【正文】 ? 大西門以商品的批零銷售為主，購物比例最高，達 98%。 “一站式”購物受到消費者歡迎 娛樂 ?滿足基本生活需要。領(lǐng)導(dǎo)市場的高檔休閑娛樂場所尚未出現(xiàn)。 月，個別的黃金位臵可以達到 400元 / ㎡ ?2023年 香港和記黃浦集團所屬屈臣氏集團有限公司旗下的 百佳超市正式進駐華僑城片區(qū)。 ? 距離核心城區(qū)距離近，大型購物難以存活。二三樓整體銷售。 50 仁恒商業(yè)街位于烏當區(qū)，總建面 ， 2023年開業(yè)。 ?未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的項目包括保利溫泉新城和金士旗 9平方公里土地。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價格只能從屬于 本區(qū)域商業(yè)價值體系 ，市場實現(xiàn)不會有較大突破； ?若陷入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會給本項目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來較大壓力，難以實現(xiàn)項目目標； 消費和投資 選擇上 價值提升 競爭 23 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標 ?從經(jīng)營和銷售上：使本項目成為消費者新的熱點選擇，同時，以良好的經(jīng)營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項目成為貴陽的熱點商業(yè)項目 ?從價格體系上：突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系 ?從競爭上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力 經(jīng)營和銷售 租金和價格 體系 競爭 24 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 期望突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系 R1 R2 避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力 處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，無法支撐本項目㎡的商業(yè)體量 商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系 陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難 使本項目成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營 經(jīng)營和銷售 租金和價格 體系 競爭 25 Q：提出問題 （ question） —— 要實現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ，才能保證本項目 ㎡體量的商業(yè)存活？ 2. 本項目怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升商業(yè)價值？ 26 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域級商業(yè)中心 城市級商業(yè)中心 第二部分 項目發(fā)展方向研判 27 本項目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪一類型呢？ ? 按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。 ? 擴散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)）的層次。 ?貴陽城區(qū)面積約 495平方公里，城區(qū)人口約 150萬，人口密度大，建成區(qū)約 /平方公里。 ? 目前從城區(qū)通往武當區(qū)的主要道路是新添大道。大部分鋪位面積集中在 100300㎡ 之間 1F 2F 3F 總建筑面積 236819 計容面積 207722 住宅 168852 商業(yè) 38870 戶數(shù) 900戶 停車數(shù)量 1790輛 城市 區(qū)域 項目 ? 鋪位呈長條狀排布，擴大了臨河面的長度，充分利用了項目景觀資源優(yōu)勢。 單中心城市發(fā)展格局的特點 區(qū)位 33 未來土地供應(yīng)仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng) 1 2 3 5 4 6 8 興隆常青藤 花城南岸 40萬 臥龍山莊 18萬 點城國際 30萬 君臨天下 16萬 9平方公里中天項目 世紀金元 800畝 1 2 3 6 7 福建開發(fā)商 500畝 9 香港開發(fā)商 500畝 8 9 7 檀溪谷 21萬 10 10 元龍 70萬 11 北京開發(fā)商 5000畝 12 成都遠大 13 11 12 13 5 14 中天南湖 14 15 鐵五建項目 15 區(qū)位 34 金陽新區(qū)是貴陽城市未來的發(fā)展方向， 下一個可能成型的城市級商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而 本項目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當 小河 花溪 區(qū)位 35 本項目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位臵處于云巖、南明、烏當三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會較小 新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 市級商業(yè)中心 中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。車行 15分鐘內(nèi)輻射人口為 160萬 。 樓層 布局 主要業(yè)態(tài) 一樓 采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計。 主要水中高檔消費群體。 ?城區(qū)功能： 是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。 9月 15日 ,錦繡花園 ?翡翠郡發(fā)售，當日銷售過億元。星力星天地則主要針對年輕時尚一族。人均單次消費金額低。對環(huán)境和服務(wù)關(guān)注，要求有停車位。 ?交通便利、品類齊全等本項目不具備的因素是吸引消費者前來購物的關(guān)鍵因素，這一點也不利于本項目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。 ?市場全面細分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要。餐飲、休閑、娛樂則尚處于發(fā)展階段，具有很大的市場空間 萌芽階段 起步階段 發(fā)展階段 ?少量，以路邊攤為主。且臨近南明區(qū)政府，商務(wù)，政務(wù)消費頻繁。 ?