【正文】 為重要客戶游離客戶 置業(yè)面積 價值觀本地自住型客戶 120—125 平米 改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶： 白領(lǐng)精英階層、公務員 ，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域 單 位 目前居住狀況 事 業(yè) 基 礎周邊企業(yè) 目前以租住市區(qū)公寓為主 2535歲，受過高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位 租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實現(xiàn)有房夢216。主打運動、健康小區(qū)園林與會所功能相結(jié)合252。套二 8292 35%套三 102132 65%套四 —— 　主力戶型 110 35%熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 　香域中央 套一 —— 　 3200 3400 3500 92% 香域中央一期共推出房源 751套，目前剩余67套， 2期近期內(nèi)將推出。套二 7090 60%套三 120左右 30%套四 130躍層 10%主力戶型 套二 　熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 無新都區(qū)樓盤戶型配比及銷售情況一覽表16項目 套型 面積 所占比例 起價 均價 最高價 銷售率 項目點評英倫世家 套一 —— —— 2600 2800 3200 95%左右 項目戶型設計存在一定硬傷，導致項目整個銷售周期偏長， 06年至今仍剩下 148200平米大戶型 77套尚未銷售。項目周邊目前在售項目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；216。n 項目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個新都老城區(qū)；n 項目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間 。n 片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域 。n 項目指標體系相對較為嚴苛 ,可變動空間不大 。根據(jù)項目指標及市場現(xiàn)狀，我們對本項目的初步構(gòu)想是 建設小戶型社區(qū)指標項 數(shù)值凈用地面積 ㎡總建筑面積 ㎡容積率 商業(yè)部分面積 3000㎡住宅部分面積 ㎡車庫面積 8000㎡12項目核心問題初步構(gòu)想 客戶目標? 項目占地面積小， 容積率高? 周邊小戶型產(chǎn)品競爭激烈，同質(zhì)化競爭嚴重? 項目以打造小戶型社區(qū)為初步方向? 快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金? 在保證回現(xiàn)基礎上，保證利潤最大化對項目核心問題解析： 唯通認為，如何打造項目核心競爭力，在激烈競爭中突圍，實現(xiàn)快速回現(xiàn) 成為項目面臨的最大問題。套二 98㎡ 20%套三 134150㎡ 80%套四 —— ——主力戶型 130140㎡ 　熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 　17項目 套型 面積 所占比例 起價 均價 最高價 銷售率 項目點評香洲半島 套一 —— —— 2900 3400 3800 91% 香洲半島 1，2， 3期項目共計推出房源 1195套住宅，目前剩余 129套。尋找差異領(lǐng)先的運動健康社區(qū)理念時尚、動感的外在形象強勢展示引爆市場強調(diào)新標準強調(diào)產(chǎn)品特色和價值市場領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙和需求點企業(yè)影響力市場實現(xiàn)能力弱 強跟隨者小區(qū)運動主題公園機會挖掘者23核心競爭力 ：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng) —— 動感建筑、小區(qū)運動主題會所是最易被感知的升級動作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)新布局 +特色園林 +動感建筑 +領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局 特色園林 動感建筑 領(lǐng)先科技252。與競爭項目形成差異化；252。關(guān)注要素： 物業(yè)形象、便利性 ；216。因此，本項目在戶型面積配比上主要提升 45—90 平米戶型比例。置業(yè)入門產(chǎn)品： 3545平米單房、一房（公寓類產(chǎn)品）上游升級產(chǎn)品： 6570平米緊湊型兩房（居家型產(chǎn)品）公寓類產(chǎn)品的市場競爭力：戶型面積控制、總價控制 —— 滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，滿足主要起居空間功能即可，嚴格控制總價。滿足兩房的房間數(shù)量需求 —— 單身公寓難以滿足新婚家庭的空間需求，面積僅比單身公寓面積略大，但可獲得兩房的使用空間。風情園林的營造不規(guī)則泳池的運用后海公館一道坡設計都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)57臨街商鋪是最容易實現(xiàn)價值的商業(yè)形式 根據(jù)實地走訪及調(diào)查結(jié)果，項目周邊社區(qū)環(huán)境比較成熟，具有一定商業(yè)氛圍，但集中商業(yè)發(fā)力空間有限。 書吧： 最新期刊，可與售樓處結(jié)合252。都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)60酒店式的物管服務營造安全、舒適、便捷的現(xiàn)代都市生活，提升物業(yè)居住、投資價值n安全保衛(wèi)：基本安防系統(tǒng)（出入口控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、 IC門禁卡系統(tǒng)等）、小區(qū)保安巡邏n定制服務：生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管n日常禮賓：大堂助理、免費寄存、訪客接待、信息咨n通過聘請金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟為項目物管顧問。他們永遠希望站在時代第一排；不過他們已經(jīng)被社會肢解了 ……一半力求自己的生活方式，另一半又無奈于庸俗的面對社會。西城上域，告訴我們城市發(fā)展的秘密 ……發(fā)展的、被世人追逐的 ……快速的、被輕軌推動的 ……開始的、此區(qū)域發(fā)展的開端，受關(guān)注的 ……83完勝之道定位語西城生活前沿 滿足更多人的生活需求 ……形象墻《西城上域》 + 西城生活前沿 08:36:2608:36:2608:363/27/2023 8:36:26 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 8:36:26 上午 8:36 上午 08:36:26三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 218:36 上午 三月 2108:36March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 08:36:2608:36:2608:36Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2108:36:2608:36:26March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 20238:36:26 上午 08:36:26三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。111完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：一定是目標群的思想符號，一定有區(qū)域發(fā)展的先行精髓，一定為市場認可的高度。較小的、精致且璀璨的 ……開始的、第一縷陽光照射的 ……86完勝之道定位語陽光里開啟第一縷生活主推定位語87平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)888990919293949596979899100101102103104105項目系統(tǒng)推廣文案索引整體推廣106整體推廣線上戶外攻略西城生活前沿 他們的一切都可以想像，可以描述，卻絕不能成為單一的模式，他們最渴望被關(guān)心、被追捧、并超越現(xiàn)在的生活狀態(tài) ……所以從這一刻開始我們要給項目注入一個核心的靈魂，去關(guān)心，去引導他們，讓他們感受到什么是未來的生活區(qū)域讓他們很確定的表明： “這里，有我的事業(yè)，也有我們自己的價值 ”。項目開盤價格，可根據(jù)產(chǎn)品特點及以上權(quán)重因素比例及開盤期間市場整體價格水平適當調(diào)整。 CS網(wǎng)絡室 :三臺電腦 ,公共網(wǎng)絡游戲空間 ,聯(lián)網(wǎng)游戲；252。泛會所結(jié)合項目及客戶特質(zhì)進行功能性安排p 設置原則：252。52市場主力需求 ， 90㎡內(nèi)小三房，常規(guī)做法 —— 通過贈送達到 3房 2廳 2衛(wèi)功能需求；贈送率處于中位，廳房尺度略顯緊張。4749㎡一房一房一廳 —— 面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間戶型實用率較高，空間較完整，并有較好采光通風；餐廳與客廳合并，弱化；獨立封閉中廚，帶生活陽臺；贈送陽臺可改一間小房。p項目建議采用底層 空層，設置小區(qū)多功能運動區(qū)，結(jié)合園林營造出富氧運動小區(qū)；底層架空泛會所結(jié)合特色園林景觀38建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以 L型小戶型公寓及舒適性板樓產(chǎn)品排布規(guī)劃建議原則 :p 保證商業(yè)的臨街面最大化 。交通優(yōu)勢明顯216。252。面積有限的基礎下的實現(xiàn)園林主題超越