【正文】 1大廈 商 業(yè) 定位及建議!!!!企劃機構 2023年 6月2目 錄前言 第一部分：走進龍泉第二部分：產(chǎn)品概況第三部分： SWOT分析第四部分：酒店市場分析第五部分：寫字樓市場分析第六部分：商業(yè)市場分析第七部分：項目定位建議第八部分：項目推廣建議第九部分：項目招商與銷售建議3 前言※ 針對 大廈項目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場供求 狀況，并結合項目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見?！? 為實現(xiàn)本項目的快速去化，降低市場風險，根據(jù)龍泉驛區(qū)同類產(chǎn)品的實際配置、 銷售情況，為本項目的產(chǎn)品提供建議。※ 根據(jù)目前龍泉驛區(qū)同類型項目的實際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可 之前的運作模式提出建設性意見?！? 本報告為項目前期報告，重點為整體市場的把握、產(chǎn)品價值提升建議、項目 前期推廣建議，相關細節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。4走進龍泉走進龍泉第一部分5龍泉驛區(qū)整體概況及未來規(guī)劃■城市概況⊙ 龍泉驛區(qū)位于 龍泉 境中南部，總面積 558平方公里，總人口 70萬人 (2023年 )。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄 4個街道、 7個鎮(zhèn)、 1個鄉(xiāng)。即 世紀廣場道 、大面街道、 十陵街道 、同安街道、洛帶鎮(zhèn)、 西河鎮(zhèn) 、 洪安鎮(zhèn) 、 柏合鎮(zhèn) 、茶店鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、 山泉鎮(zhèn) 、萬興鄉(xiāng)。區(qū)人民政府駐世紀廣場道。 ⊙ 有北周文王碑、蜀僖王陵。有石經(jīng)寺、湖廣會館、 廣東會館 、長松寺、龍泉湖、龍泉花果山、百工堰 公園 等風景名勝旅游區(qū)?！?素有 “ 四時花不斷，八節(jié)佳果香 ” 之美譽，是國務院正式命名的 “ 中 國水蜜桃之鄉(xiāng) ” ，全省經(jīng)濟綜合實力十強縣（區(qū)）之一?！?其西端緊接龍泉 成華區(qū) 、 錦江區(qū) ，北端與龍泉 新都區(qū) 、 青白江區(qū) 為鄰，東端連接龍泉 金堂縣 和資陽市的簡陽市，南端與龍泉 雙流縣 、 資陽 市的簡陽市接壤。區(qū)人民政府所在地世紀廣場道城區(qū)距市中心約 ，距雙流國際機場約 28公里。 ⊙ 區(qū)域交通 道路： 世紀廣場道距市中心 天府廣場 約 22公里，距成都雙流國際機場 28公里，距火車北站 24公里，距火車東客站 14公里。成渝、 成昆鐵路 ，成渝高速公路貫境。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。公交： 龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通 7條龍泉驛城區(qū)對接龍泉中心的城市公交線路： 218路、 223路、 313路、 332路、 854路、 854A路和 856路； 3條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接龍泉中心的城市公交線路： 219路（洛帶場鎮(zhèn)）， 858路（西河場鎮(zhèn)）， 858A路（洪安場鎮(zhèn)）， 858B路、 869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（繞城高速內(nèi)的十洪組團）的市區(qū)公交線路： 12路、 80路、 94路、 97路、 108路、 122路、 136路、 301路、 336路、 534路、 537路、 855路、 855A路、 857路、 857A路等。地鐵： 成都地鐵 2號線直通龍泉東站⊙ 行政區(qū)劃： 龍泉驛區(qū)位于龍泉東部，緊鄰龍泉山西側龍泉驛區(qū)轄 4個街道（龍泉、大面、十陵、同安）、 7個鎮(zhèn)（洛帶、西河、柏合、黃土、茶店、洪安、山泉）、 1個鄉(xiāng)（萬興）。河西新區(qū)6成都東進 龍泉驛天府新區(qū)行政區(qū) 天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦 龍泉(1293KM2)高新區(qū)南區(qū)中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦 (3個 )雙流縣東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽街辦、萬安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪 (20個 )新津縣 普興、金華 (2個 )龍泉驛區(qū) 大面街辦、山泉、茶店、世紀廣場辦、柏合 (5個 ) 資陽市（ 191KM2）簡陽市 老君井、五指、武廟、丹景、新民 (5個 ) 眉山市（ 94KM2）彭山縣 青龍（ 1個）仁壽縣 視高（ 1個）總計 37個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦■天府新區(qū)規(guī)劃范圍： 1578平方公里人口： 近期 325萬人，中期 500550萬人，遠期 600650萬人；現(xiàn)狀地區(qū)生產(chǎn)總值：約 771億元?