【正文】 ）同類項(xiàng)目供給及銷售情況 （ 2）成都典型案例供給及銷售狀況 ? 套二戶型銷售狀況最好，第二為套三的戶型，第三為套四或套一的戶型。 ? 地塊上的加氣站是本項(xiàng)目的一大劣勢(shì)，而 C地塊的商業(yè)建筑通過精心規(guī)劃可遮掩加氣站，弱化住宅臨靠加氣站的劣勢(shì) （ 1）商業(yè)發(fā)展必要性 （ 2）周邊商業(yè)租售分析 ? 龍騰路平均租金約為 40元 /月 /㎡。 ? 總體來說，地塊區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量較大，需求相對(duì)有限。 ? 根據(jù)開發(fā)周期， C地塊的商業(yè)應(yīng)順應(yīng)基本需求，為入住人口提供配套，從而滿足本項(xiàng)目住宅的居住舒適的要求，更好地提升住宅品質(zhì)。因此本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)應(yīng)是與會(huì)所相結(jié)合的、檔次偏高的具有一定特色的社區(qū)商業(yè)。就我國(guó)來說，加氣站 50年來從未發(fā)生事故，總體來說 CNG加氣站的安全性很高 ? 就成都加氣站來說，由于設(shè)備較新，管理技術(shù)已經(jīng)成熟，未來出現(xiàn)事故的可能性幾乎沒有 加氣站實(shí)際安全性評(píng)估 ? 加氣站對(duì)購(gòu)房有一定的影響， %的被訪者表示堅(jiān)決不購(gòu)買； 49%的被訪者表示無所謂只要其他方面可以； 26%的被訪者表示不一定但價(jià)格應(yīng)該便宜，其中 50%的被訪者要求便宜 400500元 /m2。但變相采用鋼筋混凝土的圍墻處理相對(duì)較為經(jīng)濟(jì)。對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價(jià)格對(duì)投資凈利率影響大于建安費(fèi)用由于銷售單價(jià)是對(duì)投資凈利率的最敏感因素，因此，對(duì)未來銷售單價(jià)盡量準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，同時(shí)盡可能做好項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣，使銷售單價(jià)達(dá)到或超過預(yù)期目標(biāo)。 投資凈利率 變 動(dòng)率不確定因素銷售單價(jià) 2. 27 % 1. 33 % 4. 93 % 8. 52 % 12 . 12 %建安費(fèi)用 8. 39 % 6. 62 % 4. 93 % 3. 31 % 1. 76 %單因素敏感性分析表10% 5% 0 5% 10%本章小結(jié) ? 本章通過對(duì)項(xiàng)目的銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)，對(duì)該項(xiàng)目的收益、投資收益率進(jìn)行了測(cè)算，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。根據(jù)擺放實(shí)施測(cè)試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 ? 臨近停車場(chǎng)地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨(dú)立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對(duì)視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對(duì)龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。 ? 雖然事實(shí)上加氣站較為安全，但消費(fèi)者心理影響仍然較大 ? 因?yàn)榕R近加氣站，約 1/4的被訪者會(huì)堅(jiān)決不購(gòu)買本項(xiàng)目住宅 ? 在仍考慮購(gòu)買的人群中，也認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)該下降，認(rèn)為降幅平均為500元 /平米左右 ? 因此， C地塊在物業(yè)發(fā)展上必須犧牲部分物業(yè)來遮擋加氣站，以保證更多物業(yè)少受加氣站影響 加氣站需通過規(guī)劃設(shè)計(jì)來進(jìn)行規(guī)避 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 ? 商業(yè)建筑應(yīng)緊鄰加氣站，將其阻隔在項(xiàng)目地塊之外 ? 商業(yè)建筑臨草金路位置應(yīng)有所集中，或通過構(gòu)筑物形成標(biāo)志 ? 住宅與草金路之間應(yīng)形成集中景觀區(qū)，與商業(yè)建筑相呼應(yīng) ? 入口街區(qū)應(yīng)通過情境營(yíng)造，形成高尚、舒適、愜意、生態(tài)的意向 ? 住宅建筑應(yīng)特色鮮明，從龍騰路的視線應(yīng)錯(cuò)落有致 一、定位下的要求及規(guī)劃實(shí)現(xiàn) C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的展示區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? 市政道路作為整個(gè)項(xiàng)目的車流通道 ? C地塊營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目的人流通道，實(shí)現(xiàn)大交通的人車分流 ? 通過街區(qū)營(yíng)造、景觀設(shè)計(jì)來形成 A、 B地塊業(yè)主歸家的良好體驗(yàn) ? 盡量通過建筑與植被設(shè)計(jì)，將加氣站阻隔在歸家者視線之外 ? 