【正文】 消費(fèi)體驗(yàn)252。? 由于未來消費(fèi)者將更具有個(gè)性、時(shí)尚，而龍泉目前較多商場(chǎng)的品牌為國(guó)內(nèi)品牌和港澳臺(tái)的品牌，不夠時(shí)尚個(gè)性。s, Tommy hilfiger, piombo, missoni, Brooks brother； aigner, empario Armani, a tesoni, Givenchy, moschino, LOEWE, DG, Marc jacobs時(shí)尚旗艦 10003000 novo, ca, hm, zara, sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹便利服務(wù) － 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 starbuck,ciao coffee、 haagendazs,pizza hut，亮視點(diǎn)二層 流行時(shí)尚 摩登前沿 20233000 lacoste, patrizia pepe, eq:iq, alain manoukian, fa:ge,miss sixty, jessica, episode,icb,moiselle,white collar, ashworth, fornarina,jorya weekend,max studio,colour 18,mango,man,michel rene,scofield,charles jourdan； ck jeans,gstar,tough jeans，nautica， ecco； swatch，嘉美詩， Spr coffee,樂杰士，王品牛排個(gè)性潮流 10002023 ,exception,azona ao2,esprit,tribeca,b+ab,g2023,edc,vero moda,odbo,only,jackjones,levi39。它將 休閑購物理念 帶進(jìn)了購物中心內(nèi)，從而引發(fā)了商業(yè)的全面變革，各購物中心的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，為了區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各項(xiàng)目都規(guī)劃了更多的娛樂設(shè)施，以吸引更多的顧客；l二是控制總價(jià)，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道?！? 團(tuán)隊(duì)確立： 包括商業(yè)營(yíng)銷、酒店管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。通過信息聯(lián)通，實(shí)現(xiàn)多方共贏 的穩(wěn)定發(fā)展。96前期推廣策略 5：定點(diǎn)看板※ 在項(xiàng)目工地所在地圍墻、工地對(duì)面及目標(biāo)客戶集中區(qū)域推出看板廣告，此種形式具有時(shí)間上的持續(xù)性告知特征。p 第三方資源整合（重中之重）成都市政府、龍泉區(qū)政府、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)科技工業(yè)園等主管部門，獲得政府、協(xié)會(huì)支持。p 強(qiáng)勢(shì)招商參加 長(zhǎng) 三角地區(qū) 環(huán) 保行 業(yè) 知名展會(huì)， 進(jìn) 行招商。原則三：投資客購買，我司須保留二年以上經(jīng)營(yíng)權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃 和經(jīng)營(yíng)管理。 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 2123:12:3323:12Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 2123:12:3323:12Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。…… Lists 5 租售收尾、開業(yè)籌備期工作內(nèi)容p 租售收尾利用老客 戶資 源，消化尾 盤辦 理手 續(xù) 、 簽 合同等后 續(xù) 服 務(wù)p 開業(yè)籌備落實(shí)工商 (便利條件 )、稅務(wù) (定稅 )、金融、物流 (倉庫、物流公司 )等實(shí)質(zhì)性的問題商戶入伙、裝修、開業(yè)各類促銷活動(dòng)的規(guī)劃及準(zhǔn)備項(xiàng)目招商及銷售階段控制項(xiàng)目招商及銷售階段控制二）項(xiàng)目招商、銷售工作優(yōu)先原則原則一：入駐經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先購買原則，同等條件下，投資客為經(jīng)營(yíng)戶讓路。首攻高塍本地企業(yè)和商戶及周邊環(huán)保重鎮(zhèn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會(huì)，成片擊破。招商銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)等現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作。利用大眾媒體的公信力，推出系列軟文，炒作政府西城規(guī)劃?！? 憑借商業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，可實(shí)現(xiàn)本案信息向目標(biāo)客戶群的低成本精確傳遞。90第三步第二步第一步龍泉驛區(qū)地標(biāo)性綜合商業(yè)建筑群項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、商業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)確定等前期推廣階段：市場(chǎng)預(yù)熱、客戶積累、招商積累、區(qū)段推廣、形象推廣正式開始銷售：利用積累的客戶創(chuàng)造熱銷開局，通過 “ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn) ” 方式進(jìn)行客戶鎖定以星級(jí)酒店為核心進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值方面的推廣，推廣項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)2023年 9月第四步對(duì)酒店、商業(yè)、寫字樓進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定商業(yè)經(jīng)營(yíng)第五步項(xiàng)目全程運(yùn)營(yíng)階段表91項(xiàng)目階段定義：項(xiàng)目前期階段特點(diǎn)：※ 產(chǎn)品調(diào)整： 市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，通過項(xiàng)目前期階段對(duì)市場(chǎng)特性、客戶需求的定位，對(duì)產(chǎn)品進(jìn) 行相應(yīng)的調(diào)整，使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)、更具競(jìng)爭(zhēng)力。