成都中海龍灣半島地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告98頁(yè)-文庫(kù)吧資料
2025-03-13 10:50本頁(yè)面
【正文】 供配套，從而滿足本項(xiàng)目住宅的居住舒適的要求，更好地提升住宅品質(zhì)。 ? 地塊上的加氣站同樣對(duì)商家也有心理上的危險(xiǎn)影響。 ? 總體而言，商家對(duì)進(jìn)駐本項(xiàng)目的興趣不大。外雙楠片區(qū)表面繁榮，實(shí)際入住率不高，商業(yè)盈利能力較差。 ? 總體來說，地塊區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量較大，需求相對(duì)有限?；ㄩg集是未來供應(yīng)項(xiàng)目，在臨龍騰路一側(cè)安排有商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)花間集的幅射力度也由此減弱。 （ 3）周邊商業(yè)供需分析 ? 目前區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量約為 20萬(wàn)方（主要集中在光華片區(qū)和龍騰路附近），未來一年還將供應(yīng)約 10萬(wàn)方商業(yè)，大量商業(yè)用房在短時(shí)間內(nèi)集中增加，大大超過區(qū)域人口的增長(zhǎng)速度，目前階段形成了商業(yè)用房面積嚴(yán)重供大于求的 狀況 ，這也決定了本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的 銷售周期很長(zhǎng)，銷售進(jìn)度緩慢的 局面。 ? 區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 /㎡，按 15年回收期反推租金為60元 / ㎡。 ? 地塊上的加氣站是本項(xiàng)目的一大劣勢(shì)，而 C地塊的商業(yè)建筑通過精心規(guī)劃可遮掩加氣站，弱化住宅臨靠加氣站的劣勢(shì) （ 1）商業(yè)發(fā)展必要性 （ 2）周邊商業(yè)租售分析 ? 龍騰路平均租金約為 40元 /月 /㎡。 ? 本項(xiàng)目所在的龍騰路目前社區(qū)商業(yè)檔次較低，不能滿足本項(xiàng)目的商業(yè)配套需求，而外雙楠片區(qū)與本項(xiàng)目則有一定距離，不符合社區(qū)配套的就近原則，因此本社區(qū)需要自建商業(yè)。 （ 3）區(qū)域及典型案例的戶型供應(yīng)及銷售現(xiàn)狀小結(jié) （ 4）消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu) （ 5） C地塊戶型配比建議 （三） C地塊商業(yè)定位 商業(yè)發(fā)展思路 ? 本項(xiàng)目未來入住人口約 9000人，按照社區(qū)梯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)屬于“小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)（小區(qū)用地一般為 1630公頃，人口為 7000— 10000人）。 ? 從供應(yīng)及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場(chǎng)，配置比例應(yīng)相對(duì)較多，其次為套三的戶型。 （ 5）目標(biāo)客戶群定位 戶型配比 （ 1）同類項(xiàng)目供給及銷售情況 （ 2）成都典型案例供給及銷售狀況 ? 套二戶型銷售狀況最好，第二為套三的戶型，第三為套四或套一的戶型。 ? 約 %的個(gè)人月收入在 5500元以下。 ? 家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人與子女同住、與父母同住、夫妻二人同住為主。 （ 1）定性研究（深訪） （ 2）定量研究 說明：由于目標(biāo)客戶群調(diào)研工作正在進(jìn)行，此部分僅對(duì)已調(diào)查的 65個(gè)樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，后期有局部調(diào)整的可能。 ? 第二類： 3035歲的中薪階層，以一次置業(yè)及二次置業(yè)為主，家庭人口數(shù)為 23人，以自住為主。 （ 1） C地塊盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算結(jié)論 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 （ 3）價(jià)格建議 價(jià)格盈虧點(diǎn)： 4485元 /平方米 比準(zhǔn)價(jià)格： 4602元 /平方米 C地塊住宅價(jià)格建議為 4600元 /平方米，是通過努力可以在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 ? 形象公建化，中海品牌優(yōu)勢(shì)。 ? 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動(dòng)需求市場(chǎng)，平衡較高地價(jià)。 ? 高端特色樓盤的主流客戶群特征： 有經(jīng)濟(jì)型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企 /合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。 ? 150m2以上戶型為滯銷戶型， C地塊應(yīng)不作考慮。 ? 戶型面積區(qū)間相對(duì)較長(zhǎng)，主力戶型在 50130m2。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)率較高，特色差異化的產(chǎn)品將成為平衡本案較高地價(jià)的杠桿。 ? 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價(jià)比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領(lǐng)及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟(jì)型戶型的購(gòu)買者多為 2530歲年輕人。 