【正文】 業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：loft商務(wù)公寓 寫字樓酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺提升檔次提供客源提升檔次和服務(wù)水平為長期客人提供更好居住環(huán)境提供客源提升檔次提供消費(fèi)人群提供便利配套和辦公客戶提升商場形象，提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項目規(guī)模定位規(guī)模建議：? 根據(jù)所做的市場研究內(nèi)容，將本項目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下：物業(yè)類型 規(guī)模 備 注商業(yè) 約 ㎡?現(xiàn)有龍泉商業(yè)基本在 67層，不建議樓層過高，避免人流難以上去；?建議地上 8層，地下一層；?持有出租，初期首層平均租金在 1520元 /㎡ 天，開業(yè)后逐漸提升租金?平均租金 1530元 /㎡ /天。說明 酒店的 15層做商業(yè)，寫字樓取 ㎡做服務(wù)式公寓項目價格定位商業(yè)部分寫字樓酒店說明：：均價 **元 /㎡ 16樓為商業(yè)，價格同商業(yè)部分；：產(chǎn)權(quán)式、精裝；：清水交房23000120239500900085008000600065007000700075008000以下價格均以市場比較得出：商業(yè)客戶群定位根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于龍泉目前家庭收入水平高、時尚人群主要集中在 2840歲之間。? 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時尚以及家庭特征，建議將本項目打造成 “時尚家庭育樂館 ”。 育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競爭的教育投入、美的投入。? 本項目低層可以以在項目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項目的檔次。價位在 10003000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時尚品牌旗艦店，帶動整個項目的時尚氛圍。? 購物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個原則，即任何一個購物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費(fèi)者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費(fèi)者，因此在同一購物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。s,hello kitty,belle,betu,紅科，真美詩， tata，奧卡索，思加圖三層 青春活力 動力天地 5002023 adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,new balance,le coq sportif,north face,探路者， kappa,converse， ozark；中型書店青春活力 5001000 fox,哥弟，鱷魚， disney,班尼路綜合館，博西尼綜合館、美斯特邦威，佐丹奴，阿依蓮，達(dá)芙妮，堡獅龍，真維斯，以純，熱風(fēng)，海盜船 ,匯美舍；品奇，一茶一座，水果撈，葡京茶餐廳四層 兒童動力加油站兒童天地 1001000 chicco,king cow,miki house,united colors of bentton,the original toy store,eland,barbie,水孩兒，米奇妙， snoopy,讀書郎兒童育樂 100500 溜冰場 ,親子樂園，早教中心，兒童攝影，兒童主題餐廳；美容美發(fā)，美甲；英孚教育，華爾街英語精彩周末健康生活娛樂天地/食尚大道 50200 酒吧，電玩城，迪廳， ktv，電影院，精品網(wǎng)吧，主題餐廳 ,西堤牛排、喜達(dá)屋自助餐廳五層 美麗天地 100500 spa，健身， yuga；－ 商務(wù)天地 － 會議中心，多功能展演大廳，正餐1層 － 便利服務(wù) 501000 小型精品超市，美食廣場，西式糕點廚房用品，零食，家居用品，屈臣氏 ,藥店一層： 國際精品廊 …商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議一層： 時尚旗艦 …二層： 摩登前沿 …二層： 個性潮流 …商業(yè)部分業(yè)態(tài)參考三層： 動力天地 …三層： 青春活力，街鋪概念 …四層： 童動力加油站 …商業(yè)部分業(yè)態(tài) 參考四層： 精彩周末 …四層： 健康生活 … 購物中心發(fā)展的三個階段l主題化服務(wù)化階段此階段的物中心競爭較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，在此階段建成的購物中心更加注重消費(fèi)者的需求與感受，強(qiáng)調(diào)與人為本。