【正文】 樓市場(chǎng)分析第六部分：商業(yè)市場(chǎng)分析第七部分：項(xiàng)目定位建議第八部分：項(xiàng)目推廣建議第九部分：項(xiàng)目招商與銷售建議3 前言※ 針對(duì) 大廈項(xiàng)目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)總體市場(chǎng)供求 狀況，并結(jié)合項(xiàng)目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運(yùn)作思路提供參考意見(jiàn)。區(qū)人民政府駐世紀(jì)廣場(chǎng)道。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡(jiǎn)快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。? 項(xiàng)目西部是御源大湖區(qū)新盤(pán)，距離約 100米；項(xiàng)目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國(guó)際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤(pán)，有 200左右。? 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)，將來(lái)這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應(yīng)商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶。16SWOT分析第三部分17優(yōu)勢(shì)（ Strength） 劣勢(shì)（ Weakness）機(jī)會(huì)（ Opportunity） 威脅（ Threat），成龍大道、驛都大道及成都地鐵 2號(hào)直達(dá)。2. 政府正作力打造新龍泉。 商務(wù)樓方面，龍泉驛區(qū)未來(lái) 3年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將超過(guò) 50萬(wàn)平方米，而年均消化 量目前無(wú)參考數(shù)據(jù)，寫(xiě)字樓供過(guò)于求的形勢(shì)將不可避免。24龍泉酒店?duì)I銷策略通過(guò)前期對(duì)企業(yè)客戶的推廣，配合后期的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓了企業(yè)會(huì)議市場(chǎng)，并通過(guò)企業(yè)帶動(dòng)個(gè)人消費(fèi)客戶，部分酒店運(yùn)營(yíng)良好。28產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 1品質(zhì)方面：品質(zhì)方面：龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓品質(zhì)越來(lái)越高， 建材、電梯配置、車位 等硬件方面已成為關(guān)注要點(diǎn)?！? 標(biāo)注化的寫(xiě)字樓面市龍泉，填補(bǔ)市場(chǎng)空白：標(biāo)注化的寫(xiě)字樓面市龍泉，填補(bǔ)市場(chǎng)空白： 如錦上時(shí)代，雖然迎合了龍泉寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需要，但目前所處地段的優(yōu)勢(shì)不是很明顯，故價(jià)格僅 5650元 /㎡ （現(xiàn)開(kāi)盤(pán)： 919樓通價(jià)），但去化量還是較慢。針對(duì)此類客戶群體，為提高項(xiàng)目的推廣和銷售，我們可以尋找有效的、意向度較高的客戶名錄，并據(jù)此進(jìn)行針對(duì)性的推廣。 需求特征：需求特征： 隨著寫(xiě)字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場(chǎng)選擇寫(xiě)字樓的要求也隨之提高。 36龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)特征 2216。37商業(yè)部分分析第六部分38216。40商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)第 1商圈音樂(lè)廣場(chǎng)為中心老城區(qū)固有中高端商圈第 3商圈世紀(jì)廣場(chǎng)為中心未來(lái)區(qū)域中高端社區(qū)商業(yè)圈第 2商圈省團(tuán)校為中心新型中低端社區(qū)商圈41商圈 2：洛帶鎮(zhèn)解析： 主要以客家文化為主題的旅游商圈， 50%為本土居民自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)分布以旅游產(chǎn)品為主、附加餐飲、賓館、休閑娛樂(lè)等。紅牌樓的汽車、汽配市場(chǎng)也如此。解析： 龍泉商業(yè)發(fā)展空間較大、重復(fù)不成規(guī)模的低端市場(chǎng)因成本的提高，其發(fā)展的空間局限加大；中端的市場(chǎng)是目前各投資商、開(kāi)發(fā)商主要追求的方向，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；高端的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府和開(kāi)發(fā)者研討的方向，如何打造龍泉城東的亮點(diǎn)商業(yè)、時(shí)尚的潮流商業(yè)大賣場(chǎng)，為龍泉的發(fā)展起到領(lǐng)頭羊作用？