充滿驚喜的動(dòng)線 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考在動(dòng)線安排方面，弧型動(dòng)線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強(qiáng)，每個(gè)店的可視率更高；主動(dòng)線的設(shè)計(jì) … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考人性化設(shè)計(jì) … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考室內(nèi)活動(dòng)舉辦 … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考室外傳播 …廣告位的設(shè)計(jì) … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考吸引眼球的亮點(diǎn) … 商場(chǎng)設(shè)計(jì)特色 參考82酒店業(yè)態(tài)定位 參考龍泉首個(gè)屋頂超大露天 SPA綜合超市西班牙風(fēng)格時(shí)尚大堂吧、各類會(huì)議室海邊風(fēng)格咖啡廳、西餐廳蘇州園林式茶樓、中餐廳時(shí)尚酒吧現(xiàn)代休閑、按摩、美容酒店辦公龍泉首個(gè)多功能綜合演藝吧一般套房 (約 20個(gè) ) 、豪華套房客房 (約 10個(gè) )普通單間、標(biāo)間、多人間客房 (每層約 30個(gè) )豪華單間、標(biāo)間客房 (每層約 30個(gè) )藍(lán)色主題會(huì)所酒店房間合計(jì)： 390間 (套 ) 一般客房：標(biāo)間： 230間；單間： 50間；多人間： 20間 豪華客房：標(biāo)間： 90間；單間： 30間 套房：一般 20個(gè)；豪華： 10個(gè)房間面積建議：標(biāo)間、單間： 20㎡ ；套房： 35㎡ ；多人間： 30㎡ ，均不含公攤、衛(wèi)生間面積；其它參照 4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)83酒店效果圖 參考外觀效果大廳效果84酒店效果圖 參考客房裝飾圖會(huì)議室 會(huì)所 茶樓 餐廳其它參考圖85戶型面積建議從龍泉驛區(qū)目前與本案類型相類似的寫字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品戶型控制在 50120㎡ 。? 購物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個(gè)原則，即任何一個(gè)購物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個(gè)購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費(fèi)者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費(fèi)者，因此在同一購物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。? 本項(xiàng)目低層可以以在項(xiàng)目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項(xiàng)目的檔次。? 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時(shí)尚以及家庭特征，建議將本項(xiàng)目打造成 “時(shí)尚家庭育樂館 ”。作為方案一商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下：寫字樓/loft商務(wù)公寓經(jīng)濟(jì)型酒店4星級(jí)酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺(tái)提升檔次提供客源提升形象酒店客戶層面的延伸提供客源提升便利提供消費(fèi)人群提供便利配套和辦公客戶提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項(xiàng)目功能定位 2? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下：loft商務(wù)公寓 寫字樓酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺(tái)提升檔次提供客源提升檔次和服務(wù)水平為長(zhǎng)期客人提供更好居住環(huán)境提供客源提升檔次提供消費(fèi)人群提供便利配套和辦公客戶提升商場(chǎng)形象，提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項(xiàng)目規(guī)模定位規(guī)模建議：? 根據(jù)所做的市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容，將本項(xiàng)目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下：物業(yè)類型 規(guī)模 備 注商業(yè) 約 ㎡?現(xiàn)有龍泉商業(yè)基本在 67層，不建議樓層過高，避免人流難以上去；?建議地上 8層，地下一層；?持有出租，初期首層平均租金在 1520元 /㎡ 天，開業(yè)后逐漸提升租金?平均租金 1530元 /㎡ /天。本項(xiàng)目具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的良好機(jī)遇和利益酒店定位酒店建議定位： 四星級(jí)精裝修酒店，四星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)空白分析市場(chǎng)表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?世紀(jì)廣場(chǎng)商圈是龍泉的三大商務(wù)圈，本項(xiàng)目處在世紀(jì)廣場(chǎng)商圈內(nèi)；?世紀(jì)廣場(chǎng)商圈的平均未來入住水平高于其他商圈；?