【正文】 租金水平集中在 180—200元 /㎡ .月 世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 個案分析 潤豐悅尚樓盤位置：航空港區(qū)機場高速與四港聯(lián)動大道交匯處向北 100米開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 商務(wù)寫字樓 45——95㎡，共四棟， 9F（其中 1—2F為底商）寫字樓層高： 價格： 均價 7600元 /㎡存量： 4棟均已售完，以整棟銷售為主，散售客戶投資性強商務(wù)寫字樓世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 個案分析 航程 世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 區(qū)域市場供應(yīng) 目前港區(qū)內(nèi)寫字樓項目主要集中在四港聯(lián)動大道沿線，多為綜合體項目中的一部分，體量都不太大。世航之窗商業(yè)定位　 寫字樓總體量（萬㎡） 消化體量（萬㎡ ） 存量（萬㎡） 去化周期（月 ） 月均去化（萬㎡）潤豐悅尚 0 7 航程東方港匯 待售 — 待售裕鴻世界港 0 7 藍天商務(wù)花園 31 合計 　 　 PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 區(qū)域市場去化量216。216。價格定位價格定位世航之窗商業(yè)定位區(qū)域商務(wù)及行政辦公配套型商業(yè)PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 整體定位世航之窗商業(yè)定位商業(yè)客戶類別及屬性編號 類別 屬性 所屬商業(yè)類別1 目標消費群體 間接性 銷售型商業(yè)2 投資客 直接性 銷售型商業(yè)3 經(jīng)營者 銷售型商業(yè)本項目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者銷售的目標客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位 目標消費群體p 需求：收入水平較高、具備一定消費能力的商務(wù)辦公人員、企事業(yè)單位人員及小生意人和居住者；p 地緣：項目輻射半徑為 1 公里商圈范圍內(nèi)的行政商務(wù)辦公人員和居住者；輻射區(qū)域 1公里范圍內(nèi)原住民及商務(wù)、行政辦公人群為主，富士康員工為輔世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位 投資置業(yè)群體覆蓋港區(qū)區(qū)域投資者接納機場、產(chǎn)業(yè)衍生的外地投資客216。月 世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)價格預(yù)判序號 加權(quán)因子 權(quán)重系數(shù)K潤豐悅尚 裕鴻世界港 港城 793 東方港匯 鑫榮中央金地 山頂時代廣場 本項目得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值1 開發(fā)商品 牌 10% 10 1 8 8 8 8 8 8 2 項目區(qū)位 15% 9 8 8 8 7 7 8 3 道路交通 15% 9 8 8 9 8 8 6 4 項目規(guī)模 10% 8 8 10 1 7 10 1 8 6 5 產(chǎn)品品質(zhì) 5% 8 9 8 8 8 8 8 6 商業(yè)配套 10% 8 8 8 8 8 8 8 7 商業(yè)氛圍 10% 9 8 8 8 7 8 6 8 人流量 10% 9 8 9 8 7 8 7 9 升值前景 10% 8 8 8 8 8 8 8 10 項目定位 5% 8 9 8 8 8 8 8 　 加權(quán)值總和（ X） 100% 比較項目比重 20% 15% 15% 20% 15% 15% 2602 比較項目均價（成交價） 20230 20230 25000 25000 15600 21000比較項目比準價 2299 2469 3012 3106 1987 2675 本案初步預(yù)判價 18737 市場比較法市場比較法得出比較價格約為 18737元 /㎡世航之窗商業(yè)定位租金收益還原估算1. 本項目街鋪的租金水平為 A=21602400元 /㎡ ●年；2. 本項目街鋪的投資回收周期計為 N=12年；3. 本項目街鋪的租金還原率為 R=10%；216。3. 建議做大型商務(wù)休閑配套： SPA休閑會所、君行健足療等休閑配套，建議面積約 2500㎡。 建議取消自動扶梯，設(shè)置針對性的客用電梯216。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:37:22 下午 11:37 下午 23:37:22三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:37:2223:37:2223:37Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2123:37:2223:37:22March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:37:21 下午 23:37:21三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。建議返租周期為 3年，收益率在 8%10%左右。世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 垂直交通平面動線：216。鋪位物理分割建議鋪位物理分割建議216。 