【正文】 00元 /平米恒禾皇冠國際社區(qū) 投 資 商 七匹狼物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 特價房惠后 5600元藝錦灣藝錦灣 投資商 四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)類型 普通住宅 建筑類型 多層 住宅 700012023元 /平米未上市12地塊分析? 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)，目前世紀(jì)廣場商圈商業(yè)氣氛不濃；本項(xiàng)目所在的世紀(jì)廣場，除臨驛都大道，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；? 區(qū)域內(nèi)有皇冠國際、果殼里的城、御源大湖區(qū)、東公元等大型綜合性項(xiàng)目，為龍泉中高檔項(xiàng)目，住宅價格在 600012023元 /㎡ ，商業(yè)在 2023025000元 /㎡ 。131棟， 27層，單層面積約 1755㎡ ，總建面積為 ㎡ ，酒店客房數(shù)約 318套 1棟， 32層，單層面積約 1490㎡ ，總建面積為 ㎡連層，共 5層 建筑面積約 ㎡寫字樓部分 商業(yè)部分※ 本案的重點(diǎn)在于商業(yè)部分的運(yùn)營發(fā)展和銷售。，未來商業(yè)前景看好。，商業(yè)氣氛淡。，短時間內(nèi)入住率較低，項(xiàng)目期間項(xiàng)目運(yùn)營較難。，短時間商業(yè)氛圍較淡。，辦公、購物、休閑形式單一或不足。1819※ 重視個性化配套 ：： 如博瑞重視商務(wù)會議和娛樂設(shè)施，以其為特色；如新興重視康體設(shè)施，并 以其為重點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)特色經(jīng)營。由于龍泉驛商務(wù)寫字樓的供應(yīng)一直不夠，當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)也吸引了不少企業(yè)辦公。另一方面，供量劇增，將使市場漸入觀望，從而短期內(nèi)市場需求不會有大的增量。挑高層高：挑高層高：寫字樓 層高基本控制在 － 之間。30龍泉驛區(qū)寫字樓市場特征※ 高性價比項(xiàng)目更受市場歡迎：高性價比項(xiàng)目更受市場歡迎： 中低價位的寫字樓可觀，如花海酒店 (42元 /月 .㎡ ，至少半層出租 )、音樂廣場、成都百貨大樓 (4060元 /月 .㎡ )，這與龍泉驛區(qū)中小企業(yè)數(shù)量逐年增多、對于寫字樓價格敏感程度高，而對品質(zhì)要求不高有關(guān)。※ 周邊商務(wù)氛圍尚未成形：周邊商務(wù)氛圍尚未成形： 周邊項(xiàng)目多為新建或在建，尚未形成成熟的商務(wù)氛圍。相互作用相互作用項(xiàng)目在正式銷售之前通過各種手段推廣區(qū)域板塊價值，化解客戶對地理位置偏遠(yuǎn)的顧慮，并通過前期運(yùn)作積累意向客戶，并根據(jù)客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。 中小型、外來型企業(yè)：中小型、外來型企業(yè)： 外貿(mào)、物流公司、信息咨詢公司、金融服務(wù)公司、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司等經(jīng)營業(yè)態(tài)公司，占據(jù)了龍泉驛區(qū)寫字樓租用 60％以上的份額。隨著更多的品牌商家進(jìn)駐龍泉驛區(qū)，其數(shù)量正在快速增加。除了租金因除了租金因 素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)?，之后的競爭將是龍泉驛區(qū)大市范圍內(nèi)各項(xiàng)目對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。酒店或賓館的辦公場所，因辦公場所混在、專業(yè)性弱，給辦公商家?guī)順O大不便，追求專業(yè)寫字樓的呼聲愈來愈多。 產(chǎn)品差異化：產(chǎn)品差異化：從某種程度上說，寫字樓的競爭，就是爭奪客源的競爭。 開業(yè)率以具有 統(tǒng)一經(jīng)營管理 的大市場 好于分散銷售 的底鋪商業(yè)；216。 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)目前尚未形成，但未來潛力較大。 43商圈 4：成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)解析： 主要汽車生產(chǎn)為主，工業(yè)地產(chǎn)結(jié)合政府城建規(guī)劃，著力打造世界第二個汽車城。45關(guān)于龍泉驛區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié) ： 龍泉主城區(qū)專業(yè)市場擴(kuò)張或外遷址，類似區(qū)域?qū)I(yè)市場、分散的重復(fù)建成，給采購商或批量購買者帶來不便、也給行業(yè)資源的集中性、共享性帶來阻礙。 ： 屬國家級的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，中國西部汽車城，著力打造世界第二個汽車城，也給正在打造的 “第二個龍泉 ”天府新區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ： 上千年的人文沉淀，是龍泉驛區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，特別是其轄區(qū)紅河鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)、大面值、西河等與龍泉三環(huán)路接壤，加之龍泉主城區(qū)離龍泉區(qū)近，其發(fā)展較快，被國務(wù)院定為龍泉新城東的副中心。