戶型特征及目標(biāo)客戶群 ? 暢銷戶型：該樓盤 120 ㎡以下戶型在開盤當(dāng)天完成銷售 。 ? 相對(duì)高價(jià)特征： 100m2以下的戶型價(jià)格比其他戶型貴 100200元 /m2。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 純板、寬景、一梯兩戶、公攤低是康郡小高層最大的賣點(diǎn)。 ? 純板、寬景是主要賣點(diǎn)。 項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目戶型及目標(biāo)客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 從銷售速率來看，套二、套三戶型最快。 ? 戶型面積區(qū)間跨度較大，戶型面積為 50139m2。 ? 建筑立面創(chuàng)新：將寬窄巷子傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的良好融匯，成為區(qū)域地標(biāo)建筑。 ? 中小戶型的住宅為啟動(dòng)區(qū)：錦都屬于復(fù)合型項(xiàng)目，有寫字樓、住宅、商業(yè)院街，啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品為中小戶型的住區(qū)，以快打快銷產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)，并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目整體形象。 ? 主流客戶群體特征 3045歲之間的客戶為主，自用型的客戶約占 2/3，投資性客戶約占 1/3； 職業(yè)：以企事業(yè)單位職工、外企白領(lǐng)、生意人等為主。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 ? 戶型面積區(qū)間跨度過大，變相地阻礙銷售進(jìn)度。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新同比區(qū)域其他項(xiàng)目溢價(jià)率為 %。 第三部分 典型案例研究 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 27畝 ? 總建筑面積： 34000平米 ? 容積率： ? 層數(shù)： 2幢 20層高層電梯公寓 ? 公攤： 21％ ? 銷售均價(jià)： 4000元 /平米 ? 總戶數(shù)： 622 ? 綠化率： 31% ? 戶數(shù)車位比： 1： ? 梯戶數(shù)： 2梯 15戶 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 950m2私家院落（入戶花園） ? 每四層一個(gè) 中四合院 ? 中空鍍膜玻璃 （一）曼哈頓 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)不足，改變這一現(xiàn)狀能夠取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 成都類似個(gè)案顯示： 花園等室外空間、板式寬景、一梯兩戶、樓盤品質(zhì)是純中小戶型物業(yè)暢銷的重要因素。 ? 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤中的中小戶型與本案直接競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié) 研究結(jié)論 ? 成都中小戶型大多屬于規(guī)避型物業(yè)，用于解決樓盤的相對(duì)缺隙。 ? C地塊總價(jià)范圍內(nèi)與中低端項(xiàng)目重疊，必然會(huì)對(duì)本案形成“同價(jià)多室”的選擇性競(jìng)爭(zhēng)。 望郡。 ? 高端潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要為滕王閣 ? 本案的土地成本較高，高端是本案必然的發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)潛在的中低端項(xiàng)目在成本上具有較大的優(yōu)勢(shì)。 ? 區(qū)域內(nèi)中小型地塊大多拿地較早，而本案的土地成本較高，如果同時(shí)面市很可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成低價(jià)沖擊。區(qū)域內(nèi)潛在中小型地塊很多，從現(xiàn)有供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查來看，中小戶型屬于中小地塊內(nèi)的主力戶型，潛在的中小型地塊將切割中小戶型的中低端市場(chǎng)。 ? 單位成本上本案不占優(yōu)勢(shì)，但滕王閣的實(shí)力、知名度、美譽(yù)度均不及中海。 ? 產(chǎn)品類型以多層和小高層為主。望郡 C區(qū) 滕王閣 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時(shí)間有可能會(huì)與本案的 C地塊開發(fā)時(shí)間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時(shí)間可能會(huì)與 C地塊重疊。 ? C地塊屬于大項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)，既可以享受高端住區(qū)的所有優(yōu)勢(shì)，還能規(guī)避目前高端中小戶型的缺隙，高端中小戶型是 C地塊較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 ? 高端的中小戶型主要位于高端樓盤內(nèi)，存在分布零散、位置相對(duì)缺隙（如臨街、轉(zhuǎn)角、景觀差等）、價(jià)格偏高、供給較少等現(xiàn)狀。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤分析結(jié)論 ? 區(qū)域中小戶型主要位于中小地塊及高端社區(qū)內(nèi)。
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