【正文】 ango,man,michel rene,scofield,charles jourdan； ck jeans,gstar,tough jeans，nautica， ecco； swatch，嘉美詩， Spr coffee,樂杰士，王品牛排個性潮流 10002023 ,exception,azona ao2,esprit,tribeca,b+ab,g2023,edc,vero moda,odbo,only,jackjones,levi39。? 將有目的消費(fèi)的餐飲娛樂安排在高層，利用通天梯直接引導(dǎo)到高層，使其從上往下逛。? 由于未來消費(fèi)者將更具有個性、時尚，而龍泉目前較多商場的品牌為國內(nèi)品牌和港澳臺的品牌，不夠時尚個性。 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會場所。 時尚：包含時尚的品牌、時尚的生活方式、時尚的消費(fèi)體驗(yàn)252。? 這部分人群有兩大特征：– 其一，從生長環(huán)境看，這部分人主要出生在 60年代末到 70年代末，開始工作于 9095年間，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂消費(fèi)高，且對品牌有所認(rèn)知；– 其二，從家庭成長周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在 110歲之間，對于孩子投入大；? 同時在未來 4－ 5年后項(xiàng)目開業(yè)時， 2840歲之間的中高收入人群包含有較多出生于 70年代末和 80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個性，更時尚，緊跟國際時尚潮流。方案二：服務(wù)式公寓 ㎡ 2萬㎡?目標(biāo)客戶主要針對其他城市到龍泉任職的高級管理層以及到龍泉中長期出差的客戶。? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模條件，本項(xiàng)目適合發(fā)展兩種方案的綜合體：– 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為一體的綜合體；– 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店為一體的綜合體；– 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體? 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險更??；方案二更有利于提升項(xiàng)目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。?較大部分商務(wù)公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 3米；?發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務(wù)公寓具有較好機(jī)會；?可以開發(fā)部分性價比較高、空間富于變化的 loft商務(wù)公寓；?本項(xiàng)目處于龍泉未來商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性；?商圈所帶來巨大人流，也是針對個人消費(fèi)者的旅游、教育培訓(xùn)、出國咨詢、產(chǎn)品直銷等公司辦公的重要場所。?本項(xiàng)目的購物中心能為酒店提供良好的配套，降低配套設(shè)施所帶來的成本。 更加時尚，品牌店的升級252。?未來隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時有更多 70年代末和 80年代初的消費(fèi)者將成為消費(fèi)主體和時尚輿論主導(dǎo)者，國際時尚品牌將成為未來主要消費(fèi)對象；?到項(xiàng)目開業(yè)時，新一撥國際時尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展；?龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場品牌不時尚，時尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時尚品牌集中地。53市場空白分析 1市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇?本項(xiàng)目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費(fèi)者；?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群；?本項(xiàng)目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店；?關(guān)鍵詞：購物中心?同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構(gòu)成世紀(jì)廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈；?未來有較多定位為國際一線品牌。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營，對投資者也最有保障。是否售后包租及返租比例和年限。自身資源（ Item self）低層商鋪投資者調(diào)查項(xiàng)目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等項(xiàng)目定位及以后經(jīng)營情況的預(yù)期。 競競 爭爭 環(huán)境：環(huán)境：了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項(xiàng)了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項(xiàng)目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。