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模：約 190KM2。7成都東進 國際汽車城■成都國際汽車城 龍泉驛， 成都市城東副中心、龍泉驛區(qū)主城區(qū)，是 國務院 批準的成都城市向東發(fā)展主體區(qū)域、 成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) (國家級 )所在地。 2023年，龍泉驛區(qū)世紀廣場道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店 鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都 天府新區(qū) 的范圍，其發(fā)展定位為成都國際汽車城。8產(chǎn)品概況第二部分9地塊分析地理位置? 本項目隸屬于龍泉驛區(qū)，位于龍泉的原世紀廣場，是龍泉新興商業(yè)、居家、辦公區(qū)域；? 項目處于世紀廣場市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；? 座落于龍泉驛都大道中路，距離龍泉主城區(qū) 2公里，距離成都市三環(huán)路 11公里；? 前面臨驛都大道，后為龍泉區(qū)政府服務中心。? 項目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約 100米；項目東部為銀河城市綜合體，有 50米；南部是皇冠國際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有 200左右。? 本項目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約 500米。進出成都主城區(qū)的車輛均從該項目所在的驛都大道經(jīng)過；便利的交通為本項目開發(fā)打下堅實基礎。龍泉汽車站世紀廣場經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)至成都市區(qū)至龍泉主城區(qū)10地塊分析用地條件■項目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年?！鲰椖坑玫爻书L方形，兩面臨街，后面為龍泉區(qū)政府服務中心。■地塊目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀廣場的廣場大壩?？梢曅?■本項目北側、西側看，項目具有很好的可視性，建成后將成為龍泉地標性建筑物；本案地塊現(xiàn)狀圖11地塊分析周邊在售物業(yè)果殼里的城御源大湖區(qū)皇冠國際首創(chuàng)東公元煒岸城 地鐵 2號驛都大道首創(chuàng)東公元建筑面積 393061平米規(guī)劃戶數(shù) 3383戶車位數(shù) 3410個 (1:1)容積率 公寓 : 綠化率 30%小 戶 型 5300元 /平米 大 戶 型 4800元 /平米果殼里的城 建筑面 積 959494平米規(guī) 劃 戶 數(shù) 7746戶車 位數(shù) 7746個 (1:1)容 積 率 公寓 : 綠 化率 40%住宅售價 5500元 /平米御源大湖區(qū) 投 資 商 成都御源置 業(yè) 有限公司物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 高 層 價格區(qū) 間 50005500元 /平米恒禾皇冠國際社區(qū) 投 資 商 七匹狼物 業(yè)類 型 普通住宅 建筑 類 型 多 層 小高 層 特價房惠后 5600元藝錦灣藝錦灣 投資商 四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)類型 普通住宅 建筑類型 多層 住宅 700012023元 /平米未上市12地塊分析? 現(xiàn)有商業(yè)項目主要集中在老城區(qū)，目前世紀廣場商圈商業(yè)氣氛不濃；本項目所在的世紀廣場，除臨驛都大道，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成；? 區(qū)域內(nèi)有皇冠國際、果殼里的城、御源大湖區(qū)、東公元等大型綜合性項目，為龍泉中高檔項目，住宅價格在 600012023元 /㎡ ，商業(yè)在 2023025000元 /㎡ 。? 區(qū)域內(nèi)商務酒店較多、各酒店主要以茶飲、餐飲和休閑為主要業(yè)態(tài)，各酒店房間數(shù)量 72150間不等，標間房價 128328元 / 天；? 