尋找空白、嫁接全世界超流行的前衛(wèi)創(chuàng)意性商業(yè)，應(yīng)該是合適的出路。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)非常重要。 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位則可以保證以后的經(jīng)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)投資收益。建議 2：從銷售上考慮盡可能多做街鋪低層買鋪考慮因素分析 解析 1：投資者最看重位置和人流 量；項(xiàng)目周邊人流量目前較小。?將本項(xiàng)目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時(shí)尚人群；?利用未來(lái)龍泉品牌更新?lián)Q代機(jī)會(huì)，打造流行時(shí)尚基地，與現(xiàn)有商場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)差異；關(guān)鍵詞：年輕時(shí)尚人群，時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)市場(chǎng)空白分析 2商業(yè)部分項(xiàng)目定位建議：? 將本項(xiàng)目打造成為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合購(gòu)物中心；? 以國(guó)際二線品牌和國(guó)際時(shí)尚品牌為主的時(shí)尚前沿基地；? 整個(gè)商場(chǎng)為體現(xiàn)時(shí)尚、娛樂(lè)、教育、家庭的 “時(shí)尚家庭育樂(lè)館 ”。?經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司對(duì)發(fā)展前景好的項(xiàng)目具有投資的可能。項(xiàng)目功能定位 1整體定位：根據(jù)市場(chǎng)空白分析，本項(xiàng)目適宜發(fā)展集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公、 loft商務(wù)公寓的綜合體，成為世紀(jì)廣場(chǎng)商圈引領(lǐng)型的商貿(mào)綜合平臺(tái)。? 隨著龍泉經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)中高收入人群的更趨年輕化，也更加時(shí)尚。目標(biāo)消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 簡(jiǎn)陽(yáng)、眉山、成都等周邊城市之中高收入家庭次主力消費(fèi)群 具備新消費(fèi)意識(shí)形態(tài)之全市中高收入人群主力消費(fèi)群 龍泉的中高收入人群商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 參考? 由于一層的檔次定位是決定整體商場(chǎng)檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場(chǎng)的檔次，同時(shí)將零售向更高樓層延續(xù)；? 考慮到目前世紀(jì)廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺(jué)還是停留在雜亂的層次上。? 早教中心、才藝教室的課程時(shí)間長(zhǎng)；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時(shí)間更有樂(lè)趣。此階段的購(gòu)物中心設(shè)施簡(jiǎn)單，功能單一，但 購(gòu)物環(huán)境 已經(jīng)明顯好于傳統(tǒng)百貨公司；l商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色無(wú)處不在的餐飲 …商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考Coffee Desert CakeCheese Ice Cream Beers Wine Theme RestaurantFood Court冰天雪地變成 … 室內(nèi)春天 …炎炎夏日變成 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色將購(gòu)物變?yōu)?…愉悅的享受 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色主題化概念 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考中庭的利用 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考混業(yè)經(jīng)營(yíng)的布局 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對(duì)集中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營(yíng)原則，這種看似凌亂的布置可以使消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)充滿偶然性和隨機(jī)性，并使消費(fèi)者體驗(yàn)到 “逛街 ”和隨機(jī)購(gòu)物的樂(lè)趣。※ 經(jīng)營(yíng)策略：如何實(shí)現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長(zhǎng)。