【正文】 并未規(guī)劃大型商業(yè)中心 ，近期城區(qū)大型商業(yè)項目主要有 深國投項目、東環(huán)廣場、國際新天地（康樂北）、以及本案 ，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。 隨著商品房在城市東、西兩翼環(huán)湖大量開發(fā)（主要在端州大道以北）以及目前大型商業(yè)用地規(guī)劃，貫通城區(qū)東西的主干道 —— 端 州大道勢必將成為孕育未來城市商業(yè)中心的重要走廊 ，而且城市的商業(yè)中心也會因為城市居住重心的北移、大型商業(yè)項目的興建而由目前的天寧北路、建設三路商業(yè)街的集中式格局逐步演化為 以端州大道和天寧北路為“ T”型主軸，多個大型商業(yè)中心分散分布式格局 。 對本項目定位的啟示 3) 受政府規(guī)劃的引導、商品住宅開發(fā)的推動以及包括本案在內的大型商業(yè)網點的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè) 擴容、升級的浪潮，這恰是本案超越以前項目， 樹立新商業(yè)地標的極好契機 。 4) 商品住宅的銷售帶來了一部分外來的較高收入客群（約 12％外銷）， 加強了本地中檔偏高端市場的需求基礎， 結合長遠發(fā)展以及項目商業(yè)形象方面的考慮，本案 可以 適當引進適當超前的消費業(yè)態(tài) 。 5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的 引致消費需求 ，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的 家居飾品 方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經營定位的一部分。 6) 城東新區(qū) 的大量住宅開發(fā)加上相對較欠缺的商業(yè)配套， 為本項目提供了強大的消費源， 只要和沃爾瑪、東環(huán) 廣場適當 錯位經營 ，本案的市場空間比較有保障。 5. 商業(yè)中心區(qū)消費群態(tài)度與行為分析 本部分的數(shù)據(jù)與分析主要根據(jù)項目組 8 月 7 日在商業(yè)中心區(qū)進行的 252 份有效樣本的消費者問卷調查，詳細數(shù)據(jù)及圖表請參見附錄。 1) 消費群來源： 中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設三路）的消費客戶 85％以本地常住人口為主 （ 54％是土 生土長的本地人， 30％是外來但常住本地），此外， 外來游客和商旅消費客戶比例合計不到 10％ 。 2) 居住地及交通方式： 大多在端州居住（如端州三路、建設三路、康樂北路、明珠路、前進路），出行以 乘公交車最多 （ 42％）、步行（ 22％）及摩托（ 20％）為主， 交通距離在 15 分鐘車程以內 ，私家車使用率不高（ ％） 3) 人口特征： 年齡大多 不超過 35 歲 ，高中 /大專學歷，一般職員居多 4) 收入與支出： 每 月收入不超過 2020 元，平均月消費支出額 902 元 ，其中 購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為 5： 3： 2 5) 最常光顧的商場： 總體而言， 好世 界和新一佳的光顧頻率最高 ，廣百的光顧頻率一般，其他場所相對較少。細分對比之后發(fā)現(xiàn)， 收入不高的年輕群體逛街頻率高，而且是湖濱、藍宮、工影等平價服裝市場的主力客戶 ；收入略高的中年客戶一般會固定一兩家常去的場所，其他場所去的很少 6) 對主要商場的印象： 消費者對好世界的突出印象是： “ 檔次、價格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費 ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。此外，仍有部分受訪者認為目前主要商場 價格偏貴、特色不明顯。 7) 喜歡的購物場所類型及原因、選 擇商場時最重視的因素： 超市因品種齊全、價格便宜、質量可靠最受本地消費者歡迎 （提及率 40％），消費者 對于購物中心的概念接受度很高（提及率 28％） ，認為這種業(yè)態(tài)的貨品質 量有保障而且價格也不像百貨那么貴，同時兼有配套齊全、有吃有玩的優(yōu)勢。而百貨因為品種全、環(huán)境好，也有 14％的消費者表示最喜歡，價格較高是主要的障礙點。目前消費者 主要關心質量和價格，此外也考慮購物環(huán)境和品類規(guī)模，對于檔次要求不高 。 8) 目前商業(yè)的主要問題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場配套： 受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問題是 推廣促銷不多、停車不方便 ，希望增加大 型超市、游樂場所及設施以及折扣商場等業(yè)態(tài)，并認為休閑廣場等配套比較重要。 