【正文】 ，關節(jié)炎和鼻炎患者多，對地暖和新風的關注度有所增加 ?休閑餐飲業(yè)發(fā)達 —— 商業(yè)發(fā)達，社區(qū)型商鋪為投資首選 消費行為分析 ?宏觀環(huán)境 ?消費行為分析 ?政策分析 ?市場分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 2 0 0 9 . 1 2 0 1 0 . 1 1 主城區(qū)商品住宅供求走勢050100150200250萬 ㎡0300060009000元 / ㎡供應面積( 萬M 178。 ) 成交面積( 萬M 178。 ) 成交均價（元/ ㎡）供應面積( 萬M 178。 ) 成交面積( 萬M 178。 ) 成交均價（元/ ㎡） 5319 5241 5411 5539 5759 5860 5967 5861 6308 6416 6510 6969 7363 7328 7418 7542 8050 8143 8020 7556 8071 8637 8552 市場趨勢 2022年 111月，主城區(qū)住宅供應量約 634萬㎡，成交量約 676萬㎡ ，同比下降約 50%，整體供略小于求；調(diào)控后呈量縮價升的局面。 20222022年住宅類土地成交面積分別為 700畝、 3000畝、 3600畝，共計可建住宅面積約為2022萬平米； 20222022年住宅成交分別為 600萬、 1454萬、 700萬（預計）平米，年均去化約 900萬平米。 預計未來 2年市場供應充足，供過于求呈現(xiàn) 。 客群結(jié)構(gòu) 2022年省內(nèi)二級城市房價增幅較快，許多城市已逼近成都的均價水平，使得成都的房地產(chǎn)更具投資價值；二級城市客戶的補位，使成都市場受新政的影響較小。 受新政影響，省外客戶打壓明顯持續(xù)走低，省內(nèi)二級城市客戶在觀望后快速回升，成交比例達到 40% 城北 城東 城中 城西 城南 區(qū)域 代表項目 城中（老城區(qū)） ? 時代豪庭 ? 朗御 城東（潛力區(qū)） ? 萬科金域藍灣 ? 華潤二十四城 城西（瓶頸區(qū)） ? 中海龍灣半島 ? 鷺島國際社區(qū) 城南（成熟區(qū)） ? 譽峰 ? 中海城南 1號 城北（起步區(qū)） ? 華僑城雙水岸 ? 保利 198 市場格局 成都主城區(qū)各區(qū)域商品住宅供求對比66831551812031741992105190100200300400供應面積( 萬M 178。) 成交面積( 萬M 178。)（萬㎡）城北城東城南城西城中成都主城區(qū)各區(qū)域商品住宅成交均價對比6,7127,7109,1077,18010,51204000800012022成交均價（元/ ㎡）（元/㎡）城北城東城南城西城中2022年 111月成都市主城區(qū)商品住宅分面積段統(tǒng)計（套） 區(qū)域 城北 城東 城南 城西 城中 總計 50 ㎡ 以下 708 274 550 515 925 2,972 5070 1,205 3,727 2,267 2,610 621 10,430 7090 5,223 11,203 4,401 10,151 693 31,671 90110 1,870 2,878 2,263 4,643 245 11,899 110130 556 1,844 2,297 2,393 56 7,146 130150 265 520 2,539 1,211 85 4,620 150170 41 255 606 447 11 1,360 170㎡ 以上 37 143 1268 538 15 2021 數(shù)據(jù)來源： CRIC 面積段 ?2022年 111月，商品住宅分面積段成交統(tǒng)計顯示，全市商品住宅成交主要集中在50110㎡ 段，約占 75%，其中尤以 7090 ㎡ 段成交最多，約占 44%； ?各區(qū)域面積段的集中度略有差別，其中城北 50110㎡ 、城東 50130㎡ 、城南 50150㎡ 、城西 50130㎡ ，城中則 50㎡ 以下成交最多。 2022年 111月成都市主城區(qū)商品住宅分單價段統(tǒng)計（套） 城北 城東 城南 城西 城中 總計 3000以下 2 2 30004000 18 14 32 40005000 270 795 233 565 7 1870 50006000 3537 3391 842 3557 67 11394 60007000 3301 6730 1585 6892 70 18578 70008000 1225 2889 3850 7592 113 15669 80009000 1109 1683 4214 2299 186 9491 900010000 186 1898 1696 544 580 4904 1000011000 86 2027 1117 282 292 3804 1100012022 51 770 870 241 302 2234 12022以上 120 661 1774 522 1061 4138 單價段 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?2022年 111月，商品住宅單價段成交統(tǒng)計顯示， 50009000元 /㎡ 約占 76%； ?各區(qū)域單價段的集中度略有差別，其中城北 50009000元 /㎡ 、城東 500011000元 /㎡ 、城南 600011000元 /㎡ 、城西 500010000元 /㎡ 、城中 9000元 /㎡ 以上。 2022年 111月成都市主城區(qū)商品住宅分總價段統(tǒng)計（套） 區(qū)域 城北 城東 城南 城西 城中 總計 30萬以下 576 344 327 740 157 2,144 30萬 50萬 1,608 1,897 531 1,535 20 5,591 40萬 50萬 2,323 3,479 883 3,622 195 10,502 50萬 60萬 2,134 4,094 1,400 4,702 858 13,188 60萬 70萬 1,637 3,897 2,282 5,456 419 13,691 70萬 80萬 711 2,860 2,519 2,059 193 8,342 80萬 100萬 643 2,588 3,269 2,206 406 9,112 100萬 120萬 99 712 2,191 1,018 166 4,186 120萬 150萬 61 561 1,402 621 190 2,835 150萬 180萬 46 191 542 282 34 1,095 180萬 200萬 21 43 136 54 254 200萬以上 46 178 709 213 33 1179 總價段 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?2022年 111月，商品住宅總價段成交統(tǒng)計， 40100萬成交最為集中，約占 76%； ?