消消 費(fèi)費(fèi) 者：者：要真正做到要真正做到 “以人為本以人為本 ”，對消費(fèi)者的研究，對消費(fèi)者的研究非常重要。※ 為項(xiàng)目提供大量的經(jīng)營管理團(tuán)隊資源，最重要的是從全局角度出發(fā)，對綜合性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌、定位、推廣、銷售、經(jīng)營等全程的掌控。商業(yè)地產(chǎn)在該區(qū)域的發(fā)展較為緩慢，以音樂廣場為中心向外輻射，商業(yè)氣氛逐漸減弱；故，龍泉的商業(yè)打造空白點(diǎn)較多，還帶深入研討之后，再細(xì)心打造，其發(fā)展空間甚大。氣候已形成，需要政府的各項(xiàng)投入、也需來自全世界的汽車生產(chǎn)商的加入。如：原桂溪公交站處的西南食品批發(fā)市場在拆遷后，外遷至龍泉的西河、新都的大豐等地。 裝配車間成品展示 車城鳥瞰44以上商圈經(jīng)營策略第一步第二步第三步正式營運(yùn)后，通過專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊對前期招募的商家進(jìn)行總體的統(tǒng)籌管理，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。龍泉驛區(qū)商業(yè)市場特征39部分街道業(yè)態(tài)分布：商圈 1：龍泉驛區(qū)主城區(qū)解析： 該商圈主要為龍泉驛區(qū)主城區(qū)，為政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心；自 2023年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)以裙樓為主、業(yè)態(tài)分布建材較集中外，其它分布散亂；租金、售價以音樂廣場為中心呈由高到低的輻射。 城中心商業(yè)以 購物型商業(yè) 為主， 非城中心商業(yè)以特色商業(yè)街面貌出現(xiàn)的服務(wù)型商業(yè)為主；216。要吸引客源，就須從產(chǎn)品定位開始，努力尋求差異化，找到新的價值點(diǎn)。216。對有限的客戶資源的爭奪戰(zhàn)。對開發(fā)商而素，區(qū)段、配套、服務(wù)等都成為客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)。216。鑒于龍泉驛區(qū)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的外向型特征，這些業(yè)態(tài)仍將是日后龍泉驛區(qū)寫字樓市場的主要構(gòu)成客源之一。33寫字樓需求市場分析34客戶行業(yè)情況q賓館或酒店只選擇了 2個代表q基于龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)特征，在寫字樓購買客戶投資企業(yè)或個人均占有絕對多數(shù)；q企業(yè)與投資者客戶的宣傳工作非常重要?！? 交通具有優(yōu)勢：交通具有優(yōu)勢： 公園路、建材路等多條道路鏈接龍泉城中心與陽光體育城?！? 高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受：高檔寫字樓、特色寫字樓市場逐步接受： 龍泉驛區(qū)目前沒有標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓辦公，少部分選擇在酒店或賓館，大部分選擇在環(huán)境較好的小區(qū)住宅里辦公；辦公的不便、企業(yè)形象的提升等，迫使他們對辦公場所的要求愈來愈高。29產(chǎn)品發(fā)展趨勢 2公共部位：公共部位：公共部位的設(shè)計如 大堂、梯廳 重視程度越來越高。這種情況下，今年市場競爭無疑將更加慘烈， 無論租、售都將面臨巨大的競爭壓力和去化瓶頸。 目前在建的龍泉首個寫字樓誕生 錦上時代 (乙級 )，開啟近郊高端商務(wù)時代；錦上時代是成都眾錦置業(yè)在龍泉城區(qū)打造的首座專乙級寫字樓，建筑面積約 32023平方米，地上 32層，樓高近 100米，共 384間?！? 重視商務(wù)服務(wù) ：： 配備滿足商務(wù)需要的軟、硬件服務(wù)。項(xiàng)目威脅分析 2※ 同區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品 競爭激烈：競爭激烈： 原有：成都百貨大樓、花海酒店等，在建的有錦上時代， 32023㎡ 左右 。項(xiàng)目威脅分析 1※ 市場供應(yīng)量大、競爭加?。菏袌龉?yīng)量大、競爭加?。? 酒店方面，龍泉驛區(qū)各區(qū)近幾年大幅推出高標(biāo)準(zhǔn)、具有知名品牌管理團(tuán)隊的星級 酒店（如龍威大酒店），商務(wù)酒店、主題酒店逐年增加 (目前達(dá)到 20多家 )；酒行 業(yè)的客戶競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。建議： “錯位營銷、錯位推廣 (如區(qū)域優(yōu)勢、空白填補(bǔ) )建議： 放大優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域發(fā)展節(jié)奏，引導(dǎo)消費(fèi)者和商家提升項(xiàng)目商業(yè)氣氛。1.“ 皇冠國際 ”有 50畝純商業(yè)項(xiàng)目即將啟動。，市場定位及產(chǎn)品設(shè)計局限性大。，消費(fèi)群定位范圍較廣?！?周邊配套還處于完善之中，短期內(nèi)招商、銷售難度加大。產(chǎn)品分類酒店部分14項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 建筑占地面積 建筑密度 容積率 綠地率 總停車位平方米 平方米 平方米 ％ ％ 輛 建設(shè)單位 設(shè)計單位 產(chǎn)品構(gòu)造 酒店經(jīng)營單位 酒店星級竣工時間自行車位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)15項(xiàng)目特點(diǎn)：※ 地塊面積不大 (約 31畝 )，市場定位及產(chǎn)品設(shè)計局限性大。? 