑞通廣場(chǎng) 建銀大廈 平安大廈 民生大廈 瑞通廣場(chǎng) 辦公物業(yè) 特征一 31 部分高檔寫字樓（以新世界項(xiàng)目為代表）大堂、候梯廳部分裝飾精美、親和；內(nèi)部空間較為寬裕 辦公物業(yè) 特征二 國(guó)貿(mào)大廈 建銀大廈 新世界中心 瑞通廣場(chǎng) 32 辦公物業(yè) 特征三 武漢寫字樓衛(wèi)生間、走道等公共空間硬件配置、裝飾一般，不注重細(xì)節(jié)及人性化設(shè)計(jì) 招銀大廈 浦發(fā)大廈 建銀大廈 瑞通大廈 33 武漢寫字樓公共走道凈高普遍較低，空間較為壓抑 辦公物業(yè) 特征四 項(xiàng)目 公共走道凈寬（ m) 公共走道凈高（ m) 武漢 新世界國(guó)貿(mào)中心 新世界中心 A座 浦發(fā)銀行大廈 福星國(guó)際商會(huì)大廈 瑞安大廈 A座 2 泰合廣場(chǎng) 建銀大廈 光谷國(guó)際廣場(chǎng) 平安大廈 世紀(jì)廣場(chǎng) 新時(shí)代商務(wù)中心 深圳 綠景 NEO 卓越世紀(jì)中心 榮超中心 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 諾德中心 武漢寫字樓公共走道主流凈寬 —，與深圳水平基本持平； 武漢寫字樓凈高主流在 ，高度空間較為壓抑， 深圳寫字樓凈高基本在 。 泰合廣場(chǎng) 34 武漢寫字樓物業(yè)管理比較松散，只有浦發(fā)銀行大廈設(shè)置了門禁系統(tǒng)，對(duì)客戶私密性及安全性考慮不足 辦公物業(yè) 特征五 新世界中心 國(guó)貿(mào)大廈 浦發(fā)大廈 武漢寫字樓的物業(yè)管理系統(tǒng)較為松散，大堂均使用保安維持門禁，只有浦發(fā)銀行大廈設(shè)臵了簡(jiǎn)單的門禁系統(tǒng)。 35 寫字樓市場(chǎng)總結(jié) A、漢口 CBD聚集了武漢大多數(shù)高端寫字樓，是武漢商務(wù)核心地帶； B、武漢高端寫字樓基本采取只租不售運(yùn)營(yíng)方式，可售項(xiàng)目基本以中端商務(wù)公寓為主，本項(xiàng)目作為高端銷售型物業(yè)，具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； C、武漢多數(shù)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)美觀，但對(duì)內(nèi)部硬件配置、建筑尺度等客戶后期使用關(guān)注的要點(diǎn)考慮不足，存在較大的提升空間，因此本項(xiàng)目可以考慮在硬件、智能化和建筑尺度上等可以提高使用舒適性的關(guān)鍵點(diǎn)上有所突破； 詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)附件一 36 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略、定位 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 地塊寫字樓發(fā)展建議 寫字樓市場(chǎng) 客戶分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 地塊價(jià)值 城市規(guī)劃 開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析 37 37 未來(lái)寫字樓項(xiàng)目集中在江漢區(qū)，建設(shè)大道沿線，項(xiàng)目大多以城市綜合體形式出現(xiàn)，體量大，檔次高 未來(lái)入市項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 地址 物業(yè)類型 體量（ ㎡ ） 租售情況 入市情況 廣發(fā)銀行大廈 江漢區(qū)建設(shè)大道737號(hào) 寫字樓 7萬(wàn)以上 未售 2023年年中 新華名典 江漢區(qū)新華路 29號(hào) 商務(wù)公寓 約 萬(wàn) 萬(wàn)；平層報(bào)價(jià) － 2023年 8月底 葛洲壩國(guó)際 青年路和常青路交匯處 寫字樓 總建面約 49萬(wàn) 未售 預(yù)計(jì) 2023年 武漢天地 江漢區(qū)中山大道1505號(hào) 寫字樓 約 59000（含商業(yè)） 只租不售 2023年后 中華城 建設(shè)大道和香港路交匯處 寫字樓 約 70000 整層出售 2023年底 