93前期推廣策略 2：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶積累※ 收集以成都市以東地區(qū)為主的各行業(yè)企業(yè)名單，并和企業(yè)主建立了良好的信息交流關(guān)系。95前提推廣策略 4：大眾傳播造勢(shì)※ 將大眾傳媒主要作用由信息告知轉(zhuǎn)化為造勢(shì)，建立項(xiàng)目社會(huì)知名 度。售樓處包裝。p 招商啟動(dòng)與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在本區(qū)域內(nèi)迅速啟動(dòng)招商 。招商重大業(yè)績(jī)釋放，刺激投資熱情。 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:12:33 下午 11:12 下午 23:12:33三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 項(xiàng)目招商及銷售階段控制項(xiàng)目招商及銷售階段控制三）項(xiàng)目招商、銷售階段核心活動(dòng)活 動(dòng) 期 時(shí) 間 活 動(dòng) 內(nèi) 容招商啟動(dòng)、認(rèn)購(gòu)開(kāi)始期 （ — ） 項(xiàng)目產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)暨全面招商啟動(dòng)儀式 客戶新春聯(lián)誼會(huì)（ 大廈之夜） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始開(kāi)盤(pán)銷售、強(qiáng)勢(shì)招商（ — ） 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售儀式 項(xiàng)目 招商成果發(fā)布會(huì)暨品牌商家集體簽約進(jìn)駐儀式 強(qiáng)勢(shì)銷售(—) “ 加油，龍泉 ” （ “ 共創(chuàng)龍泉，夏日激情 ” 之夜 ) 迎中秋客戶答謝會(huì)租售收尾、開(kāi)業(yè)籌備 （ — ） 商戶裝修（開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備）懇談會(huì) 項(xiàng)目入駐慶典儀式大廈前期需整合資源大廈前期需整合資源需整合的資源及支持事項(xiàng) 整合要點(diǎn) 請(qǐng)予以落實(shí)的時(shí)間獲得成都市、龍泉區(qū)政府和主管部門的支持? 給予未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶在稅收減免（最低不低于宜興目前其他新建專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)）和工商管理（工商管理費(fèi)減免、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等申請(qǐng)開(kāi)辟綠色通道等）及外地商戶市民待遇（居住、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生等）上的關(guān)照；? 公交線路、客運(yùn)專線開(kāi)通、公交站名更換、交通指示標(biāo)志? 主要政府領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)視察正式認(rèn)購(gòu)前取得相關(guān)支持需整合的資源及支持事項(xiàng)整合要點(diǎn) 請(qǐng)予以落實(shí)的時(shí)間獲得國(guó)家及地方環(huán)保行業(yè)協(xié)會(huì)的支持 協(xié)會(huì)名稱國(guó)家級(jí)： 中國(guó) 協(xié)會(huì)地方級(jí)： 成都市 協(xié)會(huì) 、龍泉區(qū) 協(xié)會(huì)正式認(rèn)購(gòu)前取得支持，部分可在招商過(guò)程中陸續(xù)取得支持 需整合的資源及支持事項(xiàng) 整合要點(diǎn) 請(qǐng)予以落實(shí)的時(shí)間獲得省外產(chǎn)業(yè)主要分布城市政府（重慶等）的支持與合作 達(dá)成戰(zhàn)略合作，策動(dòng)其組織或倡導(dǎo)其轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐或協(xié)助國(guó)際環(huán)?？萍紨?shù)碼港針對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行招商。整合 長(zhǎng) 三角地區(qū) 環(huán) 保 產(chǎn)業(yè)協(xié) 會(huì)（浙江地區(qū)），借助他 們 的力量開(kāi)展拜 訪 式招商。主流媒體（四川日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)）、居周刊、交易網(wǎng)站（阿里巴巴）等資源立體全方位整合利用。97項(xiàng)目招商與銷售第九部分—項(xiàng)目招商及銷售階段控制項(xiàng)目招商及銷售階段控制項(xiàng)目招商、銷售結(jié)點(diǎn)招商準(zhǔn)備期 招商啟動(dòng)、認(rèn)購(gòu)開(kāi)始 開(kāi)盤(pán)銷售 /強(qiáng)勢(shì)招商 租售收尾，開(kāi)業(yè)籌備— — 2023. 