充滿驚喜的動線 … 商場設(shè)計特色 參考在動線安排方面，弧型動線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強(qiáng)，每個店的可視率更高；主動線的設(shè)計 … 商場設(shè)計特色 參考人性化設(shè)計 … 商場設(shè)計特色 參考室內(nèi)活動舉辦 … 商場設(shè)計特色 參考室外傳播 …廣告位的設(shè)計 … 商場設(shè)計特色 參考吸引眼球的亮點 … 商場設(shè)計特色 參考82酒店業(yè)態(tài)定位 參考龍泉首個屋頂超大露天 SPA綜合超市西班牙風(fēng)格時尚大堂吧、各類會議室海邊風(fēng)格咖啡廳、西餐廳蘇州園林式茶樓、中餐廳時尚酒吧現(xiàn)代休閑、按摩、美容酒店辦公龍泉首個多功能綜合演藝吧一般套房 (約 20個 ) 、豪華套房客房 (約 10個 )普通單間、標(biāo)間、多人間客房 (每層約 30個 )豪華單間、標(biāo)間客房 (每層約 30個 )藍(lán)色主題會所酒店房間合計： 390間 (套 ) 一般客房：標(biāo)間： 230間；單間： 50間；多人間： 20間 豪華客房：標(biāo)間： 90間；單間： 30間 套房：一般 20個；豪華： 10個房間面積建議：標(biāo)間、單間： 20㎡ ；套房： 35㎡ ；多人間： 30㎡ ，均不含公攤、衛(wèi)生間面積；其它參照 4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)83酒店效果圖 參考外觀效果大廳效果84酒店效果圖 參考客房裝飾圖會議室 會所 茶樓 餐廳其它參考圖85戶型面積建議從龍泉驛區(qū)目前與本案類型相類似的寫字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項目的寫字樓產(chǎn)品戶型控制在 50120㎡ ?！? 招商策略：在項目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作 “ 帶租約銷售 ” 模式，并可為項目銷售提供助力。90第三步第二步第一步龍泉驛區(qū)地標(biāo)性綜合商業(yè)建筑群項目價值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、商業(yè)營銷團(tuán)隊、品牌酒店管理團(tuán)隊確定等前期推廣階段：市場預(yù)熱、客戶積累、招商積累、區(qū)段推廣、形象推廣正式開始銷售：利用積累的客戶創(chuàng)造熱銷開局，通過 “ 點對點 ” 方式進(jìn)行客戶鎖定以星級酒店為核心進(jìn)行產(chǎn)品價值方面的推廣，推廣項目獨(dú)特賣點2023年 9月第四步對酒店、商業(yè)、寫字樓進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定商業(yè)經(jīng)營第五步項目全程運(yùn)營階段表91項目階段定義：項目前期階段特點：※ 產(chǎn)品調(diào)整： 市場是動態(tài)的，通過項目前期階段對市場特性、客戶需求的定位，對產(chǎn)品進(jìn) 行相應(yīng)的調(diào)整，使其抗風(fēng)險能力更強(qiáng)、更具競爭力。92前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng)※ 針對本項目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標(biāo)客戶角度出發(fā)，安排每個營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)?！? 憑借商業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，可實現(xiàn)本案信息向目標(biāo)客戶群的低成本精確傳遞?！? 投資雜志： 按照進(jìn)度，設(shè)置不同主題，以固定期刊形式郵寄給目標(biāo)客戶。利用大眾媒體的公信力，推出系列軟文，炒作政府西城規(guī)劃?！?Lists 1 招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容p 招商宣傳物料準(zhǔn)備樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。招商銷售團(tuán)隊組建及培訓(xùn)等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作?！?Lists 2 招商啟動、認(rèn)購開始階段工作內(nèi)容p 內(nèi)部認(rèn)購開始收內(nèi)部認(rèn)購定金登記認(rèn)購客戶類型、資質(zhì)、經(jīng)營產(chǎn)品、意向區(qū)域等詳細(xì)資料。