【正文】 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項目處于警惕狀態(tài)，建議注重開發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷售價格對收益的影響大于建安費用，故建議在控制開發(fā)成本的同時更應作好營銷工作推廣，使項目的最終實現(xiàn)銷售價格盡可能上浮。 投資凈利率 變 動率不確定因素銷售單價 2. 27 % 1. 33 % 4. 93 % 8. 52 % 12 . 12 %建安費用 8. 39 % 6. 62 % 4. 93 % 3. 31 % 1. 76 %單因素敏感性分析表10% 5% 0 5% 10%本章小結(jié) ? 本章通過對項目的銷售收入及各項成本的預測，對該項目的收益、投資收益率進行了測算，同時對該項目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價格對投資凈利率影響大于建安費用由于銷售單價是對投資凈利率的最敏感因素，因此，對未來銷售單價盡量準確地預測，同時盡可能做好項目的營銷推廣，使銷售單價達到或超過預期目標。 盈虧平衡點銷售價格分析 ? 盈虧平衡點銷售價格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項目的平均銷售價格能達 4485元 /平方米，整個項目即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。 第六部分 C地塊經(jīng)濟測算 二、估算依據(jù) 序號 項目 單位指標 測算說明1 開發(fā)建設投資 土地費用 331 萬元 / 畝 按土地面積計 前期建設費 勘察規(guī)劃設計等費用 80 元 / 平方米 按總建筑面積計 場地準備費用“三通一平” 150 元 / 平方米 按土地面積 基礎設施建設費 120 元 / 平方米 按建筑面積計 建筑安裝工程費 地上部分按 1600 元 / 平方米，地下按 2023 元 / 平方米 公共配套設施建設費 1000 元 / 平方米 管理費用 按 四項費用的 2% 計 開發(fā)期稅費 120 元 / 平方米 按總建筑面積計 其他費用 按 四項費用的 1% 計 不可預見費 按 四項費用的 2% 計2 期間費用 財務費用金額按 四項費用的 65% 計，貸款期限 年，貸款利率 % 銷售費用 按銷售收入的 3% 計其他：商業(yè)用房按均價 7750 元 / ㎡測算，銷售率 95% ；車位按 80000 元 / 個測算單價不變，銷售率均為50% ，銷售稅費總共按銷售價值的 % 計。根據(jù)擺放實施測試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標志性效果 ? 臨近停車場地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。但變相采用鋼筋混凝土的圍墻處理相對較為經(jīng)濟。 ? 銷售說辭正面引導。可以采用泡桐樹、香樟樹、甲竹桃等樹種來吸收硫化氫、一氧化碳、二氧化硫等有害尾氣及介質(zhì)，排除空氣污染。 ? 雖然事實上加氣站較為安全，但消費者心理影響仍然較大 ? 因為臨近加氣站，約 1/4的被訪者會堅決不購買本項目住宅 ? 在仍考慮購買的人群中，也認為項目價格應該下降，認為降幅平均為500元 /平米左右 ? 因此， C地塊在物業(yè)發(fā)展上必須犧牲部分物業(yè)來遮擋加氣站，以保證更多物業(yè)少受加氣站影響 加氣站需通過規(guī)劃設計來進行規(guī)避 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 ? 商業(yè)建筑應緊鄰加氣站，將其阻隔在項目地塊之外 ? 商業(yè)建筑臨草金路位置應有所集中，或通過構(gòu)筑物形成標志 ? 住宅與草金路之間應形成集中景觀區(qū)，與商業(yè)建筑相呼應 ? 入口街區(qū)應通過情境營造，形成高尚、舒適、愜意、生態(tài)的意向 ? 住宅建筑應特色鮮明，從龍騰路的視線應錯落有致 一、定位下的要求及規(guī)劃實現(xiàn) C地塊是整個項目的展示區(qū) 實現(xiàn)措施： ? 