對本案來說，這個價值點(diǎn)就是：星級酒店或星級寫字樓或高檔商業(yè)大賣場。觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的價值點(diǎn)。 市場態(tài)勢 （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競爭環(huán)境 （ Competitor） 商鋪實(shí)際還有使用年限。建議 1：做坎式街鋪能增加行人道面積有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營的可行性有多大。低層買鋪考慮因素分析建議 4： 54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大價格定位： 83%不能接受購鋪單價在觀點(diǎn)提煉： 客戶希望層高達(dá)到 6米；進(jìn)深比例在 1:4之內(nèi)；一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受；多數(shù)客戶能承 受 50100萬之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎。?集購物、餐飲、娛樂休閑為一體、帶來全新消費(fèi)理念的購物中心具有較好的發(fā)展前景；關(guān)鍵詞：全新的消費(fèi)理念?龍泉收入較高消費(fèi)能力強(qiáng)的人群主要集中在 3040歲，其中較大部分對品牌認(rèn)知度低；而且龍泉也缺乏國際知名時尚品牌，品牌重復(fù)度高。 主題不同，消費(fèi)體驗(yàn)不同252。關(guān)鍵詞：朋友共享的娛樂空間，精彩的周末?健身和美容、 spa逐漸成為龍泉人重要的業(yè)余健康休閑 ?提供健身、美容、 spa休閑空間關(guān)鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間市場空白分析市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?世紀(jì)廣場有龍威大酒店、天倫大酒店、博瑞花園酒店、星光花園酒店、鑫朝酒店等眾多中高檔酒店；?驛都大道處于成都與龍泉方向，是成都來往必經(jīng)之路；?臨近地鐵站和汽車站，有較多流動人群；本項(xiàng)目具有發(fā)展酒店的良好條件?龍泉高檔、國際知名管理公司管理的三星級酒店入住率較好，目前四星級高檔酒店具有一定發(fā)展空間；?未來四星級酒店規(guī)劃項(xiàng)目多，未來競爭激烈；?本項(xiàng)目臨主干道，交通條件較好；周邊景觀逐漸變好；本項(xiàng)目不建議發(fā)展四星級酒店?本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)酒店多，缺乏星級酒店；?現(xiàn)有經(jīng)營較好的龍威大酒店，為北京金長城知名酒店管理公司管理；發(fā)展國際知名酒店管理公司管理的三星級酒店具有一定的機(jī)遇?項(xiàng)目周邊流動人口逐漸增多多，中等檔次酒店具有較好的需求；?有較多老酒店賓館和酒店式公寓提供針對中等檔次的住宿需求，但這部分酒店缺乏良好的服務(wù)水平；?經(jīng)濟(jì)型酒店是未來中等檔次酒店發(fā)展趨勢，以其經(jīng)濟(jì)的價格、良好的配套、舒適的環(huán)境以及精簡的配套成為原有賓館的重要替代品。?本項(xiàng)目具有發(fā)展辦公物業(yè)的良好機(jī)遇；?可以吸納分布在周邊老舊寫字樓和中檔賓館酒店的客戶；?未來在地鐵 2號線和龍泉汽車站等交通條件和可視性好的區(qū)域，將興建較多的地標(biāo)性高檔寫字樓，未來高檔寫字樓競爭激烈；?本項(xiàng)目臨主干道，交通條件和可視性很好，作為寫字樓定位地標(biāo)性；?中檔寫字樓需求層面廣，高檔寫字樓發(fā)展前，中檔寫字樓將得到充分發(fā)展；?本項(xiàng)目現(xiàn)有條件不太適宜發(fā)展高檔寫字樓；?發(fā)展中檔寫字樓具有較好的市場機(jī)會；?周邊的公寓有較大部分發(fā)展成以中高檔住宅為主，有較多中小型公司選擇在此區(qū)域辦公，商務(wù)公寓具有較好的發(fā)展條件；?較多商住公寓原來設(shè)計(jì)功能以居住為主，辦公條件較差；?龍泉區(qū)域?qū)懽謽切詢r比較高、提供優(yōu)惠貸款條件的純辦公的商務(wù)公寓市場反響好。? 根據(jù)上述物業(yè)及客戶特征，本項(xiàng)目將成為集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公為一體的綜合商貿(mào)平臺。酒店 ㎡ ， 300個房間?酒店檔次不建議過高，定位為四星級，但聘請國際知名的酒店管理公司；?客戶主要針對商務(wù)和會議客戶；客房價格在 400420元 /晚寫字樓 ㎡?寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分 loft的商務(wù)公寓；?除部分商場管理公司和業(yè)主自用外，目標(biāo)客戶主要針對品牌代理公司、貿(mào)易類公司、針對個體的旅游、留學(xué)咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內(nèi)的國際知名公司；?寫字樓如果可租可售，售價在 60007500元 /㎡左右，租金在 800850元 /㎡ /年（使用面積，含物業(yè)管理費(fèi)）；?loft商務(wù)公寓部分全出售，售價在 65008000元 /㎡左右方案一：經(jīng)濟(jì)型酒店1萬㎡ ㎡ 300400個房間?