【正文】 路程 購物 —百貨 88 消費(fèi)者“貨比三家”的傾向16%84%A 就去一家店買B 逛很多家店?絕大部分消費(fèi)者在選購服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時(shí)候，傾向于“貨比三家”，這就使消費(fèi)者出于通行成本和購物效率的考慮，大都愿意去百貨和專賣店集中的商業(yè)核心區(qū)購物；反過來，消費(fèi)行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進(jìn)一步促進(jìn)百貨商場的聚集。 ?少量，基本功能是為消費(fèi)者提供了社交，放松心情的場所。 ?關(guān)注性價(jià)比，同時(shí)有少量的特殊服務(wù)要求 ?商務(wù)洽談，朋友聚會的需要。滿足基本的生理需要。如：都市夜歸人 ，第五大道酒吧 ，醉終幻想酒吧，空瓶子啤酒屋等。 新添大道也是中高檔餐飲的密集區(qū)域，主要是由于靠近政府，中高檔消費(fèi)人群集中。智誠名店和國貿(mào)廣場走中高檔路線。 ?在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過大，否則容易造成經(jīng)營困難。 ?2023年 7月 22日 ,波托菲諾 ?純水岸發(fā)售當(dāng)日銷售超過億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀(jì)錄。 ?2023年 10月 28日，中國首家主題酒店 —— 深圳威尼斯酒店試業(yè)。 ?規(guī)模 ：占地面積 450公頃，東南面建成區(qū)約 320公頃，其中旅游用地約 130公頃 ,中西部為 130公頃 ,規(guī)劃人口 7000010000人；面積 ，總建面約。 1 1 北京華聯(lián)宅吉店 3 2 2 卞氏菜根香 3 凱里酸湯魚火鍋 4 4 麗都酒家 5 5 豪享來西餐 53 宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。 2023年： 仁恒商業(yè)中心開業(yè) 2023年 ：仁恒別墅入住 周邊樓盤： 仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。 休閑娛樂 項(xiàng)目劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在： 仁恒 51 仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑，娛樂。 ? 仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? ? 商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費(fèi)者“一站式”購物需要。 花園城中心 以花園城為核心，人行 15分鐘內(nèi)輻射人口 60萬 。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。 ?單中心城市發(fā)展階段的特點(diǎn)決定了未來 3~5年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力 8 2 . 55 3 . 62 4 . 7 45 2 . 63 6 . 51 2 6 . 10306090120150南明區(qū) 云巖區(qū) 花溪區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 小河區(qū) 白云區(qū)G D P ( 億元)2023貴陽市各區(qū) GDP 0100020233000400050006000700080009000南明區(qū) 云巖區(qū) 花溪區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 小河區(qū)2023年貴陽市內(nèi)各區(qū)人口密度（單位：人 /平方公里） 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城中心 中心 副中心 副中心 副中心 副中心 數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 城市化力量 郊區(qū)化力量 城市核心的吸力 張力 城市核心的集聚效應(yīng) —— 土地的高強(qiáng)度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟 組團(tuán)之間相對獨(dú)立，彼此之間融合性差； 城市核心圈層以外的組團(tuán)市場價(jià)值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級式下降。 ?區(qū)域尚待開發(fā)，周邊 9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報(bào)批，預(yù)計(jì)開發(fā)量在 600萬㎡左右，以住宅為主，沒有詳細(xì)資料，預(yù)計(jì) 10~12年內(nèi)開發(fā)完畢。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)比例圖購物46%餐飲10%文教25%影院9%冰場10%15 三組團(tuán)：商鋪共三層，總商業(yè)面積 38870平方米。周邊開發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來居住人群的消費(fèi)能力很強(qiáng) ?周邊開發(fā)樓盤為中高檔項(xiàng)目，世紀(jì)新城的大部分客戶是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級白領(lǐng)，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)。對消費(fèi)者的概念測試顯示大部分消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域陌生，可達(dá)性差。 ?項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河 ——南明河?？λ固氐孛泊罅糠植肌? 清鎮(zhèn)市 修文縣 開陽縣 息烽縣 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 金陽新區(qū) 花溪區(qū) 云巖區(qū) 南明區(qū) 廣西省 四川省 云南省 重慶市 湖南省 貴陽市 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 6 貴陽市歷年人均GD P980510962126831493417025050001000015000202302023 2023 2023 2023 2023人均G D P 對比0100002023030000400005000060000貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽的經(jīng)濟(jì)增長較快，在西南省會城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平 。 ?輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。 ?項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 14 五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo) —— 商業(yè)部分計(jì)容積率面積為 34130㎡ 一層 超市： 1056 餐飲： 1054 辦公： 420 運(yùn)動城： 4028 影院 : 2100 二層 影城： 800 餐飲： 1100 商鋪： 3302 冰場： 3170 三層 文化城： 3170 教育培訓(xùn)： 4170 商鋪： 1302 餐飲： 1020 地下 超市： 4597 ?購物所占面積比例最高，達(dá) 46%。 區(qū)域?qū)用? 項(xiàng)目位于中心城市邊緣 ， 所在區(qū)域不在城市發(fā)展上 ， 且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄 。 ?一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險(xiǎn)較少。輻射范圍為全省，是城市級商業(yè)中心。在未來 10年中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)，本區(qū)域估計(jì)總開發(fā)量將達(dá)到 ～ 平米。 ?沃爾瑪在整個(gè)蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的積聚作用。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。 