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 新華西路與新華下路交匯處 商務(wù)公寓 總建面積約 14萬(wàn)平方米 均價(jià) ，銷售率約 70％ 2023年 6月 浙商國(guó)際 漢口建設(shè)大道、香港路和澳門路交匯處 寫字樓 約 120230 未售 預(yù)計(jì) 2023年 38 38 從項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)類型、品質(zhì)、入市時(shí)間等多維度考慮，項(xiàng)目最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為廣發(fā)銀行大廈 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)度表 2023年上半年入市，主銷期與本項(xiàng)目重疊，產(chǎn)品形式檔次與本項(xiàng)目相近，為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 物業(yè)類型和檔次與本項(xiàng)目不同 ，且其入市時(shí)間較早，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不大； 、中華城、浙商國(guó)際和葛洲壩國(guó)際建筑 規(guī)模大，品質(zhì)高， 但入市較晚，與項(xiàng)目主銷期重疊度小，故項(xiàng)目應(yīng) 把握銷售進(jìn)度，力爭(zhēng)在其入市前銷售完畢； 39 39 與本項(xiàng)目屬同一區(qū)位，且其檔次、規(guī)模、入市時(shí)間與本項(xiàng)目接近，為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 廣發(fā)銀行大廈 位置 建設(shè)大道 737號(hào) 總建筑面積 73085m2 產(chǎn)品形式 寫字樓 層數(shù) 47層 標(biāo)準(zhǔn)層面積 約 1400㎡ 總高度 206米 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 2023年上半年 進(jìn)駐企業(yè) 廣發(fā)銀行購(gòu)置 12層，其中頂層 6層，低區(qū) 6層 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 位于華中金融一條街，建設(shè)大道 西北湖 CBD核心區(qū)； 坐擁噴泉公園、西北湖廣場(chǎng)兩大城市景觀； 超大玻璃幕墻，擁有 270。 無(wú)遮擋廣闊視野。 40 該產(chǎn)品擁有寬裕的客梯服務(wù)面積和柱距空間，產(chǎn)品舒適度較好 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)： 一共 13部客梯 (低區(qū) 6部、高區(qū) 7部）， 單梯服務(wù)樓層為 （本項(xiàng)目 ） ； 超大柱距設(shè)計(jì)，意味著標(biāo)準(zhǔn)層空間單位尺度更大，室內(nèi)通透光亮； 低區(qū)候梯廳和電梯在 高區(qū)樓層轉(zhuǎn)化成辦公空間，增加高區(qū)可售面積 ； 將空調(diào)板外挑在昭示性較差的兩面，在影響外觀較小的情況下，節(jié)省標(biāo)準(zhǔn)層空間。 41 41 標(biāo)準(zhǔn)層實(shí)用率較低，局部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使辦公使用不便；單位產(chǎn)權(quán)面積劃分相對(duì)較大； 產(chǎn)品分析 三角形結(jié)構(gòu)不方正，辦公使用不方便 洗手間空間不足，男女廁各只有兩蹲位 產(chǎn)品缺陷： 單層面積約 1400m2左右，核心筒占比例較大，使用率較低；一層只有四個(gè)單位，單位面積約200— 400m2， 銷售門檻相對(duì)較高，銷售難度相對(duì)較大； 42 兩產(chǎn)品區(qū)位相近，規(guī)模相近，產(chǎn)品品質(zhì)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)等客戶關(guān)注點(diǎn)的比拼成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵 廣發(fā)銀行大廈 本案 產(chǎn)品比較 