【正文】 析區(qū)域利好信息分析 】】賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃土地儲量情況分析：土地儲量情況分析：　　大邑縣是成都市推進城鄉(xiāng)一體化試點縣，2023　　大邑縣是成都市推進城鄉(xiāng)一體化試點縣，2023 —— 20232023年規(guī)劃新增建設(shè)用地１４．３６平方公里（年規(guī)劃新增建設(shè)用地１４．３６平方公里（ 21540畝），其中可用畝），其中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地７平方公里（于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地７平方公里（ 10500畝），現(xiàn)有存量土地畝），現(xiàn)有存量土地１０００多畝。１０００多畝。 另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢，全另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢，全縣現(xiàn)有耕地后備資源縣現(xiàn)有耕地后備資源 21000畝，通過開發(fā)復(fù)墾整理可新增折抵建設(shè)畝，通過開發(fā)復(fù)墾整理可新增折抵建設(shè)用地指標(biāo)用地指標(biāo) 11760畝。在大邑大道兩側(cè)將儲備３００畝。在大邑大道兩側(cè)將儲備３００ —— ４００畝房地４００畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，并根據(jù)市場需求情況，適時推向市場。產(chǎn)開發(fā)用地，并根據(jù)市場需求情況，適時推向市場。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃大邑獨具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點，由縣政府組織開發(fā)的晉北大邑獨具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點，由縣政府組織開發(fā)的晉北新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。同時，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過規(guī)劃綠地景觀等相同時，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過規(guī)劃綠地景觀等相結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積平方公里，可開發(fā)用地面積 4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約 平方公里，可開發(fā)用地多達(dá)平方公里，可開發(fā)用地多達(dá) 。萬畝。住宅開發(fā)情況分析：住宅開發(fā)情況分析：賣點 策劃據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房平均價格達(dá)據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房平均價格達(dá) 1700元元 /平方米。平方米。據(jù)統(tǒng)計，今年據(jù)統(tǒng)計，今年 16月，樓盤開工面積月，樓盤開工面積 12萬余平方米，商品房交易萬余平方米，商品房交易 710套套，交易面積，交易面積 87500平方米，交易金額平方米，交易金額 。億元。大邑縣相關(guān)部門計劃，每年引進一批實力強的企業(yè)，建大邑縣相關(guān)部門計劃，每年引進一批實力強的企業(yè)，建 10個個 用地規(guī)模用地規(guī)模在在 100畝畝 以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤 5個以上。個以上。住宅開發(fā)情況分析：住宅開發(fā)情況分析：產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域宏觀價格區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域宏觀價格區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃人均社會消費品零售額人均社會消費品零售額數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域宏觀價格區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域宏觀價格區(qū)域宏觀價格數(shù)據(jù)來源：大邑房管局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃市場深入解析市場深入解析換房人群加大：換房人群加大： 根據(jù)統(tǒng)計，目前常住人口為 10萬人左右，按每戶 4人左右核算，總計會有 25000戶家庭。保守按照市場換房比例 5%年測算（相當(dāng)于 20年換一次房），則最保守估計也將有 1250戶家庭將有換房需求，按照當(dāng)?shù)刈》苛?xí)慣，就需要消化超過 米以上的商品住宅。城市人口增加：城市人口增加： 到 2023年，區(qū)域常住人口將由現(xiàn)在的 10萬人增加到 ，最保守估計在未來 4年當(dāng)中，每年將產(chǎn)生大約 1萬人口搬進城區(qū)居住，這部分人群對于商品住宅的需求更加強烈。外地人置業(yè)：外地人置業(yè)： 大邑憑借 “ 成都名片 ” 與 “ 全區(qū)域價格最低 ” 等兩點區(qū)域，在很大程度上也將吸引部分周邊區(qū)域的投資客戶。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃數(shù)據(jù)來源：大邑房管局賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃小結(jié)：小結(jié)：▲▲ 該區(qū)域城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套該區(qū)域城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套▲▲ 該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項目帶來一定的賣點支撐該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項目帶來一定的賣點支撐▲▲ 該經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高該經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步提高 ，居民購力逐年加強，居民購力逐年加強▲▲ 針對該區(qū)域商品房發(fā)展，大邑?fù)碛斜姸嗬眯畔⑨槍υ搮^(qū)域商品房發(fā)展，大邑?fù)碛斜姸嗬眯畔ⅰ?該區(qū)域住房消化潛力巨大，地購買人群潛在需求旺盛該區(qū)域住房消化潛力巨大，地購買人群潛在需求旺盛▲▲ 從區(qū)域的均價與房價的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁從區(qū)域的均價與房價的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力▲▲ 該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭徺I比重較強，優(yōu)勢區(qū)該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭徺I比重較強，優(yōu)勢區(qū)域的放量將日趨加強，樓盤間競爭將日趨激烈域的放量將日趨加強，樓盤間競爭將日趨激烈賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 第二部分：產(chǎn)品分析第二部分：產(chǎn)品分析通過前面對于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個區(qū)域通過前面對于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個區(qū)域的市場是具有潛力進行挖掘的，同時我們更有必要對產(chǎn)品的特的市場是具有潛力進行挖掘的，同時我們更有必要對產(chǎn)品的特性進行深入的了解與認(rèn)知道，從而發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。