規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動，聚集人氣， 2至 4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 華僑城商圈 56 商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴大影響力；發(fā)展期標志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動的擴展 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場 酒吧 街 開業(yè) 西部市場 海景美食街 海景酒店 銅鑼灣百貨 易家儂家居 威尼斯酒店 百佳超市 2023年 洲際大酒店 順電 ?2023年 11月 11日沃爾瑪 在中國的第 10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。 ? 周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強了商業(yè)活力。 休閑娛樂 三樓 大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。濱海大道的開通擴展了項目輻射范圍。 ? 大西門商圈 ： 沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。 項目屬性 = 內(nèi)地三線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè) 18 項目屬性界定 問題結(jié)構(gòu)化分析 第一部分 項目屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析 19 S：情境（ situation） —— 項目背景事實 1. 位于主城區(qū)邊緣 2. 商業(yè)規(guī)模大 3. 本項目及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā) 4. 有較強勢的山水資源 5. 區(qū)域不成熟，尚待開發(fā) ?位于主城區(qū)邊緣 ?規(guī)模較大 ?本項目有大規(guī)模的住宅開發(fā) ?周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的 9平方公里旅游度假區(qū) ?有較強勢的山水資源 ?通往項目的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經(jīng)營嚴重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計劃 08年底通車，但是預(yù)計 09年內(nèi)完工都相當有難度。 13 項目靠山臨河，景觀資源豐富。 城市 區(qū)域 項目 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當 小河 花溪 城市發(fā)展方向 8 項目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心里距離遠 ?項目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。與東部和中部省會城市相比，差距較大 城市G D P 對比01000202330004000貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽市歷年 G D P1 4 . 7 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 3 0 %1 1 . 2 0 %13%1 3 . 7 0 %01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G d p ( 億） g d p 增長率 城市 區(qū)域 項目 7 項目位于南明，云巖，烏當三個區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。北面臨菜市場。 項目層面 商業(yè)體量大 ， 具備強勢景觀資源 。 ? 小十字商圈 ： 緊挨中華路，部分商場走差異化經(jīng)營路線，如娃娃國，動漫城。 ?周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。與三樓組合銷售。 ? 宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學(xué)及附屬醫(yī)院，試驗二小等，為項目帶來了穩(wěn)定的消費群體。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化 +生態(tài)景觀”的主題定位。 ?距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。 ?中高檔餐飲： 主要分布在小南門至大南門的南明河南岸一線，景觀資源好。 82 貴陽購物功能已發(fā)展到成熟階段，競爭激烈，市場空間小。 ?關(guān)注環(huán)境和服務(wù)環(huán)境，同時需求出現(xiàn)多樣性，既有商務(wù)洽談，朋友聚會的需要，也有獨自放松心情的需要等。 ?消費者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場受到貴陽消費者的歡迎。 ? 需要健康的，體現(xiàn)品味和身份的飲食文化。 總體市場 —休閑娛樂 1 2 昨日重現(xiàn) 3 4 久庫酒吧 5 香格里拉演藝酒廊 6 黔靈西路合群路 7 8 貴陽電影院 世紀星光電影院 9 貴陽協(xié)力電影院 10 11 合群路 黔靈路 6 7 1 2 3 4 5 8 9 10 11 80 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃上的問題：停車位不足，缺乏過渡空間，內(nèi)部無中庭，導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，人流動線混亂 81 街區(qū)商業(yè)衛(wèi)生條件差，檔次較低，業(yè)態(tài)混雜，部分街道晚間出現(xiàn)大量商販占道經(jīng)營 市西路出現(xiàn)一整條占道經(jīng)營的餐飲街， 衛(wèi)生條件差，影響周邊商業(yè)環(huán)境。 ? 作為城市的商業(yè)核心除百盛地下一層，無大型超市分布。刷新深圳地產(chǎn)紀錄。 華僑城商圈 55 華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布 。 輻射人口： 2023年預(yù)計將達 萬人。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進深淺，商業(yè)價值得以提升。 60萬人 160萬人 49 主力店沃爾瑪超市最先啟動，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個 中 字形商圈 金陽新區(qū)（新城商業(yè)中心） 高起點、高標準，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為未來 510年商貿(mào)設(shè)施擴容和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點和帶動點 白云片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在南湖新區(qū)沿