【正文】 務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級星光花園酒店陽關(guān)大道13號 客房 164間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級航天賓館 航天路181號 客房 100間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務(wù)會議廳 商務(wù)中心 票務(wù)服務(wù) 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等三星級23龍泉驛區(qū)星級酒店分析※ 品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營：品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營： 如龍威、博瑞、星光等，均依托具有專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營?！? 重視個性化配套 ：： 如博瑞重視商務(wù)會議和娛樂設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并 以其為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營?！? 重視商務(wù)服務(wù) ：： 配備滿足商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)。24龍泉酒店?duì)I銷策略通過前期對企業(yè)客戶的推廣，配合后期的價格優(yōu)勢，開拓了企業(yè)會議市場，并通過企業(yè)帶動個人消費(fèi)客戶，部分酒店運(yùn)營良好。依托專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)提升酒店服務(wù)水平、前期對目標(biāo)客戶進(jìn)行針對性傳播、宣傳自身優(yōu)勢、后期運(yùn)營降低價格形成競爭優(yōu)勢整合營銷定向推廣地理位置不一、定位客戶中端為主、區(qū)域價值明顯概括現(xiàn)況25寫字樓市場分析第五部分26總體供求趨勢 1供應(yīng)量急劇放大，市場面臨巨大競爭壓力供應(yīng)量急劇放大，市場面臨巨大競爭壓力 目前龍泉驛的商務(wù)辦公樓主要集中在兩大區(qū)域，一是以龍泉音樂廣場為核心的城區(qū)商務(wù)板塊，這里聚集了傳統(tǒng)商住樓、商務(wù)公寓；另一個就是沿著成龍路驛都大道布局的企業(yè)總部項(xiàng)目。由于龍泉驛商務(wù)寫字樓的供應(yīng)一直不夠，當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)也吸引了不少企業(yè)辦公。 目前在建的龍泉首個寫字樓誕生 錦上時代 (乙級 )，開啟近郊高端商務(wù)時代；錦上時代是成都眾錦置業(yè)在龍泉城區(qū)打造的首座專乙級寫字樓，建筑面積約 32023平方米，地上 32層，樓高近 100米，共 384間。目前開盤均價 56006000元 /㎡27總體供求趨勢 2隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長隨著供應(yīng)量大幅度增加，租售周期必然延長通常情況下，供應(yīng)大于需求，市場處于買方市場，整個市場必顯現(xiàn)疲軟之勢， 租售周期必然延長 。從宏觀方面來看，龍泉驛區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大，市場供需失衡；從項(xiàng)目區(qū)域來看，整體供應(yīng)過量 ，需求趨于飽和。另一方面，供量劇增，將使市場漸入觀望，從而短期內(nèi)市場需求不會有大的增量。這種情況下，今年市場競爭無疑將更加慘烈， 無論租、售都將面臨巨大的競爭壓力和去化瓶頸。28產(chǎn)品發(fā)展趨勢 1品質(zhì)方面：品質(zhì)方面：龍泉驛區(qū)寫字樓品質(zhì)越來越高， 建材、電梯配置、車位 等硬件方面已成為關(guān)注要點(diǎn)。全天候辦公：全天候辦公：分戶計(jì)量中央空調(diào) 將成為主流，以適應(yīng)龍泉驛區(qū)客戶全天候辦公的需求。挑高層高：挑高層高：寫字樓 層高基本控制在 － 之間。29產(chǎn)品發(fā)展趨勢 2公共部位：公共部位：公共部位的設(shè)計(jì)如 大堂、梯廳 重視程度越來越高。內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會所 的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。物業(yè)管理：物業(yè)管理：標(biāo)準(zhǔn)越來越高，對于 專業(yè)酒店式管理 的需求越來越大。30龍泉驛區(qū)寫字樓市場特征※ 高性價比項(xiàng)目更受市場歡迎：高性價比項(xiàng)目更受市場歡迎： 中低價位的寫字樓可觀，如花海酒店 (42元 /月 .㎡ ，至少半層出租 )、音樂廣場、成都百貨大樓 (4060元 /月 .㎡ )，這與龍泉驛區(qū)中小企業(yè)數(shù)量逐年增多、對于寫字樓價格敏感程度高，而對品質(zhì)要求不高有關(guān)。※ 高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受：高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受： 龍泉驛區(qū)目前沒有標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓辦公，少部分選擇在酒店或賓館，大部分選擇在環(huán)境較好的小區(qū)住宅里辦公；辦公的不便、企業(yè)形象的提升等，迫使他們對辦公場所的要求愈來愈高?！? 標(biāo)注化的寫字樓面市龍泉，填補(bǔ)市場空白：標(biāo)注化的寫字樓面市龍泉，填補(bǔ)市場空白： 如錦上時代，雖然迎合了龍泉寫字樓市場的需要，但目前所處地段的優(yōu)勢不是很明顯，故價格僅 5650元 /㎡ （現(xiàn)開盤： 919樓通價），但去化量還是較慢。31參考個案：錦上時代項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地段偏遠(yuǎn)地段偏遠(yuǎn) 位于龍泉文明西街與公園路一段交匯處，離龍泉驛區(qū)城市中心較遠(yuǎn)?！? 