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 廣發(fā)銀行大廈 位置 新華路與江漢北路交匯處 建設(shè)大道 737號(hào) 建筑面積 67604m2 超過(guò) 7萬(wàn) m2 總高度 207 206 層數(shù) 地上 41層，地下2層 地上 47層，地下 2層 標(biāo)準(zhǔn)層層高 中低區(qū) 高區(qū) 空調(diào) VRV 中央空調(diào) 客梯數(shù)（部） 10 13 標(biāo)準(zhǔn)層面積 約 1400㎡ 約 1400㎡ 柱間距 3m 約 8m 單梯服務(wù)樓層 約 約 廣發(fā)銀行大廈 廣發(fā)銀行大廈售樓處約 10月開(kāi)放，預(yù)計(jì) 2023年中開(kāi)始發(fā)售 43 43 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的商務(wù)公寓，適合投資和中小企業(yè)自用 位置 江漢區(qū)新華路 29號(hào)（新華路與銀松路交匯處） 總建筑面積 15140㎡ 產(chǎn)品形式 商務(wù)公寓 層數(shù) 20層 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 2023年 8月底 總套數(shù) 131套 容積率 新華名典 44 44 LOFT和超過(guò) 1： 1的車位比為項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 13F 商業(yè)中心 49F 停車場(chǎng) 1015F LOFT 1620F 精品小戶型 ?1620F主推 2693 ㎡ 精品小戶型，報(bào)價(jià) / ㎡ ； ?1015F主推 40160 ㎡ LOFT 戶型，報(bào)價(jià) / ㎡ ； ?49F和地下一層為停車場(chǎng)，總共超過(guò) 170個(gè) 車位，套數(shù)車位比例超過(guò) 1： 1，解決武漢市場(chǎng)上停車位普遍不足現(xiàn)象。 新華名典 45 45 集商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的大型城市綜合體 位置 江漢區(qū)青年路航側(cè)村（武漢博物館斜對(duì)面） 產(chǎn)品形式 寫字樓、商業(yè)、酒店 總建筑面積 147000平方米 層數(shù) 69層 容積率 葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng) 46 大高層、高挑空大堂、玻璃幕墻及領(lǐng)先國(guó)際的技術(shù)配置，使 A5成為武漢沿江商務(wù)區(qū)首個(gè)國(guó)際甲級(jí)寫字樓 46 位置 江岸區(qū)中山大道 1505號(hào) 產(chǎn)品形式 寫子樓 總建筑面積 層數(shù) 22層 容積率 武漢天地 A5項(xiàng)目 47 47 超高層國(guó)際甲級(jí) 5A綜合性商務(wù)項(xiàng)目 位置 武漢漢口建設(shè)大道、香港路和澳門路交匯處 產(chǎn)品形式 寫字樓 總建筑面積 128675平方米 層數(shù) 48層 總高 216米 車位 700個(gè) 浙商國(guó)際 48 48 由酒店、商業(yè)、寫字樓、住宅組成的高品質(zhì)城市綜合體項(xiàng)目 位置 江漢建設(shè)大道與香港路交匯處 產(chǎn)品形式 商業(yè)步行集群街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物中心、超 5A級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、高尚 SOHO及高檔住宅群 總建筑面積 7萬(wàn) m2 總高 216米 車位 700個(gè) 中華城 49 49 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié) Ａ、未來(lái)將入市的寫字樓項(xiàng)目集中在漢口區(qū)域，體量超過(guò) 50萬(wàn) m2，入市時(shí)間與本項(xiàng)目重疊的主要是廣發(fā)銀行大廈，是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； Ｂ、廣發(fā)銀行大廈與本項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模較為相近，主要比拼之處在于項(xiàng)目?jī)?nèi)部品質(zhì)； Ｃ、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次和配臵高端，多為大型綜合體，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯； Ｄ、綜合體項(xiàng)目主要集中在 2023年后發(fā)售，本項(xiàng)目可把握 2023年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售，不與大型項(xiàng)目主銷期沖突。 