機場、富士康等產(chǎn)業(yè)利好的帶來的外地衍生投資客主要投資客類型如下：世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 客戶定位 經(jīng)營者群體主要經(jīng)營者類型如下：216。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 寫字樓市場總結(jié)世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 價格預(yù)判序號 加權(quán)因子 權(quán)重系數(shù) K 裕鴻世界港 潤豐悅尚 藍天商務(wù)花園 本項目得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值 得分 加權(quán)值1 開發(fā)品牌 10% 8 10 8 8 2 地段位置 25% 8 9 9 8 3 道路交通 5% 9 9 9 7 4 規(guī)模體量 5% 8 8 8 6 5 產(chǎn)品品質(zhì) 5% 8 8 10 8 6 周邊配套 2% 7 8 8 8 7 硬件設(shè)施 10% 8 8 8 9 8 物業(yè)服務(wù) 3% 8 8 7 9 9 工程進度 10% 8 9 10 7 10 去化速度 25% 10 10 9 8 　 加權(quán)值總和（ X） 100% 比較項目比重 40% 50% 10% ——比較項目均價 7000 7600 13000 ——比較項目比準價 ——本案初步預(yù)判價 市場比較法判斷項目現(xiàn)下價格：目前市場在售寫字樓項目較少，且在售項目非純商務(wù)辦公性質(zhì)，因此價格個案性明顯，此價格僅供參考，具體入市價格需根據(jù)價格自然增長率及區(qū)域發(fā)展及投資熱度的提升進行修正。通過市場比較及經(jīng)驗值判斷各因素影響對流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%因此本項目流量初步判定為： *（ 126%） =世航之窗商業(yè)定位216。 區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品面積差異性較明顯，潤豐悅尚為商務(wù)辦公和寫字樓兩用，面積相對較小 。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 個案分析 裕鴻世界港鄭鄭 港港 六六 路路1 234樓盤位置：鄭州國際機場北（四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處）開發(fā)商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓建筑面積： 80萬㎡產(chǎn)品： 2為五星級酒店， 4為寫字樓，共 4棟， 9F（ 1F為底商）。置業(yè)客戶特征 :① 鄭州及外地投資客占比約 60%② 港區(qū)投資客戶占比 40約 %③ 付款方式來說，全款及按揭基本持平承租客戶來源 :① 周邊經(jīng)營者 ……② 鄭州及周邊縣市經(jīng)營者③ 主力品牌店、專業(yè)店等世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 市場總結(jié) 項目 商業(yè)體量（萬㎡） 目前存量（萬㎡） 均價（萬元 /㎡）月均流量（㎡ /月）經(jīng)營模式主力面積（㎡）主要消費群體 主要置業(yè)客戶主要承租客戶商業(yè)檔次藍天商務(wù)花園 只租不售 200 港城 793 10（ 3萬㎡持有） 40004250 售后返祖 2558 富士康員工 投資客 港區(qū)及周邊縣城 經(jīng)營者 中端潤豐悅尚 5 18502100 全部出售 110142 富士康員工、周 邊居民 鄭州及港區(qū)投資 客 鄭州及項目周邊 商戶 中端東方港匯 合作、出售 128157 商務(wù)辦公人員、 酒店流動人群 金融機構(gòu)、合作 單位 商務(wù)餐飲店、金 融機構(gòu) 中高端富康廣場 45004800 20年出租 3042 富士康員工 鄭州及港區(qū)經(jīng)營 者 中端裕鴻世界港 1 2 5001000 租售結(jié)合 160200 社區(qū)居民、周邊 消費者 港區(qū)拆遷戶、周 邊投資客 鄭州及項目周邊 商戶 高端空港森林 46005000 售后返祖 3856 富士康員工 港區(qū)拆遷戶、周 邊投資客 港區(qū)經(jīng)營者 中端山頂時代廣場 6 2 20232500 售后返租， 統(tǒng)一經(jīng)營 80140 周邊居民富士康員工 鄭州及港區(qū)投資 者 港區(qū)經(jīng)營者 中端鑫榮中央金地 12 10750 租售結(jié)合 3040 富士康員工 鄭州外地及港區(qū) 投資者 周邊及外地經(jīng)營 者等 中端中端定位項目 “ 小面積、高流量 ” ，中高端定位項目 “ 大面積、低流量 ”世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪判斷 市場總結(jié)商業(yè)級別：① 目前港區(qū)在售商業(yè)項目多為區(qū)域級商業(yè)，僅裕鴻世界港引進奧特萊斯為都市型商業(yè)；② 根據(jù)目標消費群體不同，在售商業(yè)項目分為中端及中高端級別；面積區(qū)間：① 中高端商業(yè)主力面積區(qū)間在 110—150㎡之間；② 中端商業(yè)主力面積區(qū)間在 25—40㎡、 50—70㎡之間；平臺流量及價格： 目前港區(qū)在售商鋪平臺價格在 /㎡、 2— /㎡之間。存量： 20230—22023㎡。置業(yè)目的： 投資居多，極少數(shù)自用。 富康廣場商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。承租客戶來源