【正文】 樓市場分析第六部分：商業(yè)市場分析第七部分：項目定位建議第八部分：項目推廣建議第九部分：項目招商與銷售建議3 前言※ 針對 大廈項目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場供求 狀況，并結(jié)合項目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見。區(qū)人民政府駐世紀廣場道。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。? 項目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約 100米；項目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有 200左右。? 本項目所在區(qū)域為新開發(fā)區(qū)，將來這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應(yīng)商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶。16SWOT分析第三部分17優(yōu)勢（ Strength） 劣勢（ Weakness）機會（ Opportunity） 威脅（ Threat），成龍大道、驛都大道及成都地鐵 2號直達。2. 政府正作力打造新龍泉。 商務(wù)樓方面，龍泉驛區(qū)未來 3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量將超過 50萬平方米，而年均消化 量目前無參考數(shù)據(jù)，寫字樓供過于求的形勢將不可避免。24龍泉酒店營銷策略通過前期對企業(yè)客戶的推廣，配合后期的價格優(yōu)勢，開拓了企業(yè)會議市場，并通過企業(yè)帶動個人消費客戶，部分酒店運營良好。28產(chǎn)品發(fā)展趨勢 1品質(zhì)方面：品質(zhì)方面：龍泉驛區(qū)寫字樓品質(zhì)越來越高， 建材、電梯配置、車位 等硬件方面已成為關(guān)注要點?！? 標注化的寫字樓面市龍泉，填補市場空白：標注化的寫字樓面市龍泉，填補市場空白： 如錦上時代，雖然迎合了龍泉寫字樓市場的需要，但目前所處地段的優(yōu)勢不是很明顯，故價格僅 5650元 /㎡ （現(xiàn)開盤： 919樓通價），但去化量還是較慢。針對此類客戶群體，為提高項目的推廣和銷售，我們可以尋找有效的、意向度較高的客戶名錄，并據(jù)此進行針對性的推廣。 需求特征：需求特征： 隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場選擇寫字樓的要求也隨之提高。 36龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場特征 2216。37商業(yè)部分分析第六部分38216。40商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)第 1商圈音樂廣場為中心老城區(qū)固有中高端商圈第 3商圈世紀廣場為中心未來區(qū)域中高端社區(qū)商業(yè)圈第 2商圈省團校為中心新型中低端社區(qū)商圈41商圈 2：洛帶鎮(zhèn)解析： 主要以客家文化為主題的旅游商圈， 50%為本土居民自主經(jīng)營，業(yè)態(tài)分布以旅游產(chǎn)品為主、附加餐飲、賓館、休閑娛樂等。紅牌樓的汽車、汽配市場也如此。解析： 龍泉商業(yè)發(fā)展空間較大、重復(fù)不成規(guī)模的低端市場因成本的提高，其發(fā)展的空間局限加大；中端的市場是目前各投資商、開發(fā)商主要追求的方向，競爭力強；高端的商業(yè)地產(chǎn)市場，是政府和開發(fā)者研討的方向，如何打造龍泉城東的亮點商業(yè)、時尚的潮流商業(yè)大賣場，為龍泉的發(fā)展起到領(lǐng)頭羊作用？尋找空白、嫁接全世界超流行的前衛(wèi)創(chuàng)意性商業(yè)，應(yīng)該是合適的出路。消費者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實非常重要。 準確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實現(xiàn)投資收益。建議 2：從銷售上考慮盡可能多做街鋪低層買鋪考慮因素分析 解析 1：投資者最看重位置和人流 量；項目周邊人流量目前較小。?將本項目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時尚人群；?利用未來龍泉品牌更新?lián)Q代機會，打造流行時尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異；關(guān)鍵詞：年輕時尚人群，時尚風向標市場空白分析 2商業(yè)部分項目定位建議：? 將本項目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心；? 以國際二線品牌和國際時尚品牌為主的時尚前沿基地；? 整個商場為體現(xiàn)時尚、娛樂、教育、家庭的 “時尚家庭育樂館 ”。?