50 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略、定位 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 地塊寫字樓發(fā)展建議 寫字樓市場(chǎng) 客戶分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 地塊價(jià)值 城市規(guī)劃 開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析 51 一、漢口寫字樓客戶分析 二、寫字樓客戶關(guān)注點(diǎn) 52 一、漢口寫字樓客戶分析 二、寫字樓客戶關(guān)注點(diǎn) 53 客戶從事行業(yè) 漢口寫字樓客戶從事行業(yè)以實(shí)業(yè)、金融、零售、 IT、貿(mào)易為主 新世界中心 世貿(mào)大廈 新世界國(guó)貿(mào) 9%4%5%4%10%9%1%23%15%3%8%9%IT 傳媒 房地產(chǎn) 工程 零售 貿(mào)易能源 實(shí)業(yè) 金融投資 物流 咨詢 其他 漢口寫字樓客戶中實(shí)業(yè)占最大比重，如 東芝、佳能、西門子等國(guó)際集團(tuán)在武漢分公司，比重約 23%； 漢口作為金融貿(mào)易區(qū)，金融、貿(mào)易、零售企業(yè)比例較大，如匯豐、中行、漢口銀行等國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)，約占 34%左右； 此外以用友、金蝶軟件為代表的 IT、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)也占較大比重； 實(shí)業(yè) 零售 金融 54 客戶資金性質(zhì) 漢口客戶以內(nèi)資私營(yíng)企業(yè)為主體；外資企業(yè)約占1/5的比例，以日本、美國(guó)、香港籍為主 1% 9%12%5%4%3%18%27%1%14%3% 3%丹麥 德國(guó) 法國(guó) 韓國(guó) 荷蘭 加拿大 美國(guó)日本 瑞典 香港 新加坡 英國(guó) 漢口寫字樓入駐的企業(yè)以內(nèi)資為主，約為80%，外資企業(yè)比例約為 18%； 在外資企業(yè)中，以日本、美國(guó)、香港籍企業(yè)為主； 19%2%79%外資 國(guó)企 內(nèi)資55 38%15%4%12%7%1%4%3%4%12%實(shí)業(yè) 貿(mào)易 咨詢 金融投資 零售傳媒 IT 能源 物流 其他10%5%6%4%14%8%1%19%2%11%9%11%IT 傳媒 房地產(chǎn) 工程 金融投資 貿(mào)易能源 實(shí)業(yè) 物流 零售 咨詢 其他內(nèi)、外資企業(yè)從事行業(yè) 漢口內(nèi)、外資企業(yè)均以從事實(shí)業(yè)、金融、零售、貿(mào)易為主，其中外資企業(yè)以從事實(shí)業(yè)為主 內(nèi)資所從事行業(yè)分布圖 外企所從事行業(yè)分布圖 實(shí)業(yè) 零售 實(shí)業(yè) 貿(mào)易 金融 金融 漢口寫字樓入駐的內(nèi)資企業(yè)主要從事實(shí)業(yè)、金融、零售行業(yè)， 行業(yè)相對(duì)分散， 企業(yè)有上海震旦辦公自動(dòng)化、安訊金融設(shè)備系統(tǒng)等； 漢口寫字樓入駐的外資企業(yè)主要從事實(shí)業(yè)、金融、貿(mào)易， 其中實(shí)業(yè)所占比重較大（ 38%）， 如東芝、西門子等知名企業(yè)； 56 客戶需求面積 漢口客戶主要需求為 300㎡ 以下單位，占總比例的 68%，為市場(chǎng)主流 漢口寫字樓企業(yè)主要需求面積為 150㎡ 以下的中小面積辦公單位，占總比例的 36%； 300㎡ 以下單位面積占總比例的 68%；中小企業(yè)為漢口寫字樓客戶的主流； 需求 500㎡ 以上的中、大客戶也占 20%比例。