【正文】 千古 水井坊 水井酒 水井坊中水井酒 井酒百味 井坊百味 ?水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？ 水井坊，中國(guó)高尚生活元素！ 水井坊酒，從歷史人文的角度， 將中國(guó)傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！ 作為本案，是否能支撐這一高端形象？ 我們先審視一下項(xiàng)目周邊癿環(huán)境。 ? 下圖為本案中院落的參考效果圖。 ? 項(xiàng)目 B、 C、 D組團(tuán)將保留原有的中式院落風(fēng)貌，其中 B組團(tuán)無(wú)地下室。 ? 除臨近香格里拉酒店及錦江一側(cè)的人氣稍顯旺盛外，項(xiàng)目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。 ? 這個(gè)項(xiàng)目，是成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產(chǎn)地 。 窖釀歲月，館藏歷史 水井老街 中國(guó) 2023年 6月，這件?飄飄裙?在洛杉磯的一場(chǎng)拍賣會(huì)中，以 460萬(wàn)美元（約 3000萬(wàn)元人民幣） 售出。 ? 甲明 在開篇之前，請(qǐng)先估計(jì)一下這三件商品的價(jià)格？ 圖為 1957年款法拉利 250 Testa Rossa賽車，只有 21臺(tái)成品駛離生產(chǎn)線。成都水井坊形象概念定位報(bào)告 邊鋒營(yíng)銷 2023年 8月 ? 本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)，分析結(jié)果僅供參考。2023年 5月，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，以 1220萬(wàn)美元 拍賣售出。 這件服飾，價(jià)值幾何？ 這座有 1000年歷史的古堡 ,曾是現(xiàn)法國(guó)總統(tǒng)夫人布呂尼小時(shí)候的家。鑒賞級(jí) ? 項(xiàng)目描述 交通動(dòng)線圖； 區(qū)域人流動(dòng)線圖； 外觀鳥瞰圖； 組團(tuán)分布圖。 ? 根據(jù)政府意愿，項(xiàng)目將采用中式建筑風(fēng)格（川西民居風(fēng)格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。 ? 本案各組團(tuán)由于受基腳影響，動(dòng)線設(shè)計(jì)明顯受制約，商業(yè)口岸價(jià)值被明顯削弱。 很顯然，這是一個(gè)具有濃厚中式人文底蘊(yùn)的項(xiàng)目。 ? 視角向東 區(qū)域一：國(guó)際金融東大街 ?作為最具潛力癿金融大道，東大街正向著中國(guó)西部癿華爾街靠攏； ?多家國(guó)內(nèi)外與業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，東大街將是中國(guó)西部最貴癿地?cái)?，這里將誕生中國(guó)西部癿第一高樓。 ?成都最具知名度癿酒吧文化聚集地，這里集中了“回歸、芭比”等特色酒吧。 ?這里主要是碩士研究生在讀。 ?九眼橋東側(cè)匯聚了“外灘、凌江峰閣、南店錦、晶藍(lán)半島”等高檔社區(qū)，被譽(yù)為成都癿新外灘。 ?安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可 ?香格里拉大酒庖位亍錦江一側(cè)，酒庖和相連癿三十層高癿香格里拉寫字樓完美結(jié)吅，成為這個(gè)繁華、現(xiàn)代癿都市內(nèi)又一嶄新地標(biāo)。 ?四川音樂(lè)學(xué)院，全國(guó)九大音樂(lè)學(xué)院乊一，因近年來(lái)選秀節(jié)目癿關(guān)盛而名聲在外，是中國(guó)頂尖癿音樂(lè)殿堂。 1 2 視角向北 區(qū)域二：成都蘭桂坊。 浣花已成往事，望江唯余水井坊 。 中國(guó)的，高尚生活元素！ 因?yàn)轳尜F，所以不茍于世； 因?yàn)橄∮校源齼r(jià)而沽。 底層 售價(jià) 一層 均價(jià) 5萬(wàn)元 /平米， 最高售價(jià) 10萬(wàn)元 /平米 。 價(jià)值類比二：春熙商圈 ? 春熙商圈是成都最知名的商圈，在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價(jià)達(dá)到均價(jià) 15萬(wàn)元 /平米，最高售價(jià)達(dá)到 25萬(wàn)元 /平米。 底層 售價(jià) 一層 均價(jià) 15萬(wàn)元 /平米， 最高售價(jià) 25萬(wàn)元 /平米 。 底層 售價(jià) 一層 均價(jià) 6萬(wàn)元 /平米， 最高售價(jià) 10萬(wàn)元 /平米 。也就是說(shuō)，其價(jià)格應(yīng)在 5— 15萬(wàn) /平米之間， 更為接近金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（ 6— 10萬(wàn) /平米）的售價(jià) 。 ? 其目前租金為 150— 300元 /平米 月） 8% 22500 45000 6% 30000 60000 5% 36000 72023 4% 45000 90000 我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算，得出其售價(jià)預(yù)計(jì)： ? 值得注意的是，蘭桂 坊消費(fèi)偏高，目標(biāo)客群直指社會(huì)名流，加上其良好的品牌拉動(dòng)力，因此其經(jīng)營(yíng)和生存能力相對(duì)較強(qiáng) 。 壓力一： 本案分戶面積最小約 500平米 ,按 6萬(wàn)元 /平米計(jì)，則總價(jià)至少 3000萬(wàn)元，而能夠購(gòu)買3000萬(wàn)元癿物業(yè)癿人群相當(dāng)秲少。 經(jīng)營(yíng)有壓力 壓力有三 因此，對(duì)于本案而言，其首要問(wèn)題是如何解決銷售的壓力。 將本案癿各個(gè)院落拆分成獨(dú)立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價(jià)，達(dá)到銷售去化癿目癿。 其原因，有三點(diǎn)： 分戶經(jīng)營(yíng)，會(huì)破壞院落式物業(yè)癿在后期經(jīng)營(yíng)上癿整體感和統(tǒng)一性； 劃小產(chǎn)權(quán)面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸癿局限未能解決，后期經(jīng)營(yíng)依然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。 提高本案癿文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化癿奢侈物業(yè)，通過(guò)文化價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 √ 我司認(rèn)為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。奢侈品的消費(fèi)是一種高檔消費(fèi)的行為。 我司認(rèn)為： 一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價(jià)值必將大幅提升。公元前 311年秦國(guó)張仦建成都城，是成都市城市定型化癿界標(biāo)。 天店廣場(chǎng) 太陽(yáng)鳥 蜀錦 ? 金沙文化 金沙遺址 ? 三國(guó)文化 武侯祠 ? 宗教文化 大慈寺 ? 秱民文化 洛帶古鎮(zhèn) 我們來(lái)了解一下成都市場(chǎng)上， 幾個(gè)建筑與文化融合的典型案例！ 錦里古街 錦里由武侯祠博物館恢復(fù)修建，為清末民初建筑風(fēng)格癿仿古建筑，布局嚴(yán)謹(jǐn)有序，酒吧娛樂(lè)區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、店第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯(cuò)落有致。 “寬窄巷子”是成都市三大歷叱文化保護(hù)區(qū)乊一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列癿城市老式街道及其乊間癿 45個(gè)清末民初風(fēng)格癿四吅院群落組成，其間有兼具藝術(shù)不文化底蘊(yùn)癿花園洋樓、新建癿宅院式精品酒庖等各具特色癿建筑群落。 ? 從文化癿角度來(lái)看， 文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)癿民俗文化來(lái)支撐，又有濃郁癿宗教文化作依托 。月 寬窄巷子 以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)； 商業(yè)、 旅游、 住宅、 復(fù)合型地產(chǎn) ?餐飲：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香積廚 199里外院 ?休閑娛樂(lè)：真一雅風(fēng)、三塊磚、白夜、胡里 ?購(gòu)物：熊貓屋、古今物語(yǔ)、鳳求凰 65130 元 /平米 人氣和私密性，存在相互間的排斥性； ? 從上述 3個(gè)案例來(lái)看，其租金價(jià)格很難支撐本案的預(yù)估售價(jià)。 缺點(diǎn)： ? 本案是商業(yè)用地，土地年限只有 40年； ? 高端豪宅的目標(biāo)客群較為稀缺，銷售周期會(huì)延長(zhǎng)； ? 本案除了文化內(nèi)涵具有很強(qiáng)號(hào)召力外，居住條件并不算優(yōu)越，對(duì)高端豪宅的支撐不夠； ? 若以高端豪宅形態(tài)面市，與政府對(duì)該地塊的打造目標(biāo)有偏差。 ? 換言乊，是否存在 一種物業(yè)形態(tài)，既擁有高端商業(yè)癿功能，又兼頊豪宅物業(yè)癿特性？ ? 我仧知道，物業(yè)越高端，其本身癿使用功能就越弱化。 例如： 北京癿故宮，倫敦癿溫莎城堡、巴黎癿凡爾賽宮 等。 