經(jīng)濟型酒店管理公司對發(fā)展前景好的項目具有投資的可能。項目功能定位 1整體定位：根據(jù)市場空白分析，本項目適宜發(fā)展集購物、休閑、娛樂、辦公、 loft商務(wù)公寓的綜合體，成為世紀廣場商圈引領(lǐng)型的商貿(mào)綜合平臺。? 隨著龍泉經(jīng)濟的快速發(fā)展，預(yù)計未來中高收入人群的更趨年輕化，也更加時尚。目標消費群 其他消費群 簡陽、眉山、成都等周邊城市之中高收入家庭次主力消費群 具備新消費意識形態(tài)之全市中高收入人群主力消費群 龍泉的中高收入人群商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 參考? 由于一層的檔次定位是決定整體商場檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場的檔次，同時將零售向更高樓層延續(xù)；? 考慮到目前世紀廣場的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺還是停留在雜亂的層次上。? 早教中心、才藝教室的課程時間長；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時間更有樂趣。此階段的購物中心設(shè)施簡單，功能單一，但 購物環(huán)境 已經(jīng)明顯好于傳統(tǒng)百貨公司；l商場設(shè)計特色無處不在的餐飲 …商場設(shè)計特色 參考Coffee Desert CakeCheese Ice Cream Beers Wine Theme RestaurantFood Court冰天雪地變成 … 室內(nèi)春天 …炎炎夏日變成 … 商場設(shè)計特色將購物變?yōu)?…愉悅的享受 … 商場設(shè)計特色主題化概念 … 商場設(shè)計特色 參考中庭的利用 … 商場設(shè)計特色 參考混業(yè)經(jīng)營的布局 … 商場設(shè)計特色 參考在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對集中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營原則，這種看似凌亂的布置可以使消費者在購物時充滿偶然性和隨機性，并使消費者體驗到 “逛街 ”和隨機購物的樂趣?！? 經(jīng)營策略：如何實現(xiàn)酒店、商業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)效益增長。93前期推廣策略 2：點對點客戶積累※ 收集以成都市以東地區(qū)為主的各行業(yè)企業(yè)名單，并和企業(yè)主建立了良好的信息交流關(guān)系。95前提推廣策略 4：大眾傳播造勢※ 將大眾傳媒主要作用由信息告知轉(zhuǎn)化為造勢，建立項目社會知名 度。售樓處包裝。p 招商啟動與政府、行業(yè)協(xié)會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在本區(qū)域內(nèi)迅速啟動招商 。招商重大業(yè)績釋放，刺激投資熱情。 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:12:33 下午 11:12 下午 23:12:33三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:12:33 下午 23:12:33三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 項目招商及銷售階段控制項目招商及銷售階段控制三）項目招商、銷售階段核心活動活 動 期 時 間 活 動 內(nèi) 容招商啟動、認購開始期 （ — ） 項目產(chǎn)品新聞發(fā)布會暨全面招商啟動儀式 客戶新春聯(lián)誼會（ 大廈之夜） 內(nèi)部認購開始開盤銷售、強勢招商（ — ） 項目開盤銷售儀式 項目 招商成果發(fā)布會暨品牌商家集體簽約進駐儀式 強勢銷售(—) “ 加油，龍泉 ” （ “ 共創(chuàng)龍泉，夏日激情 ” 之夜 ) 迎中秋客戶答謝會租售收尾、開業(yè)籌備 （ — ） 商戶裝修（開業(yè)準備）懇談會 項目入駐慶典儀式大廈前期需整合資源大廈前期需整合資源需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間獲得成都市、龍泉區(qū)政府和主管部門的支持? 給予未來市場經(jīng)營商戶在稅收減免（最低不低于宜興目前其他新建專業(yè)市場的優(yōu)惠標準）和工商管理（工商管理費減免、營業(yè)執(zhí)照等申請開辟綠色通道等）及外地商戶市民待遇（居住、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生等）上的關(guān)照；? 公交線路、客運專線開通、公交站名更換、交通指示標志? 