各區(qū)域總價段的集中度略有差別，其中城北 3070萬元、城東 40100萬、城南 50150萬元、城西 40120萬元、城中 50150萬元。 2022年 112月成都市主城區(qū)商住用地成交統(tǒng)計 區(qū)域 環(huán)線 項目地址 總用地面積 (萬㎡ ) 規(guī)劃總建筑面積 (萬㎡ ) 容積率 成交總價 (億元 ) 樓面地價 （元 /㎡ ） 城北 內(nèi)環(huán) 1環(huán) 1 7500 1環(huán) 2環(huán) 1 885 2環(huán) 3環(huán) 5 3154 小計 7 2061 城東 2環(huán) 3環(huán) 13 4934 內(nèi)環(huán) 1環(huán) 1 3843 小計 14 4807 城南 2環(huán) 3環(huán) 1 5455 3環(huán) 外環(huán) 6 2578 外環(huán)外 8 993 小計 15 1730 城西 1環(huán) 2環(huán) 2 7313 2環(huán) 3環(huán) 4 6297 3環(huán) 外環(huán) 13 2353 小計 19 3273 城中 內(nèi)環(huán)內(nèi) 1 11000 總計 56 3161 未來供應 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?10年主城區(qū)共成交商住用地 56宗，土地面積約 240萬㎡，總建面約 ㎡，樓面地價達3161元 /㎡ ； ?主城各區(qū)域中，城東土地成交量最大、成交均價最高，依據(jù)出讓狀況，未來兩年城東住宅上市量約 200萬方，且高端盤居多，高端市場競爭較為激烈。 市場趨勢 0910年全市供求基本平衡，預計未來兩年住宅市場供應充足，將呈現(xiàn)供大于求局面，價格整體走勢平穩(wěn) 。 客群結(jié)構(gòu) 板塊格局 新政后，省外客戶急劇縮減，省內(nèi)二級城市客戶補位，使成都市場受影響較小。 城市建設進程加快，原有格局被打破，城東將成為新的開發(fā)熱點。 需求特征 剛需和投資性需求為主導，導致低總價、低面積戶型成市場成交主流。 小結(jié) ? 地處四川盆地，濕度大、粉塵污染嚴重，有利于綠色科技住宅的發(fā)展； ? 綠色科技的運用尚處起步階段，市場格局混亂，且無行業(yè)標桿； ? 新風、同層排水、中空玻璃、外墻保溫等技術(shù)運用較多，多作為輔助賣點，市場表現(xiàn)欠佳，溢價水平不高； ? 以交大歸谷國際住區(qū)為例， 3050歲、改善型、高收入、高學歷人群為主要客戶。 既是機遇 也是挑戰(zhàn) 專題 —— 科技住宅市場 總結(jié) 專題 —— 高端住宅市場 他山之石 可以攻玉 總結(jié) ? 成都高端公寓，成功要素主要為品牌、區(qū)位、產(chǎn)品，其中景觀、精裝為產(chǎn)品的必要因素。受本項目自身條件限制，景觀難以形成競爭優(yōu)勢，也不宜以高成本的精裝做正面競爭。 ? 朗詩之路，集中綠色科技優(yōu)勢形成點式突破，以新型產(chǎn)品入市，在激烈的高端公寓市場形成差異化競爭，并致力于在成都市場為綠色科技正名，引領行業(yè)標準，為客戶帶來全新的生活方式。 ? 綠色科技住宅既是機遇，也是挑戰(zhàn) ? 充分發(fā)揮朗詩產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢 結(jié)論 ? 城市基本面 ： 作為西部區(qū)域門戶和金融中心， 發(fā)展?jié)摿薮?，適合公司長期發(fā)展； ? 政策環(huán)境 ：相對寬松，開發(fā)風險??； ? 消費行為 ：閑適，超前消費，易接受新事物； ? 市場環(huán)境 ：近兩年總體供求平衡，成交以剛需和投資為主，未來競爭激烈，價格趨穩(wěn)。 專題啟示 ?規(guī)劃發(fā)展 ?住宅市場分析 ?土地分析 ?競品分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶分析 東 “窮” “活” 北“亂” 西“貴” 南“富” 區(qū)域定位 城東是傳統(tǒng)的國有企業(yè)集聚區(qū)，戲稱“東窮”，近年隨著國企外遷，舊城改造的迅速推進， 品牌開發(fā)商先后進入， 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，成為名副其實的“活力城東”。 三圣鄉(xiāng) 建設路 九眼橋 望江 新華 春熙路 繞 城 高 速 城東 北湖 198區(qū)域 成都東區(qū)文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 新客站 城際商旅城 成都 RBD 建設路新商圈 龍?zhí)犊偛? 經(jīng)濟城 區(qū)域規(guī)劃 ?城東規(guī)劃為 5大功能區(qū)、一條產(chǎn)業(yè)帶； ?隨著新客站即將投入使用，西部金融中心破土動工，城際商旅城和東大街金融 CBD初具雛形。 發(fā)展步伐加快 潛力顯現(xiàn) ?規(guī)劃發(fā)展 ?住宅市場分析 ?土地分析 ?競品分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶分析 城東于 2022年開始大規(guī)模出讓土地，截止目前共成交 含商住 用 地 21宗，總用地面積約㎡，總建面約 ㎡（含少部分商業(yè)）。 土地市場 2022 2022土地面積（萬方） 建筑面積 (萬方） 樓面地價（元 /平方米） 20222022城東住宅（含商?。┩恋爻山唤y(tǒng)計 土地市場 華潤 24城項目土地 土地面積： 559880 容積率： 總建面：