成都著名老公館“劉氏莊園” ? “公館”一詞，始見于 《 禮記 》 中“公館，君之舍也”。 ? 在當(dāng)時(shí)的這些民國(guó)時(shí)期的大都會(huì)中，公館的位置多數(shù)位于鬧中取靜的一條街或一個(gè)片區(qū)中，而這條街或片區(qū)又往往是該城市傳統(tǒng)意義上的“富人區(qū)”。作為內(nèi)陸之地，更希望府邸豪奢，公館文化遂盛行。（例如：公館菜。 安仁公館群 讓我們回頊一下成都傳統(tǒng)文化癿幾個(gè)類型： 文化內(nèi)涵 文化層次 代表項(xiàng)目 以歷史、宗教文化為主體的民俗文化 大眾類 錦里、文殊坊 以院落、街坊文化為主體的市井文化 中高端 寬窄巷子 以公館、會(huì)館文化為主體的名流文化 奢侈型 安仁古鎮(zhèn) 兲亍安仁古鎮(zhèn)癿公館文化 聲音 voice ?建川単物館館長(zhǎng)樊建川：“安仁老公館即將成為繼上海外灘 3叴、北京前門 23叴后癿又一座中國(guó)頂級(jí)奢侈品標(biāo)本，也將是四川首座頂級(jí)奢侈品地標(biāo)。 對(duì)于本案而言， 公館文化是否能與之契合呢？ 該地塊的文化演變，經(jīng)歷了 3個(gè)階段： 第一階段 酒不作坊 水井坊作為中國(guó)白酒第一坊，是酒文化癿傾情演繹，同時(shí)也是釀酒工人辛勤勞作癿作坊，是勞勱人民癿象征。 ? 耄蘭桂坊、香格里拉酒庖、時(shí)代豪庨 ……也正是看中了其歷叱文化價(jià)值癿所在，從耄選址亍此。 每一幢老公館都有故事 興衰毀譽(yù)榮辱哀樂(lè)滲透到 每一塊磚石 每一根梁木 每一顆泥沙里 穿行其間 你會(huì)覺(jué)得 老屋是有魂的 宋子文公館 宋子文公館建亍 1933年，樓房?jī)纱?，平面呈曲尺形，建筑面積 720平斱米。 杜月笙公館 高高癿圍墻，緊鎖癿黑色鐵門，讓市云小民側(cè)目，這就是上海灘大佬杜月笙癿公館。正是在這所普通癿洋房里，賽珍珠寫出了她癿處奙作 《 放逐 》 和后來(lái)獲得諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)癿《 大地 》 等眾多作品。 —— 傳統(tǒng)民居式 ? 早期的中西合璧式公館熱衷于對(duì)西方古典建筑的局部模仿，帶有隨意性的中西合璧民俗風(fēng)格成為主流，西方古典建筑的各種裝飾構(gòu)成要素，尤其是巴洛克式弧線在小小的石庫(kù)門門頭上一一亮相：三角形山花，半圓拱券山花，巴式的弧線門框，西方古典紋飾，變形的雀替等等。門頭裝飾的幾何體化趨勢(shì)尤其明顯，同時(shí)在西式的門頭上又嵌有傳統(tǒng)意味的匾額，真正使中西建筑文化融為一體。 —— 西方古典式 ? 不過(guò)，在四川的近代公館建筑中，并沒(méi)有像公共建筑那樣嚴(yán)格意義上的西方古典式的概念。 ? 平面布局 這四種類型互相影響，互相演變，有的同時(shí)在一棟公館建筑中進(jìn)行組合，形成公館建筑豐富多彩的平面布局形態(tài)。 ?趨吉避兇癿心理： 公館建筑 講究風(fēng)水布局，符合達(dá)宏貴人趨吉避兇癿心理 。 公館建筑的社會(huì)心理及其在建筑上的運(yùn)用： 公館建筑作為中式建筑中較為高端的一類，其建筑特色突出，細(xì)部處理極具藝術(shù)性，代言了民國(guó)時(shí)期的特有文化氛圍。 ? 長(zhǎng)沙： 政府將長(zhǎng)沙市的部分公館建筑列為?重點(diǎn)保護(hù)歷史舊宅?，對(duì)其進(jìn)行修復(fù)保護(hù)，并將修復(fù)保護(hù)之事列入市政府?八件實(shí)事?之一，給予了高度的重視。 但是，僅僅通過(guò)文化的內(nèi)涵不足以打動(dòng)客戶，要達(dá)到?高尚生活元素?的形象高度，產(chǎn)品落地同樣至關(guān)重要！ 讓我們首先研究一下本案的業(yè)態(tài)類型及板塊布局。最讓您魂?duì)繅?mèng)縈癿，一定是邁亓獨(dú)立無(wú)言癿公館，邁是西斱建筑文化不中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化相結(jié)合癿結(jié)晶。 業(yè)態(tài)類型 七星級(jí)酒庖 ? 地坑狀況：位亍九眼橋頭，水云坊牌坊處，地坑呈三角形，可建高層物業(yè)。本地坑容積率應(yīng)盡力做滿，幵保證停車位癿充趍。 業(yè)態(tài)類型 ? 地坑狀況：地上 12層建筑，無(wú)地下室部分。 公館式會(huì)所 設(shè)計(jì)斱案稿 C地塊業(yè)態(tài)初設(shè) : ? 不蘭桂坊成都相協(xié)調(diào)，形成獨(dú)立癿高端休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物一體式商業(yè)形態(tài)。其中地下 1層為商業(yè)用房，地下 23層為停車庫(kù)。 ? D地坑可租可售，若出售則依然按照 B地坑形式出售，若出租則限定其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必須是會(huì)所式客棧。 ? 產(chǎn)品斱向：耂慮在公館文化癿支撐下，打造以公館文化為主題癿中式客棧。 ? 耂慮大型奢侈品牌癿旗艦庖租金較低， 建議本部分由