3—3月前完成 30%的招商6月 18日前完成60%的招商， 30%的銷售開(kāi)業(yè)前完成 80%的招商， 90%的銷售強(qiáng)勢(shì)銷售—2月底之前完成 80%的銷售項(xiàng)目結(jié)點(diǎn)由于缺乏明確的開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃依據(jù)，未來(lái)將結(jié)合工程進(jìn)度做具體調(diào)整。94前期推廣策略 3：小眾傳播※ 在建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)后，由于掌握客戶具體的信息，可制作與以追求 “ 廣度 ” 為特征的大眾傳媒不同的 “ 低成本窄告 ” ?！? 客戶積累： 為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售、租賃積累客戶。寫(xiě)字間共約： 312間 (套 )寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)定位 參考業(yè)態(tài)同商業(yè)部分，與商業(yè)部分合為一體寫(xiě)字樓大廳，銀行，旅行社，郵局，綜合服務(wù)中心辦公大樓，面積 50150㎡ ；每層約 13間 (套 )86寫(xiě)字樓效果圖 參考外觀參考圖大廳參考圖87項(xiàng)目整體外觀效果圖 參考酒店 +寫(xiě)字樓 +商業(yè)，總體參考圖88項(xiàng)目推廣建議第八部分89對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷統(tǒng)籌規(guī)劃建議※ 推案策略：根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)各類產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷上的時(shí)間先后順序設(shè)定，從全局角度進(jìn)行統(tǒng)籌，使各類產(chǎn)品得到價(jià)值最大體現(xiàn)。s,lee,5th street,exception,ochirly,ebase,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,vone,mia mia,sisley,beton,jockey,t2rtb2,播 ,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫(kù)，艾格，衣戀； she39。本項(xiàng)目可以利用此空缺引進(jìn)國(guó)際活躍時(shí)尚個(gè)性品牌。 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會(huì)的場(chǎng)所，同時(shí)還是小孩娛樂(lè)和成長(zhǎng)的推動(dòng)器；252。以港澳臺(tái)和國(guó)內(nèi)中高層管理人員，以及國(guó)外技術(shù)人員和管理人員為主；?可以借助酒店管理公司的團(tuán)隊(duì)管理或者聘請(qǐng)知名的服務(wù)式管理公司；?月租金約 120150元 /㎡ /月（建筑面積）。?品牌公司、針對(duì)個(gè)人消費(fèi)的相關(guān)公司以及分布在周邊老舊寫(xiě)字樓和賓館的公司將是本項(xiàng)目未來(lái)的主要客戶。 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂(lè)、餐飲與購(gòu)物的融合252。?本項(xiàng)目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會(huì)影響品牌商戶的初步判斷；?項(xiàng)目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場(chǎng)沖刺的良好機(jī)遇；?項(xiàng)目可以定位為以國(guó)際二線品牌為主，部分為較普及的和未進(jìn)入龍泉的國(guó)際一線品牌。 是否引入第三方責(zé)任擔(dān)保。應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。這是本項(xiàng)目營(yíng)銷成功的關(guān)鍵、是達(dá)到預(yù)期開(kāi)發(fā)期望的前提。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬(wàn)打造的山頂長(zhǎng)城等旅游亮點(diǎn)，是休閑休假的放松好去處；但去過(guò) 3次的許多人都說(shuō)：其實(shí)沒(méi)有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動(dòng)之處。在項(xiàng)目正式營(yíng)運(yùn)前，確定專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)商業(yè)街的運(yùn)作、推廣、商業(yè)活動(dòng)設(shè)定等相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。 現(xiàn)代商業(yè)對(duì)于 停車位的需求 正在變得越來(lái)越重要；216。配置專業(yè)化將成主流，如錦上時(shí)代正是量身定做、迎合而上。 專業(yè)化配置已成基本要求：專業(yè)化配置已成基本要求：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在根據(jù)市場(chǎng)需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過(guò)特殊的營(yíng)銷手段找到