以來蓉出差短期出差、預(yù)算不高，但對酒店客房品質(zhì)要求較高的人群；?客房價格在每晚 200220元 /晚。? 這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。252。252。? 一層的主力貨單價為 20235000元的國際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價在 5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國際一線品牌。? 考慮到部分消費(fèi)者的隨機(jī)性購物需求以及充分利用世紀(jì)廣場收入中檔的時尚消費(fèi)人群，可以在較高樓層布置些 5001000元的時尚大眾品牌和運(yùn)動品牌。? 根據(jù)以上思路，初步有以下的業(yè)態(tài)布局：業(yè)態(tài)品牌定位 參考樓層 主題 主要貨單價 品牌舉例一層 國際精品 國際名品 30005000，部分 5000以上rolex, omega,積家， tag heuer， tissot, vertu， longines, Folli follie, Swarovski, justgold,tesiro,enzo,agatha,琉璃工房； , furla,東北虎皮草， Agnes b., Daniel cremiux, Eric bompard, ports, Henry cotton39。娛樂化階段 同時在外在形式上也強(qiáng)調(diào)擁有項(xiàng)目 自身的主題 ，如青衣城和朗豪坊。對戶型面積進(jìn)行如上設(shè)置，一是考慮到龍泉區(qū)域特征，會考慮購買或者租賃的企業(yè)，多為中、小型企業(yè)?！? 推廣策略：如何將信息以最小的代價、最精確的形式傳遞到目標(biāo)客戶手中。※ 蓄勢推廣： 利用政府城西規(guī)劃資料進(jìn)行區(qū)塊炒作，化解客戶心中的負(fù)面印象?！? 利用長期積累的商業(yè)資源，可為開發(fā)商提供品牌酒店經(jīng)營管理企業(yè)資料，塑造項(xiàng)目商業(yè)價值?！? 此數(shù)據(jù)庫可為項(xiàng)目銷售提供高度切合的目標(biāo)客戶，也可為項(xiàng)目招商提供大量 意向商家，并可為酒店的經(jīng)營提供客戶來源。※ 宣傳單頁： 配合工程、招商進(jìn)度，時效性、主題性強(qiáng)。※ 本案的酒店、寫字樓、商業(yè)部分存在需要一定時間運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)，大眾媒體 的信息傳播面廣，可拓展消費(fèi)客戶面，為銷售建立客戶基礎(chǔ)。手提袋制作、招商海報(bào)、禮品準(zhǔn)備。產(chǎn)品發(fā)布會活動準(zhǔn)備。每個號碼對應(yīng)一個鋪位，號碼不可轉(zhuǎn)讓，利用更名收取高額費(fèi)用限制炒鋪行為。開盤銷售、強(qiáng)勢招商期工作內(nèi)容…… Lists 3p 開盤銷售價格制定開盤活動準(zhǔn)備展開立體宣傳攻勢，特別是在開盤前二個月全面鋪開，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。展開立體宣傳攻勢，特別是在開盤前二個月全面鋪開，主攻高塍本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。原則二：購買優(yōu)先原則，同等條件下，租客為買家讓路。 開盤前115項(xiàng)目前期策略系統(tǒng)： 商業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)知名酒店管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢構(gòu)筑形象優(yōu)勢構(gòu)筑租賃、消費(fèi)客戶積累銷售目標(biāo)客戶積累區(qū)塊價值構(gòu)筑團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢構(gòu)筑定點(diǎn)看板、圍墻、宣傳冊等前期對項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行炒作根據(jù)市場、客戶情況進(jìn)行適當(dāng)修改點(diǎn)對點(diǎn)營銷 大眾傳播、點(diǎn)對點(diǎn)營銷116謝謝 !117靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 23:12:3323:12:3323:12Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/23 23:12:3323:12:3323 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 三月 2123:12:3323:12Mar2123Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 23:12:3323:12:3323:123/23/2023 11:12:33 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 21三月 2123:12:3323:12:33March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 11:12:33 下午 11:12 下午 23:12:33三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專家告