主要政府領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場視察正式認購前取得相關(guān)支持需整合的資源及支持事項整合要點 請予以落實的時間獲得國家及地方環(huán)保行業(yè)協(xié)會的支持 協(xié)會名稱國家級： 中國 協(xié)會地方級： 成都市 協(xié)會 、龍泉區(qū) 協(xié)會正式認購前取得支持，部分可在招商過程中陸續(xù)取得支持 需整合的資源及支持事項 整合要點 請予以落實的時間獲得省外產(chǎn)業(yè)主要分布城市政府（重慶等）的支持與合作 達成戰(zhàn)略合作，策動其組織或倡導(dǎo)其轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)企業(yè)進駐或協(xié)助國際環(huán)?？萍紨?shù)碼港針對這些企業(yè)進行招商。整合 長 三角地區(qū) 環(huán) 保 產(chǎn)業(yè)協(xié) 會（浙江地區(qū)），借助他 們 的力量開展拜 訪 式招商。主流媒體（四川日報、成都商報）、居周刊、交易網(wǎng)站（阿里巴巴）等資源立體全方位整合利用。97項目招商與銷售第九部分—項目招商及銷售階段控制項目招商及銷售階段控制項目招商、銷售結(jié)點招商準備期 招商啟動、認購開始 開盤銷售 /強勢招商 租售收尾，開業(yè)籌備— — 2023. 3—3月前完成 30%的招商6月 18日前完成60%的招商， 30%的銷售開業(yè)前完成 80%的招商， 90%的銷售強勢銷售—2月底之前完成 80%的銷售項目結(jié)點由于缺乏明確的開發(fā)進度計劃依據(jù)，未來將結(jié)合工程進度做具體調(diào)整。94前期推廣策略 3：小眾傳播※ 在建立客戶數(shù)據(jù)庫后，由于掌握客戶具體的信息，可制作與以追求 “ 廣度 ” 為特征的大眾傳媒不同的 “ 低成本窄告 ” ?！? 客戶積累： 為項目的經(jīng)營、銷售、租賃積累客戶。寫字間共約： 312間 (套 )寫字樓業(yè)態(tài)定位 參考業(yè)態(tài)同商業(yè)部分，與商業(yè)部分合為一體寫字樓大廳，銀行，旅行社，郵局，綜合服務(wù)中心辦公大樓，面積 50150㎡ ；每層約 13間 (套 )86寫字樓效果圖 參考外觀參考圖大廳參考圖87項目整體外觀效果圖 參考酒店 +寫字樓 +商業(yè)，總體參考圖88項目推廣建議第八部分89對項目營銷統(tǒng)籌規(guī)劃建議※ 推案策略：根據(jù)工程進度，對各類產(chǎn)品進行營銷上的時間先后順序設(shè)定，從全局角度進行統(tǒng)籌，使各類產(chǎn)品得到價值最大體現(xiàn)。s,lee,5th street,exception,ochirly,ebase,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,vone,mia mia,sisley,beton,jockey,t2rtb2,播 ,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫，艾格，衣戀； she39。本項目可以利用此空缺引進國際活躍時尚個性品牌。 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會的場所，同時還是小孩娛樂和成長的推動器；252。以港澳臺和國內(nèi)中高層管理人員，以及國外技術(shù)人員和管理人員為主；?可以借助酒店管理公司的團隊管理或者聘請知名的服務(wù)式管理公司；?月租金約 120150元 /㎡ /月（建筑面積）。?品牌公司、針對個人消費的相關(guān)公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項目未來的主要客戶。 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合252。?本項目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會影響品牌商戶的初步判斷；?項目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機遇；?項目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進入龍泉的國際一線品牌。 是否引入第三方責任擔保。應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。這是本項目營銷成功的關(guān)鍵、是達到預(yù)期開發(fā)期望的前提。 ： 龍泉郊的純旅游鎮(zhèn)，以客家人文為基礎(chǔ)，以 1500多萬打造的山頂長城等旅游亮點，是休閑休假的放松好去處；但去過 3次的許多人都說：其實沒有什么延續(xù)性的向往和再次造訪的心動之處。在項目正式營運前，確定專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團隊，對商業(yè)街的運作、推廣、商業(yè)活動設(shè)定等相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)進行把控。 現(xiàn)代商業(yè)對于 停車位的需求 正在變得越來越重要；216。配置專業(yè)化將成主流，如錦上時代正是量身定做、迎合而上。 專業(yè)化配置已成基本要求：專業(yè)化配置已成基本要求：對開發(fā)商而言，在根據(jù)市場需求塑造產(chǎn)品之外，更需要通過特殊的營銷手段找到