商業(yè)建筑的良好設(shè)計(jì)，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化安排 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? C地塊的商業(yè)體量應(yīng)該足以滿足先期入住業(yè)主的基本生活需要 ? C地塊的商業(yè)應(yīng)該容易經(jīng)營(yíng)，以保證這些體量商業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn) ? C地塊的商業(yè)應(yīng)有足夠的檔次，以保證業(yè)主地位的彰顯 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的配套區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： ? 規(guī)避拆遷安置房、加氣站的負(fù)面影響 ? 建筑戶型相對(duì)偏小 ? 嘗試對(duì)河景、花間集景觀、杜甫花園景觀的有效利用 ? 建筑具有鮮明特色，與周邊產(chǎn)品有效區(qū)隔 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的成功啟動(dòng)區(qū) 實(shí)現(xiàn)措施： 加氣站的規(guī)避 ? 應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行規(guī)避及遮擋，弱化加氣站的可視度及消費(fèi)者的心理障礙。 C地塊商業(yè)價(jià)格定位 ? 本區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 / ㎡。 ? 最近國(guó)家出臺(tái)了按照中國(guó)國(guó)情設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，在部分省市剛開始試行，標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）社區(qū)商業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn) （ 2） C地塊商業(yè)體量定位 ? 根據(jù)小區(qū)梯級(jí)的商業(yè)配比原則，商業(yè)建筑單位基準(zhǔn)為 450— 570㎡ /千人，本項(xiàng)目未來入住約 9000人，因此社區(qū)商業(yè)的總體量應(yīng)為 4050— 5130㎡ ? 由于本區(qū)域臨商業(yè)業(yè)態(tài)豐富的外雙楠片區(qū)，并且區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在和未來商業(yè)供應(yīng)量都十分大，商業(yè)物業(yè)銷售有較大壓力，因此建議本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)體量取最小值， 即本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)體量為 4050㎡ ? 同時(shí)，項(xiàng)目 D地塊因用地性質(zhì)原因，必須發(fā)展大體量商業(yè)（約 9000平米），未來會(huì)消化一部分社區(qū)業(yè)主消費(fèi)力。外雙楠片區(qū)表面繁榮，實(shí)際入住率不高，商業(yè)盈利能力較差。 ? 區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 /㎡，按 15年回收期反推租金為60元 / ㎡。 ? 從供應(yīng)及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場(chǎng)，配置比例應(yīng)相對(duì)較多，其次為套三的戶型。 （ 1）定性研究（深訪） （ 2）定量研究 說明：由于目標(biāo)客戶群調(diào)研工作正在進(jìn)行，此部分僅對(duì)已調(diào)查的 65個(gè)樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，后期有局部調(diào)整的可能。 ? 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動(dòng)需求市場(chǎng)，平衡較高地價(jià)。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)率較高，特色差異化的產(chǎn)品將成為平衡本案較高地價(jià)的杠桿。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 戶型面積區(qū)間跨度較大，戶型面積為 50139m2。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)不足，改變這一現(xiàn)狀能夠取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 成都類似個(gè)案顯示： 花園等室外空間、板式寬景、一梯兩戶、樓盤品質(zhì)是純中小戶型物業(yè)暢銷的重要因素。 望郡。區(qū)域內(nèi)潛在中小型地塊很多，從現(xiàn)有供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查來看，中小戶型屬于中小地塊內(nèi)的主力戶型，潛在的中小型地塊將切割中小戶型的中低端市場(chǎng)。 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時(shí)間有可能會(huì)與本案的 C地塊開發(fā)時(shí)間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時(shí)間可能會(huì)與 C地塊重疊。 成都花園望郡 10余套 90平米左右套二戶型于開盤當(dāng)天售完。 ? 產(chǎn)品基本沒有創(chuàng)新，但性價(jià)比高，有著相對(duì)較低的單價(jià)和總價(jià)。 ? 綠化率的均值為 %， %的綠化率在 30%36%. ? 光華板塊供應(yīng)量最大占總量的 %；其次為五大花園板塊，占總量的 %；外雙楠板塊供應(yīng)量相對(duì)較少，占總量的 %。