【正文】 ? C地塊需設(shè)置臨 2個(gè)不小于 735平米的集中綠地。 ? C地塊需設(shè)置公廁一座（每座面積不小于 50平米），并對(duì)外開(kāi)放。龍灣半島 C地塊發(fā)展建議 （初稿） 目錄： 第一部分 C地塊基地條件分析 第二部分 區(qū)域中小戶型物業(yè)研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地塊定位 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第一部分 C地塊基地條件分析 C地塊區(qū)位 東：加氣站、公共綠地、 幼兒園、小學(xué) 西：拆遷安置房 南：麗景華庭 北： A、 B地塊及清水河 C地塊控規(guī)指標(biāo) ? 用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地 ? 占地面積： ，約 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 30% ? 建筑密度： ≤ 30% ? 限高： ≤ 53米 ? 最大建筑面積： ? 商業(yè)最大容量： 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo) ? 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色調(diào)明快。 項(xiàng)目基地條件小結(jié) ? C地塊占地面積較小，對(duì)檔次及品質(zhì)提升有所限制，特色及差異化的產(chǎn)品將成為 C地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型的住宅包括兩大類，一類是中小戶型樓盤(pán)，另一類是高端樓盤(pán)中的中小戶型。均價(jià)主要集中于 40004200元 /m2及 35003600元 /m2，分別占總量的 51%及 %。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤(pán)營(yíng)銷特征 高端中小戶型顯性供應(yīng)分析結(jié)論 ? 普遍位于高端樓盤(pán)內(nèi)，分布零散，沒(méi)有集中布置，區(qū)域內(nèi)目前沒(méi)有高端純中小戶型項(xiàng)目，高端純中小戶型發(fā)展思路是本案較大的機(jī)會(huì)。 ? 中小地塊內(nèi)的中小戶型普遍檔次較低，基本無(wú)產(chǎn)品創(chuàng)新，較低的單價(jià)和總價(jià)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。鷺島國(guó)際社區(qū) ? 鷺島國(guó)際社區(qū)的占地為 422畝，項(xiàng)目總體定位為大型原生態(tài)、高綠化率都市豪宅。 “同價(jià)多室”的潛在競(jìng)爭(zhēng) ? C地塊總價(jià)范圍內(nèi)與其它中低端項(xiàng)目總價(jià)重疊的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 ? C地塊的產(chǎn)品必須做到特色、差異化和創(chuàng)新，特色的產(chǎn)品將成為平衡高成本與市場(chǎng)杠桿，并以差異化的產(chǎn)品避開(kāi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)。自然派 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 特色鮮明小盤(pán)，通過(guò)差異化定位及特色產(chǎn)品的創(chuàng)新突破了地塊規(guī)模、較高地價(jià)、高容積率等局限。 （二）錦都壹期 ? 總占地面積： 100畝 ? 總建筑面積： 30萬(wàn) ㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 層數(shù)： 3幢 24層 ? 公攤： 20％ 25％ ? 均價(jià)： 4200元 /㎡ ? 總戶數(shù)：一期 600多戶 ? 梯戶數(shù)： 3梯 8戶 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)： 每戶花園露臺(tái)、每二層空中庭院、川西民居風(fēng)格高層 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 特色鮮明樓盤(pán)，通過(guò)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚的良好嫁接實(shí)現(xiàn)了差異化的定位，其核心競(jìng)爭(zhēng)力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 ? 主流客戶群體特征 套一戶型主要是年輕人和中老年客戶，居住性購(gòu)買(mǎi)占 70％ 套二及以上主要是居住性購(gòu)買(mǎi)，二次置業(yè)者較多，客戶主要對(duì)位置有偏好 （三）康郡小高層壹期 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 150畝 ? 總戶數(shù)： 1160套，小高層512套 ? 總建筑面積： 21萬(wàn) ? 公攤： 13％以下 ? 綠化率： 30％ ? 銷售均價(jià)： 3400/ ㎡ ? 容積率： ? 梯戶數(shù)： 1梯 2戶 ? 康郡小高層電梯呈獨(dú)特 U型布局 ? 一梯兩戶板式設(shè)計(jì)，最大限度的通風(fēng)和采光，形成獨(dú)立的景觀院落，每個(gè)組團(tuán)既形成了開(kāi)放式園林，又具有較強(qiáng)的私密性，兼顧了對(duì)河景資源的最大共享。 ? 銷售周期短： 100m2以下的戶型（除了 94m2缺隙戶型外）在前 170號(hào)便全部售完。 ? 