該區(qū)域業(yè)主入住率極低，主要是大部分項目未交房，但 35年后這里的入住率將大幅度提升，商業(yè)氣氛隨之提升。? 本項目所在區(qū)域為新開發(fā)區(qū)，將來這里將是龍泉城區(qū)中高端收入者集中地，相應商業(yè)氛圍也是龍泉驛區(qū)中高端集中地帶。? 整體而言，項目所在區(qū)域將是龍泉驛區(qū)未來中高端社區(qū)、中高端商業(yè)區(qū)、中高端消費區(qū)。131棟， 27層，單層面積約 1755㎡ ，總建面積為 ㎡ ，酒店客房數(shù)約 318套 1棟， 32層，單層面積約 1490㎡ ，總建面積為 ㎡連層，共 5層 建筑面積約 ㎡寫字樓部分 商業(yè)部分產(chǎn)品分類酒店部分14項目經(jīng)濟指標 總用地面積 總建筑面積 建筑占地面積 建筑密度 容積率 綠地率 總停車位平方米 平方米 平方米 ％ ％ 輛 建設單位 設計單位 產(chǎn)品構造 酒店經(jīng)營單位 酒店星級竣工時間自行車位 項目經(jīng)濟指標15項目特點：※ 地塊面積不大 (約 31畝 )，市場定位及產(chǎn)品設計局限性大?！?地處龍泉驛區(qū)原世紀廣場，整體商業(yè)氛圍不高，仍處于發(fā)展階段?！?產(chǎn)品 屬于綜合性商業(yè)地產(chǎn)，包括標準酒店、寫字樓、商業(yè)部分。※ 本案的重點在于商業(yè)部分的運營發(fā)展和銷售。※ 周邊配套還處于完善之中，短期內(nèi)招商、銷售難度加大。16SWOT分析第三部分17優(yōu)勢（ Strength） 劣勢（ Weakness）機會（ Opportunity） 威脅（ Threat），成龍大道、驛都大道及成都地鐵 2號直達。，酒店、寫字樓和商業(yè)部分可捆綁 或分散提升區(qū)域價值，提升商業(yè)氛圍。，未來商業(yè)前景看好。，消費群定位范圍較廣。，對本區(qū)域經(jīng)濟具強有力提升。，首個獨立性復合商業(yè)項目，空間發(fā)展大。，商業(yè)氣氛淡。，市場定位及產(chǎn)品設計局限性大。，人氣較弱。，短時間內(nèi)入住率較低，項目期間項目運營較難。1.“ 皇冠國際 ”有 50畝純商業(yè)項目即將啟動。，分散人流較強。 4星級酒店已有幾家其他商務型酒店分布較多。，短時間商業(yè)氛圍較淡。2. 政府正作力打造新龍泉。 (5年內(nèi)將新入住 3萬人左右 )。，辦公、購物、休閑形式單一或不足。建議： “錯位營銷、錯位推廣 (如區(qū)域優(yōu)勢、空白填補 )建議： 放大優(yōu)勢，結合區(qū)域發(fā)展節(jié)奏，引導消費者和商家提升項目商業(yè)氣氛。大廈 SWTO分析建議： 做好區(qū)域內(nèi)本項目宣傳、積極引導市民消費，彰顯本項目在龍泉區(qū)域的領頭風范。建議： 在其他商業(yè)未上市前，抓緊產(chǎn)品建設，強勢搶占市場份額；利用天府新城、成都東城副中心優(yōu)勢，放大消費群體提升項目商業(yè)價值。18項目威脅分析 1※ 市場供應量大、競爭加?。菏袌龉看蟆⒏偁幖觿。? 酒店方面，龍泉驛區(qū)各區(qū)近幾年大幅推出高標準、具有知名品牌管理團隊的星級 酒店（如龍威大酒店），商務酒店、主題酒店逐年增加 (目前達到 20多家 )；酒行 業(yè)的客戶競爭已經(jīng)進入白熱化狀態(tài)。 商務樓方面，龍泉驛區(qū)未來 3年內(nèi)寫字樓供應量將超過 50萬平方米，而年均消化 量目前無參考數(shù)據(jù)，寫字樓供過于求的形勢將不可避免。 商業(yè)方面，龍泉驛區(qū)近年規(guī)劃建設的商業(yè)中心增多，總面積已經(jīng)超過 100萬平方 米，如音樂廣場、洛帶旅游商業(yè)圈、西河商業(yè)專業(yè)市場、本案區(qū)域內(nèi)的皇冠國際 等，勢必將爭奪龍泉驛區(qū)市區(qū)有限的客戶資源，未來商業(yè)市場的競爭形勢同樣不 可樂觀。19項目威脅分析 2※ 同區(qū)域寫字樓產(chǎn)品 競爭激烈：競爭激烈： 原有：成都百貨大樓、花海酒店等，在建的有錦上時代， 32023㎡ 左右 。※ 同類寫字樓產(chǎn)品 競爭威脅：競爭威脅： 錦上時代， 32023㎡ 左右，預計 2023年 8月入伙。20星級酒店商業(yè)寫字樓項目三大類產(chǎn)品前期問題小結大廈大廈21酒店市場分析第四部分22龍泉驛區(qū)星級酒店資料名稱 區(qū)域 規(guī)模 餐飲設施 服務設施 娛樂設施 星級成都博瑞花園酒店陽光大道11號 客房 217間 中餐廳 西餐廳商務中心 票務服務 鮮花店 沖印店 醫(yī)務室 部分房間有寬帶上網(wǎng)棋牌室 游泳池 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室等四星級成都天倫酒店龍都北路 客房 154間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務會議廳 商務中心 票務服務 理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳 酒吧 舞廳 卡拉 OK廳 棋牌室 健身室 桑拿浴室等四星級龍威酒店 龍都南路198號 客房 242間 中餐廳 西餐廳 客房送餐服務會議廳 商