二樓 獨(dú)立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有 的架空走廊，設(shè)有獨(dú)立樓梯和商業(yè)街相通 。均價(jià) /平。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營狀況好。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補(bǔ)缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。 ?商業(yè)概況： 核心購物區(qū) 方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂項(xiàng)目。 華僑城商圈 57 商業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購買；同時(shí)餐飲與娛樂的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化 商業(yè) 住宅 世界花園 ㎡ 錦繡花園 ㎡ 海景花園 世界花園 45萬㎡ 美加廣場 ㎡ 錦繡苑 假日灣 金海燕 ㎡ 錦繡花園二期 ㎡ 天鵝堡 ㎡ 純水岸 ㎡ 碧海云天一期 10萬㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 碧海云天二期 ㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 天鵝堡 Ⅱ 區(qū) 純水岸四期 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場酒吧 街開業(yè) 西部市場 海景美食街 海景酒店 （四星） 海景足浴休閑 海景美容美發(fā) 銅鑼灣百貨 一致藥業(yè) 易家儂家居 威尼斯酒店 （五星） 百佳超市 2023年 洲際大酒店 （五星） 順電 人 口 ?2023年 6月 10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行 ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨 錦繡花園二期開盤儀式。 59 案例研究總結(jié)（一）：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為相似 ?標(biāo)桿案例： 深圳華僑城商圈 ?輔助案例 : 與城市核心區(qū)距離 近 遠(yuǎn) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒一 本項(xiàng)目與華僑城商圈的相似之處： ?商業(yè)規(guī)模相似 ?未來周邊聚集大量高消費(fèi)力人群 ?有一定的景觀資源 ?周邊有大規(guī)模旅游 /度假區(qū) 本項(xiàng)目與華僑城商圈的不同之處： ?華僑城有大型主題公園的拉動 ?深圳與貴陽的城市屬性有所差別 貴陽新添商業(yè)街 深圳花園城中心 貴陽宅吉小區(qū) 60 截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義 ?都市休閑主義 ?清幽閑適的環(huán)境 ?休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們 ?在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水 ,有時(shí)你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間 ?從容淡定、怡然自得的生活 ?傳統(tǒng)商業(yè) ?繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪 ?熙來攘往的人群、車水馬龍 ?霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛 ?快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活 ?匆忙、勞累的逛街購物 華強(qiáng)北 、東門 華僑城 深圳 中華路、大西門 世紀(jì)新城 貴陽 案例借鑒一 61 通過案例啟示和對標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道 —— 以“世紀(jì)新城模式”來打造“貴陽都市生活另一極” 相對獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色 與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分 與城市的關(guān)系 對公共交通的依賴較弱 對公共交通和生活配套依賴性強(qiáng)，要求高 對公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者 大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利 核心競爭要素 滿足對生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換 體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式 生活方式 遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活 城市的繁華、熱鬧 形象定位 主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及部分就近消費(fèi)需求 主要滿足各類購物需求 功能定位 非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心 傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè) 整體定位 —— 都市休閑主義 “ 世紀(jì)新城模式” 傳統(tǒng)商業(yè) 差異化 62 以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律 與城市核心區(qū)距離 近 遠(yuǎn) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒二 63 案例研究總結(jié)（二） ?區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居 /家電專業(yè)店）對消費(fèi)者的巨大吸引力來實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對周邊的有效輻射力。 月以上的水平 ?黔靈西路靠近中華路的租金水平與噴水池核心商圈的租金水平相當(dāng)，說明黔靈西路的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng) ?核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值差距大， 以鹽務(wù)街北京華聯(lián)超市為代表的區(qū)域商業(yè)租金為 150~200元 /㎡ 必勝客僅有國貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。 銅鑼灣夜總會 波特蘭 代表商家 經(jīng)營特點(diǎn) 波特蘭 ?88個(gè) KTV包房和一個(gè)跳舞大廳 ?包房的定位有兩中風(fēng)格， 4層是普通 KTV包房； 5樓的 VIP商務(wù)套房，定位于高端市場。 品牌餐飲與低檔餐飲 混雜在一起?？蛇x擇類型少。 ?關(guān)注功能的復(fù)合性，對服務(wù)，環(huán)境關(guān)注度高，在環(huán)境和服務(wù)好的情況下愿意去很遠(yuǎn)的地方消費(fèi)。 ? 大南門是新興商圈，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，沿南明河分布有部分高檔餐飲娛樂。 消費(fèi)者在選購服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購物。 ? 大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價(jià)值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價(jià)格，只有單店面積較小，租金承受能力強(qiáng)的服裝專賣店、百貨商場等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購物功能所占比例非常高。 ?基本沒有 ?基本沒有 ?少量，以身心的放松，朋友同事的聚會為主。消費(fèi)者要求商品提供多種選擇。 星力百貨對面臨時(shí)搭出來的小店 瑞金路上人車流洶涌，街鋪前停滿車輛導(dǎo)致道路擁擠不堪。中低檔休閑娛樂分