特色樓盤(pán)的中小戶型銷售周期較短，普遍在 3個(gè)月左右。 C地塊定位依據(jù) 城西 四大板塊黃金交界處 約 200畝 小學(xué)、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項(xiàng)目形象高檔 項(xiàng)目成本中高檔 中海地產(chǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)位 地塊條件 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 客戶關(guān)注因素 發(fā)展商實(shí)力 貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標(biāo)、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實(shí)力、品牌 分析因素 本項(xiàng)目條件 衍生聯(lián)想涵義 C地塊項(xiàng)目定位 高檔的、特色地標(biāo)型的新型城市公寓 （二） C地塊住宅定位 價(jià)格定位 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =開(kāi)發(fā)總成本 /（ 1銷售費(fèi)率 單位營(yíng)業(yè)稅金及附加率） =23196萬(wàn)元 ? 即該項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格能達(dá) 4485元 /平方米，銷售收入達(dá)到 23196萬(wàn)元， C地塊即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 ? 婚姻狀況主要為未婚、已婚有 6歲以下小孩及已婚無(wú)小孩，幼兒園的教育配套是 C地塊目標(biāo)客戶群最為關(guān)注的。小區(qū)人口已經(jīng)達(dá)到一定的密度，需單獨(dú)配備一定的商業(yè)場(chǎng)所來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)配套。 ? 在本項(xiàng)目周邊區(qū)域的小范圍內(nèi)，主要住區(qū)是杜甫花園和花間集。 ? 但同時(shí)，商家都認(rèn)為 C地塊適合經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)和社區(qū)生活配套商業(yè)。 ? C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)、展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)，因此 C地塊商業(yè)應(yīng)體現(xiàn)建筑的標(biāo)志性，其樓層為主體兩層、局部三層，局部三層不作為主要面積考慮。 一層： 10000元 /㎡ 二層： 5500元 /㎡ 總均價(jià)： 7750元 /㎡ 樓層價(jià)格差異的說(shuō)明： (根據(jù)成都市 2023年至 2023年商鋪樓層價(jià)格統(tǒng)計(jì)）成都市的二層商鋪的價(jià)格一般是一層商鋪 5060%價(jià)格。 ? 綠化層次處理：Ｃ地塊公共綠地的綠化應(yīng)主要以高大成樹(shù)為主，形成森林隔離帶，減小加氣站可視度及消除心理障礙。三、總投資估算一覽表 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 ( %) 單價(jià) ( 元 / 平方米 ) 估算說(shuō)明1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 19, % 3,661 土地費(fèi)用 8, % 1,574 前期建設(shè)費(fèi) % 125 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 120 建筑安裝工程費(fèi) 8, % 1,605 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 23 管理費(fèi)用 % 37 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) % 120 其他費(fèi)用 % 19 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 372 期間費(fèi)用 1, % 221 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 88 銷售費(fèi)用 % 1323 經(jīng)營(yíng)資金4 項(xiàng)目總投資 21,190 % 3,882總投資單位：萬(wàn)元四、損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)1 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 241102 項(xiàng)目總投資 211903 銷售稅金及附加 1,3624 稅前利潤(rùn)總額 1,5585 所得稅 5146 稅后利潤(rùn) 1,0447 總投資利稅率 %8 總投資凈利率 %損益表五、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =開(kāi)發(fā)總成本 /（ 1銷售費(fèi)率 單位營(yíng)業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入： 23196萬(wàn)元 ? 當(dāng)銷售收入達(dá)到 23196萬(wàn)元時(shí)，該項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 Thanks 演講完畢，謝謝觀看！