9) 休閑娛樂方式及新商場的關注習慣： 針對消費群體的休閑習慣，可考慮適當選擇配臵網吧、音像店、景觀休閑廣場、量販卡拉 ok、電影院、酒吧街等配套設施吸引人流、聚集人氣。此外，受訪者 對于新開張的商場也表現(xiàn)出良好的關注度 （近 60％表示一定會去看看） 對本項目定位的啟示 7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強，為后續(xù)商業(yè)開發(fā) 預留了大量的市場空間 。 8) 提供品種齊全、物美價廉貨品的超市仍是需求的主流， 市場的空間還比較大 ，對好又多等臺灣超市的接受度都不錯。 購物中心的概念已經深入人心 ，但結合目前好世界和廣百的情況，本案關鍵是要在 餐飲的多元化 、 風情化 ， 娛樂項目的大眾化和推廣 方面做得更加到位。而百貨成功的關鍵點是 平價、適銷對路的貨品、品牌搭配 ，以及令人愉悅的 環(huán)境 9) 本地主流客戶雖然學歷和收入不高 ，但年齡不大，對新商場的關注意愿較強，并且也意識到了停車不便、推廣不夠積極主動、娛樂場所太少等問題，如果本案能夠針對消費群尚未滿足需求，提供 超市、平價折扣商場 ，并在 空間舒適性 （休閑廣場、中庭、綠化、小品等）、 便利性 （停車便利、動線合理）以及 休閑娛樂配套 上針對性的加以著力打造，并且引進一批 積極推廣促銷的商家 ，則勢必迎合消費者的需求，贏得競爭優(yōu)勢。 6. 商圈競爭與市場機會分析 現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也 初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭 ，業(yè)態(tài)相對單一。此外，城區(qū)、景區(qū)還 大量分布著各類大型獨立的餐飲、娛樂城、酒吧等場所，總體呈現(xiàn)出 “購物消費集中，餐飲娛樂消費分散”的特點 。 1) 客戶群的爭奪 ? 目前天寧北商圈主要輻射端州區(qū)域客戶，對于 外來游客、商旅客戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)的客戶吸引還不夠，存在市場機會 。而按照肇慶旅游產業(yè)的發(fā)展目標， 五年左右的時間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場前景好，潛力巨大 。 ? 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場所分流了大量外來旅游客戶，但同時 景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會城區(qū)住宿 （以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 ? 未來城東、西區(qū)的商品房住戶 由于交通 便利的關系，可能更多的會選擇端州大道沿線的商業(yè)項目進行消費，也是本案相對于傳統(tǒng)商圈的一個重要機會。 ? 新一佳和藍宮、工影商場吸引了大量 中低端客戶 的需求（日用品需求、生鮮食品需求、服裝鞋帽等），廣百時代廣場因為環(huán)境好、檔次高吸引了本地一部分 中高收入群體 光顧，但消費額不大， 消費潛力未能充分挖掘 （如超市面積偏小，品類不豐富，本地中高端客戶的食品、日用品需求無法滿足，此外，適銷對路的主流品牌發(fā)掘、引進、推廣的太少） 對本項目定位的啟示 —— 客戶群定位 10) 從目前商圈的輻射來看， 本地客戶仍然是本項目的主力客戶群 ，但要同時注意通過推廣加大對外來游客、新區(qū)商品房住戶、周 邊區(qū)鎮(zhèn)客戶的影響力。 11) 本地客戶中，尤其以 中檔主流客戶的需求最值得本項目注意 ，對于這部分客戶而言，新一佳的檔次略低，好世界的環(huán)境不夠舒適，廣百時代廣場的品牌少、東西貴，我們可以抓住市場機會搶占中檔主流市場。 12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配臵高等優(yōu)勢，可以將 外來游客作為項目的特色客戶群體 加以針對性開發(fā)，可考慮 以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風情商業(yè)街的經營 ，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。 2) 業(yè)態(tài)方面的競爭與空間 ? 超市 主要是順客隆、昌大昌、惠 豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳 1 萬平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網點少、輻射力與競爭力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在 2 萬平米左右） 還有很大市場拓展空間 。 ? 百貨店 方面，中端百貨以 好世界 為代表，主要優(yōu)勢在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經營比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經營管理公司并投資改善環(huán)境的意識和計劃，另一方面，目前租約到期后新調整的租金偏貴，可能導致部分商戶外流，損害長期經營，長遠來看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以 廣百 為代 表，但總共 2 層經營面積不大，但卻涉及各種品類，主力經營不突出，此外貨品、品牌配臵也不盡合理（消費者調研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費），綜上所述，目前本地并無一個 規(guī)模相對較大 、 環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經營推廣主動 的主力百貨店， 存在一定的市場空間 。 ? 電器經營方面 ，除了蘇寧（已進駐一周年，但目前的經營淡靜，）、廣百電器和好世界百貨電器區(qū)之外，本地的電器商場較少（如端州四路的光之彩電器城），但伴隨商品房的開發(fā)銷售， 電器的更新?lián)Q代市場應當有一定的釋放 ，考慮到肇慶市場的基礎以及本案的良好地段 ， 國美電器 應該會有意向來此開店經營。 ? 數(shù)碼電腦手機方面 ，雖有九天電腦城、八達電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有 新天寧初具規(guī)模 ，引進了許多品牌專賣店（聯(lián)想、 sony、三星、華碩、神舟等），初步實現(xiàn)了品牌專賣店、配件經銷、軟件銷售等全線電腦辦公產品的集成，目前招租進展良好，租金相對也不貴（月租大多在 40－ 100 元 /平米之間），經營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預計未來前景看好。 本地手機一二手市場商戶資源豐富、零售網點爭奪激烈 ，中域等大量連鎖加盟店遍布街頭，此外還有新一佳的佳信、好世界負一層的手 機城等，但大多集中于好世界一帶，端州大道沿線分布極少，隨著商業(yè)中心向端州大道牌坊東區(qū)域的轉移，本地手機商戶勢必爭奪這一未來本地商業(yè)的制高點，而且目前網點的租金偏高也讓部分商戶有跳出天寧北尋找新鋪位的考慮，所以本案可以 借助租金的優(yōu)勢，針對性的吸引一部分本地數(shù)碼手機的商戶來此經營 。 ? 家居建材方面 ，西江北路、康樂北路一帶集中西江裝飾材料城、大豪家私城（中檔）、城新家私市場（低檔）等專業(yè)市場 /商場，而且還有大量相關經營街鋪，此外，端州路的廣大家私商場（本地中高端）、國泰家私城（本地中檔）、宋城西路宜居家具博覽中心（ 本地中高端）也有一定的經營規(guī)模，總體來看， 基本能滿足本地市場的需求 。 ? 餐飲方面 ，以粵菜和本地風味餐飲為主，呈現(xiàn)出單體規(guī)模大，分布較散（除了時代食府、好世界美食城、天寧廣場湘菜王府之外，主要分布于西江北、北嶺、度假區(qū)等區(qū)域），時代食府的各地風味美食系列因特色齊全，價格比較合理，經營情況良好。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場麻辣街等），快餐方面因為本地人生活悠閑，外來務工人口少，快餐經營偏少，除了天寧北路到建設三路一帶的 1 家麥當勞、 3 家肯德基外，總體偏少，品種單一。 總體來 看， 各地風味平價餐飲連鎖店較少，尚有一定的市場空間，可考慮在商業(yè)業(yè)態(tài)中適當搭配 （如：主流粵菜酒樓＋ 7～ 8 間各地特色平價餐飲），吸引人流聚集人氣，延長逗留時間。 ? 休閑娛樂方面 ，本地主要休閑娛樂場所以桑拿沐足、 KTV、酒吧、電子游戲、網吧、羽毛球、保齡球等項目為主，除了明星休閑城、裕龍足浴城、喜來登 KTV、帝苑、天上人間夜總會等主要在城區(qū)外，其他大型娛樂場所主要集中于北嶺度假區(qū)一帶，隨著北嶺部分娛樂設施的擴建，城區(qū)的休閑娛樂業(yè)將受到一定影響 。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車城三地，星湖牌坊附近基本 沒有，但星湖西路由于路基、停車等問題，難以長遠經營，而肇慶車城由于位臵略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強，因此，考慮到本項目優(yōu)越的景觀資源、大休閑廣場的配臵和牌坊廣場對于人流的帶動， 可考慮在廣場或天臺規(guī)劃一部分開放式風情酒吧，突出項目的經營特色，也吸引外來自駕游客來此休閑、消費，同時與周邊項目盡可能錯位