【正文】 這批言，在根據(jù)市場需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過特殊的營銷手段找到這批客戶，抓住這批客戶。216。32錦上時代營銷策略第一步第二步第三步正式銷售時，通過前期積累的客戶制造開盤熱銷局面，帶動觀望客戶，并通過各類宣傳手段塑造其 “ 龍泉驛區(qū)真正寫字樓 ” 的專業(yè)形象，從而實(shí)現(xiàn)快速去化。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會所 的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。目前開盤均價 56006000元 /㎡27總體供求趨勢 2隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長通常情況下，供應(yīng)大于需求，市場處于買方市場，整個市場必顯現(xiàn)疲軟之勢， 租售周期必然延長 ?！? 同類寫字樓產(chǎn)品 競爭威脅：競爭威脅： 錦上時代， 32023㎡ 左右，預(yù)計(jì) 2023年 8月入伙。大廈 SWTO分析建議： 做好區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目宣傳、積極引導(dǎo)市民消費(fèi)，彰顯本項(xiàng)目在龍泉區(qū)域的領(lǐng)頭風(fēng)范。，分散人流較強(qiáng)。，對本區(qū)域經(jīng)濟(jì)具強(qiáng)有力提升。※ 地處龍泉驛區(qū)原世紀(jì)廣場，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段。■項(xiàng)目用地呈長方形，兩面臨街，后面為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模：約 190KM2?！?其西端緊接龍泉 成華區(qū) 、 錦江區(qū) ，北端與龍泉 新都區(qū) 、 青白江區(qū) 為鄰，東端連接龍泉 金堂縣 和資陽市的簡陽市，南端與龍泉 雙流縣 、 資陽 市的簡陽市接壤。※ 本報(bào)告為項(xiàng)目前期報(bào)告，重點(diǎn)為整體市場的把握、產(chǎn)品價值提升建議、項(xiàng)目 前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。4走進(jìn)龍泉走進(jìn)龍泉第一部分5龍泉驛區(qū)整體概況及未來規(guī)劃■城市概況⊙ 龍泉驛區(qū)位于 龍泉 境中南部，總面積 558平方公里，總?cè)丝?70萬人 (2023年 )。區(qū)人民政府所在地世紀(jì)廣場道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國際機(jī)場約 28公里。7成都東進(jìn) 國際汽車城■成都國際汽車城 龍泉驛， 成都市城東副中心、龍泉驛區(qū)主城區(qū)，是 國務(wù)院 批準(zhǔn)的成都城市向東發(fā)展主體區(qū)域、 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (國家級 )所在地?！龅貕K目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀(jì)廣場的廣場大壩?！?產(chǎn)品 屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，包括標(biāo)準(zhǔn)酒店、寫字樓、商業(yè)部分。，首個獨(dú)立性復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，空間發(fā)展大。 4星級酒店已有幾家其他商務(wù)型酒店分布較多。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設(shè)，強(qiáng)勢搶占市場份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢，放大消費(fèi)群體提升項(xiàng)目商業(yè)價值。20星級酒店商業(yè)寫字樓項(xiàng)目三大類產(chǎn)品前期問題小結(jié)大廈大廈21酒店市場分析第四部分22龍泉驛區(qū)星級酒店資料名稱 區(qū)域 規(guī)模 餐飲設(shè)施 服務(wù)設(shè)施 娛樂設(shè)施 星級成都博瑞花園酒店陽光大道11號 客房 217間 中餐廳 西餐廳商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 鮮花店 沖印店 醫(yī)務(wù)室 部分房間有寬帶上網(wǎng)棋牌室 游泳池 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室等四星級成都天倫酒店龍都北路 客房 154間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級龍威酒店 龍都南路198號 客房 242間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級星光花園酒店陽關(guān)大道13號 客房 164間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級航天賓館 航天路181號 客房 100間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等三星級23龍泉驛區(qū)星級酒店分析※ 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營：品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營： 如龍威、博瑞、星光等，均依托具有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營。從宏觀方面來看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大，市場供需失衡；從項(xiàng)目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。物業(yè)管理：物業(yè)管理：標(biāo)準(zhǔn)越來越高，對于 專業(yè)酒店式管理 的需求越來越大。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項(xiàng)目獨(dú)有性競爭優(yōu)勢，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全力提升產(chǎn)品軟、硬價值。 品牌零售商：品牌零售商： 另外近４０％的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。因?yàn)?，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目客戶，抓住這批客戶。216。 環(huán)境 對于 非城中心商業(yè) 的作用也顯得比以前更加重要；216。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。故，洛帶的旅游商業(yè)投資或開發(fā)，如沒有超流性的亮點(diǎn)或持久性的賣點(diǎn)，還是謹(jǐn)慎為好。 48市場態(tài)勢 T 自身資源條件 I市場競爭環(huán)境 C消費(fèi)者需求 C項(xiàng)目定位體系的展開客戶定位 價格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運(yùn)營模式下的定位推導(dǎo)體系商業(yè)部分定位建議CCTI定位推導(dǎo)思路市市 場場 態(tài)態(tài) 勢：勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。自身資源：自身資源：項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢、項(xiàng)目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的 SWOT分析分析 。