首攻高塍本地企業(yè)和商戶及周邊環(huán)保重鎮(zhèn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會，成片擊破?！?Lists 4 強(qiáng)勢銷售期工作內(nèi)容p 強(qiáng)勢銷售通過前期的客戶積累，把握客源，啟動外圍市場（上海，溫州、臺州、義烏），強(qiáng)勢銷售?！?Lists 5 租售收尾、開業(yè)籌備期工作內(nèi)容p 租售收尾利用老客 戶資 源，消化尾 盤辦 理手 續(xù) 、 簽 合同等后 續(xù) 服 務(wù)p 開業(yè)籌備落實工商 (便利條件 )、稅務(wù) (定稅 )、金融、物流 (倉庫、物流公司 )等實質(zhì)性的問題商戶入伙、裝修、開業(yè)各類促銷活動的規(guī)劃及準(zhǔn)備項目招商及銷售階段控制項目招商及銷售階段控制二）項目招商、銷售工作優(yōu)先原則原則一：入駐經(jīng)營戶優(yōu)先購買原則，同等條件下，投資客為經(jīng)營戶讓路。 正式認(rèn)購前取得支持需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間與重要媒體機(jī)構(gòu)達(dá)成合作?交易網(wǎng)站：阿里巴巴網(wǎng)等合作形式：為項目提供廣告和新聞報道服務(wù)。 三月 2123:12:3323:12Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231行動出成果，工作出財富。 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2123:12:3323:12Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 11:12:33 下午 11:12 下午 23:12:33三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。原則三：投資客購買，我司須保留二年以上經(jīng)營權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃 和經(jīng)營管理。全方位推廣、立體化推廣，強(qiáng)勢銷售。p 強(qiáng)勢招商參加 長 三角地區(qū) 環(huán) 保行 業(yè) 知名展會， 進(jìn) 行招商。每一階段認(rèn)購所享受的優(yōu)惠不同，越早認(rèn)購優(yōu)惠越多。p 第三方資源整合（重中之重）成都市政府、龍泉區(qū)政府、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)科技工業(yè)園等主管部門，獲得政府、協(xié)會支持。p 現(xiàn)場包裝完善各類法律文件。96前期推廣策略 5：定點看板※ 在項目工地所在地圍墻、工地對面及目標(biāo)客戶集中區(qū)域推出看板廣告，此種形式具有時間上的持續(xù)性告知特征?！? 短信信息。通過信息聯(lián)通，實現(xiàn)多方共贏 的穩(wěn)定發(fā)展?！? 全程介入招商運(yùn)營與銷售，實現(xiàn)全盤操控?！? 團(tuán)隊確立： 包括商業(yè)營銷、酒店管理經(jīng)營團(tuán)隊。※ 銷售策略：如何克服項目劣勢，站在客戶的角度為其實現(xiàn)需求，從而實現(xiàn)雙贏。二是控制總價，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道。此階段購物中心具有更強(qiáng)的個性和差異優(yōu)勢。它將 休閑購物理念 帶進(jìn)了購物中心內(nèi)，從而引發(fā)了商業(yè)的全面變革，各購物中心的競爭也愈加激烈，為了區(qū)別競爭對手，各項目都規(guī)劃了更多的娛樂設(shè)施，以吸引更多的顧客；l啟蒙階段 s, Tommy hilfiger, piombo, missoni, Brooks brother； aigner, empario Armani, a tesoni, Givenchy, moschino, LOEWE, DG, Marc jacobs時尚旗艦 10003000 novo, ca, hm, zara, sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹便利服務(wù) － 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 starbuck,ciao coffee、 haagendazs,pizza hut，亮視點二層 流行時尚 摩登前沿 20233000 lacoste, patrizia pepe, eq:iq, alain manoukian, fa:ge,miss sixty, jessica, episode,icb,moiselle,white collar, ashworth, fornarina,jorya weekend,max studio,colour 18,m