處于交通要道，出行便利；?有眾多的商業(yè)、酒店等配套設(shè)施，商務(wù)配套條件好；?根據(jù)龍泉與成都相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，寫字樓需求有極大增長(zhǎng)。? 商業(yè)定位的差異化特征：252。解析 2： 65%購鋪總價(jià)在 30100萬之間，建議鋪位面積不宜過大解析 3： 97%的投資者不考慮二層及以上鋪位；建議商業(yè)層數(shù)不宜過高。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動(dòng)消費(fèi)者的價(jià)值點(diǎn)。46項(xiàng)目定位建議第七部分47大廈項(xiàng)目分析※ 本案屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，此類商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是可以通過一個(gè)價(jià)值核心點(diǎn)來帶動(dòng)其他組成部分的價(jià)值提升。故，西河商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)需要很長(zhǎng)一段時(shí)間開發(fā)、提升。 成都主城區(qū)成都主城區(qū)長(zhǎng)城 門牌坊 湖廣會(huì)館42商圈 3：西河鎮(zhèn)解析： 主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，如西南食品城、三聯(lián)家禽批發(fā)市場(chǎng)、九峰汽配城等，為成都主城區(qū)三環(huán)路內(nèi)原有的專業(yè)市場(chǎng)外遷之地；房屋售價(jià) 8000元 /㎡ 、租金為 50元 /㎡ .月以上。 價(jià)格以沿路底商最高，以 綜合大板塊形式的商業(yè)最低 ；216。近兩年，龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)對(duì)酒店式服務(wù)的需求越來越受到重視。 物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：物業(yè)管理、服務(wù)越來越受到重視：隨著寫字樓供應(yīng)量的劇增，租賃市場(chǎng)選擇寫字樓的要求也隨之提高。35龍泉驛區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)特征 1216。31參考個(gè)案：錦上時(shí)代項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地段偏遠(yuǎn)地段偏遠(yuǎn) 位于龍泉文明西街與公園路一段交匯處，離龍泉驛區(qū)城市中心較遠(yuǎn)。全天候辦公：全天候辦公：分戶計(jì)量中央空調(diào) 將成為主流，以適應(yīng)龍泉驛區(qū)客戶全天候辦公的需求。依托專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)提升酒店服務(wù)水平、前期對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性傳播、宣傳自身優(yōu)勢(shì)、后期運(yùn)營(yíng)降低價(jià)格形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)整合營(yíng)銷定向推廣地理位置不一、定位客戶中端為主、區(qū)域價(jià)值明顯概括現(xiàn)況25寫字樓市場(chǎng)分析第五部分26總體供求趨勢(shì) 1供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力 目前龍泉驛的商務(wù)辦公樓主要集中在兩大區(qū)域，一是以龍泉音樂廣場(chǎng)為核心的城區(qū)商務(wù)板塊，這里聚集了傳統(tǒng)商住樓、商務(wù)公寓；另一個(gè)就是沿著成龍路驛都大道布局的企業(yè)總部項(xiàng)目。 商業(yè)方面，龍泉驛區(qū)近年規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心增多，總面積已經(jīng)超過 100萬平方 米，如音樂廣場(chǎng)、洛帶旅游商業(yè)圈、西河商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)、本案區(qū)域內(nèi)的皇冠國(guó)際 等，勢(shì)必將爭(zhēng)奪龍泉驛區(qū)市區(qū)有限的客戶資源，未來商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)同樣不 可樂觀。 (5年內(nèi)將新入住 3萬人左右 )。，人氣較弱。，酒店、寫字樓和商業(yè)部分可捆綁 或分散提升區(qū)域價(jià)值，提升商業(yè)氛圍。? 整體而言，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹驱埲A區(qū)未來中高端社區(qū)、中高端商業(yè)區(qū)、中高端消費(fèi)區(qū)。? 本項(xiàng)目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約 500米。公交： 龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通 7條龍泉驛城區(qū)對(duì)接龍泉中心的城市公交線路： 218路、 223路、 313路、 332路、 854路、 854A路和 856路； 3條龍泉驛主要場(chǎng)鎮(zhèn)對(duì)接龍泉中心的城市公交線路： 219路（洛帶場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858路（西河場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858A路（洪安場(chǎng)鎮(zhèn)）， 858B路、 869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（繞城高速內(nèi)的十洪組團(tuán)）的市區(qū)公交線路： 12路、 80路、 94路、 97路、 108路、 122路、 136路、 301路、 336路、 534路、 537路、 855路、 855A路、 857路、 857A路等。 ⊙ 有北周文王碑、蜀僖王陵。1大廈 商 業(yè) 定位及建議!!!!企劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2023年 6月2目 錄前言 第一部分：走進(jìn)龍泉第二部分：產(chǎn)品概況第三部分： SWOT分析第四部分：酒店市場(chǎng)分析第五部分：寫字