【正文】 PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 鑫榮中央金地開發(fā)商：河南榮億置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：鄭州航空港區(qū)保稅北路琴臺街交匯處（富士康正對門）建筑面積：商業(yè) 12萬㎡商鋪面積 ： 2767 ㎡ ，主力戶型： 3040㎡左右銷售情況 ：一期、二期售完，正在銷售三期，預(yù)計(jì)今年 10月份商業(yè)清盤經(jīng)營方式 ：統(tǒng)一承租 10年， 12年回報(bào)率 8%， 34年回報(bào)率 9%， 56年回報(bào)率10%， 78年回報(bào)率 11%， 910年回報(bào)率 12%。存量： 20230—22023㎡。 空港森林商鋪面積在 3856㎡之間，獨(dú)立的沿街商鋪，一拖二，局部三層；216。置業(yè)目的： 投資居多，極少數(shù)自用。置業(yè)客戶來源 : 以經(jīng)營者為主，投資客為輔。 富康廣場商鋪面積在 3042㎡之間，一拖二；216。流量： 以合作及內(nèi)定為主，正式對外推售僅 7套商鋪。承租客戶來源 :① 鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營者② 周邊拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者③ 港區(qū)及周邊縣城生意人世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 東方港匯開 發(fā) 商： 鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)有限公司物業(yè)位置： 鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動大道以東，云港路以北、中原路以南占地面積： 12436㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中地上 ㎡ ，地下 ㎡ 。流量： 月均流量 40004250㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 港城 793216。流量： 月均流量 12023400㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚216。 業(yè)態(tài)定位：未定216。 商業(yè)體量： ㎡216。世航之窗商業(yè)定位 市場研究判斷市場研究判斷216。 單邊交通，機(jī)場高速圍合死角252。 國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向252。地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價值。252。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 商業(yè)價值分析商業(yè)布局價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值216。世航之窗商業(yè)定位項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小規(guī)模；? 寫字樓體量 ㎡，占比 52%；? 商業(yè) 2F為 ㎡，占 17%；? 地下建筑面積： ㎡，占比 31%本案為中小體量的商務(wù)屬性項(xiàng)目PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)為綠色附著物，尚未進(jìn)行基本的場地平整，正式開工還需一定時間，在項(xiàng)目正式開工入市期間或?qū)⒊霈F(xiàn)競品。交通：216。商業(yè)綜合體： 藍(lán)天商務(wù)花園、華美龍金融廣場、潤豐悅尚、東方港匯。行政資源方面： 航空港國土局、地稅局、海關(guān)、工商局等，行政資源豐富 。 項(xiàng)目位于物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場核心區(qū)交匯處周邊商務(wù)資源行政資源豐富，未來對寫字樓與商業(yè)需求量較大，有升值空間。 項(xiàng)目航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢，昭示性可達(dá)性阻隔。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價值解讀 板塊總結(jié)國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向、價值投資高地、全復(fù)合功能城市252。 航空港區(qū)目前約有人口 8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。國家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團(tuán)；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在航空經(jīng)濟(jì)及物流經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)國家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團(tuán)；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在航空經(jīng)濟(jì)及物流經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動之下，航空港區(qū)會成為最新的投資熱土，同時也將為本區(qū)域帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。世航之窗商業(yè)定位216。216。216。世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價值解讀 區(qū)域規(guī)劃2023~2035年，在 27年的時間里，鄭州將分三步，打造全國大型復(fù)合樞紐機(jī)場和國際貨運(yùn)樞紐。 從政策上看： 由于航空組團(tuán)上升至全省及國家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區(qū)的政策支持力度將會逐漸增大；216。 鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū) “ 六城十組團(tuán) ” 的重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。板塊價值解讀板塊價值解讀216。本體價值解讀本體價值解讀世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 板塊價值解讀國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向、價值投資高地、全復(fù)合功能城市2023年 3月 7日規(guī)劃面積為 415平方公里的 鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) 發(fā)展規(guī)劃獲國務(wù)院批復(fù)，成為我國 首個 上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃面積 415平方公里，戶籍人口約 ，入住富士康員工約 。 從地產(chǎn)市場上看： 短期內(nèi)仍為組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客，未來隨著交通和配套的完善，有可能會承載部分鄭州外溢人群。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢，在產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動之下，航空港區(qū)將會成為最新的投資熱土。 