建議 3：有獨(dú)立經(jīng)營可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎投資者投資商業(yè)時考慮因素 ◇ 項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗(yàn)； ◇ 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項(xiàng)目價值情況：售價 ( /㎡ ) 及租價 (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價 (2元萬 ㎡ )及周圍商鋪?zhàn)鈨r (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。關(guān)鍵詞：與國際接軌的中高檔次?龍泉目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購物中心；?現(xiàn)有大型商業(yè)內(nèi)主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低；?龍泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，人均收入和消費(fèi)支出增長快，預(yù)計(jì)到項(xiàng)目開業(yè)時消費(fèi)理念將有別于目前。 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運(yùn)動用品層，布置一個小足球場市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?主體消費(fèi)人群 75％以上為在婚，有自己獨(dú)立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項(xiàng)目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地；?同時還可以突出家庭的概念；關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費(fèi)餐飲和娛樂頻次高，消費(fèi)金額也較高；餐飲娛樂消費(fèi)強(qiáng)；?餐飲、娛樂消費(fèi)的主要目的是朋友聚會；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施；?充分滿足消費(fèi)者朋友聚會的餐飲娛樂需求。寫字樓定位寫字樓定位建議：中檔寫字樓，高檔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)市場空白分析市場空白點(diǎn)分析總結(jié)：? 綜合上述市場空白分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店。說明 酒店的 15層做商業(yè)，寫字樓取 ㎡做服務(wù)式公寓項(xiàng)目價格定位商業(yè)部分寫字樓酒店說明：：均價 **元 /㎡ 16樓為商業(yè)，價格同商業(yè)部分；：產(chǎn)權(quán)式、精裝；：清水交房23000120239500900085008000600065007000700075008000以下價格均以市場比較得出：商業(yè)客戶群定位根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于龍泉目前家庭收入水平高、時尚人群主要集中在 2840歲之間。 育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競爭的教育投入、美的投入。價位在 10003000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時尚品牌旗艦店，帶動整個項(xiàng)目的時尚氛圍。s,hello kitty,belle,betu,紅科，真美詩， tata，奧卡索，思加圖三層 青春活力 動力天地 5002023 adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,new balance,le coq sportif,north face,探路者， kappa,converse， ozark；中型書店青春活力 5001000 fox,哥弟，鱷魚， disney,班尼路綜合館，博西尼綜合館、美斯特邦威，佐丹奴，阿依蓮，達(dá)芙妮，堡獅龍，真維斯，以純，熱風(fēng)，海盜船 ,匯美舍；品奇，一茶一座，水果撈，葡京茶餐廳四層 兒童動力加油站兒童天地 1001000 chicco,king cow,miki house,united colors of bentton,the original toy store,eland,barbie,水孩兒，米奇妙， snoopy,讀書郎兒童育樂 100500 溜冰場 ,親子樂園，早教中心，兒童攝影，兒童主題餐廳；美容美發(fā)，美甲；英孚教育，華爾街英語精彩周末健康生活娛樂天地/食尚大道 50200 酒吧，電玩城，迪廳， ktv，電影院，精品網(wǎng)吧，主題餐廳 ,西堤牛排、喜達(dá)屋自助餐廳五層 美麗天地 100500 spa，健身， yuga；－ 商務(wù)天地 － 會議中心，多功能展演大廳，正餐1層 － 便利服務(wù) 501000 小型精品超市，美食廣場，西式糕點(diǎn)廚房用品，零食，家居用品，屈臣氏 ,藥店一層： 國際精品廊 …商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議一層： 時尚旗艦 …二層： 摩登前沿 …二層： 個性潮流 …商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考三層： 動力天地 …三層： 青春活力，街鋪概念 …四層： 童動力加油站 …商業(yè)部分業(yè)態(tài) 參考四層： 精彩周末 …四層： 健康生活 … 購物中心發(fā)展的三個階段l主題化服務(wù)化階段此階段的物中心競爭較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，在此階段建成的購物中心更加注重消費(fèi)者的需求與感受，強(qiáng)調(diào)與人為本。※ 招商策略：在項(xiàng)目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作 “ 帶租約銷售 ” 模式，并可為項(xiàng)目銷售提供助力。92前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng)※ 針對本項(xiàng)目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標(biāo)客戶角度出發(fā)，安排每個營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)?！? 投資雜志： 按照進(jìn)度，設(shè)置不同主題，以固定期刊形式郵寄給目標(biāo)客戶?！?Lists 1 招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容p 招商宣傳物料準(zhǔn)備樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。…… Lists 2 招商啟動、認(rèn)購開始階段工作內(nèi)容p 內(nèi)部認(rèn)購開始收內(nèi)部認(rèn)購定金登記認(rèn)購客戶類型、資質(zhì)、經(jīng)營產(chǎn)品、意向區(qū)域等詳細(xì)資料?！?Lists 4 強(qiáng)勢銷售期工作內(nèi)容p 強(qiáng)勢銷售通過前期的客戶積累，把握客源，啟動外圍市場（上海，溫州、臺州、義烏），強(qiáng)勢銷售。 正式認(rèn)購前取得支持需整合的資源及支持事項(xiàng) 整合要點(diǎn) 請予以落實(shí)的時間與重要媒體機(jī)構(gòu)達(dá)成合作?交易網(wǎng)站：阿里巴巴網(wǎng)等合作形式：為項(xiàng)目提供廣告和新聞報(bào)道服務(wù)。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231行動出成果，工作出財(cái)富。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March