區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店較多、各酒店主要以茶飲、餐飲和休閑為主要業(yè)態(tài)，各酒店房間數(shù)量 72150間不等，標(biāo)間房價 128328元 / 天；? 該區(qū)域業(yè)主入住率極低，主要是大部分項(xiàng)目未交房，但 35年后這里的入住率將大幅度提升，商業(yè)氣氛隨之提升。龍泉汽車站世紀(jì)廣場經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)至成都市區(qū)至龍泉主城區(qū)10地塊分析用地條件■項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。8產(chǎn)品概況第二部分9地塊分析地理位置? 本項(xiàng)目隸屬于龍泉驛區(qū)，位于龍泉的原世紀(jì)廣場，是龍泉新興商業(yè)、居家、辦公區(qū)域；? 項(xiàng)目處于世紀(jì)廣場市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；? 座落于龍泉驛都大道中路，距離龍泉主城區(qū) 2公里，距離成都市三環(huán)路 11公里；? 前面臨驛都大道，后為龍泉區(qū)政府服務(wù)中心。河西新區(qū)6成都東進(jìn) 龍泉驛天府新區(qū)行政區(qū) 天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦 龍泉(1293KM2)高新區(qū)南區(qū)中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦 (3個 )雙流縣東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽街辦、萬安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪 (20個 )新津縣 普興、金華 (2個 )龍泉驛區(qū) 大面街辦、山泉、茶店、世紀(jì)廣場辦、柏合 (5個 ) 資陽市（ 191KM2）簡陽市 老君井、五指、武廟、丹景、新民 (5個 ) 眉山市（ 94KM2）彭山縣 青龍（ 1個）仁壽縣 視高（ 1個）總計 37個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦■天府新區(qū)規(guī)劃范圍： 1578平方公里人口： 近期 325萬人，中期 500550萬人，遠(yuǎn)期 600650萬人；現(xiàn)狀地區(qū)生產(chǎn)總值：約 771億元。成渝、 成昆鐵路 ，成渝高速公路貫境?！?素有 “ 四時花不斷，八節(jié)佳果香 ” 之美譽(yù)，是國務(wù)院正式命名的 “ 中 國水蜜桃之鄉(xiāng) ” ，全省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）之一。即 世紀(jì)廣場道 、大面街道、 十陵街道 、同安街道、洛帶鎮(zhèn)、 西河鎮(zhèn) 、 洪安鎮(zhèn) 、 柏合鎮(zhèn) 、茶店鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、 山泉鎮(zhèn) 、萬興鄉(xiāng)?！? 根據(jù)目前龍泉驛區(qū)同類型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可 之前的運(yùn)作模式提出建設(shè)性意見。※ 為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的快速去化，降低市場風(fēng)險，根據(jù)龍泉驛區(qū)同類產(chǎn)品的實(shí)際配置、 銷售情況，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品提供建議。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄 4個街道、 7個鎮(zhèn)、 1個鄉(xiāng)。有石經(jīng)寺、湖廣會館、 廣東會館 、長松寺、龍泉湖、龍泉花果山、百工堰 公園 等風(fēng)景名勝旅游區(qū)。 ⊙ 區(qū)域交通 道路： 世紀(jì)廣場道距市中心 天府廣場 約 22公里，距成都雙流國際機(jī)場 28公里，距火車北站 24公里，距火車東客站 14公里。地鐵： 成都地鐵 2號線直通龍泉東站⊙ 行政區(qū)劃： 龍泉驛區(qū)位于龍泉東部，緊鄰龍泉山西側(cè)龍泉驛區(qū)轄 4個街道（龍泉、大面、十陵、同安）、 7個鎮(zhèn)（洛帶、西河、柏合、黃土、茶店、洪安、山泉）、 1個鄉(xiāng)（萬興）。 2023年，龍泉驛區(qū)世紀(jì)廣場道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店 鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都 天府新區(qū) 的范圍，其發(fā)展定位為成都國際汽車城。進(jìn)出成都主城區(qū)的車輛均從該項(xiàng)目所在的驛都大道經(jīng)過；便利的交通為本項(xiàng)目開發(fā)打下堅實(shí)基礎(chǔ)?？梢曅?■本項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)看，項(xiàng)目具有很好的可視性，建成后將成為龍泉地標(biāo)性建筑物；本案地塊現(xiàn)狀圖11地塊分析周邊在售物業(yè)果殼里的城御源大湖區(qū)皇冠國際首創(chuàng)東公元煒岸城 地鐵 2號驛都大道首創(chuàng)東公元建筑面積 393061平米規(guī)劃戶數(shù) 3383戶車位數(shù) 3410個 (1:1)容積率 公寓 : 綠化率 30%小 戶 型 5300元 /平米 大 戶 型 4800元 /平米果殼里的城 建筑面 積 959494平米規(guī) 劃 戶 數(shù) 7746戶車 位數(shù) 7746個 (1:1)容 積 率 公寓 : 綠 化率 40%住宅售價 5500元 /平米御源大湖區(qū) 投 資 商 成都御源置 業(yè) 有限公司物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 高 層 價格區(qū) 間 500055