周邊商務(wù)氛圍尚未成形：周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊項(xiàng)目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍?！? 交通具有優(yōu)勢：交通具有優(yōu)勢： 公園路、建材路等多條道路鏈接龍泉城中心與陽光體育城。32錦上時代營銷策略第一步第二步第三步正式銷售時，通過前期積累的客戶制造開盤熱銷局面，帶動觀望客戶，并通過各類宣傳手段塑造其 “ 龍泉驛區(qū)真正寫字樓 ” 的專業(yè)形象，從而實(shí)現(xiàn)快速去化。根據(jù)客戶的需求搭配產(chǎn)品的戶型面積，塑造項(xiàng)目獨(dú)有性競爭優(yōu)勢，大力宣傳其專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全力提升產(chǎn)品軟、硬價值。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前通過各種手段推廣區(qū)域板塊價值，化解客戶對地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過前期運(yùn)作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。33寫字樓需求市場分析34客戶行業(yè)情況q賓館或酒店只選擇了 2個代表q基于龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)特征，在寫字樓購買客戶投資企業(yè)或個人均占有絕對多數(shù)；q企業(yè)與投資者客戶的宣傳工作非常重要。針對此類客戶群體，為提高項(xiàng)目的推廣和銷售，我們可以尋找有效的、意向度較高的客戶名錄，并據(jù)此進(jìn)行針對性的推廣。35龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場特征 1216。 中小型、外來型企業(yè)：中小型、外來型企業(yè)： 外貿(mào)、物流公司、信息咨詢公司、金融服務(wù)公司、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司等經(jīng)營業(yè)態(tài)公司，占據(jù)了龍泉驛區(qū)寫字樓租用 60％以上的份額。鑒于龍泉驛區(qū)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后龍泉驛區(qū)寫字樓市場的主要構(gòu)成客源之一。216。 品牌零售商：品牌零售商： 另外近４０％的份額中，品牌零售業(yè)商已成主要客源。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐龍泉驛區(qū)，其數(shù)量正在快速增加。216。 需求特征：需求特征： 隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場選擇寫字樓的要求也隨之提高。隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場選擇寫字樓的要求也隨之提高。除了租金因除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。對開發(fā)商而素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。對開發(fā)商而言，在根據(jù)市場需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過特殊的營銷手段找到這批言，在根據(jù)市場需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過特殊的營銷手段找到這批客戶，抓住這批客戶。因?yàn)?，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目客戶，抓住這批客戶。因?yàn)?，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。 36龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場特征 2216。 物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：近兩年，龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場對酒店式服務(wù)的需求越來越受到重視。酒店或賓館的辦公場所，因辦公場所混在、專業(yè)性弱，給辦公商家?guī)順O大不便，追求專業(yè)寫字樓的呼聲愈來愈多。216。 專業(yè)化配置已成基本要求：專業(yè)化配置已成基本要求：配置專業(yè)化將成主流，如錦上時代正是量身定做、迎合而上。216。 產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：從某種程度上說，寫字樓的競爭，就是爭奪客源的競爭。要吸引客源，就須從產(chǎn)品定位開始，努力尋求差異化，找到新的價值點(diǎn)。37商業(yè)部分分析第六部分38216。 價格以沿路底商最高，以 綜合大板塊形式的商業(yè)最低 ；216。 開業(yè)率以具有 統(tǒng)一經(jīng)營管理 的大市場 好于分散銷售 的底鋪商業(yè)；216。 城中心商業(yè)以 購物型商業(yè) 為主， 非城中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；216。 現(xiàn)代商業(yè)對于 停車位的需求 正在變得越來越重要；216。 環(huán)境 對于 非城中心商業(yè) 的作用也顯得比以前更加重要；216。 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來潛力較大。龍泉驛區(qū)商業(yè)市場特征39部分街道業(yè)態(tài)分布：商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)解析： 該商圈主要為龍泉驛區(qū)主城區(qū)，為政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心；自 2023年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)以裙樓為主、業(yè)態(tài)分布建材較集中外，其它分布散亂；租金、售價以音樂廣場為中心呈由高到低的輻射。