性進行深入的了解與認(rèn)知道，從而發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃（產(chǎn)品外部環(huán)境部分）（產(chǎn)品外部環(huán)境部分） 三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境 ▲ 產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 ▲ 區(qū)域消費心理區(qū)域消費心理 ▲ 產(chǎn)品生活半徑產(chǎn)品生活半徑賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃三條主要入城通道：三條主要入城通道： 由由 ““ 邑新大道邑新大道 ”” 出城，出城， ““ 經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都需要成都需要 40分鐘左右；分鐘左右； 由由 ““ 邑新大道邑新大道 ”” 向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光華大道直達(dá)成都的青羊?qū)m光華大道直達(dá)成都的青羊?qū)m 。 由由 ““ 邑新大道邑新大道 ”” 出城向南，可經(jīng)過安仁、至雙流、上出城向南，可經(jīng)過安仁、至雙流、上武侯大道直達(dá)成都雙楠；武侯大道直達(dá)成都雙楠；賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 高速公路對接城市軸心高速公路對接城市軸心 人文線路串聯(lián)區(qū)域文化人文線路串聯(lián)區(qū)域文化 旅游線路探索風(fēng)光民俗旅游線路探索風(fēng)光民俗快速對接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近快速對接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近在咫尺的自然與民俗的旅游資源。在咫尺的自然與民俗的旅游資源。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃▲區(qū)域消費心理區(qū)域消費心理大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應(yīng)該被理解是一個大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應(yīng)該被理解是一個 “ 未過剩未過剩 ”” 的，存在的，存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場，具體表現(xiàn)在：嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購買力被壓抑的市場，具體表現(xiàn)在：大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費群擁有改善居住條件、大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費群擁有改善居住條件的強烈愿望的強烈愿望隨著九零七零政策的出臺，對于戶型實用性的要求逐漸增強、隨著九零七零政策的出臺，對于戶型實用性的要求逐漸增強關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，關(guān)注高綠化率的住宅、關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，關(guān)注高綠化率的住宅對于景觀設(shè)置有一定要求，看重朝向、對于景觀設(shè)置有一定要求，看重朝向?qū)τ谏鐓^(qū)配套，如、對于社區(qū)配套，如 ““ 會所會所 ”” 配置有一定的需求與虛榮配置有一定的需求與虛榮關(guān)注區(qū)域生活配套、關(guān)注區(qū)域生活配套對高物業(yè)費有抵觸情緒、對高物業(yè)費有抵觸情緒賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃多層 +大戶低物業(yè)費 大盤與大綠化區(qū)域消費心理模型區(qū)域消費心理模型生活配套+好環(huán)境賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃樓 盤 名稱 麗 都花城地 址 大邑 圍 城路南段 130號開 發(fā) 商 四川省川喜集 團實業(yè) 有限公司物 業(yè)類 型 多 層 +電 梯公寓工程 進 度 一期建 設(shè) 中 交付日期 年底一期交付項 目 規(guī) 劃 總體規(guī)劃規(guī) 劃建筑面 積占地： 43253 平方米建筑面積： 80000 平方米容 積 率 1． 68物 業(yè)類 型 多 層 +電 梯公寓銷 售價格 1288~~1600租金水平 40—50 元 /平方米賣 點分析 首家 電 梯公寓； 25米 寬 景 觀 生活走廊，交通 暢 達(dá)，生活配套完善， 360度全景 觀 花園社區(qū)，空中 別 墅概念，地理位置 優(yōu) 越，住宅功能 齊 全，陽臺多種形式，； 緊鄰 斜江河。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃樓 盤 名稱 上城地 址 大邑大道旁開 發(fā) 商 大邑 銀 都房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司物 業(yè)類 型 住宅 +社區(qū) 鄰 街商 鋪工程 進 度 一期正在建 設(shè) 交付日期 2023年 4月左右一期已交付項 目 規(guī) 劃 總體規(guī)劃規(guī) 劃建筑面 積占地面積： 34065㎡建筑面積： 173817㎡ 容 積 率 1． 48物 業(yè)類型 商住銷 售價格 1700——1900/ ㎡租金水平 35/㎡ 左右賣 點分析 親 水性建筑，低密度，高 綠 化，人工湖水景 資 源（ 4000平方米），人 車 分流，完善的小區(qū)配套，陽臺 為 退臺 設(shè)計 。多 層整體 為 框架 結(jié) 構(gòu)（開 發(fā) 商 對戶 型的可 調(diào) 性 強 ），大型超市和綜 合樓，功能 齊 全，后期 規(guī) 劃中的學(xué)校。 賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃符合區(qū)域消費心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化符合區(qū)域消費心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化例如：天邑惠昌花園例如：天邑惠昌花園 建筑面積：建筑面積：占地面積占地面積：：2023年年 6月月 15日一期開盤日一期開盤 一期已銷售一期已銷售 95% 開發(fā)商滿足了消費者住開發(fā)商滿足了消費者住 ““ 大盤大盤 ”” 的虛榮心的虛榮心賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃▲產(chǎn)品生活半徑產(chǎn)品生活半徑建設(shè)中的大邑新城與老城建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約南區(qū)規(guī)劃總面積約 5平方公平方公里，可開發(fā)用地面積里，可開發(fā)用地面積 4000畝；畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約，可開發(fā)用平方