市政道路作為整個項目的車流通道 ? C地塊營造整個項目的人流通道，實現(xiàn)大交通的人車分流 ? 通過街區(qū)營造、景觀設計來形成 A、 B地塊業(yè)主歸家的良好體驗 ? 盡量通過建筑與植被設計，將加氣站阻隔在歸家者視線之外 ? 商業(yè)建筑的良好設計，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化安排 C地塊是整個項目的體驗區(qū) 實現(xiàn)措施： ? C地塊的商業(yè)體量應該足以滿足先期入住業(yè)主的基本生活需要 ? C地塊的商業(yè)應該容易經(jīng)營，以保證這些體量商業(yè)能夠運轉(zhuǎn) ? C地塊的商業(yè)應有足夠的檔次，以保證業(yè)主地位的彰顯 C地塊是整個項目的配套區(qū) 實現(xiàn)措施： ? 規(guī)避拆遷安置房、加氣站的負面影響 ? 建筑戶型相對偏小 ? 嘗試對河景、花間集景觀、杜甫花園景觀的有效利用 ? 建筑具有鮮明特色，與周邊產(chǎn)品有效區(qū)隔 C地塊是整個項目的成功啟動區(qū) 實現(xiàn)措施： 加氣站的規(guī)避 ? 應結(jié)合總體規(guī)劃對其進行規(guī)避及遮擋，弱化加氣站的可視度及消費者的心理障礙。就我國來說，加氣站 50年來從未發(fā)生事故，總體來說 CNG加氣站的安全性很高 ? 就成都加氣站來說，由于設備較新，管理技術(shù)已經(jīng)成熟，未來出現(xiàn)事故的可能性幾乎沒有 加氣站實際安全性評估 ? 加氣站對購房有一定的影響， %的被訪者表示堅決不購買； 49%的被訪者表示無所謂只要其他方面可以； 26%的被訪者表示不一定但價格應該便宜，其中 50%的被訪者要求便宜 400500元 /m2。 以上價格判斷是 C地塊開發(fā)時的商業(yè)銷售價格，隨著 B、 A地塊的開發(fā)，社區(qū)入住人口增加，項目商業(yè)的價格會逐漸提高。不臨龍騰路的商鋪其商業(yè)價值明顯低于臨龍騰路的商鋪，由于不臨龍騰路的商鋪占了整體的大部分，因此商鋪總體均價應修正為 10000元 /㎡。 C地塊商業(yè)價格定位 ? 本區(qū)域商鋪一層平均售價為 11000元 / ㎡。因此本項目的社區(qū)商業(yè)應是與會所相結(jié)合的、檔次偏高的具有一定特色的社區(qū)商業(yè)。 C地塊商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 本項目根據(jù)商家深訪結(jié)果和區(qū)域商業(yè)條件， 商業(yè)業(yè)態(tài)應主要考慮為本項目社區(qū)居民生活進行商業(yè)配套。 ? 因此 C地塊的商業(yè)體量應根據(jù)規(guī)劃實現(xiàn)條件，控制在 1000— 1500平米，以滿足社區(qū)基本生活需要為主，以支撐 A、 B、 C地塊的銷售，解決先期入住業(yè)主的生活需要。 ? 最近國家出臺了按照中國國情設置的商業(yè)網(wǎng)點科學標準，在部分省市剛開始試行，標準如下： （ 1）社區(qū)商業(yè)配置標準 （ 2） C地塊商業(yè)體量定位 ? 根據(jù)小區(qū)梯級的商業(yè)配比原則，商業(yè)建筑單位基準為 450— 570㎡ /千人，本項目未來入住約 9000人，因此社區(qū)商業(yè)的總體量應為 4050— 5130㎡ ? 由于本區(qū)域臨商業(yè)業(yè)態(tài)豐富的外雙楠片區(qū)，并且區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在和未來商業(yè)供應量都十分大，商業(yè)物業(yè)銷售有較大壓力，因此建議本項目社區(qū)商業(yè)體量取最小值， 即本項目社區(qū)商業(yè)體量為 4050㎡ ? 同時，項目 D地塊因用地性質(zhì)原因，必須發(fā)展大體量商業(yè)（約 9000平米），未來會消化一部分社區(qū)業(yè)主消費力。 ? 根據(jù)開發(fā)周期， C地塊的商業(yè)應順應基本需求，為入住人口提