40商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)第 1商圈音樂廣場為中心老城區(qū)固有中高端商圈第 3商圈世紀(jì)廣場為中心未來區(qū)域中高端社區(qū)商業(yè)圈第 2商圈省團(tuán)校為中心新型中低端社區(qū)商圈41商圈 2：洛帶鎮(zhèn)解析： 主要以客家文化為主題的旅游商圈， 50%為本土居民自主經(jīng)營，業(yè)態(tài)分布以旅游產(chǎn)品為主、附加餐飲、賓館、休閑娛樂等。 成都主城區(qū)成都主城區(qū)長城 門牌坊 湖廣會館42商圈 3：西河鎮(zhèn)解析： 主要以專業(yè)市場為主，如西南食品城、三聯(lián)家禽批發(fā)市場、九峰汽配城等，為成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)原有的專業(yè)市場外遷之地；房屋售價 8000元 /㎡ 、租金為 50元 /㎡ .月以上。 43商圈 4：成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)解析： 主要汽車生產(chǎn)為主，工業(yè)地產(chǎn)結(jié)合政府城建規(guī)劃，著力打造世界第二個汽車城。 裝配車間成品展示 車城鳥瞰44以上商圈經(jīng)營策略第一步第二步第三步正式營運(yùn)后，通過專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)對前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目正式營運(yùn)前，確定專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，對商業(yè)街的運(yùn)作、推廣、商業(yè)活動設(shè)定等相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前進(jìn)行招商，根據(jù)意向商家的需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，并利用招商對象來炒作商業(yè)氛圍，吸引跟隨型商家注意。45關(guān)于龍泉驛區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié) ： 龍泉主城區(qū)專業(yè)市場擴(kuò)張或外遷址，類似區(qū)域?qū)I(yè)市場、分散的重復(fù)建成，給采購商或批量購買者帶來不便、也給行業(yè)資源的集中性、共享性帶來阻礙。如：原桂溪公交站處的西南食品批發(fā)市場在拆遷后，外遷至龍泉的西河、新都的大豐等地。紅牌樓的汽車、汽配市場也如此。故，西河商業(yè)價值體現(xiàn)需要很長一段時間開發(fā)、提升。 ： 屬國家級的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，中國西部汽車城，著力打造世界第二個汽車城，也給正在打造的 “第二個龍泉 ”天府新區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。氣候已形成，需要政府的各項(xiàng)投入、也需來自全世界的汽車生產(chǎn)商的加入。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬打造的山頂長城等旅游亮點(diǎn)，是休閑休假的放松好去處；但去過 3次的許多人都說：其實(shí)沒有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動之處。故，洛帶的旅游商業(yè)投資或開發(fā)，如沒有超流性的亮點(diǎn)或持久性的賣點(diǎn)，還是謹(jǐn)慎為好。 ： 上千年的人文沉淀，是龍泉驛區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，特別是其轄區(qū)紅河鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)、大面值、西河等與龍泉三環(huán)路接壤，加之龍泉主城區(qū)離龍泉區(qū)近，其發(fā)展較快，被國務(wù)院定為龍泉新城東的副中心。商業(yè)地產(chǎn)在該區(qū)域的發(fā)展較為緩慢，以音樂廣場為中心向外輻射，商業(yè)氣氛逐漸減弱；故，龍泉的商業(yè)打造空白點(diǎn)較多，還帶深入研討之后，再細(xì)心打造，其發(fā)展空間甚大。解析： 龍泉商業(yè)發(fā)展空間較大、重復(fù)不成規(guī)模的低端市場因成本的提高，其發(fā)展的空間局限加大；中端的市場是目前各投資商、開發(fā)商主要追求的方向，競爭力強(qiáng)；高端的商業(yè)地產(chǎn)市場，是政府和開發(fā)者研討的方向，如何打造龍泉城東的亮點(diǎn)商業(yè)、時尚的潮流商業(yè)大賣場，為龍泉的發(fā)展起到領(lǐng)頭羊作用？尋找空白、嫁接全世界超流行的前衛(wèi)創(chuàng)意性商業(yè)，應(yīng)該是合適的出路。46項(xiàng)目定位建議第七部分47大廈項(xiàng)目分析※ 本案屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，此類商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢是可以通過一個價值核心點(diǎn)來帶動其他組成部分的價值提升。對本案來說，這個價值點(diǎn)就是：星級酒店或星級寫字樓或高檔商業(yè)大賣場?！? 為項(xiàng)目提供大量的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對綜合性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、推廣、銷售、經(jīng)營等全程的掌控。這是本項(xiàng)目營銷成功的關(guān)鍵、是達(dá)到預(yù)期開發(fā)期望的前提。 48市場態(tài)勢 T 自身資源條件 I市場競爭環(huán)境 C消費(fèi)者需求 C項(xiàng)目定位體系的展開客戶定位 價格定位產(chǎn)品定位形象定位CCTI運(yùn)營模式下的定位推導(dǎo)體系商業(yè)部分定位建議