城際軌道： 鄭州至許昌城際軌道線經(jīng)過鄭州新鄭國際機(jī)場，在航空港區(qū)規(guī)劃設(shè) 5個站點(diǎn)，分別是機(jī)場航站樓樞紐站，北部片區(qū)航城中心站、會展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。 內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)： 除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建 18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個長途客運(yùn)站。 機(jī)場核心區(qū) ，規(guī)劃面積 48平方公里，主要發(fā)展機(jī)場運(yùn)營功能；216。動之下，航空港區(qū)會成為最新的投資熱土，同時也將為本區(qū)域帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。區(qū)域至 2023年預(yù)計(jì)人口將達(dá)到 50萬人以上，根據(jù)鄭州市 11月 30日召開的 《 鄭州航空港總體規(guī)劃評審會 》 ，預(yù)計(jì)未來鄭州航空港區(qū)人口將達(dá)到 150萬左右。 國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價值卓越國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向板塊未來價值卓越252。216。項(xiàng)目區(qū)位屬性：項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐項(xiàng)目位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，商業(yè)價值將會有一定的提升，升值空間較大。216。約 3040萬平米；富士康員工為項(xiàng)目提供普通消費(fèi)群體。 干道價值不顯性216。本案世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 地塊四至機(jī)場高速延長線云港路華美龍項(xiàng)目云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達(dá)性不高，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。 云港路沿線商業(yè)價值相對最高，其次是地塊東側(cè)規(guī)劃路沿線，而機(jī)場高速延長線沿線和內(nèi)鋪在現(xiàn)有條件下商業(yè)價值最低；世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 項(xiàng)目價值認(rèn)知同行專業(yè)人士訪談 ——區(qū)域投資熱度高，商業(yè)體量大，地段不好，操作性差，活不下去 …… 港區(qū)現(xiàn)在是投資熱土，尤其是 4月份以來，港區(qū)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，國家政策的導(dǎo)向?qū)Ω蹍^(qū)的投資影響太大了，港區(qū)未來的投資升值前景還是不錯的，這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區(qū)的原因 ……雖然港區(qū)發(fā)展前景不錯，但是目前緊靠一個富士康的支撐，是有些力不從心，尤其是現(xiàn)在港區(qū)商業(yè)體量太大了，不管是集中商業(yè)還是街鋪，基本上都是把富士康員工作為最終的消費(fèi)群體，富士康員工根據(jù)淡旺季不同流動性大，另外這些人的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次是有限的，基本員工的工資 2023多元，加上加班費(fèi)也就 3000多，這些收入不可能全部都在港區(qū)消費(fèi)，所以現(xiàn)在港區(qū)商鋪太多，有一定風(fēng)險(xiǎn)，我個人覺得投資寫字樓比投資商鋪好 …… 你們那個地塊說實(shí)在的不怎么好，尤其是做商業(yè)，難度很大，周邊消費(fèi)群體和其他商鋪有很大區(qū)別，關(guān)鍵是地段不好，人流難以到達(dá)和滯留，沒有人，商業(yè)活不下去 ……世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 項(xiàng)目價值認(rèn)知商鋪經(jīng)營者訪談 ——商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業(yè) 港區(qū)現(xiàn)在商鋪還是不少的，沒有開業(yè)的店鋪和商場更多，雖然這段時間來港區(qū)投資的人比較多，但港區(qū)常住人口有限，富士康的人流動性比較大，還沒有開業(yè)的店鋪和商場都想著讓富士康的人去消費(fèi)，這有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，再說了 富士康的工人都是出來打工的，誰也不會把每個月的工資都花在這些商場里 …… 商鋪活下去還得靠比較穩(wěn)定的消費(fèi)人群，我這個鋪?zhàn)泳筒皇轻槍Ω皇靠祮T工的，比較穩(wěn)定 ……港區(qū)現(xiàn)在都被炒熱了，現(xiàn)在租金也漲了不少，商鋪經(jīng)營的壓力也隨之增加 ……你們那個項(xiàng)目，位置太偏，也沒啥人，周邊還是別墅，買東西的就更少了，我是不會考慮在那個地方開商鋪的，和旁邊的潤豐相比，我還是會選潤豐的店鋪，相對而言位置好，人流量大 ……誰要在那個地方開商鋪的話，我覺得賣早餐不錯，周邊甚至再往北，早上吃早餐真難，好多上班的都來這邊吃早飯 ……世航之窗商業(yè)定位252。 項(xiàng)目總建面項(xiàng)目總建面 ㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；萬㎡，該項(xiàng)目為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；252。 PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀 本體價值世航之窗商業(yè)定位PART 1 項(xiàng)目價值解讀項(xiàng)目解讀 本體價值解讀投資熱土投資熱土 投資熱土252。 內(nèi)鋪缺乏自然存活機(jī)會點(diǎn)板塊高價值國家級戰(zhàn)略導(dǎo)向投資熱土綜合復(fù)合城市定位如何實(shí)現(xiàn) ““ 高投資板塊下高投資板塊下 商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究216。 經(jīng)營方式：只租不售，開發(fā)商長期持有216。 交房時間： 2023年 12月底世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪分析 個案分析 潤豐悅尚開 發(fā) 商：河南保利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處占地面積： 97294平方米 容積率 :綠化率 :30%建筑面積： ㎡物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)部分：216。 潤豐悅尚商鋪面積在 90110㎡、 135142㎡、 170180㎡之間，最大面積 342㎡，最小面積 72㎡，一拖二，局部一層；216。目前存量： 3萬 —㎡。 港城 793商鋪面積在 2558㎡之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業(yè)體單層銷售；216。目前存量： 約 2023㎡。商業(yè)部分 商業(yè)體量： 兩層底商，一托二，面積 ㎡。存量： 剩余 7間商鋪，存量 1800㎡商鋪尺寸： 層高 ，開間 8m，進(jìn)深 16m，面積在 128157㎡之間。